De gemeente heeft GroenWest gevraagd om een volkshuisvestelijke onderbouwing van het programma.

Transcriptie

1 Aan Gemeente Montfoort Kopie aan Van GroenWest Onderwerp Woningbouwprogramma Voorvliet Noord fase 2 Datum 27 november 2017 Pagina 1/5 Inleiding De gemeente Montfoort en GroenWest willen graag sociale woningbouw op de deellocatie Voorvliet Noord fase 2, met als voorwaarde een huur onder de eerste aftoppingsgrens. In eerste instantie werd voor deze locatie uitgegaan van de uitgifte van 2^1 kapwoningen. Aanleiding voor herprogrammering was de grote vraag van oudere inwoners uit Linschoten naar de appartementen in de. Deze appartementen bleken vanwege de huurprijs (710,68 euro) en de eis om passend toe te wijzen niet bereikbaar (niet passend) voor een groot deel van de belangstellenden. De gemeente heeft GroenWest gevraagd om een volkshuisvestelijke onderbouwing van het programma. Nieuwbouw: 30 tot 60 sociale huurappartementen door GroenWest in gemeente Montfoort In de gemeente Montfoort zijn vanwege de rode contour niet veel woningbouwlocaties meer beschikbaar. GroenWest is momenteel bij twee nieuwbouwlocaties betrokken. Verwacht wordt dat dit vanwege de rode contour - voorlopig de laatste ontwikkelingen zijn op het gebied van sociale woningbouw. Daarom streeft GroenWest duurzaamheidsambitie energieneutraal na voor deze nieuwbouw. Het gaat om: Locatie Oude Hoflandschool in Montfoort, prognose oplevering: 2020 Voorvliet Noord fase 2 in Linschoten, prognose oplevering: 2019 Montfoort en Linschoten zijn twee verschillende kernen en inwoners kennen een sterke binding met de eigen kern. Bij woningtoewijzing en fasering wordt hiermee rekening gehouden. Locatie Oude Hoflandschool is een unieke mogelijkheid om appartementen met zorg in de nabijheid van voorzieningen te realiseren (inbreidingslocaties nabij het dorpscentrum). De locatie Voorvliet Noord fase 2 is gezien haar nabijheid bij voorzieningen ook bij uitstek geschikt voor de bouw van toegankelijke appartementen. Voor grondgebonden koopwoningen kunnen ook andere locaties benut worden (postzegellocaties en uitbreiding aan de randen van de dorpen). Het voorlopige programma is in de volgende tabel weergegeven. Locatie Oude Hoflandschool Voorvliet Noord fase 2 totaal MGW tot 592,55 euro MGW tot 635,05 euro zorg appartementen/ eenheden totaal Pagina 1 van 5

2 In totaal gaat het om een toevoeging van 45 toegankelijke appartementen en nog eens 15 zorgappartementen/eenheden. Deze zorgappartementen of eenheden zijn niet beschikbaar voor regulier woningzoekenden. Wat betreft de programmering (aantal en type) is nog e.e.a. afhankelijk van de vraag van zorgpartijen. Er wordt opgetrokken met stichting Mon Fort. Naast bovengenoemde nieuwbouwprojecten heeft GroenWest onlangs de Oude Lindescote aangekocht. Het betreft zorgvastgoed (intramuraal) met 16 kleine onzelfstandige eenheden en een gemeenschappelijke woonkamer. GroenWest wil een flexibele invulling aan het gebouw geven. Door enkele eenheden samen te voegen kunnen 8-12 zelfstandige woningen van verschillende grootte worden gerealiseerd met een huurprijs tot de kwaliteits- en 1 e aftoppingsgrens. De woningen zijn geschikt voor 1- tot 2- persoonshuishoudens. GroenWest overlegt met de gemeente over de herbestemming van het gebouw. Inspelen op toenemende vraag geschikte huurappartementen voor ouderen De nieuwbouw van 30 tot 60 sociale huurappartementen op de Locatie Oude Hoflandschool en Voorvliet