HUURBELEIDSPLAN WOONPARTNERS MIDDEN-HOLLAND

Transcriptie

1 HUURBELEIDSPLAN WOONPARTNERS MIDDEN-HOLLAND Waddinxveen, 12 april 2018 Doc.nr / #

2 Inhoudsopgave 1. Vooraf Beleidsvarianten Marktsituatie Uitgangspunten Beleidskeuzes Nominale huureffecten Daeb-portefeuille Historisch verloop (Daeb en niet-daeb portefeuille) Gevolgen voor de voorraad Advies huurdersorganisatie Bestuursbesluit...8 Bijlagen: 1. Advies HRHM op het Huurbeleidsplan van Woonpartners Midden-Holland 2. Circulaire MG Circulaire Huurbeleid Woonpartners Midden-Holland 2 Doc.nr / #

3 1. Vooraf - De huursombenadering gaat uit van de actieve contracten met een aanvangshuur beneden de liberalisatiegrens (gereguleerde contracten), ook al bedraagt de huur nu meer dan 710,68 per maand. - De huursom bestaat uit het verschil van het totaal van de actieve contracten op en de raming van dezelfde situatie op Let op! Er bestaat verschil tussen de indeling van het bezit in Daeb en niet-daeb en de wijze waarop de huursom wordt berekend. Daar zitten dus contracten bij van huurders die wonen in een tot het niet-daeb-deel van onze portefeuille behorende woning. - Voor meer informatie: zie de bijlagen alsook 2. Beleidsvarianten 2.1 Marktsituatie - De huren in de sociale sector zijn in 2017 met gemiddeld 1,1% gestegen (inclusief 0,6% harmonisatie) (bron CBS). De geliberaliseerde huren zijn landelijk met gemiddeld 2,3% gestegen (inclusief 1,7% harmonisatie). - In 2016 bedroeg het gemiddeld percentage van de maximaal redelijke huur van Woonpartners 71,7%. Dat lag onder het Nederlands gemiddelde van 72,2% en ruim onder het gemiddelde van de regio Rotterdam Haaglanden en Midden-Holland van 77,5%. - De cijfers over 2017 zijn nog niet beschikbaar. - Er is in deze regio een groot tekort aan zowel sociale- als middeldure huurwoningen. Van de corporaties wordt verwacht de voorraad uit te breiden. - Daarnaast wordt er een groot beroep op de corporaties gedaan het bezit te verduurzamen. 2.2 Uitgangspunten - Geen inkomensafhankelijke huurverhoging; - Keuzevrijheid en voldoende differentiatie in huuraanbod; - Vrije sector huur volgt zoveel mogelijk de markt; - Woningen met een huur lager dan 85% van de max. redelijke huur mogen een extra huurverhoging krijgen; - Daeb-woningen die boven de liberalisatiegrens dreigen uit te stijgen worden afgetopt op de liberalisatiegrens; - Voor jongeren gelabelde woningen worden afgetopt op de kwaliteitskortingsgrens; - Totale huursomstijging gereguleerde contracten blijft binnen het door de Minister afgegeven maximum. Huurbeleid Woonpartners Midden-Holland 3 Doc.nr / #

4 2.3 Beleidskeuzes - Variant 1: Voorkeursvariant: Inflatievolgend voor gereguleerde contracten met een huurprijs tussen de 80% en 100% van de maximaal redelijke huur. Oplopend percentage voor contracten met een grotere afstand tot de maximaal redelijke huur. - Variant 2: Inflatievolgend voor gereguleerde contracten met een huurprijs tussen de 80% en 100% van de maximaal redelijke huur. Vast hoger percentage voor contracten met grotere afstand tot de maximaal redelijke huur. - In beide varianten wijken de percentages voor de geliberaliseerde contracten af, maar volgen hetzelfde principe. Beslispunten Variant 1 Variant 2 1. Totale huursomstijging gereguleerde contracten: 2,4% 2,4% a. Huursomstijging reguliere huurverhoging 1,4% (inflatie) 1.4% b. Huursomstijging uit mutatie: 0,5% (prognose) 0,5% c. Huursomstijging uit harmonisering zittende huurder d.m.v. extra verhoging: 0,5% 0,5% 2. Huurverhoging gereguleerde contracten: a. > 80% van de max. red. huur 1,4% (inflatie) 1,4% b. 70% < 80% van de max. red. huur 1,8% 2,4% c. 60% < 70% van de max. red. huur 2,5% 2,4% d. 50% < 60% van de max. red. huur 2,9% 2,4% e. 30% < 50% van de max. red. huur 3,9% (max.) 2,4% 3. Huurverhoging woonwagenwoningen en standplaatsen: 2,9% (max.) 2,9% 4. Huurverhoging geliberaliseerde contracten; tenzij CPI, bij CPI 1,4% a. > 85% van de streefhuur 2,4% 2,6% b. 80% < 85% van de max. red. huur 2,7% 2,6% c. 70% < 80% van de max. red. huur 3,0% 2,6% d. 60% < 70% van de max. red. huur 3,3% 2,6% e. 50% < 60% van de max. red. huur 3,6% 2,6% f. 30% < 50% van de max. red. huur 3,9% 2,6% 5. Garages en bedrijfsruimten Volgen markt of index Volgen markt of index 6. Woningen met aangekondigde sloop: 0% 0% * Index van maart tot maart, thans nog schatting Huurbeleid Woonpartners Midden-Holland 4 Doc.nr / #

5 2.4 Nominale huureffecten Daeb-portefeuille % Netto v.d. Max. red. huur Aantal Gem. netto huur op Variant 1 Gem. netto huur op Nominale verhoging > 85% ,08 532,12 7,04 80% < 85% ,33 522,25 6,92 70% < 80% ,51 515,34 8,83 60% < 70% ,72 509,04 12,32 50% < 60% ,58 445,10 12,52 30% < 50% ,17 322,26 12,10 % Netto v.d. Max. red. huur Aantal Gem. netto huur op Variant 2 Gem. netto huur op Gem. Nominale verhoging > 85% ,08 532,12 7,04 80% < 85% ,33 522,25 6,92 70% < 80% ,51 518,23 11,72 60% < 70% ,72 508,55 11,84 50% < 60% ,58 442,95 10,36 30% < 50% ,17 317,61 7,44 Vanwege het nominale gelijkmatiger effect op de huurlast, gemeten in euro s, gaat de voorkeur gaat uit naar variant 1, waarbij degenen met de relatief laagste huur een procentueel hogere huurverhoging krijgen. 2.5 Historisch verloop (Daeb en niet-daeb portefeuille) Ontwikkeling huurbeleid - variant 1 4,5% 4,0% 3,5% 3,0% 2,5% 2,0% 1,5% 1,0% 0,5% 0,0% Woonpartners Daeb-tak Landelijke corporaties Daeb Woonpartners Niet Daeb-tak Landelijke corporaties Niet Daeb Inflatie Huurbeleid Woonpartners Midden-Holland 5 Doc.nr / #

