de huurders van verschillende inkomensgroepen met het rninimale huishoudbudget rond kunnen

Transcriptie

1 Woningstichting Rochdale Raad van Bestuur Mevrouw H. van Buren Postbus AR Amsterdam AM STERDAM ONSKENMERK 12 maart 2015 COSM/ UW KEKMERK BEHANOEIO DOOR Dagelijks Bestuur ONDERV/ERP TELEFOON Advies Huurverhoging Geachte mevrouw Van Buren, Op 2 februari heef u aan de Bewonersraad uw adviesaanvraag gestuurd. Op de vergadering van 17 februari heeft u uw voorstel toegelicht. Met deze brief geven wij ons gekwalificeerd advies over uw voorstel. Allereerst beschrijven wij hoezeer de huurder de afgelopen jaren volgens ons in de knel is gekomen. Daarna gaan wij in op de financiele mogelijkheden van Rochdale. Vervolgens geven wij onze adviezen over het huurbeieid. Huurders nog meer In de knel Wij maken ons zorgen over de betaalbaarheld van de huurprijzen voor de huurders. In de afgelopen jaren hebben vele onderzoeken gewaarschuwd voor betaalbaarheidsproblemen bij een huurstijging tot ver boven inflatie. Om ons heen zien wij huurders die steeds meer moeite hebben om de eindjes aan elkaar te knopen. Het Nibud heeft onderzocht of deze voorspellingen uitkomen. Zij heeft bekeken of over het jaar 2014 de huurders van verschillende inkomensgroepen met het rninimale huishoudbudget rond kunnen komen. Zij heeft in beeld gebracht hoe huurders concreet in de knel zijn gekomen en beschrijft de schrijnende gevolgen. "Uit onze berekeningen blijkt dat voor sommige groepen huishoudens het simpelweg niet meer mogelijk is om rond te komen, zelfs niet als men heel goedkoop woont, alle beschikbare inkornensondersteuning weet te vinden en heel prudent met geld kan omgaan. En dan gaan we er al vanuit dat tnensen sowieso geen geld uitgeven aan sociale participatie, abonnementen, een auto of vakanties. Secretariaat Bos en Lommerplein 303 Telefoon: Postbus bewonersraad@rochdale.nl 1040 AR Amsterdam Website:

2 Schrijnend is bovendien dat het niet alleen de sociale minima zijn die in de knel komen in duurdere sociale huurwoningen, maar ook huishoudens met een inkomen tussen de ,- en ,- met kinderen houden bijna niets over." Jaarinkomen* basis Per maand* Netto woonlasten Minimum budget Totale uitgaven Saldo -50 ' Bron: NIBUD - huishoudbegrotingen voor huishoudens met 2 kinderen *Jaar- en maandinkomen gecorrigeerd voigens methodiek Nibud De conciusie uit dit voorbeeid is dat een huishouden met twee kinderen en het basisinkomen voigens de definitie van het Nibud, ondanks huurtoeslag, tnaandelijks een tekort heeft. Als het inkomen te hoog is om in aanmerking te komen voor huurtoeslag kan dit gezin niet meer uitgeven dan het minimum budget. Met een inkomen net boven de grens om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning houdt dit gezin een beperkt bedrag over ten opzichte van het minimum pakket. Financiele mogelijkheden Rochdale Wij hebben ons verdiept in de financiele mogelijkheden van Rochdale en komen tot de conciusie dat er in de begroting en meerjarenraming meer ruimte is voor een gematigder huurbeleid dan u aan ons voorstelt. U hebt passende maatregelen gevonden om de effecten van de economische crisis en de verhuurdersheffing op te vangen. Bij de beoordeling van de financiele positie is de vraag of Rochdale een gezonde kasstroom heeft, of de lening portefeuille niet te groot is ten opzichte van de waarde van het bezit en of het vermogen voldoende is om risico's te kunnen opvangen. Zowel het WSW als het CFV beoordeelt Rochdale op deze drie criteria. U voldoet in uw begroting en prognose ruimschoots aan deze criteria. Wij constateren dat de marge tussen de score van Rochdale en de gestelde eisen groot is. Wij vinden dan ook dat in uw begroting 2015 en meerjaren prognose een grotere financiele speelruimte aanwezig is voor een gematigder huurbeleid dan de 1 miljoen die u nu voor huurmatiging heeft gereserveerd. Daarnaast zien wij een mogelijkheid de financiele prestaties voor 2015 te verbeteren. De rente is in 2015 bijzonder laag, lager dan Rochdale in haar begroting heeft aangehouden. Met de lage rente kunt u een financieel voordeel halen bij het afsluiten van leningen. In het bovenstaande hebben wij beschreven hoe de huurder nog meer in de knel is gekomen. Vervolgens hebben wij aangegeven dat Rochdale voigens ons meer financiele speelruimte voor huurmatiging heeft dan de door u genoemde 1 miljoen. Daarnaast hebben wij mogelijkheden genoemd om de financiele speelruimte verder te vergroten om tot een gematigd huurbeleid te komen. Op grond daarvan komen wij tot de volgende adviezen blad 2

