WONINGFONDS APELDOORN CV

Transcriptie

1 ANNEXUM WONINGFONDS APELDOORN CV JAARBERICHT 2013 Beheerder Annexum Beheer B.V. WTC, G-Toren Strawinskylaan XX Amsterdam Bewaarder Stichting Bewaarder Woningfonds Apeldoorn Claude Debussylaan 24, 1082 MD Amsterdam

2 2 Jaarbericht INHOUDSOPGAVE Pagina Inhoudsopgave... 2 Verslag van de beheerder over Jaarrekening... 8 Balans per 31 december 2013 (voor resultaatbestemming)... 9 Winst- en verliesrekening over Kasstroomoverzicht over Toelichting op de balans en winst- en verliesrekening Overige gegevens Controleverklaring van de onafhankelijke accountant

3 3 Jaarbericht VERSLAG VAN DE BEHEERDER OVER 2013 VERSLAG VAN DE BEHEERDER Algemeen Woningfonds Apeldoorn CV is op 29 juni 2010 opgericht. De beoogde looptijd is onbepaalde tijd, doch in beginsel tot en met 31 december De doelstelling van het fonds is het voor gemeenschappelijke rekening beleggen van het vermogen in de 170 woningen met bijbehorende bergingen gelegen te Apeldoorn aan de Kalmoesstraat en Korianderstraat. Het fonds is gericht op het behalen van een zo hoog mogelijke opbrengst uit de verhuur en de tussentijdse verkoop van woningen. Annexum en Qmulus (voorheen: Direct Wonen) zijn een samenwerking aangegaan voor het opzetten en beheren van woningbeleggingsproducten. Woningfonds Apeldoorn is het eerste woningfonds binnen de samenwerking. Annexum richt zich in eerste instantie op de structurering, de plaatsing en het beheer van het fonds. Direct Wonen Vastgoed (dochter van Qmulus) concentreert zich op de verhuur en verkoop van de woningen. Beide bedrijven ontfermen zich over het beheer van de woningen. In onderstaande figuur is de structuur weergegeven. Qmulus N.V. 100% dochter 100% dochter Annexum Invest BV Initiatiefnemer Direct Wonen Vastgoed B.V. Annexum Beheer B.V. Beheerder Overeenkomst 100% dochter 100% dochter Overeenkomst Stichting Bewaarder Woningfonds Apeldoorn Bewaarder Annexum Woningfonds Apeldoorn Beheer B.V. 1 e Beherend Vennoot Overeenkomst Woningfonds Apeldoorn C.V. Direct Wonen Woningfonds Apeldoorn Beheer B.V. 2 e Beherend Vennoot Participanten Commanditaire Vennoten Bij aanvang heeft Woningfonds Apeldoorn een portefeuille van 170 appartementen verdeeld over drie woontorens in Apeldoorn. Iedere woontoren telt 17 verdiepingen met per woonlaag één tweekamerappartement van circa 60 m2 en meerdere vierkamerappartementen van circa 100 m2. Het beleggingsbeleid is gericht op waardevermeerdering, binnen een aanvaardbaar economisch, juridisch en fiscaal risicoprofiel. Dit betekent dat een evenwicht dient gevonden te worden tussen zorgvuldig en efficiënt beheer ten aanzien van onderhoud enerzijds en het realiseren van een aantrekkelijk rendement op het verhuurde vastgoed anderzijds. 3

4 4 Jaarbericht De verkoopopbrengst van de woningen wordt onder meer bepaald door de mutatiegraad en marktsituatie. Het betreft hier een zogenaamd passief uitpondbeleid, waarbij de marktomstandigheden en de belangen van beleggers in acht worden genomen. Afhankelijk van de verkoopsnelheid zal wederverhuur worden toegepast. Aan het einde van de beleggingshorizon van het fonds zal een aantal appartementen niet zijn verkocht. Deze restportefeuille wordt in één pakket verkocht om tot beëindiging van het fonds over te kunnen gaan. Resultaten De netto huuropbrengst in de verslagperiode bedraagt (2012: ). De netto verkoopopbrengst is nihil aangezien geen verkopen zijn gerealiseerd. Daarnaast is er 562 aan renteopbrengsten behaald. De totale bedrijfslasten bedragen in (2012: ). Hieronder vallen de exploitatiekosten van het vastgoed, de beheerkosten, de rentelasten, de afschrijvingen op de immateriële vaste activa en de overige bedrijfskosten. Het netto resultaat bedraagt negatief (2012: negatief). Het direct resultaat uit de exploitatie (exclusief afschrijvingen) is positief uitgekomen op , dit komt neer op 355 per participatie. Het directe resultaat wordt bepaald door de huuropbrengsten en de rente opbrengsten minus de exploitatiekosten, de beheerkosten, de rentelasten en de overige bedrijfskosten. Het indirecte resultaat wordt bepaald door de netto verkoopopbrengst te corrigeren voor de afschrijvingen op immateriële vaste activa. Aangezien er geen verkopen hebben plaatsgevonden bedraagt het netto verkoopresultaat 0. Na afschrijvingen op immateriële activa ad komt het indirecte resultaat uit op negatief, ofwel 479 per participatie negatief. Het negatieve indirecte resultaat wordt veroorzaakt doordat er geen woningen verkocht zijn, terwijl de vaste afschrijvingen op de fondskosten wel gewoon plaatsvinden. Het aantal woningen in de portefeuille bedraagt 157 per ultimo 2013, bestaande uit kamer appartementen en 27 2-kamer appartementen. Het eigen vermogen per 31 december 2013 bedraagt (eind 2012: ). Continuïteit Per 31 december 2013 is er sprake van een positief eigen vermogen van 8,25 miljoen. De hypothecaire financiering is per 31 december 2013 als kortlopend gerubriceerd omdat de looptijd van de lening korter is dan één jaar. De totale financiering van 12,7 miljoen loopt op 15 december 2014 ten einde. Er is derhalve sprake van een materiële onzekerheid omtrent de continuïteit van de C.V. omdat de continuïteit onder andere afhankelijk is van herfinanciering van de hypothecaire lening, hetgeen thans nog niet is geregeld. De beheerder verwacht dat in het tweede kwartaal de gesprekken inzake herfinanciering opgestart gaan worden bij de huidige financier. Aangezien het fonds een positief eigen vermogen heeft en een positieve kasstroom is behaald en voldaan wordt aan de rente- en aflossingsverplichtingen acht de beheerder herfinanciering niet onaannemelijk en zijn de gehanteerde grondslagen van waardering en resultaatbepaling in het onderhavige jaarbericht derhalve gebaseerd op de veronderstelling van continuïteit van de C.V. 4