6 Ontwikkeling huurbeleid - variant 2 4,5% 4,0% 3,5% 3,0% 2,5% 2,0% 1,5% 1,0% 0,5% 0,0% Woonpartners Daeb-tak Woonpartners Niet Daeb-tak Inflatie Landelijke corporaties Daeb Landelijke corporaties Niet Daeb 2.6 Gevolgen voor de voorraad Variant 1 Daeb-portefeuille Situatie op 1 juli Aantallen Verhouding Voor Na Voor Na Goedkoop ,2% 17,9% Bereikbaar ,8% 62,7% Betaalbaar ,8% 11,9% Duur ,0% 7,2% Vrije sector ,2% 0,2% Totaal ,0% 100,0% Totale portefeuille Situatie op 1 juli DAEB Niet-DAEB Totaal Voor Na Voor Na Voor Na Aantal woningen Gem. per maand Puntprijs per maand 3,55 3,62 3,70 3,77 3,57 3,64 WWS-punten / vhe % max. red. huur 72,2% 73,6% 73,0% 74,5% 73,0% 73,7% Huurbeleid Woonpartners Midden-Holland 6 Doc.nr / #

7 Variant 2 Daeb-portefeuille Situatie op 1 juli Aantallen Verhouding Voor Na Voor Na Goedkoop ,2% 17,9% Bereikbaar ,8% 62,7% Betaalbaar ,8% 11,6% Duur ,0% 7,5% Vrije sector ,2% 0,2% Totaal ,0% 100,0% Totale portefeuille Situatie op 1 juli DAEB Niet-DAEB Totaal Voor Na Voor Na Voor Na Aantal woningen Gem. per maand Puntprijs per maand 3,55 3,62 3,70 3,78 3,57 3,64 WWS-punten / vhe % max. red. huur 72,2% 73,6% 73,0% 74,6% 73,0% 73,7% 3. Advies huurdersorganisatie De HRHM heeft op 31 maart 2018 haar advies over het huurbeleid vastgesteld. De HRHM is van mening, dat gelet op de inkomensontwikkeling onder de huurders een huurverhoging ongewenst is. Mocht er toch een voor huurders enigszins acceptabele huurverhoging vastgesteld worden dan is 0,7% voor de HRHM een optie. Indien die verhoging toegepast gaat worden verzoekt de HRHM degenen die een huur betalen van 80% of meer van de maximaal redelijke huur ontzien kunnen worden. Een stijging van 0,7% is de helft lager dan de inflatie en is bedoeld als signaal dat de corporatie een kleine stap zet richting vermindering huur/woonquote. De HRHM maakt ook bezwaar over de grote verschillen tussen Daeb en niet-daeb. De HRHM stelt voor een onderzoek te laten verrichten naar armoede onder huurders en de woonbehoefte in werkregio van Woonpartners Midden-Holland voor de komende jaren. Het volledige advies is opgenomen als bijlage 1 bij dit huurbeleidsplan. Huurbeleid Woonpartners Midden-Holland 7 Doc.nr / #

8 4. Bestuursbesluit De investeringen en uitgaven waar Woonpartners de komende jaren voor staat zijn fors. Het gaat daarbij o.a. om de volgende zaken: - de verduurzaming van huurwoningen ter beperking van de energiebehoefte en woonlasten van de huurders; - de inspanningen die gedaan moeten worden om woningen anders te gaan verwarmen; gasloze woningen; - de uitbreiding van de sociale woningvoorraad voor de opvang van de nog steeds groeiende vraag naar betaalbare huurwoningen in onze regio. De investeringsruimte van Woonpartners wordt beperkt door overheidsbelastingen en heffingen. Het gaat daarbij met name om de verhuurdersheffing, de vennootschapsbelasting en de OZB. Deze drie belastingen zijn niet gebonden aan inflatie maar gerelateerd aan de waardeontwikkeling van het vastgoed. Voor 2018 wordt met een waardestijging van het vastgoed tussen 6-8% rekening gehouden. Ook de prijzen voor onderhoud en nieuwbouw stijgen op dit moment sneller dan inflatie. Woonpartners voert al jaren een gematigd huurbeleid en heeft daardoor lagere huurprijzen dan landelijk en regionaal gemiddeld. Tegen deze achtergrond is het achterwege laten van een huurstijging of een afslag de huursom, zoals door de HRHM bepleit, uit oogpunt van financiële continuïteit van de organisatie niet verantwoord. Wij stellen de huurverhoging per 1 juli 2018 vast volgens de voorkeursvariant 1 op pagina 4 van dit document. De HRHM is bezorgd over de inkomensontwikkeling van de huurders. Voor met name de lagere inkomensgroepen delen wij die zorg. Tegelijkertijd moet worden vastgesteld dat de overheid verantwoordelijk is voor de hoogte van uitkeringen en het minimabeleid. Voor huurders is er de mogelijkheid van de huurtoeslagen. Wij gaan met de HRHM graag het gesprek aan hoe wij huurders nog beter kunnen attenderen op het gebruik van huur- en overige toeslagen. Ook de mogelijkheden van lokaal maatwerk bij het armoedebeleid en de schuldhulpverlening willen wij hierbij betrekken. De HRHM vraagt in het bijzonder aandacht voor de huurders in de niet-daeb huurwoningen. Het voorstel van de HRHM om een onderzoek uit te voeren naar de armoede onder huurders willen wij graag verbreden. Wij zullen de HRHM voorstellen hier een gezamenlijk initiatief van te maken voor gemeenten en corporaties in de regio Midden-Holland en daar dan ook de uitkomsten van WoOn2018 in mee te nemen. Waddinxveen, 12 april 2018 R.J. Mascini directeur-bestuurder Huurbeleid Woonpartners Midden-Holland 8 Doc.nr / #

9 rustichting Huurdersbelangen Regio Hollands-Midden Woonpartners Midden-Holland t.a.v. dhr. R. Mascini Coenecoop PG WADDINXVEEN Waddinxveen/Gouda: 29 maart'18 Betreft: Advies huurverhoging Geachte heer Mascini, ln het concept Huurbeleidsplan Woonpartners Midden-Holland 20L8 -ZOL9 wordt voor de periode juli juni een huurverhoging van L, YIvoorgesteld. De HRHM is van mening, dat gelet op de inkomensontwikkeling onder de huurders een huurverhoging ongewenst is. Mocht er toch een voor huurders enigszins acceptabele huurverhoging vastgesteld worden dan is Q,7Yo een optie. lndien die verhoging toegepast gaat worden verzoekt de HRHM degenen die een huur betalen van 80% of meer van de maximaal redelijke huur ontzien kunnen worden. Een stijging van0,7yo is de helft lager dan de inflatie en is bedoeld als signaal dat de corporat e een kleine stap zet richting vermindering huur/woonquote. De HRHM maakt hierbijook gebruik van de mogelijkheid bezwaar aan te maken over de grote verschíllen tussen Daeb en niet-daeb. Deze huurders (met een grote groep AOW-ers, wiens inkomsten de afgelopen jaren met t t7% zijn verminderd) staat het water vaak tot de lippen. Vanwege de bestaande wachtlijsten voor sociale woningbouw is verhuizen naar een andere woning in hun vertrouwde omgeving amper mogelijk. Algemeen: De HRHM stelt voor een onderzoek te laten verríchten naar armoede onder huurders en de woonbehoefte in werkregio van WP voor de komende jaren. (vervolg op Wo0n 2OI2l. Dit kan input geven voor toekomstige gesprekken m.b.t. woonlasten. ln afwachting op uw reactie Met vriendelijke groet, Wingerd Afdeling Gouda Achterwillenseweg 22a 2805JX Gouda 0182 s Afdeling Zuidplas V a hoofdvest g ng Afdeling Boskoop Gemeente Alphen a/d Rijn Via hoofdvestiging info@hrhm.nl IBAN NL 59 NGB KvR47t74322

