Voorwoord van het bestuur bij de begroting

Transcriptie

1 Voorwoord van het bestuur bij de begroting De begroting van vorig jaar kenmerkte zich door zeer omvangrijke bezuinigingen, nodig om de gevolgen van het regeringsbeleid op te vangen. Tegelijkertijd was er veel onzekerheid over de uitwerking van het regeringsbeleid. In het afgelopen jaar is gelukkig meer duidelijkheid ontstaan. Eerst kwam er in het voorjaar een woonakkoord tussen kabinet en een deel van de oppositie. Belangrijkste uitkomst daarvan was dat het huurplafond van 4,5% WOZ-waarde werd losgelaten. Er is een nieuw systeem voor woningwaardering aangekondigd waarin ook de WOZ-waarde een rol gaat spelen. In het najaar zorgde een akkoord tussen het kabinet en Aedes voor een grote doorbraak. Aedes blijft tegen de verhuurdersheffing, maar accepteert de heffing voor deze kabinetsperiode als een voldongen feit. Het plan van de minister om alle woningen met meer dan 142 punten als vrije sector huur te transformeren werd geschrapt. Als dat plan was doorgegaan was circa 50% van het woningbezit van De Bouwvereniging (hierna te noemen dbv) omgevormd van sociale huur naar vrije sector huur. Daarnaast werd geld beschikbaar gesteld om te investeren in energiezuinige woningen. Ook werd door de minister toegezegd dat een nieuw systeem voor woningwaardering niet tot grote schokken in de huuropbrengsten zal leiden. De invoering van het nieuwe systeem is voorzien per 1 januari Met deze vertrekpunten heeft dbv de begroting voor opgesteld. In deze periode is jaarlijks een bedrag van circa 1,6 miljoen ingerekend aan heffingen, zowel verhuurdersheffing als saneringsheffing. Dat is een zware aanslag op de begroting van dbv. De heffingen bedragen bijna 15% van de jaarlijkse huurinkomsten. Om die reden is besloten om de voorgenomen bezuinigingen op personeel en onderhoud door te zetten. Dit met de bedoeling om eventuele financiële ruimte te kunnen benutten voor energiebesparende maatregelen, herstructurerings- en nieuwbouwprojecten. Een belangrijk uitgangspunt in de begroting zijn de woonlasten. Er is uitgegaan van een inflatievolgend huurbeleid. Tezamen met energiemaatregelen leidt dit tot beperking van de woonlasten voor onze huurders. Deze lijn is in overeenstemming met de doelstellingen uit het ondernemingsplan van dbv. Eveneens conform het ondernemingsplan is het voornemen om de inkomensafhankelijke huurverhoging wel door te voeren. De verkoop van bestaande huurwoningen is in de begroting teruggebracht van tien naar vijf woningen. Dat betekent dat we minder afhankelijk worden van deze opbrengsten. De begroting moet voldoen aan financiële normen die de continuïteit van dbv waarborgen. Die normen zijn: een jaarlijks positieve kasstroom, een interest cover ratio van minimaal 1,4 en een solvabiliteit van 20%. Op deze normen worden de uitkomsten van de begroting getoetst. Deze normen bepalen ook of het investeringsprogramma van dbv financieel haalbaar is. Dit is gelukkig het geval. Alle projecten die vorig jaar on hold waren gezet, zijn weer terug in de begroting. Dit omvat: sprong energielabel bestaand bezit van gemiddeld D naar B, transformatie van bestaande woningen voor ouderen, herstructurering Plan Zuid, herstructurering Kluerd-Ropens (Oosterpark), herstructurering dorpen, nieuwbouw huurwoningen Dukdalf, opstart van een project voor dementerende ouderen (zogeheten Herbergier). De projecten blok E Welgelegen (Havenkwartier) en woonzorgcentrum Almenum (nieuwbouw) staan ook nu weer net als vorig jaar in de begroting. B e g r o t i n g Pagina 1

