Veelgestelde vragen over de huurverhoging 2016

Transcriptie

1 Veelgestelde vragen over de huurverhoging 2016 Wat is de 'inkomensafhankelijke huurverhoging'? De regering wil graag dat de woningmarkt beter doorstroomt en dat er minder mensen scheefwonen (mensen met een hoog inkomen die een goedkope huurwoning bezet houden). Ze stimuleren dit door de huren van sociale huurwoningen extra te verhogen bij huurders die financieel gezien de mogelijkheid hebben om door te stromen. Dan komt de woning weer vrij voor mensen met een lager inkomen. Daarnaast verplicht de regering ons om miljoenen euro's aan het rijk af te dragen vanwege de verhuurderheffing. Om deze extra uitgave te betalen, moeten we bezuinigen, maar ook onze inkomsten verhogen. Wanneer gaat de huurverhoging in? Elk jaar gaat huurverhoging per 1 juli in. Wij moeten voor 1 mei daaraan voorafgaand de aanzegging huurverhoging bij u hebben bezorgd. Waarom voert de regering de inkomensafhankelijke huurverhoging in? 1. Betere doorstroming van de huizenmarkt De regering wil graag dat de woningmarkt beter doorstroomt en dat er minder mensen scheefwonen (mensen met een hoog inkomen die een goedkope huurwoning bezet houden). Ze stimuleren dit door de huren van sociale huurwoningen extra te verhogen bij huurders die financieel gezien de mogelijkheid hebben om door te stromen. 2. Verschil in kosten verkleinen tussen koop en huur Bovendien zijn de verschillen in de kosten tussen huur- en koopwoningen te groot. De huren zijn jarenlang verhoogd op basis van de inflatie, terwijl de waarde van koopwoningen veel meer is gestegen dan de inflatie. De overheid wil dit verschil verkleinen door de inkomensafhankelijke huurverhoging in te voeren. 3. Compensatie voor corporaties Daarnaast zijn woningcorporaties verplicht miljarden euro's aan verhuurderheffing aan het rijk te betalen. De inkomensafhankelijke huurverhoging zorgt ervoor dat de corporaties extra huurinkomsten binnenkrijgen. Inkomsten die hard nodig zijn om de heffing nu en in de toekomst te kunnen (blijven) betalen. Voor Mijande Wonen is deze verhuurderheffing voor 2015 ongeveer 2,9 miljoen euro. Waarom voert Mijande Wonen de inkomensafhankelijke huurverhoging in? Wij voeren de inkomensafhankelijke huurverhoging om verschillende redenen in: 1. Net als de overheid vinden wij het belangrijk dat de woningmarkt goed functioneert en dat het mogelijk is om door te stromen. Door het grote verschil tussen de kosten voor een huur- en koopwoning, stappen maar weinig mensen over naar een koopwoning. Ook de huren tussen de huurwoningen verschillen: de huur van een aangeboden woning kan veel hoger zijn dan een vergelijkbare, maar bewoonde huurwoning. We willen dit verschil kleiner maken door de huren te verhogen. We hopen dat dit op termijn de doorstroming zal bevorderen. 2. Daarnaast verplicht de regering ons om miljoenen euro's aan het rijk af te dragen vanwege de verhuurderheffing. Om deze extra uitgave te betalen, moeten we bezuinigen, maar ook onze inkomsten verhogen. Met de huurverhoging krijgen we extra geld binnen, wat we hard nodig hebben om onze woningen en wijken veilig en leefbaar te houden. Voor wie geldt de inkomensafhankelijke huurverhoging? De inkomensafhankelijke huurverhoging geldt voor alle huishoudens met een bruto huishoudinkomen vanaf ,= (peiljaar 2014) per jaar. Het hangt van uw bruto huishoudinkomen af met hoeveel procent de huur omhoog gaat.