10 Directoraat-Generaal Bestuur en Wonen Woningmarkt Turfmarkt 147 Den Haag Postbus EA Den Haag Nederland Contactpersoon T 1400 Datum 13 november 2017 Onderwerp Doelstelling Juridische grondslag Parameters huurtoeslag, inkomensgrenzen, inkomensafhankelijke huurverhoging, verkoopregels en overige bedragen 2018 Informatie Wet op de huurtoeslag/woningwet/uhw/btiv/trshv Relaties met andere circulaires MG , MG Ingangsdatum 1 januari 2018 Geldig tot 1 januari 2019 Kenmerk MG Inleiding In deze circulaire ga ik allereerst in op een wijziging die gevolgen heeft voor de berekening cq uitbetaling van de huurtoeslag: - Verhoging AOW-leeftijd Daarnaast komt de aanpassing van de inkomens- en huurgerelateerde parameters huurtoeslag over het tijdvak dat loopt van 1 januari 2018 tot en met 31 december 2018 aan de orde (paragrafen 3 en 4). Voor het vaststellen van de hoogte van de huurtoeslag is een aantal parameters van belang: maximum inkomensgrenzen (tabel 1); minimum-inkomensijkpunten en referentie-inkomensijkpunten (tabel 2 en 3); overige inkomensgerelateerde grenzen huurtoeslag (verzorgingssituatie) (tabel 4); bijdrage minimum- en referentie-inkomen (tabel 5); normhuren, opslag en basishuren (tabel 6 en 7); parameters ten behoeve van de formule (tabel 8); huurgrenzen huurtoeslag (maximum huurgrenzen, aftoppingsgrenzen en kwaliteitskortingsgrens) (tabel 9). Naast de parameters huurtoeslag zijn ook de geïndexeerde inkomensgrenzen opgenomen voor de toewijzing voor woningcorporaties (paragraaf 3.4), de verkoopregels voor woningcorporaties (paragraaf 3.5) en de inkomensafhankelijke huurverhoging (paragraaf 3.6). In paragraaf 4.4 is de liberalisatiegrens voor 2018 opgenomen. Paragraaf 4.5 bevat de aangepaste huurbedragen in de Tijdelijke regeling stimulering huisvesting vergunninghouders. Een overzicht van de liberalisatiegrenzen tot 1 januari 2019 is opgenomen in bijlage 1. Pagina 1 van 10

11 Datum 13 november 2017 Kenmerk Wijziging Verhoging AOW-leeftijd De leeftijd waarop men recht krijgt op het AOW-ouderdomspensioen is vanaf 2013 stapsgewijs verhoogd. In de Wet op de huurtoeslag (hierna: Wht) is de leeftijdsgrens van «65 jaar» per 1 januari 2013 vervangen door «de pensioengerechtigde leeftijd, bedoeld in artikel 7a, eerste lid, van de Algemene Ouderdomswet». Deze pensioengerechtigde leeftijd is voor jaar. In de huurtoeslag verandert de leeftijd waarop men te maken krijgt met de normhuur voor ouderenhuishoudens. Tevens geldt bij het bereiken van die leeftijd dat een percentage van de rekenhuur boven de aftoppingsgrens wordt vergoed. Bepalend voor het ouderenhuishouden is de pensioengerechtigde leeftijd op 1 januari van het berekeningsjaar; in 2018 gaat het dus om de leeftijd van 66 jaar op 1 januari Bepalend voor het vergoedingspercentage boven de aftoppingsgrens is het bereiken van die leeftijd in het kalenderjaar. 3 Inkomensgerelateerde parameters 3.1 Maximum inkomensgrenzen De inkomensgrenzen geven aan wat het maximale inkomen van een huishouden mag bedragen om nog in aanmerking te komen voor huurtoeslag. Voor het inkomensbegrip wordt aangesloten bij de fiscale begrippen. Uitgangspunt is het verzamelinkomen in het berekeningsjaar op basis van de Wet inkomstenbelasting 2001 (Wet IB 2001), of wanneer bij betrokkene geen inkomstenbelasting wordt geheven, het belastbare loon volgens de Wet op de loonbelasting De maximum-inkomensgrenzen worden conform de Wht aangepast met de ontwikkeling van de consumentenprijzen (alle huishoudens) waarbij de inflatiecorrectie plaatsvindt volgens een vergelijkbare systematiek als in de Wet IB De inkomensgrenzen voor meerpersoons- en eenpersoons (ouderen)huishoudens worden derhalve met 0,86% aangepast en vervolgens naar boven afgerond op een veelvoud van 25. De afgeronde inkomensgrenzen voor het tijdvak van 1 januari 2018 tot en met 31 december 2018 bedragen dan: Tabel 1: Maximum-inkomensgrenzen 2018 huishoudens Eenpersoons Meerpersoons Eenpersoonsouderen Meerpersoonsouderen In het regeerakkoord is aangekondigd dat de maximum-inkomensgrenzen komen te vervallen. De beoogde invoering hiervan is Pagina 2 van 10

12 Datum 13 november 2017 Kenmerk Minimum-inkomensijkpunten en referentie-inkomensijkpunten Onderstaande tabel (tabel 2) bevat de bedragen voor de minimuminkomensijkpunten. Huishoudens met een inkomen onder of gelijk aan het minimum-inkomensijkpunt betalen een minimum-eigen bijdrage en ontvangen het maximale bedrag aan huurtoeslag. Vanaf dit inkomen loopt de eigen bijdrage op en de huurtoeslagbijdrage af. Deze bedragen zijn gebaseerd op gegevens van het ministerie van SZW. Omdat de definitieve minimum-inkomensijkpunten (op basis van de Wet minimumloon en minimum- vakantiebijslag respectievelijk Algemene Ouderdomswet) nog niet definitief zijn bepaald, wordt uitgegaan van de desbetreffende bedragen zoals die naar redelijke verwachting in het berekeningsjaar zullen luiden. Het referentie-inkomen is nodig om de hoogte van de eigen bijdrage voor huishoudens met een bovenminimaal inkomen vast te stellen. Conform de Wht maken de referentie-inkomensijkpunten een zelfde ontwikkeling door als de daarmee corresponderende minimum-inkomensijkpunten. Conform de Wht worden de verkregen inkomensijkpunten naar boven afgerond op een veelvoud van 25. In tabel 2 en 3 staan de afgeronde ijkpunten. Tabel 2: Minimum-inkomensijkpunten 2018 huishoudens Eenpersoons Meerpersoons Eenpersoonsouderen Meerpersoonsouderen Tabel 3: Referentie-inkomensijkpunten 2018 huishoudens Eenpersoons Meerpersoons Eenpersoonsouderen Meerpersoonsouderen Overige inkomensgerelateerde grenzen huurtoeslag De huurtoeslag kent enkele bijzondere situaties. Op grond van artikel 2a van het Besluit op de huurtoeslag kan bijv. een partner of medebewoner in bepaalde Pagina 3 van 10

