Huurprijzen. Waar hebben we het over?

Transcriptie

1 Huurprijzen Waar hebben we het over?

2 Waardering van de woning Prijsbepaling Opbouw masterclass Hoe ziet het wettelijk kader er uit? Welke beleidskaders zijn aan de orde Wanneer kom je in aanmerking voor een sociale huurwoning

3 Waardering van de woning Objectief systeem op basis van punten Bepaalt de maximaal redelijke huurprijs Hoe meer punten des te hoger de huurprijs mag zijn.

4 Puntenstelsel De woning krijgt punten toegekend op basis van objectieve criteria 1. Oppervlakte: woonvertrekken 1 pnt p/m 2 overige ruimten 0,75 pnt p/m2) 2. Verwarming: 2 punten per verwarmd vertrekt overige ruimte 1 (max4 pnt) 3. Energieprestatie: van 0 tot 44 pnt o.b.v. energieindex 4. Keuken/ sanitair: beiden van 0 tot en met 7 pnt afhankelijk van kwaliteit 5. Woonvoorzieningen voor gehandicapten: 1 pnt per 226 investering 6. Privé buitenruimte: van -5 tot 15 pnt 7. O.b.v. van de WOZ waarde: via rekenformule 8. Extra punten voor nieuwbouwwoning bedoeld voor de vrije sector: verdubbeling pnt WOZ (minimaal 40) 9. Renovatie: 0,2 pnt per Bijzondere voorzieningen (uitsluitend bij zorgwoningen): via rekenformule 11. Rijksmonument: 50 pnt.

5 Indicatie van punten WWS punten Voorbeeld: Bij 153 punten = maximaal redelijke huurprijs 780,06 Wordt verhuurd voor kale huurprijs 607,46 (= 1e aftoppingsgrens) Prijs-kwaliteit: huurprijs is 77% van maximaal redelijke huurprijs Wat nu als de streefhuur 70% is ( 546,00)? geen huurverhoging? bij mutatie huurverlaging Let op: Er is een verschil in puntentelling tussen zelfstandige woningen (voorbeeld) onzelfstandige woningen woonwagens

6 Wanneer is een woning geliberaliseerd? Woningen met een kale huurprijs die bij aanvang contract hoger is dan de liberalisatiegrens (nu 720,42) is geliberaliseerd Dit kunnen alleen woningen zijn met meer dan 141 punten Een huurprijs die hoger is dan 720,42 terwijl de punten minder zijn dan 142 kan door de Huurcommissie worden verlaagd tot 6 maanden na ingang huurcontract Let op: de puntenwaardering wordt altijd gebaseerd op een momentopname als daar discussie over ontstaat (Huurcommissie taak) N.b. een geliberaliseerde woning valt buiten de huurprijsbescherming

7 Veranderingen in prijs Jaarlijkse huurverhoging hogere huurprijs voor dezelfde punten Toevoegen van kwaliteit meer punten hogere maximale huurprijs Tussentijdse huurverhoging o.b.v. afspraken Wijzigingen in de WOZ waarde meer of minder punten kan gevolgen hebben voor huurprijs (Limburg: meestal lager) Afname van kwaliteit Gebreken kunnen gevolgen hebben voor de huurprijs Sociaal huurakkoord? Corporatie beleid Alleen in het voordeel van de huurder

8 Prijsbepaling De corporatie bepaalt de prijs o.b.v. eigen beleid binnen de wettelijke kaders Van invloed is: Het financiële beleid van de corporatie (interne werking) Kaders en regels van financiële toezichthouders Afspraken met stakeholders Het huurbeleid van de corporatie (externe werking) Overheidsbeleid Afspraken met stakeholders

9 Basis is het huurrecht (burgerlijk wetboek boek 7 titel 4) Geldt voor alles wat wordt gehuurd Afdeling 5: huur woonruimte (speciale afdeling voor woningen) Onderafdeling 2 huurprijzen en andere vergoedingen (gereguleerde woningen) Gereguleerde woningen Wordt bepaald bij aanvang huurcontract (tot max 6 mnd daarna door toetsing) Hebben toegang tot huurcommissie Maximale huurverhoging wordt door de minister vastgesteld (kaders) Wettelijk kader

10 Beleidskaders overheid globaal Jaarlijkse huurbrief van de minister (2019 als voorbeeld) Stelt maximale verhoging vast voor huursom (1 januari tot 1 januari) 2019 huursom inflatie 1,6% + 1 % = 2,6% Inclusief harmonisaties bij mutatie en exclusief renovaties Huurbrief kent uitzonderingen Huurverhoging per 1 juli 2019 individuele woningen (maximaal 4,1% voor lagere inkomens) 2019 ruimte voor inkomensafhankelijke huurverhoging

11 Beleidskaders corporaties Huurbeleid Huurverhoging per 1 juli Harmonisatie beleid bij mutatie (streefhuren) Uitzonderingen Ruimte voor afwijkende besluitvorming Aanvullend Huurverhoging bij woningverbetering Huurverhoging bij kwaliteitsverbetering, bijvoorbeeld verduurzaming Streefhuurbeleid

12 Wanneer kom ik in aanmerking? Woningen moeten passend worden toegewezen dit is een combinatie van: Europese regelgeving Ingegeven vanuit oneerlijke concurrentie positie woningcorporaties t.o.v. de markt Landelijke regelgeving Vertaling en invulling van Europese bezwaren Corporatie beleid Afspraken op basis van kaders overheid en overleg stakeholders

13 Grenzen o.b.v inkomen (Europees toewijzen) Van alle woningen met een kale huurprijs tot 720,42 die worden aangeboden Moet minimaal 80% naar huishoudinkomen lager dan Mag maximaal 10 % naar huishoudinkomen tot Mag maximaal 10 % naar huishoudinkomen hoger dan

14 95 % van de huishoudens die recht hebben op huurtoeslag moeten een woning toegewezen krijgen die passend is 1+2 persoonshuishoudens à 1e aftoppingsgrens t/m 607,46 3-en meerpersoonshuishoudens à 2e aftoppingsgrens t/m 651,03 De minister heeft daarbij een moreel appel gedaan op de corporatie om de slaagkans van deze groep huurders gelijk te houden In veel gevallen ± 80% Toewijzen aan huurtoeslag gerechtigden

15 Voorbeeld 1000 woningen muteren Corporatie wijst volgens beleid 500 woningen toe aan huurtoeslag gerechtigden Slaagkans is dan 50% van die 50% mag 5% afwijkend worden toegewezen dus: 25 woningen met een huurprijs boven de passendheidsgrens mag toegewezen worden aan huurtoeslagontvangers.

16 Voorbeeld vervolg 1000 woningen muteren Alle percentages zijn gemiddelden. Dus in gemeente A 80% en gemeente B 20% = gemiddeld 50% Risico op grote verschillen tussen wijken en buurten Maak daar afspraken over met de corporatie!

17 1 2 3 Niet sturen op 80% slaagkans Dit heeft gevolgen voor de lagere inkomens Risico op verdringing door hogere inkomens Sturen op slaagkansen via streefhuren beleid Aanpassen streefhuren Strikt toewijzen Controleerbaar en transparant Twee huren beleid Controle aan de voordeur Minder helder voor de woningzoekende Variaties in beleid