Wat is voor wie betaalbaar?

Transcriptie

1 Openings Dia - Powerpoint Vidomes Wat is voor wie betaalbaar? Datum 1

2 Werking huurtoeslag Inkomensgrenzen (peildatum 2016): 1 persoon meerpersonen (65+: ) Kern: woningen voor de doelgroep onder ,68 586,68 < 23jr 1p / % 1 of 2p 23j 2+p: 0% 3 of meer p 628,76 0% 65% 65% 409,92 100% ~230,- inkomen 0%

3 Betaalbaarheidsstelsel voor alleenstaanden 700 / Sociale woningvoorraad Bereik huurtoeslag

4 Betaalbaarheidsstelsel voor gezinnen Kern: grote woningen vragen een forse huurafslag (mn eengezinswoningen) 850 / Sociale woningvoorraad 628 Bereik huurtoeslag

5 bijstand Huur ( per maand) Kern: betaalbaarheidsrisico zit bij minima groep net boven huurtoeslag tussen wal en schip, Betaalbaarheid: advieshuren Nibud minima inkomens > huurtoeslaggrens Inkomens > Netto Nibud advieshuur Bruto Nibud advieshuur Aftoppingshuur Verzamelinkomen ( per jaar)

6 Ken je doelgroep Alleenstaand Minimum inkomen lage huur 920,- WWB + 70,- ZT Basis inkomen 990 woonlasten 212 energie & water 95 lokale belastingen 0 verzekeringen 149 telefoon, tv, internet 53 contributies & abon. * vervoer * kleding 48 Inventaris & onderhoud 89 ziektekosten 23 recreatie * voeding 190 huishoudgeld 60 totaal uitgaven 919 saldo 71

7 !!! ! 7

8 Kern: gezinnen betaalbaarheidsrisico tot wel Wat kan een gezin betalen? huurprijsgrens ( 710) 2e aftopgrens ( 628) kwaliteitskortingsgrens ( 410)

9 Waar betalingsrisico s? Minima Gezinnen, meer naarmate: meer kinderen éénverdieners Waar relatief weinig betalingsrisico? -eenoudergezinnen (boven minimum ) -senioren (!) -alleenstaanden (boven minimum)

10 Wetten! DAEB (woningwet) Aanvangshuur tot 710 EU toets toewijzingen: 80% tot , 10% tot , 10% erboven. -> Regio Haaglanden haalt 95%. -> Voldoende slaagkans middeninkomens (gezinnen < toegang soc. voorraad) Passendheidstoets (woningwet) 95% huurtoeslagontvangers toewijzen tot aftoppingsgrenzen ( 600 ) -> druk op betaalbare voorraad groter -> druk op corporaties om huren af te toppen -> groep net boven de huurtoeslag wel of niet toelaten? Doorstroomwet Huursom stijging max inflatie+1%. Bij leegkomst + huurverhoging per 1 juli Maximale hvh +2,5% Inkomensafh hvh: +4% vanaf (valt buiten de 1% huursom) -> rem op hogere huren -> corporaties gaan nu echt harmoniseren

11 Uitdagingen: de schaarse gezinswoning Eengezinswoning Jaarlijks 2-4% verhuizingen Veel bewoond door hogere inkomens en empty nesters Betaalbaar houden voor minima versus empty nesters laten doorstromen Moreel dilemma: ontwortelen empty nester? Oplossingen Inkomensafhankelijke huurverhoging (kleine stapjes) 2,5% huurverhoging inzetten voor empty nesters (selectie op leeftijd?) of 2,5% voor iedereen, kwijtscheldingsregeling of fonds voor gezinnen met lage inkomens

12 Dilemma: doorstroming of gemengde complexen/buurten? Sociale voorraad reserveren voor lage inkomens streng toewijzen inzet op doorstroming hogere inkomens versus Gemengd wonen. Sociale verbanden laten bestaan, alleen doorstromen wie wil. Huidige instroom regio Haaglanden: 60% minima! Oplossingen Niet de mensen, maar geld laten doorstromen (ink hvh tot redelijke huren). Bredere voorraad, voor bredere groep mensen (ruimte voor scheefwoners )

13 Doelmatig: selectie sociale voorraad Bescheiden kwaliteit Overmatige kwaliteit Huidige huur: 375 Huidige huur: 550 Streefhuur: 530 Streefhuur: 600 Maximale huur: 590 Maximale huur: 925 Markthuur: 590 Markthuur: 950 Markt-streefhuur: 60 Markt-streefhuur: 350 WWS: 120 WWS: 185 Oppervlakte: 82 m2 GBO Oppervlakte: 120 m2 GBO Leegwaarde: Leegwaarde: Huurkorting: 10% Huurkorting: 36% Aandachtspunt: eenzijdige buurten! 13

14 Samengevat Betalingsrisico s zitten bij minima en gezinnen tot Voldoende betaalbare voorraad tot 630 is de uitdaging Met name grote (eengezins)woningen vragen forse huurafslag Voorkomen van segregatie vergt 1 bredere sociale voorraad met brede groep mensen, 2 gemengde buurten Doelmatige inzet van middelen betekent: overmatige kwaliteit laten gaan

15 Wat kan de gemeente? Armoede/woonlastenfonds voor minima (marketing) Sturen op voldoende betaalbare woningen, ongedeelde stad -> Bewaken dat er ook voldoende grote woningen betaalbaar blijven. Betaalbaar bouwen: -geen dure parkeervoorzieningen onder sociale woningen -sociale grondprijzen -sobere kwaliteitseisen Partijgenoten in Tweede Kamer vragen om: -betere vormgeving huurtoeslag (zie rapport Overstag met de huurtoeslag) -daarop aansluitend huurbeleid -verhuurdersheffing inzetten om problemen in sociaal wonen op te lossen (verevening).

16 Openings Dia - Powerpoint Vidomes Reservedia s Datum 16

17 alleenstaanden > 710? < 710 teveel aanbod < 586?? < 410 weinig aanbod < < < < > ?

18

19 Prijssegmenten Loket 1 Woningen tot 628 Alleen inkomen< Loket 2 Woningen tot 710 Inkomen Loket 3 Woningen vanaf 710 Inkomen > Wachttijden Te duur Dilemma: inkomens net boven huurtoeslag

20 Doelgroep afbakening Huishoudens die in de markt onvoldoende kansen hebben op fatsoenlijke woonruimte Kwaliteitsopvatting! Uitwerking voor Haaglanden: Huishouden fatsoenlijk wonen Vereist inkomen Doelgroepgrens Gezinnen: eengezinswoning koop (NHG) huur (4,5xink.) 1 en 2p: appartement koop huur Per regio verschillend! Welke locatie; ongedeelde stad?