5 5 Jaarbericht Financiering Eind 2012 zijn met de ING nieuwe afspraken gemaakt over de financieringsvoorwaarden van de drie leningen. Twee leningen zijn verlengd tot 15 december 2014, waarmee alle leningovereenkomsten nu gelden tot 15 december Op alle leningen dient vanaf 1 april 2013 op jaarbasis 1,5% van de originele hoofdsom afgelost te worden. Om dit mogelijk te maken zullen vergoedingen van de beheerders worden uitgesteld. Op vooraf vastgestelde tijdstippen zal, na voldoening van eventueel achterstallige vergoedingen, naast de reguliere aflossingen voor zover mogelijk nog additioneel moeten worden afgelost boven een afgesproken cashbuffer van Bij woningverkopen dient 95% van de bruto verkoopopbrengst te worden afgelost. Met financier ING is afgesproken dat de vergoedingen aan de beheerder pas betaald worden op het moment dat er in het fonds een minimale cashbuffer van is opgebouwd, zolang deze cashbuffer niet aanwezig is worden de vergoedingen aan de beheerder uitgesteld. Indien er een minimale cashbuffer is van op 10 mei en 10 november van ieder jaar en de achterstallige vergoedingen aan de beheerder zijn voldaan, wordt de rest van het saldo -/ afgelost aan ING op de eerstvolgende kwartaalultimo. Uitkering Op basis van de hierboven beschreven leningvoorwaarden is er geen ruimte voor het doen van uitkeringen. Marktomstandigheden De omstandigheden op de woningmarkt zijn nog steeds moeilijk. Dit geldt voor zowel de koop- als de huurmarkt. Net als in de rest van Nederland zien we op de koopmarkt van Apeldoorn een lichte verbetering optreden. Het totale woningaanbod in Apeldoorn is ten opzichte van vorig jaar met 12% gedaald. Begin 2014 staan in Apeldoorn ruim woningen en appartementen te koop. Hiervan vallen er circa in de prijsklasse tot en met In de tweede helft van 2013 is in Apeldoorn (t.o.v. het eerste halfjaar) de mediane verkoopprijs iets gestegen en is het aantal transacties toegenomen. De tussenwoningen hebben hierin een belangrijk aandeel gehad. Bij de appartementen is het aantal transacties in relatie tot het aanbod beperkt geweest. Jaar-op-jaar (Q t.o.v. Q4 2013) is de mediane verkoopprijs in Apeldoorn vrijwel gelijk gebleven. De gemiddelde verkoopprijs van appartementen is ten opzichte van een jaar geleden iets gedaald (bron: marktrapport Rodenburg Makelaars/ NVM). Met betrekking tot de huurmarkt is het aanbod in Apeldoorn nog steeds groot. In de vrije sector is sprake van een leegstand van 14% (bron: Woonagenda Gemeente Apeldoorn, oktober 2013). Met een huur tussen de 500 en staan er momenteel ongeveer 390 woningen te huur. Op de huurmarkt zijn er steeds meer woningen van particulieren bijgekomen, omdat ze niet verkocht kunnen worden. Direct Wonen heeft daarnaast geconstateerd dat er minder animo is op de huurmarkt, gezien de daling van het aantal bezichtigingen. 5

