HALFJAARVERSLAG. AEFIDES Vastgoed XIV CV te Groningen. Over de periode 1 januari 2010 t/m 30 juni 2010

Transcriptie

1 HALFJAARVERSLAG AEFIDES Vastgoed XIV CV te Groningen Over de periode 1 januari 2010 t/m 30 juni 2010

2 INHOUD Pagina HALFJAARVERSLAG 1 Resultaat over 1 januari 2010 t/m 30 juni Balans per 30 juni Winst- en verliesrekening over 2e kwartaal Grondslagen voor waardering en resultaatbepaling 6 5 Toelichting op de balans per 30 juni Toelichting winst-en verliesrekening over 1 januari 2010 t/m 30 juni

3 1 RESULTAAT OVER 1 JANUARI 2010 T/M 30 JUNI Algemeen Het resultaat is ten opzichte van de periode 1 januari 2009 tot en met 30 juni 2009 met afgenomen tot negatief Een vergelijking tussen de beide periodes geeft het volgende beeld. De cijfers zijn ontleend aan de winst-en-verliesrekening over 1 januari 2010 tot en met 30 juni OPBRENGSTEN % Prospectus Netto-omzet , KOSTEN Beheerkosten , Huisvestingskosten , Verzekeringen , Algemene kosten , Financiële baten en lasten , Totaal der kosten , Exploitatieresultaat , Afschrijvingen op materiële vaste activa , RESULTAAT , Prospectus Ingebracht vermogen Exploitatierendement 3,5 % 4,6 % 7,5 % Genormaliseerd resultaat: Het behaalde exploitatieresultaat is lager dan in de prognose in het prospectus wordt vermeld, voornamelijk veroorzaakt door hogere rentekosten. De hogere rentekosten worden veroorzaakt door de liquiditeitstoeslagen die de SNS-bank heeft opgelegd. De afschrijvingen zijn hoger doordat, in samenspraak met de accountant, de bijkomende kosten van de oprichting deze periode volledig zijn afgewaardeerd. Dit heeft alleen boekhoudkundige gevolgen. 3 van 15

4 2 BALANS PER 30 JUNI 2010 (na verwerking van het verlies) 30 juni juni 2009 ACTIVA Vastgoedbeleggingen (1) Vorderingen (2) Overige activa Liquide middelen (3) Balanstotaal PASSIVA Kortlopende schulden (4) Langlopende schulden (5) Eigen vermogen (6) Ingebracht vermogen Reservering voor onderhoud Uitkeringen Overige reserves Geen accountantscontrole toegepast 4 van 15

5 3 WINST- EN VERLIESREKENING OVER 2E KWARTAAL 2010 OPBRENGSTEN Prospectus Netto-omzet (7) KOSTEN Beheerkosten (8) Financiële baten en lasten (12) Huisvestingskosten (9) Verzekeringen (10) Algemene kosten (11) Totaal der kosten Exploitatieresultaat Afschrijvingen (13) Resultaat Geen accountantscontrole toegepast 5 van 15

