B&W Vergadering. B&W Vergadering 1 november 2016

Transcriptie

1 2.1.9 Zienswijzen splitsingsvoorstel DAEB niet-daeb Wonen Zuid WoonGoed enz 1 Dossier 949 voorblad.pdf B&W Vergadering Dossiernummer 949 Vertrouwelijk Nee Vergaderdatum 1 november 2016 Agendapunt Omschrijving Zienswijzen splitsingsvoorstel DAEB niet-daeb Wonen Zuid WoonGoed enz Commissie Commissiedatum Gemeenteraad Behandeld in Datum B&W Vergadering 1 november 2016 Voorgesteld besluit Het college heeft besloten zienswijzen in te dienen met betrekking tot voorstellen van Wonen Zuid, WoonGoed 2-Duizend en Wonen Limburg tot splitsing van hun vastgoed in DAEB/niet DAEB (Diensten van algemeen economisch belang). Besluit Het college heeft besloten zienswijzen in te dienen met betrekking tot voorstellen van Wonen Zuid, WoonGoed 2-Duizend en Wonen Limburg tot splitsing van hun vastgoed in DAEB/niet DAEB (Diensten van algemeen economisch belang).

2 2 BW voorstel - splitsingsvoorstel DAEB en niet-dab woningcorporaties Wonen Zuid WoonGoed en Wonen Limburg.docx VOORSTEL AAN BURGEMEESTER EN WETHOUDERS VAN DE GEMEENTE ROERMOND Onderwerp: Splitsingsvoorstel DAEB/niet-DAEB woningcorporaties Wonen Zuid, WoonGoed 2-Duizend en Wonen Limburg (zaaknummers , , ) Bijlagen: Bijlage 1; concept brief Wonen Zuid Bijlage 2; concept brief WoonGoed 2-Duizend Bijlage 3; concept brief Wonen Limburg Samenvatting: Conform de Woningwet dienen corporaties een splitsingsvoorstel DAEB/niet-DAEB op te stellen, voorzien van een zienswijze van de gemeente. In voorliggend voorstel worden de splitsingsvoorstellen van Wonen Zuid en WoonGoed 2-Duizend getoetst aan het gemeentelijk beleid en wordt een voorstel gedaan m.b.t. het inbrengen van zienswijzen. Tevens bevat het voorstel een aanvullende zienswijze met betrekking tot het splitstingsvoorstel van Wonen Limburg. Toelichting op voorstel: Inleiding Als gevolg van de nieuwe Woningwet, die per 1 juli 2015 is ingegaan, dienen corporaties onder andere hun DAEB en niet-daeb taken administratief of juridisch te scheiden. DAEB betekent Diensten van Algemeen Economisch Belang. Hieronder valt de verhuur van sociale huurwoningen. Niet-DAEB activiteiten zijn derhalve te omschrijven als commerciële activiteiten. De huurgrens voor sociale huurwoningen bedraagt 710, 68 (prijspeil 2016). De maatregel is ingegeven vanuit de nieuwe Woningwet. De volgende principes zijn hierbij van toepassing: heldere governance voor gescheiden takken; verankering strategie en volkshuisvestelijke opgave; bescherming van maatschappelijk vermogen; structurele levensvatbaarheid en financierbaarheid van de zelfstandige DAEB-tak en niet-daeb tak na scheiding of splitsing. Dit betekent dat DAEB en niet-daeb gedeelte structureel financieel gezond dienen te zijn. Corporaties dienen bij hun splitsingsvoorstel aan de Minister en Autoriteit woningcorporaties een zienswijze van de gemeente mee te leveren. De gemeente toetst in haar zienswijze of het voorstel past bij het gemeentelijk volkshuisvestingsbeleid. Het volkshuisvestingsbeleid van de gemeente Roermond ligt vast in de Structuurvisie wonen, zorg en woonomgeving, door de raad vastgesteld op 18 december In de Structuurvisie is m.b.t. de omvang van de sociale huursector opgenomen dat er ruim voldoende sociale huurwoningen beschikbaar zijn. Tevens is aangegeven dat er ruimte is voor verkoop van huurwoningen. Dit is vertaald naar de verschillende wijken. Er zijn dus conform de Structuurvisie wonen, zorg en woonomgeving wijken/kernen waar verkoop van sociale huurwoningen is toegestaan en wijken/kernen waar terughoudend met de verkoop van sociale huurwoningen moet worden omgegaan, i.c. Centrum, Herten en Asenray. Verkoop van sociale huurwoningen is weliswaar niet geheel hetzelfde als het liberaliseren van sociale huurwoningen, maar het gaat in beide gevallen om onttrekking van woningen aan de sociale huursector. Daarom wordt de Structuurvisie wonen, zorg en woonomgeving gehanteerd als toetsingskader voor de splitsingsvoorstellen van de corporaties.