6 6 Jaarbericht Verhuursituatie In de verslagperiode was de leegstand gemiddeld 13,2 appartementen (van 157 appartementen in bezit) ofwel 8,4% (2012: 6,4%). Het aantal leegstaande appartementen is gedurende het jaar opgelopen; met name als gevolg van 12 opzeggingen in het vierde kwartaal, terwijl in die periode slechts 3 verhuurtransacties werden gerealiseerd. De leegstand liep daarmee op naar 23 appartementen per 31 december 2013 (per 31 december 2012: 7 appartementen). Als gekeken wordt naar het aantal bezichtigingen voor de verhuur van de portefeuille van Woningfonds Apeldoorn is dit van 106 in 2012 bijna gehalveerd naar 59 in 2013, waaruit 13 verhuurtransacties zijn voortgekomen. Dit beeld is in lijn met de verhuurmarkt in Apeldoorn. Het fonds heeft in 2013 in gevallen een lagere vraaghuur aangehouden (t.o.v. het vorige huurniveau) om opgelopen leegstand te beperken. Bij (weder)verhuur is een gemiddeld gewogen huurverhoging van 2,9% gerealiseerd (2012: 8,3%). Verkoopsituatie In 2013 heeft het fonds geen woningen verkocht. Het aantal bezichtigingen is beperkt geweest, in het laatste kwartaal van 2013 en begin 2014 hebben enkele bezichtigingen plaatsgevonden. Ondanks een afname in het totale aanbod van woningen in Apeldoorn staan de verkoopprijzen nog steeds onder druk in het segment waarin de appartementen van het woningfonds zich bevinden. Gedurende 2013 heeft het fonds de vraagprijzen, na de neerwaartse prijsaanpassing van november 2012, ongewijzigd gelaten. De vraagprijs van een 2 kamerappartement is k.k. en de vraagprijs van een 4 kamerappartement bedraagt k.k.. Onderhoudswerkzaamheden In de woontoren Kalmoesstraat 131 t/m 259 was het noodzakelijk de bestaande centrale verwarmingsketels te vervangen. De werkzaamheden hebben plaatsgevonden van eind september tot medio oktober. Administratieve organisatie en interne controle De beheerder beschikt voor Woningfonds Apeldoorn over een beschrijving van de bedrijfsvoering, die voldoet aan de eisen van de Wet op het financieel toezicht en het Besluit gedragstoezicht financiële ondernemingen (Bgfo). De beheerder heeft gedurende het afgelopen boekjaar verschillende aspecten van de bedrijfsvoering beoordeeld. Bij deze werkzaamheden heeft de beheerder geen constateringen gedaan op grond waarvan zou moeten worden geconcludeerd dat de beschrijving van de opzet van de bedrijfsvoering als bedoeld in artikel 121 van het Besluit gedragstoezicht financiële ondernemingen niet voldoet aan de vereisten zoals opgenomen in de Wet op het financieel toezicht en daaraan gerelateerde regelgeving. Op grond hiervan verklaart de beheerder voor Woningfonds Apeldoorn CV te beschikken over een beschrijving van de bedrijfsvoering als bedoeld in artikel 121 Bgfo, die voldoet aan de eisen van de Bgfo. Evenmin is geconstateerd dat de bedrijfsvoering niet effectief en niet overeenkomstig de beschrijving functioneert. Derhalve verklaart de beheerder met een redelijke mate van zekerheid dat de bedrijfsvoering gedurende de verslagperiode 2013 effectief en overeenkomstig de beschrijving heeft gefunctioneerd. Voor een uiteenzetting van de risico s wordt verwezen naar de toelichting van de jaarrekening en het prospectus. 6

7 7 Jaarbericht Vooruitzichten De omstandigheden op de verkoopmarkt zijn moeilijk, echter het sentiment op de woningmarkt lijkt iets te verbeteren. Met betrekking tot de verhuurmarkt zien we dat vanwege de hoge mutatiegraad en concurrentie het een uitdaging blijft om de leegstand te beperken. Dit dwingt ons om maatwerk te leveren bij de verhuur, bijvoorbeeld door het bieden van huurkorting of opknapwerkzaamheden. Op basis van de gemaakte afspraken met de bank in combinatie met de resultaten zal het de komende tijd niet mogelijk zijn uitkeringen te doen. De totale financiering van 12,7 miljoen loopt op 15 december 2014 ten einde. In het tweede kwartaal zullen de gesprekken met de huidige financier inzake herfinanciering naar verwachting worden opgestart. Aangezien het fonds een positief eigen vermogen heeft en een positieve kasstroom is behaald en voldaan wordt aan de rente- en aflossingsverplichtingen acht de beheerder herfinanciering niet onaannemelijk. Amsterdam, 25 maart 2014 De beheerder: Annexum Beheer B.V. 7

8 8 Jaarbericht JAARREKENING Balans per 31 december 2013 Winst- en verliesrekening over 2013 Kasstroomoverzicht over 2013 Toelichting op de balans en winst- en verliesrekening 8

9 9 Jaarbericht Activa BALANS PER 31 DECEMBER 2013 (VOOR RESULTAATBESTEMMING) (Bedragen in euro s) 31 dec dec 2012 Beleggingen Vastgoed Vorderingen Debiteuren Overige vorderingen en overlopende activa Overige activa Immateriele vaste activa Liquide middelen Passiva Eigen vermogen Participanten kapitaal Wettelijke reserves Overige reserves ( ) ( ) Resultaat van het boekjaar (42.501) ( ) Langlopende schulden Kredietinstelling Waarborgsommen Kortlopende schulden Kortlopende schulden

10 10 Jaarbericht WINST- EN VERLIESREKENING OVER 2013 (Bedragen in euro s) 01 jan jan dec dec 2012 Opbrengsten uit vastgoedbeleggingen Huuropbrengst Rente opbrengsten Bedrijfslasten Exploitatielasten vastgoed Beheerkosten Rentelasten Afschrijvingen op immateriële vaste activa Overige bedrijfskosten Resultaat voor belastingen (42.501) ( ) Belastingen - - Resultaat na belastingen (42.501) ( ) 10