6 4 GRONDSLAGEN VOOR WAARDERING EN RESULTAATBEPALING ALGEMEEN Dit verslag is opgemaakt op basis van historische kostprijs. De waardering van activa en passiva geschiedt, voor zover niet anders is vermeld, tegen nominale waarde. Winsten worden toegerekend aan de periode waarin ze zijn gerealiseerd. Verliezen worden verantwoord in het jaar waarin ze voorzienbaar zijn. GRONDSLAGEN VOOR DE WAARDERING VAN ACTIVA EN PASSIVA Vastgoedbeleggingen Gebouwen worden gewaardeerd tegen historische kostprijs onder aftrek van geaccumuleerde afschrijvingen. Tevens wordt in de toelichting de getaxeerde waarde vermeld. De getaxeerde waarde is het bedrag dat waarschijnlijk zou kunnen worden verkregen als het onroerend goed per balansdatum zou worden verkocht. In deze waarde wordt en mag geen rekening worden gehouden met inzake de verkoop te maken kosten. Er wordt per jaar een waardebepaling gedaan door een onafhankelijk deskundige. De eerste keer 2 jaar na aankoop van de belegging. Bijkomende kosten voor oprichting Tot en met 2009 werden de bijkomende kosten voor oprichting in 10 jaar geamortiseerd tot nihil. Met ingang van 1 januari 2010 worden bijkomende kosten van oprichting direct ten laste van het resultaat geboekt. Zij worden derhalve volledig geamortiseerd. GRONDSLAGEN VOOR RESULTAATBEPALING Algemeen Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en verrichte diensten enerzijds, en anderzijds de kosten en andere lasten van het jaar, gewaardeerd tegen historische kostprijzen. Netto-omzet De netto-omzet betreft de opbrengst van de in het verslagperiode aan derden geleverde diensten na aftrek van kortingen en omzetbelasting. Afschrijvingen De afschrijvingen op de materiële vaste activa zijn berekend door middel van vaste percentages van de aanschaffingswaarde, op basis van de verwachte levensduur. Geen accountantscontrole toegepast 6 van 15

7 Belastingen De onderneming valt niet onder de wet voor de vennootschapsbelasting omdat vervreemding van de participaties niet is toegestaan zonder toestemming van alle participanten. Derhalve is de onderneming niet belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. Geen accountantscontrole toegepast 7 van 15

8 5 TOELICHTING OP DE BALANS PER 30 JUNI Beleggingen Terreinen en gebouwen Panden Bijkomende kosten panden Panden Bijkomende kosten panden Totaal Boekwaarde per 1 januari Afschrijvingen Boekwaarde per 30 juni Aanschaffingswaarde Cumulatieve afschrijvingen en waardeverminderingen Boekwaarde per 30 juni Uitgangspunt is dat, bij nieuwbouw, panden een levensduur hebben van 50 jaar met een restwaarde van 30%, zijnde grond en karkas. De bijkomende kosten van het pand worden in 10 jaar lineair afgeschreven met een restwaarde van nul. Per 31 december 2009 was de getaxeerde waarde voor de: Nieuwe Oeverstraat 65 te Arnhem: Kollenbergweg 56 te Amsterdam: Louis Armstrongweg 2 t/m 16 te Almere: Abe Lenstra Boulevard te Heerenveen: Totaal is de getaxeerde waarde De getaxeerde waarden zijn lager dan de boekwaarde. Dit wordt veroorzaakt doordat onroerend goed in 2009 sterk in waarde is gedaald. Gezien de lopende huurcontracten (met uitzondering van Keren BV) is er volgens de beheerder geen sprake van een duurzame waardevermindering. Geen accountantscontrole toegepast 8 van 15

9 2. Vorderingen Handelsdebiteuren Overige vorderingen en overlopende activa Handelsdebiteuren Debiteuren Voorziening dubieuze debiteuren OCA Almere kan door omstandigheden de huur op dit moment niet volledig voldoen. Voor eventuele oninbaarheid is een voorziening getroffen. Overige vorderingen en overlopende activa Bijkomende kosten oprichting Overlopende activa Rekening-courant verhoudingen Rekening-courant Aefides Beheer BV Rekening-courant Aefides Beheer BV Stand per 1 januari Overige mutaties Overgenomen van Aefides BV Stand per 30 juni Geen accountantscontrole toegepast 9 van 15

10 Overlopende activa Gemeentelijke belastingen Beheerloon Tussenrekening technisch beheerder Servicekosten Bewaarloon Verzekeringen Bijkomende kosten oprichting Bijkomende kosten oprichting Stand per 1 januari Amortisatie Stand per 30 juni Conform de afspraken in de participantenvergadering van 2009 zijn de bijkomende kosten voor oprichting per 1 januari 2010 volledig geamortiseerd Liquide middelen Rabobank rekening-courant Kortlopende schulden Aflossingsverplichtingen langlopende schulden Schulden aan leveranciers en handelskredieten Overige belastingen en premies sociale verzekeringen Overlopende passiva Geen accountantscontrole toegepast 10 van 15