13 Datum 13 november 2017 Kenmerk verzorgingssituaties bij het toekennen van huurtoeslag buiten beschouwing worden gelaten. Er is dan geen effect op de hoogte van de huurtoeslag. Deze uitzondering is alleen bedoeld voor bijzonder harde situaties. Als nadere voorwaarde worden extra grenzen gesteld aan het maximuminkomen en het inkomen uit vermogen (voordeel uit sparen en beleggen). Deze grenzen worden met ingang van 1 januari 2018 aangepast met de ontwikkeling van de consumentenprijzen (alle huishoudens) waarbij de inflatiecorrectie plaatsvindt volgens een vergelijkbare systematiek als in de Wet IB 2001, nl. 0,86%. Het grensbedrag van het gezamenlijk toetsingsinkomen wordt vervolgens naar boven afgerond op een veelvoud van 25,-. Het grensbedrag van het voordeel uit sparen en beleggen wordt afgerond op de eerstvolgende euro (de bedragen zijn opgenomen in tabel 4). Tabel 4: Maximumgrenzen verzorgingssituatie Voordeel sparen en beleggen gezamenlijk toetsingsinkomen Inkomensgrenzen toewijzing woningcorporaties naar inkomen Met de inwerkingtreding van de herziene Woningwet per juli 2015 zijn de regels voor toewijzing van sociale huurwoningen tot 710,68 aangepast. Vanwege de bevriezing van de maximum huurgrens blijft deze huurgrens met 710,68 in 2018 op hetzelfde niveau als in Volgens de Woningwet moeten woningcorporaties ten minste 90% van de vrijkomende sociale huurwoningen toewijzen aan de doelgroep. Ten minste 80% daarvan moet worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen tot (in 2017). Deze inkomensgrens wordt per 1 januari aangepast met dezelfde ontwikkeling als het referentie-inkomensijkpunt voor meerpersoons-ouderenhuishoudens in de huurtoeslag. Hiertoe wordt de grens jaarlijks bij de Regeling Toegelaten Instellingen volkshuisvesting (RTIV) aangepast. De inkomensgrens waar woningcorporaties per 2018 rekening mee moeten houden, zal bedragen. Tot en met 2020 mogen corporaties binnen de 90% ten hoogste 10% van de vrijkomende sociale huurwoningen toewijzen aan huishoudens met een inkomen tot (in 2017). Deze grens wordt met dezelfde ontwikkeling aangepast en zal per 1 januari bedragen. De overige 10% vrijkomende sociale huurwoningen mogen woningcorporaties vrij toewijzen. Hierbij moeten zij de geldende voorrangsregels uit de plaatselijke huisvestingsverordening en de voorrangsregels uit het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting (BTIV) in acht nemen. Dit betekent bijvoorbeeld dat Pagina 4 van 10

14 Datum 13 november 2017 Kenmerk zij voorrang moeten geven aan mensen die door fysieke of psychische beperkingen moeilijk aan passende huisvesting kunnen komen. Op de website van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties zal ook het schema voor de toetsing van het huishoudinkomen over 2018 (zoals opgenomen in de RTIV) worden geplaatst. De indices i1 en i2 van dat schema bedragen voor 2018 respectievelijk 1,0175 (2017) en 1,0296 (2016). Aan woningzoekenden met recht op huurtoeslag volgens de Wet op de Huurtoeslag moet ingevolge de Woningwet en het BTIV in 95% een woning worden toegewezen onder de voor hen toepasselijke aftoppingsgrens. Daarbij gelden de maximum inkomensgrenzen zoals gesteld in paragraaf Inkomensgrens verkoopregels woningcorporaties Volgens het BTIV geldt dat voor degene die een woongelegenheid van de toegelaten instelling wenst te kopen met een korting van 10% tot maximaal 25% op de waarde vrij van huur en gebruik geen waardedeling hoeft worden overeengekomen als het huishoudinkomen niet hoger is dan (in 2017). De hoogte van het huishoudinkomen zal jaarlijks per 1 januari worden aangepast met dezelfde ontwikkeling als het referentie-inkomensijkpunt voor meerpersoonsouderenhuishoudens in de huurtoeslag. Per 1 januari 2018 zal deze grens bedragen. Op de website van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties zal het schema voor de toetsing van het huishoudinkomen over 2018 worden geplaatst. De indices i1 en i2 van dat schema bedragen voor 2018 respectievelijk 1,0175 (2017) en 1,0296 (2016) Inkomensgrens Inkomensafhankelijke huurverhoging Vanaf 1 januari 2017 geldt nog slechts één inkomensgrens voor de inkomensafhankelijke (hogere) huurverhoging. In 2018 is een inkomensafhankelijke (hogere) huurverhoging toegestaan indien het gezamenlijke inkomen in 2016 van alle huidige bewoners (bewoners op de datum van de voorgestelde ingangsdatum van de huurverhoging) hoger is dan Deze inkomensgrens is gelijk aan de (hoogste) inkomensgrens bij toewijzing van sociale huurwoningen door woningcorporaties aan de doelgroep (paragraaf 3.4). De maximale huurverhogingspercentages in de gereguleerde huursector die gelden met ingang van 1 januari 2018 worden later dit jaar vastgesteld. 4 Huurgerelateerde parameters 4.1 Normhuren, opslag en basishuren De normhuur is het inkomensafhankelijk deel van de eigen bijdrage van de huurder. De aanpassing van de normhuren vindt plaats aan de hand van de huurprijsontwikkeling, zoals die naar verwachting zal plaatsvinden, dan wel aan Pagina 5 van 10

15 Datum 13 november 2017 Kenmerk de hand van het percentage waarmee het netto-bijstandsinkomen voor gehuwden naar verwachting wordt aangepast, indien dat percentage lager is dan dat van de huurontwikkeling (de zogenaamde kan-bepaling). Het percentage van de verwachte huurprijsontwikkeling bedraagt 0,8% en het percentage van de verwachte bijstandsontwikkeling 1,0%. Voor de periode 1 januari 2018 tot en met 31 december 2018 worden de normhuren daarom verhoogd met het percentage van de huurontwikkeling: 0,8%. De bedragen worden conform de Wht naar boven afgerond op hele eurocenten. De normhuren zijn niet voor alle te onderscheiden huishoudcategorieën gelijk. Dit is het gevolg van de maatregelen ter bestrijding van de armoedeval en ter compensatie van het afschaffen van de koopkrachttoeslag binnen de huurtoeslag, zoals die per 1 juli 2001 voor het eerst zijn toegepast. Tabel 5: Aanpassing bijdrage minimum- en referentie-inkomen Mutatie 2018 Minimumhuurijkpunt algemeen 206,48 1, ,14 Referentiehuurijkpunt algemeen 419,74 1, ,10 De basishuur is het gedeelte van de rekenhuur dat voor rekening van de huurtoeslagontvanger blijft (eigen bijdrage). De basishuur is de normhuur verhoogd met een vaste opslag die per 1 januari ,94 bedraagt. Tabel 6: Minimum norm- en basishuur 2018 huishoudens Min. Normhuur 2017 Min. Normhuur 2018 Verhoging 2018 Min. Basishuur 2018 Eenpersoons 206,48 208,14 16,94 225,08 Meerpersoons 206,48 208,14 16,94 225,08 Eenpersoonsouderen 204,66 206,32 16,94 223,26 Meerpersoonsouderen 202,85 204,51 16,94 221,45 In tabel 7 wordt een overzicht gegeven van de normhuren per huishoudcategorie die per 1 januari 2018 gelden bij de referentie-inkomensijkpunten. Tabel 7 Referentienormhuur 2018 huishoudens Eenpersoons 417,92 421,28 Meerpersoons 416,11 419,47 Eenpersoonsouderen 417,47 420,83 Pagina 6 van 10