11 11 Jaarbericht KASSTROOMOVERZICHT OVER 2013 (Volgens indirecte methode) (Bedragen in euro s) 1 jan jan dec dec 2012 Netto resultaat (42.501) ( ) Afschrijvingen van immateriële vaste activa Mutatie vorderingen (22.957) Mutatie kortlopende schulden (37.384) Kasstroom uit beleggingsactiviteiten Uitkeringen aan participanten - ( ) Ontvangen/ terugbetaling waarborgsommen (5.387) Aflossing financiering ( ) ( ) Kasstroom uit financieringsactiviteiten ( ) ( ) Mutatie geldmiddelen ( ) Geldmiddelen per 1 januari Geldmiddelen per 31 december Mutatie geldmiddelen ( ) 11

12 12 Jaarbericht TOELICHTING OP DE BALANS EN WINST- EN VERLIESREKENING Algemeen Woningfonds Apeldoorn CV (hierna vennootschap ), gevestigd te Amsterdam, is opgericht op 29 juni Het doel van de vennootschap is het voor gemeenschappelijke rekening beleggen van het vermogen in de bij aanvang 170 woningen met bijbehorende bergingen gelegen te Apeldoorn aan de Kalmoesstraat en Korianderstraat. Er is sprake van een samenwerking tussen Annexum en Qmulus N.V. (voorheen: Direct Wonen N.V.). Continuïteit Per 31 december 2013 is er sprake van een positief eigen vermogen van 8,25 miljoen. De hypothecaire financiering is per 31 december 2013 als kortlopend gerubriceerd omdat de looptijd van de lening korter is dan één jaar. De totale financiering van 12,7 miljoen loopt op 15 december 2014 ten einde. Er is derhalve sprake van een materiële onzekerheid omtrent de continuïteit van de C.V. omdat de continuïteit onder andere afhankelijk is van herfinanciering van de hypothecaire lening, hetgeen thans nog niet is geregeld. De beheerder verwacht dat in het tweede kwartaal de gesprekken inzake herfinanciering opgestart gaan worden bij de huidige financier. Aangezien het fonds een positief eigen vermogen heeft en een positieve kasstroom is behaald en voldaan wordt aan de rente- en aflossingsverplichtingen acht de beheerder herfinanciering niet onaannemelijk en zijn de gehanteerde grondslagen van waardering en resultaatbepaling in het onderhavige jaarbericht derhalve gebaseerd op de veronderstelling van continuïteit van de C.V. Juridische status De vennootschap is juridisch gestructureerd als een commanditaire vennootschap naar Nederlands recht en gevestigd te Amsterdam. De beoogde looptijd is onbepaalde tijd, doch in beginsel tenminste tot 31 december Als 1e beherend vennoot treedt op Annexum Woningfonds Apeldoorn Beheer B.V., gevestigd te Amsterdam. Als 2e beherend vennoot treedt op Direct Wonen Apeldoorn Beheer B.V. gevestigd te Den Haag. In de overeenkomst inzake beheer is vastgelegd dat Annexum Beheer B.V. belast is met het beheer van de vennootschap. Uit dien hoofde heeft de beheerder, zijnde Annexum Beheer B.V., de jaarrekening opgesteld. Fiscale status De C.V.-overeenkomst is zodanig opgesteld dat de vennootschap voor de Nederlandse belastingheffing wordt aangemerkt als een besloten commanditaire vennootschap. Dit betekent dat onder de huidige belastingwetgeving de vennootschap fiscaal transparant is. De fiscale transparantie heeft tot gevolg dat de bezittingen en schulden, alsmede de baten en lasten van de vennootschap worden toegerekend aan de participanten naar rato van hun winstaandeel dat correspondeert met hun kapitaalinbreng in de vennootschap. Derhalve worden de door de vennootschap behaalde resultaten niet bij de vennootschap zelf, maar 12

13 13 Jaarbericht rechtstreeks bij de participanten in de heffing van inkomstenbelasting of vennootschapsbelasting betrokken. Dientengevolge is in de jaarrekening geen winstbelasting verantwoord. Aan de fiscale transparantie kan afbreuk worden gedaan indien toetreding en/of vervanging van participanten, hoewel contractueel slechts mogelijk met toestemming van alle participanten en de beherend vennoten, toch geschiedt zonder dat die toestemming is gegeven. Vergunning op grond van de Wet op het financieel toezicht Aan Annexum Beheer B.V. is door de Autoriteit Financiële Markten (AFM) een vergunning verleend op grond van artikel 2:65 lid 1 sub a Wft. In het kader van de vergunning zijn de bestuursleden van Annexum Beheer B.V. op betrouwbaarheid en deskundigheid getoetst. 13