11 Aflossingsverplichtingen langlopende schulden Kortlopend deel SNS-hypotheek Schulden aan leveranciers en handelskredieten Crediteuren Overige belastingen en premies sociale verzekeringen Omzetbelasting Omzetbelasting, suppletie Overige schulden en overlopende passiva Overlopende passiva Overlopende passiva Beheerkosten Vooruitgefactureerde huren Accountantskosten Uitkeringen Hypotheekrente Bewaarloon Verzekeringen Geen accountantscontrole toegepast 11 van 15

12 Langlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan kredietinstellingen SNS hypotheek SNS hypotheek Stand per 1 januari Aflossing Stand per 30 juni Aflossingsverplichting komend boekjaar Langlopend deel per 30 juni Deze hypothecaire lening ad is verstrekt ter financiering van het onroerend goed. Van het restant van de hypotheek per 31 december 2010 heeft een bedrag van een looptijd langer dan vijf jaar. De aflossingsverplichting is als volgt; over de hoofdsom dient het volgende percentage afgelost te worden: in 2008 en %, in 2010 en ,5%, in 2012 en ,0%, in 2014 en ,5%, in ,0% en daarna 2,5% per jaar. Ter dekking van het risico van een stijgende rente is een rente-swap afgesloten tot 1 juni 2015 waardoor de rente vast ligt op 4,175%. Door een liquiditeitsopslag van de SNS-bank is de rente tijdelijk met 0,5% verhoogd. De in 2009 verhoogde opslag bedraagt 2,00% boven het 1-maands EURIBOR tarief. Geen accountantscontrole toegepast 12 van 15

13 6. Eigen vermogen Ingebracht vermogen Reservering voor onderhoud Uitkeringen Overige reserves Ingebracht vermogen 526 participaties à , Reservering voor onderhoud Stand per 1 januari Reservering boekjaar Onderhoudskosten Stand per 30 juni De mutatie in de reservering voor onderhoud betreft het verschil tussen de verwachte kosten voor onderhoud conform prospectus en de werkelijk gemaakte kosten voor onderhoud in het boekjaar. Uitkeringen Uitgekeerd t/m boekjaar Uitgekeerd boekjaar Uitgekeerd t/m boekjaar Overige reserves Stand per 1 januari Resultaatbestemming boekjaar Overige mutaties overige reserve Stand per 30 juni Geen accountantscontrole toegepast 13 van 15

14 6 TOELICHTING WINST-EN VERLIESREKENING OVER 1 JANUARI 2010 T/M 30 JUNI Netto-omzet Huuropbrengsten Beheerkosten Beheervergoeding De beheerkosten zijn 2,5% van de huuropbrengst, dit is conform beheerovereenkomst. Daarnaast wordt hierover 19% omzetbelasting geheven, die voor de onderneming beperkt aftrekbaar is. Personeelsleden Bij de vennootschap waren in 2010 geen werknemers werkzaam. Overige bedrijfskosten 9. Huisvestingskosten Doorbelasting parkeerplaatsen Onderhoud onroerend goed Gemeentelijke belastingen Verzekeringen Assuranties Algemene kosten Bewaarloon Accountantskosten Advieskosten Taxatiekosten Afwaardering vordering Aefides Overige algemene kosten De bewaarkosten zijn per jaar, dit is conform bewaarovereenkomst. Daarnaast wordt hierover 19% omzetbelasting geheven, die voor de onderneming beperkt aftrekbaar is. Geen accountantscontrole toegepast 14 van 15

15 12. Financiële baten en lasten Rentelasten en soortgelijke kosten Rentelasten en soortgelijke kosten SNS Renteswap Rente- en bankkosten SNS Hypotheekrente Afschrijvingen Vastgoedbeleggingen Amortisatie bijkomende kosten oprichting Amortisatie bijkomende kosten oprichting Amortisatie bijkomende kosten oprichting Afschrijvingen beleggingen Panden Bijkomende kosten panden Geen accountantscontrole toegepast 15 van 15