3 Duizendpagina: 2 Corporaties kunnen kiezen tussen een administratieve, een juridische of hybride splitsing van DAEB en niet- DAEB activiteiten. Bij een juridische splitsing scheidt de corporatie al haar niet-daeb activiteiten af naar één of meer vennootschappen, waarvan de corporatie 100% aandeelhouder is. De corporatie moet er voor zorgen dat zowel de corporatie als de op te richten vennootschappen levensvatbaar zijn. Bij een juridische splitsing is de vennootschap vrij in de niet-daeb activiteiten. Bij een administratieve scheiding blijven niet-daeb activiteiten onderworpen aan Ministeriele toestemming. In algemene zin geeft een juridische splitsing de vennootschap meer mogelijkheden op de commerciële woningmarkt. Bij een administratieve scheiding worden kosten, baten, activa, passiva administratief toegerekend aan de DAEB respectievelijk niet-daeb tak. Ook dienen hier de beide takken levensvatbaar te zijn. Aangezien de gemeentelijke belangen met name zijn gericht op de DAEB activiteiten en het financiële toezicht (inclusief levensvatbaarheid corporaties en vennootschappen) bij de Autoriteit woningcorporaties ligt, is voor een gemeente de afweging tussen een administratieve of juridische splitsing minder relevant. Belangrijkere vraag is wel welke activiteiten in niet-daeb gedeelte worden ondergebracht in relatie tot volkshuisvestelijke implicaties. In algemene zijn kan worden opgemerkt dat de niet-daeb tak van de corporaties ook onderdeel kan zijn van de prestatieafspraken met corporaties. De huidige huurders ondervinden geen gevolgen van bovengenoemde operatie. Uw college heeft op 27 september jl. een besluit genomen over de zienswijzen inzake de splitsingsvoorstellen van Wonen Limburg, Woonzorg Nederland en Laurentius. Splitsingsvoorstel Wonen Zuid en voorgestelde reactie. Wonen Zuid wil de DAEB en niet-daeb activiteiten administratief scheiden. Wonen Zuid kiest hiervoor vanwege het blijven bestaan van een wettelijk relatie tussen DAEB en niet-daeb tak en vanwege het gegeven dat een administratieve scheiding goedkoper en flexibeler is m.b.t. marktontwikkelingen. Verder heeft Wonen Zuid geen grote nieuwbouwambities in de niet-daeb tak; Wonen Zuid ziet zichzelf als een organisatie primair voor de huisvesting van de primaire doelgroep van beleid. Een juridische splitsing is ook niet nodig om in de toekomst op gewenste differentiatie in de te kunnen spelen. Wonen Zuid geeft verder aan dat een administratieve scheiding het eenvoudige maakt kapitaal aan te trekken en dat de niet-daeb tak bij juridische splitsing niet levensvatbaar is. Wonen Zuid wil in Roermond, naast een aantal parkeerplaatsen en garages, 378 woningen onderbrengen in de niet-daeb tak. Deze woningen bestaan uit drie categorieën, waarbij moet worden aangegeven dat een woning alleen dan naar niet-daeb kan worden overgeheveld indien de woning in het kader van het Woningwaarderingssysteem (WWS) meer dan 146 punten heeft; - 92 woningen welke nu reeds een huurprijs hebben boven de liberalisatiegrens welke moeten worden overgeheveld naar niet-daeb; -33 woningen welke nu reeds een huurprijs hebben boven de liberalisatiegrens, maar die vanwege een aanvangshuur lager dan de destijds gelden liberalisatiegrens nog een gereguleerde status hebben en bij mutatie moeten worden overgeheveld naar niet-daeb; -253 woningen aan welke Wonen Zuid de potentie toedicht om op termijn geliberaliseerd te worden en omdat Wonen Zuid van mening is dat deze woningen gemist kunnen worden voor de doelgroep. Wonen Zuid geeft aan dat het feitelijk liberaliseren van deze woningen (d.w.z. de huurprijs boven de liberalisatiegrens brengen) nu niet plaatsvindt en slechts wordt doorgevoerd nadat in gezamenlijkheid (gemeente, corporatie en huurdersbelangenorganisatie) is vastgesteld dat de markt dit toelaat. Dit laatste houdt in dat aangetoond dient te zijn dat de behoefte aan woningen onder de liberalisatiegrens kleiner is en een grotere vraag woningen boven de liberalisatiegrens is aangetoond. Wonen Zuid heeft gevraagd voor 4 november 2016 een reactie te geven. M.b.t. de in het voorstel genoemde 92 reeds boven de liberalisatiegrens verhuurde woningen is geen gemeentelijke zienswijze noodzakelijk; voor deze woningen en de huurders verandert er niets en de woningen maakten en maken geen deel uit van de sociale huursector. Daarmee past dit onderdeel in de Structuurvisie

