4 o k t o b e r p r o j e c t C e n t r u m f a s e 1

Transcriptie

1 Klankbordgroep 4 o k t o b e r 2012 p r o j e c t C e n t r u m f a s e 1

2 Agenda Actie- en besluitenlijst Vraag en aanbod: Lukt het om 200 huishoudens uit fase 1 te herhuisvesten en hoe pakken we dat aan? Fasering Huurprijzen: Oude en nieuwe huren toegelicht aan de hand van rekenvoorbeelden Herhuisvestingsregels: wat zijn de regels en hoe worden ze toegepast? Hoe omgaan met Europese norm? Benutten 10% ruimte Planning / vervolgtraject Rondvraag en sluiting 2

3 Wie moeten we herhuisvesten? Leeftijd opbouw % % totaal onder % % % totaal % totaal bewoners % 3

4 Wie moeten we herhuisvesten? Inkomens Op basis van 107 inschrijvingen inkomen aantal % inkomen aantal % % % % < % % < % % < % % % < % % > % % % > % % 4

5 Aanbod Ridderkerk Totale aanbod over 21 maanden ( t/m ) Gem./jaar Gem./maand Totaal aantal woningen ,2 Centrumgebied ,7 Oost ,0 West ,5 Slikkerveer ,0 Drievliet + Het Zand ,3 Overig ( Bolnes, Rhoon, etc.) ,7 eengezinswoningen ,4 flats met lift ,6 flats overig ,3 2 kamers ,6 3 kamers ,2 4 kamers ,0 5 kamers ,6 5

6 Aanbod Ridderkerk Centrum Totaal Centrumgebied Gem./jaar Gem./maand Totaal aantal woningen ,7 eengezinswoningen ,9 flats met lift ,4 flats overig ,8 2 kamers ,7 3 kamers ,8 4 kamers ,5 5 kamers 3 2 0,1 6

7 Ervaring Slikkerveer + Bolnes Bolnes respons 53% 46% Slikkerveer Start zoeken voor sloop aankondiging 4% 11% Start na sloop aankondiging 22% 42% Na herhuisvestingsverklaring 62% 34% Gewacht op aanbod Woonvisie 8% 7% Verhuisd voor afgeven urgentie 8% 10% Verhuisd na afgifte op basis woonduur/inschrijfduur 42% 38% Zelf woning gevonden op basis urgentie 30% 36% Actief bemiddeld 16% 16% (zeer) tevreden met nieuwe woonsituatie 88% 94% (zeer) ontevreden 12% 6% Nieuwe woning beter 72% 84% Gelijk 11% 26% minder 17% 8% Huurprijs nieuwe woning lager 8% 3% Gelijk 5% 15% Minder dan 75 hoger 27% 32% Meer dan 75 hoger 60% 50% 7

8 Fasering 8

9 Huurprijs De maximaal redelijke huur wordt bepaald door wettelijk vastgestelde punten (voor sociale huurwoningen) Punten worden gegeven aan diverse onderdelen in/rond het huis, zoals oppervlakte, aantal verwarmde vertrekken, installatie, isolatie, toilet, aantal wasbakken enzovoort. Het totaal aantal punten is gekoppeld aan wettelijk (jaarlijks) vastgestelde maximale huurprijzen. Een woning met 100 punten kan verhuurd worden voor maximaal 467,55. Een woning met 140 punten voor maximaal 668,92 (Maximale huurprijsgrenzen voor zelfstandige woningen per 1 juli 2012) 9

10 Vervolg huurprijs De meeste woningcorporaties werken met streefhuur en vragen daarmee niet de maximale huur. Per complex wordt een streefhuur percentage (%) vastgesteld. Dit is het percentage van de maximale huurprijs waarvoor de corporatie de woning daadwerkelijk verhuurt. Streefhuren bij Woonvisie variëren per complex en worden jaarlijks bepaald o.a. op basis van: vraag en aanbod, locatie en verandering in wettelijke bepalingen (bv aanpassing huurtoeslaggrenzen) Woning met 100 punten heeft een huurprijs van maximaal 467,55 met een streefhuurpercentage 84% wordt de woning dan verhuurd voor 392,74 (kale/netto huur) 10

11 Woningen in fase 1 centrum Er zijn 4 woning typen: Eengezinswoning: Dr. Kuyperstraat en Poesiatstraat 2 kamer eengezins- 55+ woning: Burg. Nieuwenhuisenplein 2 kamer appartementen: Burg. Nieuwenhuisenplein 3 kamer appartementen: Hovystraat, Casper van Gendtstraat, Dominee Sikkelstraat en Margriet van Comenestraat. En een paar 3 kamer appartementen in Burg. Nieuwenhuisenplein De punten voor deze woningen zijn gemiddeld vrij laag en dit heeft vooral te maken met de oppervlakte van de woningen en met het energie label (Isolatie en installaties) 11