3 Advies Bewonersraad Inflatievolgende huurverhoging vooralle huurders Wij vinden dat de huurstijging voor alle huurders gelijke tred moet houden met de ontwikkeling van inkornens, uitkeringen en pensioenen en dat groepen met knelpunten extra gespaard moeten worden. De huurders hebben de afgelopen jaren door het huurbeleid van de minister en van Rochdale onnodig veel bestedingsruirnte moeten inleveren. De huren zijn twee jaar lang meergestegen dan de inflatie. Mensen met een baan of een pensioen hebben in de afgelopen jaren soms niet eens inflatiecorrectie gehad op hun salaris en uitkering. Daarom geven wij u het advies dat de huurstijging voor de inkomens lager dan ,- inflatievolgend is en dat twee kwetsbare groepen door middel van huurbevriezing gespaard worden. Huurders met een inkomen op bijstandsniveau U wilt een tegemoetkoming doen door de huurverhoging te matigen voor huurders met een inkomen op bijstandsniveau. Wij zijn positiefdat u dit wilt doen en ook positief dat u alle huishoudens binnen deze inkomensgroep in aanmerking neemt. Hiermee hebt u ons advies van vorig jaar overgenomen. Wij vragen u de gerneentelijke definitie aan te houden van inkomen op bijstandsniveau plus 20%. Wij vinden uw voorstel niet vergenoeg gaan. Twee jaar inkomensafhankelijke huurverhoging boven inflatie heeft voor deze huishoudens betalingsproblemen veroorzaakt. De omvang van deze groep is met 20% naar onze mening bijzonder groot. Wij stellen daarom voor dat de huurprijs voor deze groep bevroren wordt. Wij vragen u om met de gemeenten samen te werken om deze groep in beeld te brengen. Vorig jaar heeft slechts een zeer klein gedeelte van deze huishoudens daadwerkelijk gebruik kunnen maken van uw voornemen. Het was naar uw schatting maximaal 300 huurders van de totale groep van Wij noetnen u de mogelijkheid om in de huurverhogingsbrief voor huishoudens met een inkomen lager dan ,- een zin toe te voegen. U attendeert daarin inkomens op het bijstandsniveau + 20% erop dat zij bij Rochdale recht hebben op een lagere huurverhoging. Om dit uit te voeren kunnen zij een brief van de Gemeente verwachten. Als zij deze brief niet ontvangen kunnen deze huurders contact met Rochdale opnemen. Als het dit jaar weer niet mogelijk blijkt de gehele groep van huishoudens te bereiken zouden wij dat zeer teleurstellend vinden. Wij stellen dan voor het beschikbare budget voor andere mogelijkheden dan voor matiging van de huurverhoging te gebruiken. Huurbevriezing boven de aftoppingsgrenzen Wij stellen ook voor om de inkomens onder ,-, maar met een huur boven de zogenaamde aftoppingsgrenzen, huurbevriezing te geven. Deze groep krijgt namelijk boven deze huurgrenzen niet meer huurtoeslag. Zij moeten de huurstijging geheel zelf betalen. Wij voelen ons hierbij gesteund door het voorstel van de minister dat waarschijnlijk per 1 juli van kracht wordt. Corporaties moeten huishoudens met recht op huurtoeslag verplicht een woning toewijzen met een huur beneden deze aftoppingsgrenzen blad 3