16 Datum 13 november 2017 Kenmerk Meerpersoonsouderen 415,20 418,56 In het regeerakkoord is de afschaffing van de kan-bepaling aangekondigd. De beoogde invoering hiervan is Formule en parameters Voor huishoudens met een inkomen tot en met de in tabel 2 opgenomen inkomensgrens minimum eigen bijdrage geldt de minimum basishuur. Voor huishoudens met een inkomen boven het minimumniveau wordt de normhuur berekend met behulp van een formule, waarvan de parameters a en b zijn opgenomen in tabel 8. Met de formule is het mogelijk om voor de inkomens boven de inkomensgrens de bijbehorende normhuur te berekenen waarbij geldt: Normhuur = a * (rekeninkomen * rekeninkomen) + (b * rekeninkomen) De parameters a en b worden ieder jaar per 1 januari opnieuw vastgesteld en zijn berekend op 12 cijfers achter de komma nauwkeurig. In onderstaande tabel staan de a en de b voor de periode van 1 januari 2018 tot en met 31 december Tabel 8 Parameters a en b voor 2018 huishoudens factor-a factor-b Eenpersoons 0, , Meerpersoons 0, , Eenpersoonsouderen 0, , Meerpersoonsouderen 0, , Maximum huurgrenzen huurtoeslag, aftoppingsgrenzen en kwaliteitskortingsgrens De Wht kent een tweetal maximale huurgrenzen huurtoeslag: een algemene en een lagere voor jongeren onder de 23 jaar. Indien de rekenhuur hoger is dan deze grens, is er in principe geen recht op huurtoeslag. Als iemand echter al huurtoeslag in het vorige tijdvak heeft ontvangen, vervalt het recht daarop niet door overschrijding van de maximale huurgrens. Huurtoeslag wordt dan verstrekt tot aan de maximale huurgrens. De algemene maximale huurgrens huurtoeslag is per 2016 voor drie jaar bevroren. De algemene maximale huurgrens huurtoeslag bedraagt thans 710,68 en zal ook voor ,68 bedragen. De overige grenzen stijgen met de verwachte huurontwikkeling, zijnde 0,8%. Pagina 7 van 10

17 Datum 13 november 2017 Kenmerk Het huurdeel onder de kwaliteitskortingsgrens komt in aanmerking voor 100% subsidiëring. Indien de huur deze kortingsgrens overstijgt, zal boven de grens (tot aan de aftoppingsgrenzen) voor 65% huurtoeslag worden verstrekt. De kwaliteitskortingsgrens (nu 414,02) zal na verhoging met 0,8% 417,34 bedragen. Deze grens geldt ook als maximale huurgrens huurtoeslag voor jongeren (zonder handicap) onder de 23 jaar. Voor gehandicapte jongeren is, onder bepaalde voorwaarden, de jongerengrens niet van toepassing en geldt de algemene maximale huurgrens huurtoeslag. Het gedeelte van de huur dat boven de aftoppingsgrens uitkomt, wordt bij meerpersoonshuishoudens niet meegenomen voor het vaststellen van de hoogte van de huurtoeslag; huishoudens met een oudere, alleenstaanden en gehandicapten krijgen van het huurdeel boven de aftoppingsgrens 40% vergoed. De aftoppingsgrens voor één- en tweepersoonshuishoudens zal na verhoging met 0,8% het komende tijdvak 597,30 bedragen (is nu 592,55) en 640,14 voor huishoudens die uit drie of meer personen bestaan (is nu 635,05). Tabel 9 geeft de bedragen per 1 januari 2018 weer: Tabel 9: Huurgrenzen Maximale huurgrens* 710,68 710,68 Aftoppingsgrens laag 592,55 597,30 Aftoppingsgrens hoog 635,05 640,14 Kwaliteitsgrens 414,02 417,34 * Maximale Huurgrens is voor drie jaar bevroren 4.4 Huurprijsliberalisatie De liberalisatiegrens in de huurprijsregelgeving verwijst naar de maximale huurgrens genoemd in artikel 13, eerste lid, onder a, van de Wht. In par. 4.3 heb ik aangegeven dat per 1 januari 2016 een bevriezing van de liberalisatiegrens is ingegaan. Daarom bedragen de maximale huurgrens huurtoeslag en de liberalisatiegrens per 1 januari 2018 evenals in 2015, 2016 en ,68. De huurprijsliberalisatie geldt niet voor huurovereenkomsten die vóór 1 juli 1994 tot stand zijn gekomen, met uitzondering van huurovereenkomsten waarop de interim-huurliberalisatiemaatregel van toepassing was. Onder deze interimmaatregel, van kracht van 1 juli 1989 tot 1 juli 1994, vallen huurovereenkomsten met betrekking tot zelfstandige woningen die voor het eerst op of na 1 juli 1989 werden bewoond en waarvoor bij de aanvang van de bewoning een huurprijs was overeengekomen, die uitsteeg boven de maximale huurprijs waarbij individuele huursubsidie werd toegekend. In bijlage 1 is per jaargang, dat is de periode van 1 juli tot en met 30 juni van het Pagina 8 van 10

18 Datum 13 november 2017 Kenmerk daaropvolgende jaar tot en met 1993, de geldende huurliberalisatiegrens opgenomen zoals die in de interim-maatregel is aangegeven. Daarnaast is aangegeven hoe hoog de huurliberalisatiegrens voor de opvolgende jaren is. 4.5 Tijdelijke regeling stimulering huisvesting vergunninghouders De Tijdelijke regeling stimulering huisvesting vergunninghouders (Stcrt.2015, 45925) beoogt vanaf 1 februari 2016 de bouw en verhuur van woonvoorzieningen voor vergunninghouders te stimuleren door middel van een subsidie voor de realisatie, instandhouding en verhuur aan vergunninghouders van nieuwe voorzieningen, die geschikt zijn voor bewoning door minimaal vier meerderjarige personen. Hierbij geldt een verbod om gedurende de gehele subsidieperiode een hogere huurprijs dan 146,45 (prijspeil 2017; bij verhuur van onzelfstandige woonruimten) of 113,63 (prijspeil 2017; bij verhuur van de woonvoorziening als geheel) per vergunninghouder te vragen, Deze huurbedragen worden jaarlijks conform de indexering van de eigen bijdrage (normhuren) in de huurtoeslag geïndexeerd; aangezien de normhuren per 1 januari 2018 met het percentage van de huurontwikkeling (0,8%) worden verhoogd, worden ook de huurbedragen in deze regeling met 0,8% verhoogd tot 147,63 (onzelfstandige woonruimte) en 114,54 (zelfstandige woonruimte). 5. Publicatie MG-digitaal Deze circulaire wordt uitsluitend digitaal verstrekt. Aanmelding voor deze MGdigitaal kan door in te loggen op Daarin wordt verwezen naar een menu voor aanmelding als abonnee. Hierna wordt telkens als er een MGcirculaire op de site wordt geplaatst een mail verzonden met een pdf-bestand van de betreffende MG-circulaire. Wijziging van gegevens kan via hetzelfde menu. Hoogachtend, De minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, drs. K.H. Ollongren Pagina 9 van 10