Noord fase 2 leveren een welkome aanvulling op de sociale woningvoorraad in de kernen Montfoort en Linschoten. Redenen hiervoor zijn: Uit het Woningmarktonderzoek 2015 blijkt dat er een kwalitatieve vraag is van ouderen naar geschikte gelijkvloerse woningen. Deze behoefte bedraagt circa 70 tot 90 sociale huur appartementen tot o Deze vraag wordt veroorzaakt door de vergrijzing in de gemeente Montfoort. De ontwikkeling hiervan ligt boven het landelijk gemiddelde. Vooral het aandeel huishoudens dat ouder is dan 75 jaar neemt fors toe. De kern Linschoten vergrijst het sterkst: aandeel 75+ van 9% in 2015 tot 23% in 2030 (groei van circa 120 huishoudens met 215 huishoudens). In de kern Montfoort gaat het om een toename van 12% in 2015 tot 22% in 2030 (landelijk 9% resp. 15%). o De huidige voorraad van GroenWest in Linschoten en Montfoort is maar voor een klein deel geschikt voor deze groep ouderen. Slechts 15% van deze voorraad (123 woningen) is gelijkvloers. In Linschoten zijn er 36 gelijkvloerse woningen (12%), waarvan 14 appartementen een lift hebben. Deze 14 appartementen bevinden zich in de en behoren tot het dure en vrije sector segment en zijn daarmee niet bereikbaar en betaalbaar voor de primaire doelgroep. o Toevoeging van betaalbare, kwalitatief goede woningen in Linschoten én Montfoort, die geschikt zijn voor ouderen, levert een belangrijke bijdrage aan de toenemende behoefte aan betaalbare én voor senioren geschikte appartementen tot 2030 en hierna. Deze woningen zijn ook geschikt en betaalbaar voor jongeren en /starters. Beide locaties zijn uitstekende locaties - centraal en nabij voorzieningen - om betaalbare en geschikte appartementen voor ouderen te realiseren. De geplande oplevering van beide locaties vindt gefaseerd plaats (in 2019 en 2020), waardoor ingespeeld wordt op de lokale vraag. Het aandeel sociale huur in het woningbouwprogramma Voorvliet Noord bedraagt nu slechts 9% (exclusief standplaatsen bedraagt het aandeel 6%). Er is zeker ruimte om op het aandeel sociale huur op deze locatie uit te breiden met 30 appartementen/eenheden. Het aandeel sociale huur wordt dan 19% en ligt nog altijd onder het regionaal en landelijk gemiddelde (regio: 23% en landelijk (31%). Met Lokaal Maatwerk wordt voorrang gegeven aan woningzoekende inwoners van Montfoort en Linschoten. Hiermee kan bijvoorbeeld voorrang worden gegeven aan specifieke huishoudens, zoals woningzoekenden die een sociale huurwoning in de gemeente achterlaten of starters op de woningmarkt uit de gemeente. Er zijn na de ontwikkeling van deze locaties nauwelijks toevoegingen in de sociale huursector mogelijk door de rode contour. Er is bovendien een actuele vraag naar betaalbare sociale huurappartementen voor ouderen. Dit bleek ook uit de toewijzing en belangstelling van inwoners uit de gemeente Montfoort. De huurprijs is in het dure segment (tot 710 euro) en daarom niet passend voor velen. In de bijlagen is de volgende informatie opgenomen: 1 Woningmarktonderzoek 2015, Sociale Voorraad GroenWest en Confrontatie vraag en aanbod 2 Woningbouwprogramma Voorvliet Noord Pagina 2 van 5

