Regionaal Platform Woonconsumenten Noord Kennemerland

Transcriptie

1 Betaalbare huur. In de Algemene Leden Vergadering eind mei 2015 discussieerden de leden van het Regionaal Platform Noord-Kennemerland () over betaalbare huren. Voor deze discussie is het document: Betaalbare huur opgesteld. Als bijlage treft u dit document aan. Het doel van de discussie binnen was te komen tot een standpunt over de hoogte van de huur per maand welke de leden nog acceptabel en daarmee betaalbaar vinden. wil met name opkomen voor de primaire doelgroep met een inkomen tot ,=. Voor deze groep wordt een huur van 550,= per maand als uiterste bovengrens gezien. Veel leden wezen op de inhoud van het NIBUD Budgethandboek Volgens dit instituut is voor een gezin met twee kinderen en een modaal inkomen een huur van 532,= per maand de uiterste bovengrens. Op basis van de gepresenteerde cijfers in de bijlage en op basis van de nijpende situaties die onze leden in de dagelijkse praktijk ervaren was de uiteindelijke conclusie dat een huur van 576,= per maand voor de absolute bovengrens van de betaalbaarheid vormt. Alhoewel een aantal leden dit huurbedrag bij voorkeur lager gesteld wilden zien is om praktische redenen gekozen voor een huurbedrag van 576,= per maand. Deze huur komt namelijk overeen met de eerste aftoppingsgrens van de huurtoeslag (2015). Deze grens betekent voor veel van onze leden in de praktijk een forse woonquote wanneer wij de energielasten en vaste lasten mee in de beschouwing betrekken. De woonquote ligt al snel boven de 30%. De genoemde onderzoeken zijn al enkele jaren oud. In de periode zijn de inkomens er nauwelijks op vooruit gegaan terwijl de huren wel fors zijn verhoogd. De situatie is dus nog nijpender geworden. Evenals de Woonbond streeft het naar een woonquote lager dan 30% voor de minimuminkomens. pleit voor instandhouding van de woningvoorraad met een huur lager dan 576,= per maand en voor uitbreiding van de voorraad door nieuwbouw van woningen met een huur onder de 576,= per maand. doet een klemmend beroep op de lokale politiek en op woningcorporaties uitbreiding van de huidige voorraad met in acht name van het bovenstaande mogelijk te maken en voortvarend ter hand te nemen. Alkmaar, oktober

2 Notitie Betaalbare Huur ten behoeve van de discussie tussen de leden het Regionaal Platform Noord-Kennemerland. In de discussie over de volkshuisvesting, in het bijzonder de sociale huursector, is een betaalbare huur een regelmatig terugkerend onderwerp. Helaas ontbreekt het als er over betaalbare huur wordt gesproken aan een duidelijk beeld over de hoogte daarvan. In deze notitie doet een poging te komen tot een afbakening van de hoogte van een betaalbare huur. Wat is de huur per maand die naar de mening van nog als betaalbaar kan worden gezien. Als basis voor de standpuntbepaling van gelden een aantal onderzoeksrapporten en beleidsnota s die de afgelopen jaren zijn verschenen. Hierin zijn de betaalbaarheid van de huren en de hoogte van de woonlasten de leidende onderwerpen. De inkomensgrenzen binnen de huurtoeslagregeling spelen in onze beeldvorming eveneens een rol. De hoogte van de huren kan niet los worden gezien van het inkomen van de huurders. Wij richten ons op de volgende doelgroepen: - de primaire doelgroep: huishoudens die op grond van hun inkomen en vermogen in aanmerking komen voor huurtoeslag, inkomen maximaal ,=; - de secundaire doelgroep: huishoudens die niet in aanmerking komen voor huurtoeslag met een belastbaar inkomen onder de grens van ,=. De grens tussen beide doelgroepen is niet altijd duidelijk te trekken. Uit het RIGO rapport Woonlasten van huurders komt de volgende situatie naar voren in het jaar 2012: huurders van gereguleerde huurwoningen geven in 2012 gemiddeld 493,= per maand uit aan woonlasten (huur + energiekosten + heffingen). Dit bedrag is als volgt opgebouwd: huur bruto 452,= huur netto 369,= huurtoeslag 83,= gas/elektriciteit 125,=. Van het netto besteedbaar inkomen in 2012 is de: netto huurquote 22% netto energiequote 7% woonquote 29%. Huurders uit de primaire en secundaire doelgroep besteden ruim 32% van het huishoudbudget aan woonlasten. 2