2 Met deze projecten kan dbv voldoen aan de opgaaf die er is: het verbeteren van de leef- en woonkwaliteit, en het voorzien in huisvesting voor ouderen. De doelgroep ouderen, ook de zeer ouderen, groeit de komende jaren sterk. Tot 2030 is een verdriedubbeling geprognosticeerd. DBv wil ook de doelgroep starters bedienen. Dit kan door kleinschalige nieuwbouw op geschikte locaties, zoals dit jaar gerealiseerd aan de Rozengracht. Maar ook door bestaand bezit in te zetten (huur of koop). Uit woningmarktonderzoek blijkt dat er in de toekomst een mismatch ontstaat van aanbod en vraag. Er ontstaat meer vraag naar ouderenwoningen, de vraag van gezinnen met kinderen zal in de toekomst afnemen. De daaruit vrijkomende woningen kunnen worden ingezet voor starters. Positieve ontwikkelingen dus bij dbv die weer meer kan investeren voor de doelgroep. Maar in het algemeen gaan woningcorporaties door een moeilijke periode. Er is door diverse incidenten imagoschade opgelopen, die uitstraalt over de gehele branche. Alleen door prestaties neer te zetten komen we daar doorheen. We zullen dat moeten doen met minder geld, als gevolg van de heffingen. We zijn het aan onze doelgroep verplicht dat we onze bedrijfslasten terugbrengen naar een niveau dat als lean & mean is te omschrijven. Met de al eerder voorgenomen bezuinigingen op personeelskosten gaan we de komende jaren terug naar een niveau van circa per woning. (was in 2012 nog 1.600). In 2014 worden plannen uitgewerkt om de overige bedrijfslasten verder te verlagen. Onze huurders zullen komend jaar veel van ons merken: we beginnen met de bouw van dertig sociale huurwoningen in het Havenkwartier: Welgelegen, blok E), we beginnen met de voorbereiding van de tweede fase van de herstructurering Plan Zuid, en met de voorbereiding van het project voor dementerenden. En niet te vergeten met de eerste circa 250 woningen die we energiezuiniger gaan maken. Dit alles doen we uiteraard samen met onze belangrijkste belanghouders, de huurders en de gemeente. Zij zijn tijdens het begrotingsproces geconsulteerd. Op basis van de begroting gaan we met genoemde partijen in gesprek om een lokaal woonakkoord te sluiten, waarin concrete prestatieafspraken worden gemaakt voor de komende jaren. Harlingen, 25 november 2013 Drs. J.J. van Weerlee Directeur-bestuurder B e g r o t i n g Pagina 2

3 Begroot jaarresultaat 2014 OMSCHRIJVING BEGROTING BEGROTING JAARREKENING Bedragen x BEDRIJFSOPBRENGSTEN Huren Vergoedingen Verkoop onroerende zaken Overige bedrijfsopbrengsten TOTAAL BEDRIJFSOPBRENGSTEN BEDRIJFSLASTEN Afschrijvingen op vaste activa Waardeveranderingen vaste activa Erfpachten Lonen Sociale lasten Pensioenlasten Lasten onderhoud Overige bedrijfslasten Sectorspecifieke heffingen TOTAAL BEDRIJFSLASTEN BEDRIJFSRESULTAAT RESULTAAT DEELNEMINGEN FINANCIËLE BATEN EN LASTEN Waardeverandering financiële vaste activa Rentebaten Rentelasten TOTAAL FINANCIËLE BATEN EN LASTEN RESULTAAT VOOR BELASTINGEN Belastingen NETTORESULTAAT Het negatieve jaarresultaat komt ten laste van het eigen vermogen (overige reserves). B e g r o t i n g Pagina 3

4 Balansprognose op basis van bedrijfswaardewaardering BALANSPROGNOSE BEDRIJFSWAARDE X VASTE ACTIVA Materiële Vaste Activa Onroerende zaken in Exploitatie Onroerende zaken in Ontwikkeling Onroerende en Roerende zaken tdv de Exploitatie Totaal Materiële Vaste Activa Financiële Vaste Activa Deelnemingen Overige Financiële Vaste Activa Totaal Financiële Vaste Activa TOTAAL VASTE ACTIVA VLOTTENDE ACTIVA Voorraden Vorderingen Huurdebiteuren Groepsmaatschappijen Overige Vorderingen Overlopende Activa Totaal Vorderingen Liquide Middelen TOTAAL VLOTTENDE ACTIVA TOTAAL ACTIVA PASSIVA Eigen Vermogen Overige Reserves Resultaat Boekjaar Totaal Eigen Vermogen Voorzieningen Voorziening Onrendabele Investeringen Nieuwbouw Langlopende Schulden Leningen Overheid en Kredietinstellingen Kortlopende Schulden Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan Leveranciers Belastingen en premies Sociale verzekering Overige Schulden Overlopende Passiva Totaal Kortlopende Schulden TOTAAL PASSIVA B e g r o t i n g Pagina 4