14 14 Jaarbericht Beleggingsbeleid Het beleggingsbeleid van de vennootschap is gericht op het behalen van een zo hoog mogelijke opbrengst uit de verhuur en de tussentijdse verkoop van appartementen binnen de beleggingshorizon van de vennootschap. Het beleid voor het beheer van de vastgoedportefeuille van de vennootschap is gericht op waardevermeerdering van de portefeuille, binnen een aanvaardbaar economisch, juridisch en fiscaal risicoprofiel. Dit betekent dat een evenwicht gevonden dient te worden tussen zorgvuldig en efficiënt beheer, enerzijds ten aanzien van (groot) onderhoud en de betrokkenheid van huurders bij hun omgeving en anderzijds het realiseren van een aantrekkelijk rendement op het verhuurde vastgoed. De verkoopopbrengst van de woningen wordt onder meer bepaald door de mutatiegraad. Tevens volgt de verkoop van woningen hier een zogenaamd passief uitpondbeleid, waarbij de marktomstandigheden en de belangen van beleggers in acht worden genomen. Afhankelijk van de verkoopsnelheid zal eventueel wederverhuur worden toegepast. Aan het einde van de beleggingshorizon van de vennootschap zal een aantal appartementen niet zijn verkocht. Deze restportefeuille wordt in één pakket verkocht om tot beëindiging van de vennootschap over te kunnen gaan. Risico s In het algemeen kan gesteld worden dat aan het investeren in vastgoed risico s verbonden zijn. Betrokken partijen hebben getracht deze risico s, ten behoeve van (potentiële) beleggers, te beperken door middel van een goed ingerichte administratieve organisatie en systeem van interne controle. Te onderkennen risico s zijn o.m. rendementsrisico, marktrisico, exploitatierisico, risico s met betrekking tot toekomstverwachtingen, financieringsrisico, renterisico, debiteurenrisico, inflatierisico, (rest)waarderisico, milieurisico, juridisch risico, kosten risico, onvoorziene kosten risico, informatierisico, wetgevingsrisico, aansprakelijkheid, uittredingsrisico, beperkte overdraagbaarheid, beleggen met geleend geld, spreidingsrisico, risico van onverzekerbare schade, risico s samenhangend met de beheerder, tegenpartij risico. Voor een nadere toelichting wordt verwezen naar hoofdstuk 2 uit het prospectus. GRONDSLAGEN VOOR WAARDERING EN RESULTAATBEPALING Algemeen De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW en de stellige uitspraken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Wet op het financieel toezicht. De jaarrekening is opgesteld in euro s. Het boekjaar van de vennootschap is gelijk aan het kalenderjaar, met uitzondering van het eerste boekjaar over Activa en passiva (met uitzondering van het eigen vermogen) worden gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs of actuele waarde. Indien geen specifieke waarderingsgrondslag is vermeld vindt waardering plaats tegen de verkrijgingsprijs. In de balans en de winst- en verliesrekening zijn referenties opgenomen waarmee verwezen wordt naar de toelichting. 14

15 15 Jaarbericht Schattingen Om de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening te kunnen toepassen, is het nodig dat de Beheerder van de vennootschap zich over verschillende zaken een oordeel vormt, en dat de Beheerder schattingen maakt die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien het voor het geven van het in art. 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningposten. Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit de liquide middelen. Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van de investeringen in het directe vastgoed en de exploitatie van het directe vastgoed zijn opgenomen onder de kasstroom uit beleggingsactiviteiten. Financiering, aflossingen op financiering en uitkeringen aan participanten zijn opgenomen onder de kasstroom uit financieringsactiviteiten. GRONDSLAGEN VOOR DE WAARDERING VAN ACTIVA EN PASSIVA Vastgoedbeleggingen Het onroerend goed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs plus bijkomende aankoopkosten onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de geschatte toekomstige gebruiksduur rekening houdend met de restwaarde of gewaardeerd tegen lagere marktwaarde. Ten tijde van het opstellen van de jaarrekening is de restwaarde van het onroerend goed in exploitatie niet lager dan de verkrijgingsprijs plus bijkomende aankoopkosten en is derhalve geen afschrijving verantwoord. Indien de verkrijgingsprijs plus bijkomende aankoopkosten in de toekomst wel lager is dan de restwaarde zal er wel worden afgeschreven. Indien er sprake is van bijzondere waardeverminderingen worden deze verantwoord. Immateriële vaste activa De immateriële vaste activa worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs onder aftrek van lineaire afschrijvingen over een periode van 5 jaar. Er wordt rekening gehouden met bijzondere waardeverminderingen. De immateriële vaste activa betreffen de oprichtingskosten van de vennootschap bestaande uit de marketing- en adviseurkosten, de plaatsingsgarantie, de structureringskosten en de overige kosten inzake de oprichting. Voor de geactiveerde oprichtingskosten wordt een wettelijke reserve aangehouden. Vorderingen Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie. Voorzieningen wegens oninbaarheid worden in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering. Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit banktegoeden met een looptijd korter dan twaalf maanden en worden gewaardeerd tegen de nominale waarde Eigen vermogen Voor de geactiveerde oprichtingskosten wordt een wettelijke reserve aangehouden. 15