2 Wat wordt verstaan onder huishoudinkomen? Het gezamenlijke inkomen van de huurder(s) en de overige bewoners. Bij de inkomens van inwonende kinderen die op 1 januari 2016 nog geen 23 jaar waren, telt het inkomen boven het niveau van het wettelijk minimumloon mee bij het huishoudinkomen. Hoe is de huurverhoging opgebouwd? De huurverhoging bestaat uit twee onderdelen: 1. Het inflatiepercentage van 0,6 % is voor iedereen gelijk; 2. De inkomensafhankelijke huurverhoging voor huishoudens met een inkomen vanaf ,= komt er een opslag van 4% bovenop, dus totaal 4,6% Wat is streefhuur? Om te bepalen hoe hoog uw huurverhoging mag zijn, kijkt Mijande Wonen naar de streefhuur. De streefhuur is de huurprijs die volgens Mijande Wonen passend is bij de kwaliteit van uw woning. Gemiddeld is deze streefhuur bij ons 65% voor Gemeente Twenterand en 70% voor Gemeente Dinkelland van de maximaal toegestane huurprijs. Hoe hoog is het percentage huurverhoging voor u? Dat hangt af van uw inkomen. Heeft u een bruto jaarinkomen in 2014 van ,= of lager? Dan is uw huurverhoging 1 % (max. 1 % ) hoger dan ,=? Dan is uw huurverhoging 4,6 (0,6 % inflatie + % extra) Hoe wordt uw inkomen door de Belastingdienst bepaald? Voor de huurverhoging van 2016 bepaalt de Belastingdienst op basis van het huishoudinkomen van 2014 in welke inkomensgroep u zit. De Belastingdienst gebruikt deze cijfers, omdat de cijfers van 2015 nog niet definitief zijn vastgesteld. De Belastingdienst kijkt naar het inkomen van alle personen die op uw adres wonen per 1 juli Werkt uw kind en was hij/zij op 1 januari 2016 jonger dan 23 jaar? Dan rekent de Belastingdienst dat inkomen tot aan het minimumloon niet mee. Het inkomen boven het minimumloon wordt voor de berekening van het huishoudinkomen meegerekend. Het actuele minimumloon kunt u vinden op Mijande Wonen krijgt van de Belastingdienst de inkomensgegevens. Hoe wordt uw privacy gewaarborgd? Wij mogen bij de Belastingdienst uw inkomen opvragen. Wij krijgen niet te zien wat u exact verdient, maar krijgen alleen te zien in welke inkomensgroep u valt. Er zijn twee groepen, nl.: Groep 1: huishoudinkomen lager dan 3.678,= Groep 2: huishoudinkomen meer dan en lager dan ,= Groep 3 huishoudinkomen meer dan Nadat de huurverhoging is doorgevoerd, vernietigen wij de informatie. Ik wil bezwaar indienen, anders dan op basis van het huishoudinkomen Bent u het niet eens met de huurverhoging? Dan kunt u schriftelijk bezwaar indienen door middel van een standaard bezwaarschriftformulier dat verkrijgbaar is bij de Huurcommissie. U kunt uw bezwaarschrift richten aan Mijande Wonen, Postbus 232, 7670 AW Vriezenveen. Uw bezwaarschrift moet vóór 1 juli 2016 in ons bezit zijn. In uw brief moet u vermelden waarom u bezwaar maakt tegen de huurverhoging. Meer informatie over het maken van bezwaar, kunt u lezen op de website van de Huurcommissie Hier staat ook vermeld in welke gevallen u bezwaar kunt maken. Mijn bezwaar is door de Huurcommissie afgewezen

3 Wanneer de huurcommissie uw bezwaar ook afwijst, moet u met terugwerkende kracht de huurverhoging vanaf 1 juli 2016 alsnog betalen. Wilt u meer informatie over de Huurcommissie? Kijkt u dan op Mijn bezwaar is door de Huurcommissie gegrond verklaard Wanneer de huurcommissie het wel eens is met uw bezwaar, dan sturen wij u een nieuw voorstel voor de huurprijs vanaf 1 juli Wilt u meer informatie over de Huurcommissie? Kijkt u dan op Bezwaar alleen bij extra huurverhoging (4,6%) Bezwaar maken tegen de huurverhoging kan alleen als u in groep 3. Maakt u bezwaar tegen een huurverhoging van 1% of lager? Dan wordt uw bezwaar ongegrond verklaard. De minimale huurverhoging voor alle huurders is 0,6%. Welk inkomen telt mee van inwonende kinderen? Bij de inkomens van inwonende kinderen die op 1 januari 2016 nog geen 23 jaar waren, telt het inkomen boven het niveau van het wettelijk minimumloon mee bij het huishoudinkomen. Van de kinderen die op 1 januari 23 of ouder waren, telt het volledige inkomen mee. Wie zijn aan te merken als chronisch ziek of gehandicapt? Voor bepaalde groepen gehandicapten en chronisch zieken is de