3 In het Advies Bestuursadviescommissie Discussie Betaalbaarheid van Aedes (maart 2014) lezen wij dat: het deel van het besteedbaar inkomen dat uitgegeven wordt aan woonlasten voor huurders in 2012 is gestegen naar 36,4%. Voor het jaar 2011 treffen wij het onderstaande overzicht van woonquoten aan: Doelgroep Netto huurquote Energiequote Woonquote Primair 22,7% 9,4% 32,1% Secundair 25,9% 6,5% 32,4% Middeninkomens 20,5% 5,4% 26,0%. De woonquote voor de regio bedraagt 29%. Helaas zijn er aan de zojuist genoemde netto huurquote geen huurbedragen gekoppeld in dit rapport. Om enige richting te geven aan onze discussie: de gemiddelde huurprijs van een corporatiewoning in 2012 bedraagt 447,= per maand. Het gemiddeld aantal WWS punten per corporatiewoning is 140. Deze woonquoten zijn mede het gevolg van grote verschuivingen binnen de voorraad in de periode Het aantal corporatiewoningen onder de kwaliteitskortingsgrens is gehalveerd en het aantal corporatiewoningen boven de aftoppingsgrens is verdubbeld. Het door RIGO opgestelde eindrapport: Betaalbaar wonen in regio Alkmaar (maart 2014) noemt de Nibud-advieshuren. Voor huishoudens die een uitkering hebben op grond van de Wet Werk en Bijstand (WWB) ligt de Nibud-advieshuur op de kwaliteitskortingsgrens, 389,= per maand. Vereenvoudigde weergave van betaalbare huren per inkomensgroep. Huur per maand Primaire doelgroep 1ps betaalbaar 2ps betaalbaar Secundaire doelgroep 1ps betaalbaar betaalbaar 2ps betaalbaar betaalbaar Middeninkomens 1ps nvt nvt nvt betaalbaar 2ps nvt nvt nvt Een huur van 700,= per maand is dus voor de primaire en secundaire doelgroep niet betaalbaar, ook niet met huurtoeslag. De middeninkomens hebben pas kans op een woning met een huur boven de 700,= per maand, dus in de niet gereguleerde voorraad (vrije sector, geliberaliseerd). Op dit moment bestaat de voorraad zelfstandige huurwoningen in 3

4 de regio uit bijna 80% tot de eerste aftoppingsgrens ( 556). Na invoering van de streefhuur daalt dit percentage naar 50%. Ook uit 2014 komt het Woonlastenonderzoek De huurder in beeld van Companen, een onderzoek bij woningcorporatie Patrimonium te Veenendaal. Hieruit de onderstaande twee tabellen: Huur- en woonquote huishoudens naar inkomensklasse. Huurquote Woonquote Primaire doelgroep 32% 46% Secundaire doelgroep 32% 41% tot % 33% en hoger 21% 28% Totaal 29% 40% De huur- en woonquote neemt logischerwijs af naarmate het inkomen toeneemt. Huur- en woonlasten huishoudens onder de armoedegrens. Kale huur Netto Netto Huurquote Woonquote huurlasten woonlasten Alleenstaand % 53% Paar zonder kinderen % 54% 1 ouder gezin % 54% 2 ouder gezin % 47% Totaal % 52% Om te bepalen of een huishouden moeite heeft om rond te komen maakt Companen in dit onderzoek gebruik van de budgetten die het Sociaal Cultureel Planbureau (SCP) en het NIBUD hanteren in de Armoedemonitor. Het gaat om het Basisbehoeftebudget en het Niet-Veel- Maar-Toereikend-budget. Deze laatste grens wordt ook wel de armoedegrens genoemd. Basisbehoeftebudget: de minimale uitgaven van een huishouden aan voedsel, kleding, wonen, verzekeringen, niet-vergoede ziektekosten en persoonlijke verzorging. NVMT-budget: het basisbudget aangevuld met een bescheiden budget voor ruimte voor sociale participatie. Het gaat hier om kosten voor bijvoorbeeld lidmaatschap vereniging of een korte vakantie. Een auto is niet inbegrepen. Het onderzoeksbureau Platform 31 publiceerde in februari 2015 het rapport Verkenning huursombenadering. De betaalbaarheid van het sociaal wonen is een groeiende opgave. Passender toewijzen van woningen wordt gezien als mogelijkheid om op betaalbaarheid te sturen. 4