3 BIJLAGE 1 Woningmarktonderzoek Montfoort 2015 Ontwikkeling huishoudens en inkomensgroepen tot 2030 Volgens de prognoses neemt het aantal inwoners tot 2030 af en meent het aantal huishoudens toe. De toename zit in de leeftijdsgroep 65 tot 75 jaar en 75+. Het aandeel huishoudens van 75 jaar of ouder neemt toe van 11% in 2015 tot 22% in De kern Linschoten vergrijst het sterkst: van 9% in 2015 tot 23% in In de gemeente Montfoort neemt alleen het aantal eenpersoonshuishoudens toe, alle andere type huishoudens nemen af. In elk economisch scenario neemt de omvang van de doelgroep in de periode tot 2020 en tot 2030 toe. Volgens de prognoses gaat het om ongeveer 45 tot 130 huishoudens tot 2020 en 190 tot 400 huishoudens tot De toename van de doelgroep van beleid is vooral een gevolg van de vergrijzing. Ook de omvang van de middeninkomens en huishoudens met een hoger inkomen neemt toe. De toename van deze huishoudens is sterk afhankelijk van economische ontwikkelingen. Woningbehoefte tot 2030 Met de toenemende vergrijzing neemt de behoefte aan woonvormen voor ouderen toe. De behoefte aan appartementen neemt tussen 2015 en 2030 toe met ongeveer 210 woningen (circa 14 appartementen per jaar, huur en koop). De behoefte is vooral afkomstig van ouderen en zij stellen hoge eisen aan de locatie en de kwaliteit. De behoefte van ouderen naar een gelijkvloerse woning neemt afhankelijk van de aanpasbaarheid van de veelal- huidige eengezinswoning nog meer toe. De behoefte aan grondgebonden koopwoningen neemt ook toe, maar is sterk afhankelijk van de economische ontwikkelingen. Het gaat om 30 tot 130 woningen. Hoe groter de economische groei, hoe meer vraag er zal zijn naar woningen in het duurdere segment. Ontwikkeling sociale huurwoningen tot 2030 De toename van de doelgroep van beleid heeft nauwelijks gevolgen voor de benodigde omvang van de sociale voorraad. De toename van de doelgroep bestaat immers deels uit ouderen (met inkomensterugval bij het bereiken van de pensioengerechtigde leeftijd) in de koopsector. Uitgaande van de huidige woonpatronen neemt de kwantitatieve behoefte aan sociale huurwoningen nauwelijks toe. In kwalitatief opzicht verschuift de behoefte van grondgebonden huurwoningen echter sterk naar (voor ouderen) geschikte huurappartementen. Sociale voorraad GroenWest Circa 17% van de voorraad van de gemeente Montfoort bestaat uit sociale huurwoningen. Het aandeel sociale huur van 17% (17% in de kern Montfoort plus het buitengebied en 16% in de kern Linschoten) is lager dan het aandeel in de regio (23%) en landelijk (31%). GroenWest heeft in de gemeente Montfoort in totaal 846 woningen. De verdeling van de voorraad over Montfoort en Linschoten en naar type woning is in de volgende tabel weergegeven. Pagina 3 van 5

4 Ongeveer een derde van de voorraad ligt in Linschoten en het grootste deel van de totale voorraad is een eengezinswoning of een appartement zonder lift. Het aandeel appartementen op de begane grond of met een lift bedraagt 15% (123 woningen). In Linschoten is dit aandeel 12%. Van de 36 appartementen die betaalbaar zijn voor lage inkomens, zijn er maar 14 appartementen met een lift. Deze woningen bevinden zich in het complex en behoren tot het dure en vrije sector segment en zijn daarmee niet bereikbaar voor de primaire doelgroep. Het zorgcomplex in Linschoten is een intramurale voorziening en moet niet worden toegerekend aan de sociale voorraad, omdat reguliere woningzoekenden hier niet kunnen komen wonen. Confrontatie vraag en aanbod sociale huurwoningen Volgens de prognoses uit het woningmarktonderzoek is de omvang van de huidige sociale voorraad voldoende om de huidige en toekomstige vraag op te vangen. Uit het woningmarktonderzoek blijkt echter ook dat er vooral een kwalitatieve vraag is van ouderen naar geschikte gelijkvloerse