inkomensafhankelijke huurverhoging niet van toepassing. De door de minister aangewezen groep gehandicapten en chronisch zieken die bezwaar kunnen maken tegen een inkomensafhankelijk huurverhogingsvoorstel (dus een voorstel van meer dan 4,6%) bestaat uit huishoudens waarbij: in geval een huurder of een ander lid van het huishouden op grond van artikel 2.1 van het Besluit zorgverzekering voor een periode van tenminste een jaar en ten minste 10 uur per week verpleging of verzorging als bedoeld in artikel 2.10 van dat besluit (verpleging en verzorging zonder verblijf) ontvangt; in geval van een meerpersoonshuishouden aan de huurder of een ander lid van dat huishouden een blijk van waardering voor mantelzorgers is verstrekt als bedoeld in artikel van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2016 en waarbij die mantelzorg is verleend aan een ander lid van datzelfde huishouden; de huurder of een ander lid van dat huishouden in het bezit is van een indicatiebesluit als bedoeld in artikel van de Wet langdurige zorg voor verblijf als bedoeld in artikel 3.1.1, eerste lid, onderdeel a van die wet, of voor direct oproepbare assistentie bij algemene dagelijkse levensverrichtingen als bedoeld in artikel van die wet; aan de huurder of aan een ander lid van dat huishouden een beschikking is verstrekt ten behoeve van voorzieningen aan de betreffende woonruimte op grond van artikel 1, eerste lid, onder c, van de Wet voorzieningen gehandicapten of artikel 1, eerste lid, onderdeel g, onder 6, van de Wet maatschappelijke ondersteuning, of ten behoeve van een woningaanpassing als bedoeld in artikel van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2016, of e. de huurder of een ander lid van dat huishouden met een verklaring van de huisarts kan aantonen dat hij of zij blind is. Het huishoudinkomen in 2014 is lager dan vermeld op de inkomensverklaring Als uw inkomen in 2014 lager is dan de inkomensgrens ( =) en Mijande Wonen toch de huur verhoogt met een extra verhoging. Dan kunt u bij Mijande Wonen bezwaar maken tegen deze extra huurverhoging. U hoeft zelf geen inkomensgegevens over 2014 bij uw bezwaar te voegen. Mijande Wonen is in dit geval namelijk verplicht om opnieuw een inkomensverklaring bij de Belastingdienst op te vragen. Dit kan pas vanaf 1 juli 2016, omdat de gegevens dan bekend zijn bij de Belastingdienst.

4 Wanneer uit de nieuwe verklaring blijkt dat uw huishoudinkomen in 2014 lager was, dan passen wij de huurverhoging aan tot aan het niveau dat past bij de juiste inkomensgegevens. Geeft de nieuwe inkomensverklaring dezelfde categorie aan als de eerste inkomensverklaring, dan kunt u ervoor kiezen uw bezwaar in te trekken. De voorgestelde huurverhoging gaat dan door. Trekt u uw bezwaar niet in, dan kan Mijande Wonen een uitspraak van de Huurcommissie vragen over de huurverhoging. Wij sturen de huurverhoging met beide inkomensverklaringen en het bezwaarformulier naar de Huurcommissie. Als de Huurcommissie Mijande Wonen in het gelijk stelt, dan betaalt u de legeskosten van 25,=. Stuurt u het bezwaarformulier vóór 1 juli 2016 op naar Mijande Wonen, Postbus 232, 7670 AW Vriezenveen. Huishoudinkomen in 2015 is lager dan 2014 U kunt ook bezwaar maken als uw huishoudinkomen in 2015 lager was dan de inkomensgrens ( ) die in de huurverhoging is gebruikt. Uw bezwaar zult u dan moeten onderbouwen. Bij uw bezwaarschrift moet u in ieder geval inkomensverklaringen (IRF formulieren) over 2015 van alle leden van uw huishouden voegen (deze is vanaf 1 juli 2016 beschikbaar bij de Belastingdienst). Een inkomensverklaring kunt u aanvragen via de Belastingtelefoon: Tevens dient u een uittreksel uit de Gemeentelijke Basisadministratie Persoonsgegevens mee te sturen, waaruit blijkt hoeveel personen staan ingeschreven op het adres van de woning per 1 juli Stuurt u het bezwaarformulier vóór 1 juli 2015 op naar Mijande Wonen, Postbus 232, 7670 AW Vriezenveen. De overige documenten kunt u nasturen. Huishoudinkomen in 2016 is lager dan 2015 en/of 2014 U kunt een huurverlaging voorstellen als er sprake is van een inkomensdaling na een of meer inkomensafhankelijke