19 Datum 13 november 2017 Kenmerk Bijlage 1: tabel huurliberalisatiegrenzen tot 1 januari 2019 Huurliberalisatiegrens Interim-maatregel Nieuwe maatregel jaargang* Huurprijs jaargang* Huurprijs ƒ 750,00 ( 340,34) > ƒ 775,00 ( 351,68) > ƒ 820,00 ( 372,10) > ƒ 865,42 ( 392,71) > ƒ 913,33 ( 414,45) > ƒ 963,75 ( 437,33) > ƒ 1.007,50 ( 457,18) > ƒ 1.047,92 ( 475,53) > ƒ 1.085,00 ( 492,35) > ƒ 1.085,00 ( 492,35) > ƒ 1.107,00 ( 502,33) > ƒ 1.149,00 ( 521,39) > ƒ 1.193,00 ( 541,36) > 565,44 > 585,24 > 597,54 > 604,72 > 615,01 > 621,78 > 631,73 > 647,53 > 647,53 > 652,52 > 664,66 > 681,02 > 699,48 > 710,68 > 710,68 > 710,68 > 710,68 *) Een jaargang loopt tot 2011 telkens van 1 juli tot 1 juli. Dus jaargang 1989 betekent van 1 juli 1989 tot 1 juli Vanaf 2011 loopt een jaargang van 1 januari tot 1 januari. Pagina 10 van 10

20 Aan: de colleges van burgemeester & wethouders, de besturen van de vereniging van woningcorporaties, Aedes, Vastgoed Belang, de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed, Nederland en de Nederlandse Woonbond Directoraat-Generaal Bestuur en Wonen Directie Woningmarkt Turfmarkt 147 Den Haag Postbus EA DEN HAAG Contactpersoon T Mw.mr. C. Koster Onderwerp Doelstelling Huurprijsbeleid voor de periode 1 januari 2018 tot en met 30 juni 2019 Informatie Datum 1 februari 2018 Kenmerk Juridische grondslag Relaties met andere circulaires MG Ingangsdatum 1 januari 2018 Geldig tot 1 juli 2019 Geacht college, geacht bestuur, 1. INLEIDING Met deze circulaire informeer ik u over het huurprijsbeleid voor 2018, deels met ingang van 1 januari 2018 en deels met ingang van 1 juli 2018, tot en met 30 juni 2019 en de daarbij van toepassing zijnde parameters. Leeswijzer/inhoudsopgave Hoofdstuk 2. Het huurprijsbeleid per 1 januari De maximale huurprijsnorm (huursomstijging) voor woningcorporaties 2.2. De systematiek van de inkomensafhankelijke huurverhoging Hoofdstuk 3. Het huurprijsbeleid per 1 juli De maximale huurverhogingspercentages voor zelfstandige woningen 3.2 De maximale huurverhoging voor onzelfstandige woningen, woonwagens en standplaatsen 3.3 De indexering van de WOZ-waarde in het woningwaarderingsstelsel 3.4 De indexering van de maximale energieprestatievergoeding 3.5 De indexering van de maximale huurprijsgrenzen Hoofdstuk 4. Inkomensafhankelijke huurverhoging (proces) 4.1 Huishoudverklaringen Belastingdienst 4.2 Procedure na bezwaarschrift van huurder 4.3 Huurverlaging na inkomensdaling 4.4 Vernietiging huishoudverklaringen Hoofdstuk 5. Huurprijsliberalisatie Pagina 1 van 35

21 Kenmerk Hoofdstuk 6. Samenvattend overzicht huurparameters 2018 Hoofdstuk 7. Overleg met huurdersorganisaties over het huurprijsbeleid Hoofdstuk 8. Publicatie MG-digitaal In de bijlagen zijn de liberalisatiegrenzen vanaf 1989, de maximale energieprestatievergoedingen per 1 juli 2018, de tabellen met maximale huurprijsgrenzen per 1 juli 2018 en een stroomschema Wanneer huishoudverklaringen vernietigen? opgenomen. 2. HET HUURPRIJSBELEID PER 1 JANUARI 2018 In het voorjaar van 2016 is de Wet doorstroming huurmarkt 2015 aangenomen. Onderdeel van die wet is de gewijzigde huursombenadering voor woningcorporaties en de gewijzigde systematiek van de inkomensafhankelijke (hogere) huurverhoging, die beide per 1 januari 2017 in werking zijn getreden. Als gevolg hiervan is de maximale huurprijsnorm (huursomstijging) voor woningcorporaties per 1 januari 2018 gewijzigd. Zie ook Staatscourant 2017, nr , van 20 december 2017 (te vinden via De maximale huurprijsnorm (huursomstijging) voor woningcorporaties per 1 januari 2018 Sinds 1 januari 2017 wordt de maximale huurprijsnorm (huursomstijging) van woningcorporaties berekend over een heel kalenderjaar, dus van 1 januari tot 1 januari, inclusief de huurharmonisatie (huurverhoging bij huurdersmutatie). Maximale huurprijsnorm De maximale huursomstijging voor woningcorporaties voor 2018 is 2,4% (inflatie van 1,4% plus 1 procentpunt). Berekening De huursom is het bedrag van alle huren bij elkaar van de gereguleerd (nietgeliberaliseerd) verhuurde zelfstandige huurwoningen in zowel het DAEB-deel als het eventuele niet-daeb-deel van de woningcorporatie. Bij het berekenen van de huursomstijging wordt de gemiddelde huurprijs van de verhuurde woningen op 1 januari 2019 vergeleken met de gemiddelde huurprijs van die woningen op 1 januari Het gaat dus om de woningen die zowel op 1 januari 2018 als op 1 januari 2019 verhuurd waren (een huurprijs hadden). Deze huursomstijging mag niet hoger zijn dan de maximale huurprijsnorm (huursomstijging) voor woningcorporaties (voor 2018: 2,4%). Pagina 2 van 35