16 16 Jaarbericht Voorzieningen Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen die op de balansdatum bestaan, waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de omvang op betrouwbare wijze is te schatten. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om de verplichtingen per balansdatum af te wikkelen. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde van de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk zijn om de verplichtingen af te wikkelen, tenzij anders vermeld. Langlopende schulden Langlopende schulden worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt op lineaire basis als effectieve rente gedurende de looptijd van de schulden in de winst-en-verliesrekening als interestlast verwerkt. Bedragen die opeisbaar zijn binnen 12 maanden na afloop van het boekjaar worden als kortlopend gepresenteerd. GRONDSLAGEN VOOR DE BEPALING VAN HET RESULTAAT Algemeen Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De opbrengsten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd. Opbrengsten uit vastgoedbeleggingen Hieronder worden de huuropbrengsten en het netto verkoopresultaat uit hoofde van verkochte woningen verantwoord. De huuropbrengsten worden in het resultaat verantwoord in de periode waaraan deze is toe te rekenen. De resultaten uit verkoop van woningen worden toegerekend aan de periode waarin de woningen door middel van een notariële akte zijn geleverd. Exploitatielasten vastgoed Hieronder worden de direct met de exploitatie van de woningen samenhangende kosten, zoals onroerende zaak belasting, onderhoud, property management kosten, VVE bijdragen, etc. verantwoord. Beheerkosten Hieronder wordt de aan de beheerder toekomende vergoeding verantwoord. Rentelasten Hieronder worden de aan het boekjaar toerekenbare rentelasten verantwoord. Overige bedrijfskosten Hieronder worden de overige aan de vennootschap toerekenbare kosten verantwoord. 16

17 17 Jaarbericht TOELICHTING OP DE ONDERSCHEIDEN POSTEN VAN DE BALANS 1. Vastgoed Hieronder zijn verantwoord de in bezit zijnde woningen, te weten Kalmoesstraat 3 t/m 129 en 133 t/m 259 en Korianderstraat 4 t/m 128 te Apeldoorn. De samenstelling en het verloop zijn als volgt: Verkrijgingsprijs Aankoopkosten Totaal Stand per 1 januari Kostprijs verkopen Boekwaarde per 31 december De reële waarde van de portefeuille op 31 december 2013 is bij benadering gelijk aan de kostprijs. 2. Debiteuren Hieronder zijn verantwoord de ultimo boekjaar openstaande huurvorderingen met een looptijd korter dan 1 jaar. 3. Overige vorderingen en overlopende activa De overige vorderingen en overlopende activa kunnen als volgt worden weergegeven: Participanten Servicekosten Overig Immateriële vaste activa Hieronder zijn de oprichtingskosten van de vennootschap verantwoord die als volgt kunnen worden gespecificeerd: Kostprijs Marketing- en adviseurkosten Plaatsingsgarantie Structureringskosten Overig

18 18 Jaarbericht Deze kosten zijn in rekening gebracht door Annexum Invest B.V. zijnde de initiatiefnemer en komen overeen met het prospectus. Het verloop is als volgt: Boekwaarde 1 januari Afschrijvingen boekjaar ( ) ( ) Boekwaarde 31 december Liquide middelen De liquide middelen betreft een rekening courant direct opeisbaar. 6. Eigen vermogen De mutaties in het eigen vermogen zijn als volgt: Participanten kapitaal Wettelijke reserve Overige reserves Resultaat van het boekjaar Totaal Stand per 1 januari ( ) (4.524) Bestemming resultaat (4.524) Mutatie - ( ) Uitkering over boekjaar ( ) - ( ) Resultaat boekjaar ( ) ( ) Stand per 31 december ( ) ( ) Stand per 1 januari ( ) ( ) Bestemming resultaat - - ( ) Mutatie - ( ) Resultaat boekjaar (42.501) (42.501) Stand per 31 december ( ) (42.501) Het kapitaal bestaat per 31 december 2013 uit 342 participaties met ieder een nominale waarde van ,-. Ultimo 2013 bedraagt de intrinsieke waarde per participatie De wettelijke reserve heeft betrekking op de geactiveerde oprichtingskosten. 18

19 19 Jaarbericht Langlopende schulden Het verloop van de ontvangen hypothecaire financiering, verstrekt door ING, kan als volgt worden weergegeven: Oorspronkelijke hypotheek Aflossingen voorgaande jaren ( ) ( ) Aflossingen huidig jaar ( ) ( ) Openstaande hypothecaire schuld Af te lossen binnen 1 jaar ( ) ( ) Stand per 31 december De woningportefeuille is bezwaard met hypotheekrecht. - Initiële lening I ,- waarop reeds is afgelost. Rentepercentage is Euribortarief + 3,00% (per 15 december 2012), rente vastperiode van 3 maanden (aan het begin van ieder kwartaal wordt de rentevastperiode vastgesteld). Overeenkomst is geldig tot 15 december Initiële lening II ,- waarop reeds is afgelost. Het rentepercentage is 3,4% (per 15 december 2012), gefixeerd tot 15 december Overeenkomst is geldig tot 15 december Initiële lening III ,- waarop reeds is afgelost. Rentepercentage is 4,88%, gefixeerd tot 15 december Overeenkomst is geldig tot 15 december Op alle leningen dient vanaf 1 april 2013 op jaarbasis 1,5% van de originele hoofdsom afgelost te worden. Om dit mogelijk te maken zullen vergoedingen van de beheerder worden uitgesteld. Op vooraf vastgestelde tijdstippen zal, na voldoening van eventueel achterstallige vergoedingen, naast de reguliere aflossingen voor zover mogelijk nog additioneel moeten worden afgelost boven een afgesproken cashbuffer van Bij woningverkopen dient 95% van de bruto verkoopopbrengst te worden afgelost. Met financier ING is afgesproken dat de vergoedingen aan de beheerders pas betaald worden op het moment dat er in het fonds een minimale cashbuffer van is opgebouwd, zolang deze cashbuffer niet aanwezig is worden de vergoedingen aan de beheerder uitgesteld. Indien er een minimale cashbuffer is van op 10 mei en 10 november van ieder jaar en de achterstallige vergoedingen aan de beheerder zijn voldaan, wordt de rest van het saldo -/ afgelost aan ING op de eerstvolgende kwartaalultimo. Op de verstrekte financieringen zijn een drietal convenanten van toepassing, te weten: Interest Coverage Ratio, minimaal 1,3 tot 1 maart 2013, minimaal 1,4 vanaf 1 maart Per 31 december 2013 was deze circa 1,5. Debt Service Coverage Ratio, minimaal 1,0 Loan to Value Ratio maximaal 70% Zowel de Debt Service Coverage Ratio als de Loan to Value Ratio zijn afhankelijk van de door de ING Bank vastgestelde marktwaarde. Tijdens opmaak van dit jaarbericht was deze nog niet bekend. 19