4 Duizendpagina: 3 wonen, zorg en woonomgeving. Voor de in het voorstel genoemde 33 woningen met een huur boven de liberalisatiegrens, maar met een gereguleerde status, geldt de facto hetzelfde. Voor de 253 woningen ligt de situatie anders omdat deze woningen nu een huur kennen onder de liberalisatiegrens. Wonen Zuid geeft echter aan deze woningen vooralsnog een huur blijven behouden onder de liberalisatiegrens en dat in gezamenlijkheid door corporatie, huurderbelangenorganisatie en gemeente besloten wordt over te gaan tot liberalisatie, indien nodig. De argumentatie van Wonen Zuid namelijk dat deze woningen de potentie bezitten te worden geliberaliseerd en er ruimte bestaat in de sociale huurwoningvoorraad in Roermond- dient genuanceerd te worden. In de Structuurvisie wonen, zorg en woonomgeving is aangegeven dat er ruimte is voor vermindering van de sociale huurwoningvoorraad, maar is ook bepaald dat in bepaalde wijken (Centrum, Herten) en ook Asenray geen woningen aan de sociale huursector onttrokken zouden moeten worden. Van de 253 woningen zijn er 39 in deze wijken gelegen. Verder is door Wonen Zuid genoemde potentie m.b.t. het middensegment niet vastgesteld in de Structuurvisie. M.a.w. het liberaliseren van woningbezit ten behoeve van de middengroepen is geen onderdeel van vastgesteld gemeentelijk beleid. Mogelijk dat deze beleidsdoelstelling wel in de in 2017/2018 op te stellen Structuurvisie wonen voor de periode 2018 tot en met 2021 wordt opgenomen, maar dat is afhankelijk van nog uit te voeren onderzoek. De door Wonen Zuid beoogde doelstellingen van overheveling van deze 253 woningen naar de niet-daeb tak kunnen derhalve niet zonder nader onderzoek worden onderschreven. Daar staat tegenover dat Wonen Zuid aangeeft dat de eventuele overgang van sociale huur naar geliberaliseerde huur van deze woningen in gezamenlijkheid plaatsvindt. Daarom wordt geadviseerd met de overheveling van 253 woningen naar de niet-daeb tak in te stemmen aangezien de gemeente in een latere fase meebeslist over het al dan niet daadwerkelijk liberaliseren. Dit is verwoord in bijgevoegde concept reactie. Wordt bovenstaande beoordeling vergeleken met de zienswijze die uw college heeft ingebracht ten aanzien van de het splitstingsvoorstel van Wonen Limburg, dan komt het volgende naar voren. Ook Wonen Limburg wil woningen onder de niet-daeb tak brengen, terwijl deze woningen onder de liberalisatiegrens blijven. Dat is vergelijkbaar met de 253 woningen van Wonen Zuid. Er is echter een klein verschil; Wonen Zuid geeft aan dat eventuele daadwerkelijk liberalisatie in overleg met o.a. de gemeente gaat gebeuren, terwijl Wonen Limburg aangeeft dat deze woningen in de sociale sector zijn en blijven. Een gemeentelijke positie in het eventueel toch liberaliseren van deze woningen is niet vermeld. In de zienswijze van uw college aan Wonen Limburg d.d. 27 september jl. is wel aangegeven dat u er van uitgaat dat Wonen Limburg in dat geval afstemt met de gemeente. Uw college heeft ten aanzien van Wonen Limburg in de zienswijze aangegeven dat overheveling van 15 van deze woningen (122) onvoldoende onderbouwd is en dat uw college vooralsnog geen voorstander is van overheveling naar niet-daeb. Om de beoordelingen van de voorstellen van Wonen Limburg en Wonen Zuid met elkaar in lijn te brengen wordt voorgesteld een aanpassing op de zienswijze m.b.t. het voorstel van Wonen Limburg vast te stellen in die zin dat indien eventuele liberalisering van de genoemde 122 woningen aan de orde is, dit slechts kan plaatsvinden na overeenstemming tussen gemeente, corporatie en huurdersbelangenorganisatie. In dat geval is het door uw college gemaakte voorbehoud inzake de genoemde 15 woningen niet meer aan de orde. Voorgesteld wordt in te stemmen met bijgevoegde concept reactie aan Wonen Zuid en een aanvullende concept-reactie aan Wonen Limburg. Splitsingsvoorstel WoonGoed 2-Duizend en voorgestelde reactie WoonGoed 2-Duizend kiest voor een administratieve splitsing. Uit het voorstel en door WoonGoed verstrekte informatie komt naar voren dat zij slechts woningen in de niet-daeb tak onderbrengen die reeds nu een huur kennen boven de liberalisatiegrens ( 710,68). De intentie is om geen woningen die nu een huur onder de liberalisatiegrens hebben te liberaliseren of over te dragen naar de niet-daeb tak. WoonGoed 2-Duizend geeft echter wel aan dat er een mogelijkheid bestaat dat bepaald DAEB vastgoed in een later stadium wordt overgeheveld naar de niet-daeb tak WoonGoed komt daar later op terug. Vooralsnog verandert er dus niets.

5 Duizendpagina: 4 Voorgesteld wordt geen zienswijze af te geven onder de voorwaarde dat er binnen de gemeente Roermond geen woningen met een huur onder de liberalisatiegrens worden geliberaliseerd of worden overgeheveld naar de niet-daeb tak. In dat kader wordt voorgesteld dat uw college zich het recht voorbehoud een zienswijze op dit punt in te brengen, mocht zich een dergelijke situatie toch voordoen. Voorgesteld wordt in te stemmen met concept reactie aan WoonGoed 2-Duizend.