5 Balansprognose op basis van bedrijfswaardewaardering BALANSPROGNOSE BEDRIJFSWAARDE X VASTE ACTIVA Materiële Vaste Activa Onroerende zaken in Exploitatie Onroerende zaken in Ontwikkeling Onroerende en Roerende zaken tdv de Exploitatie Totaal Materiële Vaste Activa Financiële Vaste Activa Deelnemingen Overige Financiële Vaste Activa Totaal Financiële Vaste Activa TOTAAL VASTE ACTIVA VLOTTENDE ACTIVA Voorraden Vorderingen Huurdebiteuren Groepsmaatschappijen Overige Vorderingen Overlopende Activa Totaal Vorderingen Liquide Middelen TOTAAL VLOTTENDE ACTIVA TOTAAL ACTIVA PASSIVA Eigen Vermogen Overige Reserves Resultaat Boekjaar Totaal Eigen Vermogen Voorzieningen Voorziening Onrendabele Investeringen Nieuwbouw Langlopende Schulden Leningen Overheid en Kredietinstellingen Kortlopende Schulden Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan Leveranciers Belastingen en premies Sociale verzekering Overige Schulden Overlopende Passiva Totaal Kortlopende Schulden TOTAAL PASSIVA B e g r o t i n g Pagina 5

6 Exploitatieprognose op basis van bedrijfswaardewaardering EXPLOITATIEPROGNOSE BEDRIJFSWAARDE X BEDRIJFSOPBRENGSTEN Huren Vergoedingen Verkoop Onroerende zaken Overige Bedrijfsopbrengsten TOTAAL BEDRIJFSOPBRENGSTEN BEDRIJFSLASTEN Afschrijvingen op Immateriële en Materiële Vaste Activa Overige Waardeveranderingen van (Im)materiële Vaste Activa Erfpacht Lonen en Salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Lasten Onderhoud Overige Bedrijfslasten Sectorspecifieke heffingen TOTAAL BEDRIJFSLASTEN BEDRIJFSRESULTAAT FINANCIËLE BATEN EN LASTEN Rentebaten en soortgelijke Opbrengsten Waardeveranderingen Financiële Vaste Activa en Effecten Rentelasten en soortgelijke Kosten TOTAAL FINANCIËLE BATEN EN LASTEN RESULTAAT VOOR BELASTINGEN Belastingen RESULTAAT NA BELASTINGEN Mutatie Actuele waarde Materiële Vaste Activa RESULTAAT NA MUTATIE ACTUELE WAARDE M.V.A B e g r o t i n g Pagina 6

7 Exploitatieprognose op basis van bedrijfswaardewaardering EXPLOITATIEPROGNOSE BEDRIJFSWAARDE X BEDRIJFSOPBRENGSTEN Huren Vergoedingen Verkoop Onroerende zaken Overige Bedrijfsopbrengsten TOTAAL BEDRIJFSOPBRENGSTEN BEDRIJFSLASTEN Afschrijvingen op Immateriële en Materiële Vaste Activa Overige Waardeveranderingen van (Im)materiële Vaste Activa Erfpacht Lonen en Salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Lasten Onderhoud Overige Bedrijfslasten Sectorspecifieke heffingen TOTAAL BEDRIJFSLASTEN BEDRIJFSRESULTAAT FINANCIËLE BATEN EN LASTEN Rentebaten en soortgelijke Opbrengsten Waardeveranderingen Financiële Vaste Activa en Effecten Rentelasten en soortgelijke Kosten TOTAAL FINANCIËLE BATEN EN LASTEN RESULTAAT VOOR BELASTINGEN Belastingen RESULTAAT NA BELASTINGEN Mutatie Actuele waarde Materiële Vaste Activa RESULTAAT NA MUTATIE ACTUELE WAARDE M.V.A B e g r o t i n g Pagina 7

8 Toetsing normen Onderstaande tabel geeft aan dat er de komende vijf jaar positieve kasstromen zijn te verwachten en dat ook de ICR boven de 1,4 blijft. Echter ook na 2018 blijft dbv met haar kasstromen positief en blijft de ICR boven de 1,4. Ondanks dat het WSW voor haar borging voor vijf jaar toetst is het van belang te weten dat ook voor de langere termijn de geldmarkt voor geborgd geld goed toegankelijk is voor DBv. OPERATIONELE KASSTROMEN x Operationele kasstroom excl. rentelasten Renteuitgaven Af: genormeerde Aflossing (2% schuld begin progjr.) OPERATIONELE KASSTROMEN met aftrek 2% aflossingsfictie ICR 4,07 4,51 3,34 2,37 1,89 1,78 1,45 1,63 1,40 1,77 Norm ICR 1,40 1,40 1,40 1,40 1,40 1,40 1,40 1,40 1,40 1,40 B e g r o t i n g Pagina 8