20 20 Jaarbericht Waarborgsommen Deze post heeft betrekking op de waarborgsommen die huurders betaald hebben bij het afsluiten van de huurovereenkomst. 9. Kortlopende schulden De overige schulden en overlopende passiva kunnen als volgt worden gespecificeerd: Kredietinstelling Crediteuren *) Overige nog te betalen kosten *) In het bedrag van de crediteuren zit een schuld aan Annexum Beheer BV van circa in verband met de uitgestelde beheer fee. 20

21 21 Jaarbericht NIET UIT DE BALANS BLIJKENDE RECHTEN EN VERPLICHTINGEN Gelieerde partijen De vennootschap is bij overeenkomst aangegaan tussen Annexum Woningfonds Apeldoorn Beheer B.V. (1e beherend vennoot) en Direct Wonen Woningfonds Apeldoorn B.V. (2e beherend vennoot). In de overeenkomst inzake beheer is vastgelegd dat Annexum Beheer B.V. belast is met het beheer van de vennootschap. De voorwaarden zijn opgenomen in de overeenkomst inzake beheer zoals gevoegd bij het prospectus. De beheerder heeft recht op de volgende vergoedingen ten laste van de vennootschap: Beheervergoeding Performance fee Verkoopkosten Property management vergoeding Herfinancieringsfee Emissiekosten Beheervergoeding De beheervergoeding bedraagt 5% van de bruto huuropbrengst (exclusief servicekosten) inzake de woningen. Onder beheer worden alle handelingen verstaan die nodig zijn om de vennootschap te laten functioneren, kortom het managen van de vennootschap in de meest ruime zin. Performance fee De performance fee bij verkoop is 15% van bruto verkoopopbrengst minus het pro-rato gedeelte van de verkochte woningen (op basis van oppervlakte m2 van de woning) van de totale fondsinvestering, exclusief liquiditeitsreserve. Deze vergoeding wordt betaald bij realisatie van een verkooptransactie. Verkoopkosten De marktconforme makelaarskosten bij tussentijdse verkoop van woningen en bij verkoop van het restant bezit aan het einde van de looptijd van de vennootschap, die geprognosticeerd zijn op 2% van de bruto-verkoopopbrengst. Bij tussentijdse verkoop en bij verkoop van het restbezit is het de bedoeling dat de 2e beherend vennoot de werkzaamheden daarvoor verricht en daarvoor marktconform wordt vergoed. Met financier ING is afgesproken dat de vergoedingen aan de beheerder pas betaald worden op het moment dat er in het fonds een minimale cashbuffer van is opgebouwd, zolang deze cashbuffer niet aanwezig is worden de vergoedingen aan de beheerder uitgesteld. Indien er een minimale cashbuffer is van op 10 mei en 10 november van ieder jaar en de achterstallige vergoedingen aan de beheerder zijn voldaan, wordt de rest van het saldo -/ afgelost aan ING op de eerstvolgende kwartaalultimo. Als bewaarder van de vennootschap treedt op Stichting Bewaarder Woningfonds Apeldoorn, zijnde een stichting naar Nederlands recht. 21

22 22 Jaarbericht TOELICHTING OP DE ONDERSCHEIDEN POSTEN VAN DE WINST- EN VERLIESREKENING 10. Huuropbrengsten Hieronder zijn verantwoord de aan het boekjaar toerekenbare huuropbrengsten uit hoofde van de exploitatie van de woningenportefeuille Theoretische bruto huuropbrengsten Leegstand (97.855) (94.623) Huuropbrengsten Exploitatielasten vastgoed Deze lasten kunnen als volgt worden gespecificeerd: Onroerende zaak belasting Waterschapslasten en rioolrecht Onderhoudskosten Property managementkosten VVE bijdragen Leegstandskosten Oninbare huur/huurderving Overig Beheerkosten Hieronder is de aan Annexum Beheer B.V. verschuldigde vergoeding voor het boekjaar verantwoord. 13. Rentelasten De rentelasten kunnen als volgt worden gespecificeerd: Rente hypothecaire leningen Overig Overige bedrijfskosten 22