5 Tot voor kort werden de woningen onder de huurtoeslaggrens als betaalbaar bestempeld. Het tij keert echter. Mutaties in de voorraad door sloop-nieuwbouw en woningrenovatie hebben geleid tot een hoger puntenaantal per woning en daarmee tot een hogere maximale huur. De verhuurdersheffing maar ook verliezen op grondposities en derivaten hebben ertoe geleid dat corporaties hun streefhuurbeleid verhogen. Voor zittende huurders stegen de huren gemiddeld 9,2% in twee jaar tijd. Bij huurharmonisatie na mutatie werd de huur in 2014 met 22,6% verhoogd. De huurtoeslag is in 2012 versoberd. Dus meer huur en minder toeslag. Daar komt nog eens een daling van het huishoudensinkomen bovenop. In de periode 2009 tot 2012 is het huishoudensinkomen van huurders met 6% gedaald. Deze trend heeft zich doorgezet. Het resultaat is een forse stijging van de huurquote; de gemiddelde huurquote komt in 2012 uit op 26%; een stijging van 10% in 3 jaar. Op pagina 39 van het hiervoor genoemde rapport komt de herintroductie van de passendheidstoets ter sprake. Artikel 46 in de nieuwe Woningwet bepaalt dat corporaties een bepaald percentage (waarschijnlijk 95% met een ingroeitraject) van de huurtoeslaggerechtigden een woning moeten bieden onder de aftoppingsgrens. Deze grens bedraagt 576,87 voor één- en tweepersoonshuishoudens en 618,24 voor drie- of meerpersoonshuishoudens. Aangezien corporaties voornamelijk woningen verhuren aan één- en tweepersoonshuishoudens is de grens van 576,87 het meest belangrijk. Voor corporaties die veel woningen na mutatie aanbieden met een huurprijs boven de aftoppingsgrenzen betekent dit: of de wachttijd voor de primaire doelgroep wordt langer of de corporatie moet de woningprijs bij toewijzing verlagen. Waarschijnlijk worden veel woningen bij toewijzing afgetopt op de aftoppingsgrenzen, ongeacht de prijskwaliteitsverhouding. Als laatste cijfers uit het Budgethandboek 2015 van Nibud. Nibud maakt zich zorgen om gezinnen met een inkomen rond modaal. Het Nibud maakt zich zorgen om de traditionele kostwinnersgezinnen met twee of meer kinderen. Hierbij werkt 1 van de ouders en verdient rond ,= bruto per jaar. Dit is een modaal inkomen, het inkomen dat het meest voorkomt in Nederland. Deze gezinnen hebben het financieel gezien zwaar en noemt Nibud een echte risicogroep. Zij krijgen geen kwijtschelding van lokale lasten en krijgen geen zorg- of huurtoeslag. Het Nibud ziet dat zij rond kunnen komen als zij in een huis wonen met een huur van maximaal 528,=. 5

6 Het Nibud maakt zich ook grote zorgen om bijstandsgezinnen met 2 of meer kinderen. Bij het maken van de minimumvoorbeeldbegrotingen 2015 gaat het Nibud uit van een huur van 403,=, waarvoor een gezin een huurtoeslag van 173,= krijgt. Hiermee komt het gezin precies rond, maar dan moet het wel goed kunnen budgetteren, alle toeslagen aanvragen en geen extra uitgaven hebben zoals schulden of zorgkosten. En het Nibud voert geen kosten op voor vakanties of sporten. Het Nibud gaat uit van een lage huur, maar in de praktijk blijkt dat gezinnen vaak een huur van 500 of meer betalen. Voorbeeldberekeningen zijn opgenomen te zien op Tot zover de gegevens die kunnen dienen als basis voor onze discussie. Alkmaar, mei J. Visser. 6

7 Bijlage 1 Bijstandsgezin met twee kinderen Soort post Inkomsten 1861 Huur Overige vaste lasten 618 Reserveringsuitgaven 417 Huishoudelijke uitgaven 592 Inkomsten - uitgaven + 4 Bedrag netto per maand (in ) 230 ( huurtoeslag = 230) Achtergrond Incl. vakantie- en zorgtoeslag, kinderbijslag en kindgebonden budget Gebruikelijker is 266 ( huurtoeslag = 266) Gas, elektriciteit, water, verzekeringen, internet, tv, telefoon, vervoer Kleding, inventaris, onderhoud huis en tuin, niet-vergoede ziektekosten Voeding, was- en schoonmaakmiddelen, persoonlijke verzorging Bij minimale huur, bij gemiddelde huur is er een tekort van - 32 Geen uitgaven begroot voor sociale participatie (gemiddeld 257 euro) of auto (al snel 400 euro) Huishoudboekje van traditioneel kostwinnersgezin met twee kinderen (6 en 14 jaar) ( euro per jaar) Bedrag netto Soort post per maand (in Achtergrond ) Inkomsten 2372 Incl. kinderbijslag en kindgebonden budget Huur 528 Gemiddelde huur Overige vaste lasten 670 Gas, elektriciteit, water, verzekeringen, internet, tv, telefoon, vervoer Reserveringsuitgaven 416 Kleding, inventaris, onderhoud huis en tuin, nietvergoede ziektekosten Huishoudelijke uitgaven 592 Inkomsten - uitgaven Voeding, was- en schoonmaakmiddelen, persoonlijke verzorging Geen uitgaven begroot voor sociale participatie (gemiddeld 257 euro) of auto (al snel 400 euro) 7