12 3 kamer appartementen De grootste groep bewoont een 3 kamer appartement. Deze woningen hebben soms een tuin, wat de huurprijs hoger maakt doordat een tuin in de punten meegerekend wordt. Voorbeeld een 3k woning zonder tuin: Gemiddeld 100 punten (energielabel tussen D en F) Wanneer deze woning nu in de krant komt, kost hij bij 100 punten 392,74 netto 12

13 Vervolg 3 kamer appartementen Zittende huurders die er 3 jaar of langer wonen zullen minder betalen voor hun woning. Gemiddeld is dat 315,00 netto bij 100 punten. Dat is dus 78,00 minder. De laatste jaren zijn de streefhuren iets meer gelijkgetrokken met de streefhuren in de regio. We blijven nog steeds onder het gemiddelde, maar verhoging was noodzakelijk om het woningbezit en de corporatie gezond te houden. Bovendien kregen we hier meer ruimte voor omdat de huurtoeslag grenzen zijn verruimd en we de woningen dus nog steeds bereikbaar voor huurtoeslag kunnen houden. 13

14 Vervolg 3 kamer appartementen Daarnaast stijgt de prijs van een te verhuren woning harder dan de huurverhoging bij zittende huurders. Dat is vooral zichtbaar wanneer een huurder langer in de woning woont. 14

15 Vergelijkbare 3 kamer appartementen Deze (3 kamer app in fase 1) woningen hebben een woonkamer met oppervlakte van 16,5 m2 en 2 slaapkamers met een oppervlakte van 10,8 en 7,5 m2. Het aanbod voor een woning met deze oppervlakte is beperkt omdat veel van onze woningen in ons bezit meer oppervlakte hebben. Bovendien zijn het juist woningen met deze oppervlakten die op de nominatie staan voor herstructurering omdat deze woningen door hun verouderde staat minder toekomstbestendig zijn. 15

16 Groen Van Prinstererweg e.o. Centrum Een woning die redelijk vergelijkbaar is, is een 3 kamer appartement aan de Groen Van Prinstererweg. De kwaliteit van deze woningen is hoger door een renovatie en betere isolatie 110 punten 3 kamers: woonkamer 18 m² en slaapkamers 14 m² en 8,5 m² Energie label D Netto huur 435,03 16

17 Hortensiastraat e.o Oost Andere woning vlakbij centrum is een 3+ kamerwoning aan de Hortensiastraat, dit is een complex met veel variatie in woningen 113 punten 3 + kamers: woonkamer 20,5m² en slaapkamers 12m² en 9,5 m² en een hobby kamer van 4,5 m² (telt niet mee in kamer aantal) Energie label E Netto huur 416,76 Woning met lift 17

18 Huygensplantsoen e.o. Oost Huygensplantsoen en Bilderdijklaan heeft woningen die bij woningzoekenden die een lift wensen zeer geliefd zijn Totaal 133 punten 4 kamers: woonkamer 21,48 m² en slaapkamers 14,64m², 12,63m² en 6,43m² Energie label D Netto huur 494,28 Woning met lift 18

19 Burg Nieuwenhuisenplein Er zijn in deze straat flat woningen met 2 kamers en senioren eengezinswoningen. En een enkele flat met 3 kamers. De huren voor deze type woningen bij nu verhuren zijn gemiddeld: 239,27 voor de 2k flatwoningen 275,00 voor 3k flatwoningen 297,36 voor de seniorenwoningen. Zittende huurders in de 2 k flat betalen gemiddeld 215,00 netto per maand Zittende huurders in de 3 k flat betalen gemiddeld 255,00 netto per maand Zittende huurders in de senioren woningen betalen zo n 275,00 netto per maand 19

20 Burg Nieuwenhuisenplein Ook deze groep zal straks bij het zoeken naar een woning niet snel een gelijke woning terugvinden. Huurprijzen liggen voor de seniorenwoningen met tuin hoger. Er zijn wel 2 kamer senioren woningen in het centrum. Zoals in de Poesiatstraat en in de Hovystraat (met tuin, maar ook een trap) En in de Mr van Houtenstraat staan kamerappartementen. Voor de huurders uit de (jongeren)flat, die echt een 2 kamer woning willen houden zijn er kleine 2 kamer woningen in de Hortensiastraat e.o. met een huurprijs van rond 250,00 netto. Deze woningen hebben een lift. 20

21 Fresiastraat e.o. oost In de Fresiastraat, Hortensiastraat en burg. de Zeeuwstraat zijn kleine 2 kamerwoningen die geschikt zijn voor alleenstaande jongeren Totaal 74 punten 2 kamers: woonkamer 18,73m² en slaapkamers 3,60m² Energie label E Netto huur 249,32 Woning met lift 21

22 Mr van Houtenstraat 55+ centrum 2 kamer appartementen met bij de begane grondwoning ook een klein tuintje. Voorbeeld hieronder is zonder tuin 103 punten 2 kamers: woonkamer 18m² en slaapkamer 13m² Energie label D Netto huur 342,69 Woning met lift 22