23 23 Jaarbericht De overige bedrijfskosten kunnen als volgt worden gespecificeerd: Accountantskosten Overig Overige informatie Lopende Kosten Factor (voorheen Total expense ratio) De Lopende Kosten Factor wordt berekend door de kosten gedurende het boekjaar te delen door de gemiddelde intrinsieke waarde gedurende het boekjaar. De kosten betreffen de bedrijfslasten uitgezonderd de rentelasten, zijnde een bedrag van De gemiddelde intrinsieke waarde is berekend op twee waarnemingsmomenten, 31 december 2012 en 31 december 2013 en gewogen als 1:1. De aldus berekende gemiddelde intrinsieke waarde bedraagt De Lopende Kosten Factor voor het boekjaar 2013 bedraagt 7,6%. Personeel Gedurende het boekjaar waren er geen personeelsleden in dienst bij de vennootschap. Amsterdam, 25 maart 2014 De beheerder: Annexum Beheer B.V. 23

24 24 Jaarbericht OVERIGE GEGEVENS BESTUURDERS BELANGEN Noch de beheerder noch de aan de beheerder gelieerde partijen houden ultimo 2013 participaties in de vennootschap. Uitsluitend een gelieerde partij van de 2e beherend vennoot houdt ultimo participaties aan in de vennootschap. STATUTAIRE REGELING OMTRENT DE BESTEMMING VAN HET RESULTAAT Artikel 17 van de CV akte luidt als volgt: 17.1 De winst van de vennootschap wordt uitgekeerd als volgt: a. aan de beherend vennoten jaarlijks, gedurende de respectievelijke periode dat zij optreden als beherend vennoot van de vennootschap, een bedrag ter grootte van 500 ieder; en b. aan de beleggers in verhouding tot de door hen gehouden participaties De uitkeringen als bedoeld in artikel 17.1 zullen op een door de 1e beherend vennoot vast te stellen tijdstip worden gedaan, onder inhouding van eventueel verschuldigde belastingen. De 1e beherend vennoot kan besluiten (een deel van) de winst als interim uitkering uit te keren al dan niet ten laste van de reserves van de vennootschap indien de liquiditeit en solvabiliteit van de vennootschap dat toestaan, overeenkomstig artikel Een besluit tot reservering of bestemming van winst behaald over een bepaald boekjaar anders dan voor uitkering dient ter goedkeuring te worden voorgelegd aan de vergadering van vennoten in de vergadering waarin de jaarrekening wordt behandeld. In beginsel is het uitgangspunt voor de uitkering van het positief resultaat opgenomen in de tabel van Deel van het prospectus De 1e beherend vennoot stelt de beleggers in kennis van de hoogte van de betaalbaarstelling en de samenstelling van (voorlopige) uitkeringen. Uitkering vindt plaats in contanten door bijschrijving op de bankrekening van de belegger als opgenomen in het register als bedoeld in artikel Alle verliezen welke voortvloeien uit, of verband houden met het beheer van het vennootschapsvermogen, komen in de interne verhoudingen ten laste van de beleggers in verhouding tot de door hen gehouden participaties, met dien verstande dat beleggers niet draagplichtig zijn voor verplichtingen van de vennootschap die hun inbrengverplichting zoals bedoeld in artikel 4.2 te boven gaat. VOORSTEL RESULTAATBESTEMMING De beheerder stelt voor om het nadelig netto resultaat van EUR te onttrekken aan de overige reserves. 24

25 25 Jaarbericht CONTROLEVERKLARING VAN DE ONAFHANKELIJKE ACCOUNTANT Aan: de algemene vergadering van Woningfonds Apeldoorn C.V. Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de in dit rapport opgenomen jaarrekening 2013 van Woningfonds Apeldoorn C.V. te Amsterdam gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de balans per 31 december 2013 en de winst-en-verliesrekening over 2013 en de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen. Verantwoordelijkheid van de beheerder De beheerder van de vennootschap is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven, alsmede voor het opstellen van het verslag van de beheerder, beide in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 van het in Nederland geldende Burgerlijk Wetboek (BW) en met de Wet op het financieel toezicht. De beheerder is tevens verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als de beheerder noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten. Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico s dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten. Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risico-inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de vennootschap. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van de door de beheerder van de vennootschap gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden. Oordeel Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Woningfonds Apeldoorn C.V. per 31 december 2013 en van het resultaat over 2013 in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 van het in Nederland geldende Burgerlijk Wetboek (BW) en met de Wet op het financieel toezicht. 25

26 26 Jaarbericht Benadrukking van onzekerheid omtrent de continuïteit Wij vestigen de aandacht op de paragraaf continuïteit zoals opgenomen in de toelichting van de jaarrekening, waarin de beheerder van de vennootschap uiteenzet dat de looptijd van de hypothecaire financiering korter is dan één jaar en dient te worden geherfinancierd. Deze omstandigheid en andere condities zoals uiteengezet in de toelichting van de jaarrekening, duiden op het bestaan van een onzekerheid van materieel belang op grond waarvan gerede twijfel zou kunnen bestaan over de continuïteitsveronderstelling van de vennootschap. Deze situatie doet geen afbreuk aan ons oordeel. Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen Ingevolge artikel 2:393 lid 5 onder e en f BW vermelden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het verslag van de beheerder, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig Titel 9 Boek 2 BW is opgesteld, en of de in artikel 2:392 lid 1 onder b tot en met h BW vereiste gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het verslag van de beheerder, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 2:391 lid 4 BW. Amsterdam, 25 maart 2014 PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. Origineel getekend door J. Brouwer RA 26