huurverhogingen. Hiervoor moet u de volgende stukken aanleveren: Een door de inspecteur van de Belastingdienst afgegeven verklaring omtrent de inkomensgegevens (IRF-formulier) van alle bewoners van de woning of de meest recente loonstroken van alle personen. Een uittreksel uit de Gemeentelijke Basisadministratie Persoonsgegevens waaruit blijkt hoeveel personen staan ingeschreven op het adres van de woning. U kunt vragen om een verlaging van maximaal twee keer de inkomensafhankelijke huurverhoging. Hierbij geldt de nieuwe inkomensgroep als ondergrens. Als het huishoudinkomen is gezakt tot onder de huurtoeslaginkomensgrens, dan kan gevraagd worden om huurverlaging tot aan de huurliberalisatiegrens. Een huurverlagingsvoorstel moet, net als een huurverhogingsvoorstel, tenminste twee maanden voor de voorgestelde dag van ingang worden gedaan. De huurverlaging werkt niet met terugwerkende kracht, maar gaat pas gelden op de voorgestelde ingangsdatum van de huurverlaging. U kunt alleen een huurverlaging aanvragen voor de inkomensafhankelijke huurverhoging die is toegepast in een tijdvak van twee jaar voorafgaand aan de datum van het voorstel tot huurverlaging. Geen inkomensafhankelijke huurverhoging voor gehandicapten en chronisch zieken Deze regeling geldt voor eenpersoons huishoudens met een verplegingsindicatie of individuele begeleidingsindicatie van minimaal 10 uur, een zorgindicatie verblijf of een Activiteiten Dagelijks Leven-indicatie. Stuurt u het bezwaarformulier vóór 1 juli 2016 op naar Mijande Wonen, Postbus 232, 7670 AW Vriezenveen.

5 Als u Mijande Wonen gemachtigd hebt om de huur automatisch te incasseren, hoeft u niets te doen Wij zorgen ervoor dat het huurbedrag per 1 juli aanstaande wordt aangepast. Op de acceptgiro wordt het bedrag per 1 juli aangepast Als u per acceptgirokaart betaalt, ontvangt u per 1 juli 2016 een acceptgirokaart met het nieuwe huurbedrag. Als u op een andere manier betaalt, past u zelf het bedrag aan Als u op een andere wijze betaalt, bijvoorbeeld door een overschrijving via uw bank, wilt u er dan zelf voor zorgen dat u per 1 juli 2016 het juiste huurbedrag wordt betaald? Welke huurverhoging geldt voor mijn parkeerplaats of garage? Hierbij geldt per 1 juli een huurverhoging van 1%. Welke huurverhoging geldt voor een woning met sloopnominatie? De huurprijs van woningen met een sloopnominatie wordt niet verhoogd. Als er sprake is van een sloopnominatie is de daadwerkelijke termijn van sloop bekend. Wat gebeurt er als ik Huurtoeslag ontvang? Dan hoeft u niets te doen. De nieuwe huurprijs wordt door Mijande Wonen bij de Belastingdienst aangeleverd voor de berekening van de jaarlijkse huurtoeslag. Let op: de hoogte van de huurtoeslag wordt niet gelijk aangepast. Het bedrag dat u elke maand ontvangt, blijft dus hetzelfde. Na afloop van 2016 krijgt u de definitieve berekening. Kijk voor meer informatie op Vervalt de huurtoeslag als de huur door de huurverhoging boven de maximale huurgrens voor huurtoeslag stijgt? Een zittende huurder die vóór het moment van huurverhoging al huurtoeslag ontvangt, houdt zijn recht op huurtoeslag. Mijande Wonen zorgt ervoor dat de subsidiabele huur na de huurverhoging niet boven de huurtoeslaggrens komt. Er zijn twee maximale huurgrenzen: - De maximale huurgrens die geldt voor jongeren <23 jaar. Deze is 403,06. - De maximale huurgrens die geldt voor >23 jaar, <23 jaar met een kind en <23 jaar en gehandicapt. Deze is 710,68. Bij een nieuwe aanvraag voor huurtoeslag moet de huur wel lager zijn dan de maximale huurgrens. Worden de servicekosten ook verhoogd? Huurders die verrekenbare servicekosten betalen krijgen vóór 1 juli 2016 een overzicht met de eventuele nieuwe tarieven voor de servicekosten. Wat gebeurt er met de huurverhoging als het bezwaarschrift nog niet is afgehandeld? Zolang uw bezwaar nog niet is afgehandeld, wordt de inkomensafhankelijke huurverhoging niet doorgevoerd. De basishuurverhoging á 1% wordt wel doorgevoerd. Als blijkt dat u het inkomensafhankelijke deel wel dient te betalen, dan wordt dit met terugwerkende kracht in één keer bij u in rekening gebracht.