23 Hovystraat e.o. 55+ centrum Kleine seniorenwoningen met een tuin, maar ook met een trap. De badkamers zijn gerenoveerd Totaal 141 punten 3 kamers: woonkamer 24,59m² en slaapkamers 13,30m² en 6,96m² Energie label C Netto huur 518,96 23

24 Brasem 55+ flat Drievliet In deze flat zijn 3 kamerwoningen met een tuintje, dicht bij de winkels Woningen zijn recent gerenoveerd Totaal 135 punten 3 kamers: woonkamer 26,37m² en slaapkamers 12,44m² en 8,64m² Energie label C Netto huur 460,29 Woning met tuin 24

25 Eengezinswoningen in fase 1 Gemiddeld punten is 140 en daarvoor betaal je nu een huurprijs van (67% x max red 668,92) 448,18 De zittende huurders betalen gemiddeld 395,00 per maand maar huurders die al zeer lang in de woning wonen komen soms op 315,00 per maand. Dat heeft te maken met het punten aantal dat meestal rond de 120 zit, er is dan bijvoorbeeld geen cv-installatie aanwezig in de woning. De huurprijs is ook lager door minder huurprijsstijging bij langere woonduur. 25

26 Eengezinswoningen in fase 1 Een vergelijkbare woning is moeilijk te vinden omdat ook deze eengezinswoningen niet zoveel meer in ons bezit zijn. De woningen hebben een woonkamer van rond de 18,5 m2 en 3 vrij kleine slaapkamers en een vliering zonder vaste trap. In de huidige tijd vinden gezinnen dit te klein. Ook zijn bij veel van onze woningen de badkamers gerenoveerd en vaak is ook de keuken een stuk nieuwe en ruimer opgezet. Ook dit is terug te zien in de huurprijs. 26

27 vergelijkbare eengezinswoningen Tarwestraat e.o. Oostendam Oostendam ligt aan de rand van Ridderkerk en is een rustig, klein maar enigszins afgelegen wijkje. Woningen zijn iets ruimer dan fase 1 eengezinswoningen 130 punten 4 kamers: woonkamer 23m² en slaapkamers 10,35m², 9,3m² en 7,3m² Energie label G Netto huur 507,24 netto 27

28 Irisstraat e.o. Oost (staan ook in Slikkerveer) In omgeving Centrum zijn er enigszins vergelijkbare woningen te vinden in Fresiastraat en omgeving, echter zijn deze woningen wel een stuk ruimer met 5 kamers en gerenoveerd en dat zie je terug in de prijs 164 punten 5 kamers: woonkamer 27m² en slaapkamers 11,3m², 10m², 7,5m² en 6,5m² Energie label D Netto huur 592,30 28

29 Brasem Drievliet In Drievliet zijn er regelmatig woningen in de Brasem beschikbaar, ook voor deze woningen ligt de huurprijs een stuk hoger. In deze woningen zijn de badkamers gerenoveerd en er is een vaste trap naar de zolder waar een extra kamer gemaakt kan worden. 171 punten 4 kamers: woonkamer 29,18 m2 en slaapkamers 12,5m², 9m² en 6,5m² Energie label C netto huur 602,24 zolder met vaste trap 29

30 Huurtoeslag Maximaal toetsingsinkomen huurtoeslag (2012): Eenpersoonshuishouden Meerpersoonshuishouden Eenpersoons- ouderenhuishouden Meerpersoons- ouderenhuishouden Huurgrenzen voor huurtoeslag aanvraag: De maximale huurgrens waarbij men huurtoeslag kan aanvragen is 664,66 Echter ontvang je dan niet over het gehele huurbedrag huurtoeslag. Dit is afhankelijk van leeftijd, aantal bewoners en er is een aparte regeling voor wanneer er sprake is van een handicap. 30

31 Huurtoeslag voorbeeld Gehuwd/samenwonend zonder kinderen Jaarinkomen ,00 (bijstandsniveau) Bij een subsidiabele huur van 320,00 is er recht op +/- 105,00 per maand huurtoeslag, dus betaal je 215,00 Bij een subsidiabele huur van 450,00 (flat Groen van Prinstererweg) is er recht op +/- 205 per maand huurtoeslag, dus betaal je 245,00 31

32 Huurtoeslag Gehuwd/samenwonend met kinderen Jaarinkomen ,00 Bij een subsidiabele huur van 375,00 is er recht op +/- 45,00 per maand huurtoeslag, dus betaal je 330,00 Bij een subsidiabele huur van 510,00 (eg tarwestraat) is er recht op +/- 130 per maand huurtoeslag, dus betaal je 380,00 Bij een subsidiabele huur van (eg brasem) 590,00 is er recht op +/- 164 per maand huurtoeslag, dus betaal je 426,00 32