woningen. Deze behoefte beperkt zich tot circa 70 tot 90 sociale huur appartementen tot 2030, wat minder is dan de behoefte naar koopappartementen (nl. 120 tot 140 appartementen). Kanttekeningen bij de prognose naar sociale huurappartementen zijn: De vraag naar sociale huurappartementen neemt toe wanneer oudere eigenaren hun huidige koopwoning niet afdoende kunnen aanpassen. De behoefteraming is gebaseerd op huidige woonpatronen. Er is niet met zekerheid te zeggen dat ouderen in 2030 hetzelfde willen wonen als de huidige ouderen. Ouderen willen langer thuis wonen en om dat te kunnen doen, is het mogelijk dat om langer zelfstandig te wonen een appartement nodig is. Ook is niet met zekerheid te zeggen dat ouderen die nu gekocht hebben niet willen huren. Kijkend naar de huidige sociale voorraad dan zijn er slechts beperkt appartementen die geschikt en betaalbaar zijn voor ouderen, 29 appartementen in Linschoten en 87 in Montfoort. Ouderen zijn ontzettend honkvast en verhuizen alleen als het echt moet of als zich een unieke kans voor doet om dichtbij het sociale netwerk te kunnen verhuizen naar een gelijkvloerse woning. De latente woonbehoefte kan dus groter zijn dan uit de vraagcijfers valt af te leiden. Ervaringen met nieuwbouw van levensloopbestendige appartementen in een vergrijsde wijk hebben vrijwel altijd tot veel doorstroming geleid. Tenslotte is in de berekening naar de omvang van de sociale voorraad geen rekening gehouden met de instroom van mensen uit de Maatschappelijke Opvang, jongeren van ongeveer 18 jaar met een rugzak en de toenemende vraag naar begeleid wonen (zelfstandig en onzelfstandig) van bijzondere doelgroepen. Het is niet aannemelijk dat een groei van de voorraad met 70 tot 90 appartementen voldoende is, als rekening wordt gehouden met deze kanttekeningen. Het is duidelijk dat de vraag de komende jaren groeit naar waarschijnlijk meer dan 70 tot 90 appartementen tot 2030 en verder. Pagina 4 van 5

5 BIJLAGE 2 Woningbouwprogramma Voorvliet Noord Twee deellocaties zijn opgeleverd. Het gaat om en. De deellocatie Lindeweyde is in 2017 en wordt deels in 2018 opgeleverd. Het huidige programma is in de volgende tabel opgenomen. deellocatie aantal % prijsklasse koop rijwoningen 12 10%? 2^1 woningen 8 7%? Lindeweyde rijwoningen 44 36% ^1 woningen 6 5% vrijstaand 1 1% appartementen 7 > 710,68 totaal koop/ vrije sector huur 78 64% huur appartementen 7 6% < 710,68 standplaats 4 3% < 592,55 totaal sociale huur 11 9% zorg zorgappartementen 33 27% n.v.t. intramuraal totaal zorg 33 27% TOTAAL % In totaal worden er tot woningen opgeleverd. Het grootste deel van de totale locatie is in koop of vrije sector uitgegeven (64%). Op de deellocatie zijn de intramurale zorgappartementen (27%) en de overige appartementen (huur en vrije sector) gebouwd. Het aandeel sociaal bedraagt 9%. Indicatieve programma Voorvliet Noord fase 2: 30 appartementen met lift - betaalbaar < 592,55 Met dit indicatieve programma komt het sociale programma in Voorvliet Noord op 27%. deellocatie aantal % prijsklasse koop/ vrije sector huur rijwoningen 12 8% va ^1 woningen 8 5%? Lindeweyde 0% rijwoningen 44 29% ^1 woningen 6 4% vrijstaand 1 1% appartementen 7 > 710,68 totaal koop/ vrije sector huur 78 51% sociale huur appartementen 7 5% < 710,68 standplaats 4 3% < 592,55 Voorvliet Noord fase % < 592,55 totaal sociale huur 41 27% zorg zorgappartementen 33 22% n.v.t. intramuraal totaal zorg 33 22% TOTAAL % Pagina 5 van 5