22 Kenmerk Buiten de berekening Voor de berekening van de huursomstijging (inclusief huurharmonisatie) van de zelfstandige woningen van een woningcorporatie van 1 januari 2018 tot 1 januari 2019 blijven de volgende woningen (en dus de bijbehorende huurprijs) buiten beschouwing: - de woningen die op 1 januari 2018 of 1 januari 2019 leegstonden (niet verhuurd waren); - de woningen die op 1 januari 2018 met een geliberaliseerd huurcontract verhuurd waren; - de woningen die in de periode 1 januari 2018 tot 1 januari 2019 voor het eerst of voor het laatst door de corporatie zijn verhuurd; - woningen waarvan de huurprijs in de periode 1 januari 2018 tot 1 januari 2019 is verhoogd als gevolg van woningverbetering/renovatie en waarbij die woningverbetering/renovatie maximaal een jaar voordat de huurprijs wegens woningverbetering/renovatie is verhoogd, is gerealiseerd (ook als die huurverhoging (pas) bij huurharmonisatie plaatsvindt); - woningen waarvan de huurprijs met een inkomensafhankelijke huurverhoging (meer dan 3,9%) is verhoogd, mits in prestatieafspraken tussen de corporatie, gemeente en huurdersorganisatie(s) is afgesproken dat de daaruit voortvloeiende extra huuropbrengsten worden ingezet voor investeringen en voor zo ver deze extra opbrengsten de in die afspraken overeengekomen investeringsbedragen niet overschrijden. De maximale huursomstijging geldt niet voor onzelfstandige woningen (kamers), woonwagens en woonwagenstandplaatsen. 2.2 De systematiek van de inkomensafhankelijke huurverhoging per 1 januari 2018 Sinds 1 januari 2017 geldt nog maar één inkomensgrens voor de inkomensafhankelijke (hogere) huurverhoging voor zelfstandige woningen, de inkomensafhankelijke (hogere) huurverhoging voor de middeninkomengroep is komen te vervallen. De inkomensgrens is gelijk aan de inkomensgrens voor toewijzing voor gereguleerd verhuurde woningen van woningcorporaties (DAEB-grens). Inkomensgrens De inkomensgrens waarboven een verhuurder een hogere huurverhoging mag voorstellen is per 1 januari Uitzonderingsgroepen Daarnaast zijn sinds 1 januari 2017 twee typen huishoudens uitgezonderd voor de inkomensafhankelijke huurverhogingen: - huishoudens waarvan één of meer leden de AOW-gerechtigde leeftijd hebben bereikt, en Pagina 3 van 35

23 Kenmerk - huishoudens van vier of meer personen. Voor deze huishoudens is geen hogere huurverhoging toegestaan, ongeacht de hoogte van hun huishoudinkomen. De bestaande uitzondering voor de aangewezen groep chronisch zieken en gehandicapten (zie par. 4.2) blijft daarbij gehandhaafd. Proces Zie voor informatie over het proces van (de uitvoering van) de inkomensafhankelijke huurverhoging hoofdstuk HET HUURPRIJSBELEID PER 1 JULI Maximale huurverhogingspercentages voor zelfstandige woningen per 1 juli 2018 Bij de wijziging van de maximale huursomstijging voor zelfstandige woningen van woningcorporaties per 1 januari 2017 is, zoals aangegeven in de brief van 3 juli 2015 (Kamerstukken 2014/15, , nr. 247), ook het maximale huurverhogingspercentage voor de lagere inkomensgroep van huurders gewijzigd van inflatie + 1,5 procentpunt naar inflatie + 2,5 procentpunt. Door verruiming van de maximaal toegestane huurverhoging kunnen woningcorporaties binnen de maximale huursomstijging de huurverhoging voor individuele woningen differentiëren naar de afstand tussen de feitelijke huurprijs en de maximale huurprijsgrens van de woning. De verruiming van de maximaal toegestane huurverhoging geldt echter ook voor particuliere verhuurders en beleggers, hoewel voor hen geen maximale huursomstijging geldt. Ook zij kunnen door het hanteren van een staffel een betere relatie leggen tussen huurprijs en kwaliteit van de woning. Maximale huurverhoging tot en met Voor huishoudens met een inkomen tot en met is de maximale huurverhoging per 1 juli 2018 gelijk aan 3,9% (1,4% inflatie + 2,5 procentpunt). Maximale huurverhoging huishoudens van 4 of meer personen Voor huishoudens van 4 of meer personen is de maximale huurverhoging per 1 juli 2018 gelijk aan 3,9% (1,4% inflatie + 2,5 procentpunt), ongeacht hun inkomen. Deze huishoudens zijn immers van de inkomensafhankelijke hogere huurverhoging uitgezonderd. Maximale huurverhoging huishoudens met één of meer AOW-gerechtigden Voor huishoudens met één of meer AOW-gerechtigden is de maximale huurverhoging per 1 juli 2018 gelijk aan 3,9% (1,4% inflatie + 2,5 procentpunt), Pagina 4 van 35

24 Kenmerk ongeacht hun inkomen. Deze huishoudens zijn immers van de inkomensafhankelijke hogere huurverhoging uitgezonderd. Maximale huurverhoging boven Voor huishoudens met een inkomen boven is de maximale toegestane huurverhoging gelijk aan 5,4% (1,4% inflatie + 4 procentpunt). Geen maximale huurverhoging voor geliberaliseerde huurovereenkomsten Deze maximale huurverhogingen gelden niet voor geliberaliseerde huurovereenkomsten. Dat zijn huurovereenkomsten voor zelfstandige woningen waarvan de overeengekomen huurprijs op de ingangsdatum van de huurovereenkomst boven de op dat moment geldende huurliberalisatiegrens lag. Zie verder hoofdstuk 5. Huurliberalisatie. 3.2 Maximale huurverhoging onzelfstandige woningen, woonwagens en standplaatsen Voor onzelfstandige woningen (kamers), woonwagens en woonwagenstandplaatsen blijft de maximale huurverhoging per 1 juli 2018 gehandhaafd op inflatie + 1,5 procentpunt. Voor deze typen woonruimte geldt immers geen maximale huursomstijging voor woningcorporaties (zie par. 2.1). Het maximale huurverhogingspercentage voor onzelfstandige woningen (kamers), woonwagens en standplaatsen is daardoor per 1 juli ,9%. 3.3 Indexering bedrag WOZ-waarde in het woningwaarderingsstelsel Het Besluit huurprijzen woonruimte bepaalt voorts dat elk jaar op 1 juli indexering plaatsvindt van de bedragen die gehanteerd worden ter bepaling van het aantal punten voor de WOZ-waarde in het woningwaarderingsstelsel voor zelfstandige woningen. Het gaat daarbij om een indexering met afronding naar boven op hele centen vanwege de gemiddelde verandering van de WOZ-waarden van woningen. Deze gemiddelde verandering tussen de waardepeildata 1 januari 2016 en 1 januari 2017 bedraagt landelijk gemiddeld 5,9%. Dit betekent dat onderdeel 9 van het woningwaarderingsstelsel voor zelfstandige woonruimte met ingang van 1 juli 2018 als volgt dient te worden gelezen: Pagina 5 van 35