4 Huurmatiging naar inkomen U stelt voor om de inkomens boven ,- de maximaal mogelijke huurstijging te geven. Wij zijn positief dat u de huurstijging voor kwetsbare groepen huurders met een inkomen onder de ,- wilt matigen, maar dat betekent niet dat huurstijgingen voor de groep > ,- maximaal kunnen stijgen. Ook voor deze huurders heeft u een verantwoordelijkheid. Twee jaar maximale huurstijging is bij deze groep hard aangekornen. Bij een huurprijs van bijvoorbeeld 650,- is de huur gestegen tot 754,-. Bij de paragraaf huurders in de knel wordt duidelijk dat deze inkomens ook budgetproblemen kunnen hebben. Uit diverse onderzoeken blijkt dat het scheef wonen na twee jaar inkomensafhankelijk huurbeleid danig is afgenomen. Bovendien is aangetoond dat deze groep tussen de wai en het schip is terecht gekomen en deze groep is dat nog steeds. "Te arm" om toegang te krijgen op de koopmarkt, "te rijk" voor een sociale huurwoning. Wij geven u daarorn het advies om de huurstijging voor deze inkomensgroepen ten opzichte van de maximale tnogelijkheden te matigen. Wij stellen een huurstijging voor van 2% voor de inkomens tussen de ,- en ,- en een stijging van 3% voor de inkomens daarboven. Huurmatiging naar kwaliteit Wij vragen Rochdale om de huurstijging voor alle inkomens op de streefhuur af te toppen. Wij vinden dat er een grens moet zijn aan huurstijgingen, zodat de huur in een goede verhouding met de kwaliteit blijft. Rochdale houdt hiervoor de maximaal mogelijke huurprijs aan. Dat niveau vinden wij te hoog. Wij stellen voor om de streefhuur te verlagen op het niveau van 75%. U hebt vorig jaar ons advies gehonoreerd om de huur te matigen als de onderhoudsconditie van de woning slecht is. Uw keuze om deze maatregel te beperken tot conditiescore 6 betekende dat slechts voor een handvol woningen de huur gematigd werd. Dit onderdeel ontbreekt in uw voorstel voor dit jaar. Wij stellen voor dat u dit beleid continueert en dat u woningen, die individueel een conditiescore 5 en 6 hebben een inflatievolgende huurverhoging geeft. Vorig jaar hebben wij ook het advies gegeven om de huurverhoging te matigen bij de lage energielabels F en G. Dat heeft u niet gehonoreerd, maar u hebt wel aangegeven te willen kijken naar de tnogelijkheden de woonlasten van uw huurders terug te dringen. U hebt aangekondigd bij ons terug te komen in welke buurten u hiermee aan de slag wilt gaan. Hierop hebben wij nog niets vernomen. Wij adviseren u deze matiging voor de energielabels F en G dit jaar wel toe te passen. Behoud voldoende sociale en betaalbare huurwoningen Wij maken ons zorgen of Rochdale in de toekomst gaat beschikken over voldoende sociale huurwoningen onder de grens van 710,68 en over genoeg betaalbare woningen onder de aftoppingsgrenzen. De cijfers van Rochdale laten zien dat vanaf het afschaffen van het fiatteringsbeleid tussen 2007 en 2013 zowel de voorraad goedkoop als betaalbaar flink is afgenomen. Het aantal goedkope woningen kromp met en het aantal betaalbare met woningen. Het aantal dure woningen binnen de sociale huur is gestegen met woningen, het aantal dure woningen in de vrije sector van 328 naar Door de stagnatie in inkomens zal de doelgroep tot ,- en de groep afhankelijk van de huurtoeslag toenemen. Daarnaast wijst Rochdale meer dan vergelijkbare corporaties haar woningen te duur toe, namelijk 25% blad 4

5 BEWONERSRAAD ROCHDALE Rochdale heeft voor een passende toewijzing op ons verzoek de betaalbaarheidsmaatregel uitgebreid naar Diemen. Zoals eerder gezegd: binnenkort wordt u waarschijnlijk verplicht huurders met recht op huurtoeslag passend in een betaalbare woning toe te wijzen. Wij vinden dat er in de toekomstvoidoende sociale, betaalbare en goedkope woningen moeten zijn en stellen daarom voor om de huurstijging voor alle woningen af te toppen op de sociale huurgrens van 710,68 als zij daarboven dreigen te kornen. Wij stellen ook voor dat u het aantal goedkope en aantal betaalbare woningen niet laat verminderen door de jaarlijkse huurstijging. Goedkope en betaalbare woningen zullen in de toekomst hard nodig zijn om de laagste inkomens en de kwetsbaarste huishoudens een goed en betaalbaar onderdak te bieden. Met vriendelijke groeten, Namens het Bestuur Betty Jungen Voorzitter Bewonersraad Rochdale blad 5