25 Kenmerk 9. Punten voor de WOZ-waarde Voor elke van WOZ-waarde 1 punt Voor de WOZ-waarde gedeeld door de oppervlakte van de onderdelen 1 en 2: Voor kleine woningen (<40 m²) gebouwd in 2018, 2019, 2020, 2021 of 2022 en gelegen in een gemeente vermeld in bijlage III van het Besluit huurprijzen woonruimte (regio s Amsterdam en Utrecht): per 57 1 punt Voor overige woningen: per punt Bij deze waardering dient voorts te worden uitgegaan van de voor de woning laatstelijk vastgestelde WOZ-waarde met een minimum van Indexering maximale energieprestatievergoeding Een verhuurder kan zijn huurder een zogenaamde energieprestatievergoeding (EPV) in rekening brengen. Het gaat daarbij om een zogenaamde nul-op-demeterwoning (NOM-woning). Daarbij kan het gaan om een NOM-woning: - verwarmd met duurzame energie, opgewekt op de woning; - verwarmd met op de woning opgewekte duurzame warmte, aangesloten op een warmtenet; - met een aansluiting op het gasnet. De wettelijk geldende maximumbedragen worden per 1 juli van elk jaar bij ministeriële regeling gewijzigd aan de hand van de consumentenprijsindex geldend voor de maand september van het voorafgaande kalenderjaar. Het CBS heeft op 9 januari 2018 op zijn website gepubliceerd dat het inflatiepercentage (CPI) over september ,5% bedraagt. Dit leidt tot een indexering per 1 juli 2018 met 1,5% van de maximumbedragen voor de verschillende type NOM-woningen. De daaruit volgende maximumbedragen staan in bijlage II. 3.5 Indexering maximale huurprijsgrenzen Artikel 12 lid 2 van het Besluit huurprijzen woonruimte bepaalt dat de maximale huurprijsgrenzen elk jaar op 1 juli geïndexeerd worden met het inflatiepercentage zoals in januari door het CBS gepubliceerd, met afronding naar boven op hele centen. Het CBS heeft op 9 januari 2018 op zijn website gepubliceerd dat het inflatiepercentage (CPI) over ,4% bedraagt. Pagina 6 van 35

26 Kenmerk De maximale huurprijsgrenzen worden daarom per 1 juli 2018 geïndexeerd met 1,4% en naar boven afgerond op hele centen. De tabellen met maximale huurprijsgrenzen staan in bijlagen III tot en met VI. 4. INKOMENSAFHANKELIJKE HUURVERHOGING (PROCES) 4.1 Huishoudverklaringen 1 Belastingdienst De gegevensuitwisseling tussen eigenaar-verhuurder en Belastingdienst voor de inkomensafhankelijke huurverhoging verloopt digitaal, via het webportaal Jaarlijks nieuwe accounts/inlogcodes nodig Alle verhuurders die gebruik willen maken van de inkomensafhankelijke huurverhoging zullen éen of meerdere accounts 2 moeten aanvragen bij de Belastingdienst voor het aanvragen van huishoudverklaringen. Ook de verhuurders die in de afgelopen jaren al één of meer accounts hebben verkregen moeten deze opnieuw aanvragen voor Met dit jaarlijks aanvragen van accounts voor het aanvragen van huishoudverklaringen voor de huurverhoging kan de Belastingdienst het woningenbestand waaruit hij de huishoudverklaringen verstrekt beperken tot de woningen van verhuurders die hebben aangegeven dat jaar van de inkomensafhankelijke huurverhoging gebruik te willen maken. Aanvraagperiode Sinds 2017 kunnen verhuurders (bijna) het hele jaar door accounts aanvragen (voorheen kon dat alleen in de maand februari). Verhuurders kunnen vanaf 1 februari 2018 tot uiterlijk 11 december 2018 accounts aanvragen voor de inkomensafhankelijke huurverhoging van Ook kunnen verhuurders eerder dan voorheen huishoudverklaringen opvragen. Vanaf 13 februari 2018 (voorheen vanaf medio maart) kunnen verhuurders die een account hebben aangevraagd en dat account hebben verkregen 3 huishoudverklaringen aanvragen bij de Belastingdienst. 1 De term huishoudverklaringen vervangt de term inkomensindicaties omdat de Belastingdienst vanaf 2017 ofwel een inkomenscategorie ofwel een indicatie dat het huishouden tot een van de uitzonderingsgroepen behoort verstrekt. 2 Per RSIN/BSN maximaal één account. 3 Met account hebben verkregen wordt in deze circulaire steeds bedoeld: de inlogcode hebben ontvangen en succesvol hebben geactiveerd (zie paragraaf 3.2 van de Handleiding 2018 van het webportaal). Pagina 7 van 35

27 Kenmerk Aanvragen accounts/inlogcodes Het webportaal gaat op donderdag 1 februari 2018 open voor het aanvragen van accounts/inlogcodes 4. Het is van belang dat verhuurders die gebruik willen maken van de inkomensafhankelijke huurverhoging voor al hun RSIN s (Rechtspersonen Samenwerkingsverband Informatie Nummer) en/of hun BSN (Burger Service Nummer) een aparte account/inlogcode aanvragen, dus voor alle identificatienummers waarmee woningen voor de WOZ-beschikkingen als hun eigendom geregistreerd staan. Denk ook aan de RSIN s van woningen die recentelijk zijn verkregen via bijvoorbeeld aankoop of fusie. Belang van juiste RSIN s/bsn in WOZ-bestanden gemeenten De Belastingdienst bouwt een woningenbestand op van waaruit hij de aangevraagde huishoudverklaringen aan verhuurders verstrekt. De Belastingdienst doet dat aan de hand van de door de verhuurders bij het aanvragen van (een) account(s) aangeleverde BSN s en RSIN s en de door gemeenten aangeleverde WOZ-bestanden (WOZ 2018 en als die nog niet beschikbaar is dan WOZ 2017). De Belastingdienst selecteert uit de door de gemeenten aangeleverde WOZ-bestanden de woningen met de door de verhuurders aangemelde RSIN s en BSN s en selecteert bij die woningen de bewoners en hun inkomens om een inkomenscategorie voor het gezamenlijk huishoudinkomen te bepalen. De woningen van verhuurders die geen account hebben aangevraagd en verkregen, worden niet in het bestand opgenomen. Maar ook de woningen waarvoor in de door de gemeenten aangeleverde WOZbestanden geen RSIN of BSN is opgenomen, komen niet in het bestand terecht. Zonder het RSIN of BSN kan de Belastingdienst immers niet controleren of de aanvragende verhuurder wel eigenaar is van de woning waarvoor hij een huishoudverklaring vraagt. De Belastingdienst en de Waarderingskamer benaderen de gemeenten gericht (en zo nodig herhaaldelijk) om te wijzen op de verplichting om het RSIN of BSN bij alle woningen in het WOZ-bestand te vermelden en het belang daarvan voor verhuurders vanwege de inkomensafhankelijke huurverhoging. Ook verhuurders kunnen de gemeenten waarin hun woningen liggen benaderen om te bewerkstelligen dat die gemeenten bij alle woningen het RSIN of BSN van de eigenaar vermelden in het WOZbestand dat zij aan de Belastingdienst aanleveren. Van de website van Aedes ( is een informatieblad Inkomensafhankelijke huurverhoging: zorgen dat RSIN goed staat te downloaden. Dit informatieblad is niet alleen nuttig voor woningcorporaties, maar ook voor institutionele beleggers en particuliere verhuurders. 4 De Handleiding 2018 van het webportaal is nu al op het webportaal te downloaden. Pagina 8 van 35