Woningbedrijf Opmeer Commissie Ruimte 16 juni 2015

Transcriptie

1 Woningbedrijf Opmeer Commissie Ruimte 16 juni 2015

2 Agenda Woningbedrijf Opmeer beschrijving Historie Wettelijk kader Prestatievelden Ontwikkelingen

3 Kennismaking Werkgebied gehele gemeente Opmeer Totaal 853 woningen (1/1-15) Woningbezit ingedeeld in 5 complexen (Opmeer 242, Spanbroek 223, Hoogwoud 310, Aartswoud 33 en De Weere 45) Woningbezit in typen: 406 grondgebonden, 103 Bebo s, 115 Hvat en 229 seniorenwoningen. Gehele bezit is naoorlogs WB huisvest ca. 20% van het aantal huishoudens in gemeente Opmeer. landelijk woont 1 op de 3 huishoudens in een corporatiewoning Eigen woningbezit Opmeer = 76%. Huur is 24% waarvan 78% sociaal. Totaal 4,23 fte: 1 fte klachten- en mutatieonderhoud, 0,89 fte planmatig onderhoud, 0,94 fte beleid- en bewonerszaken, 0,5 fte huisvestingszaken, 0,8 fte financieel 0,1 management. ( benchmark woningen = 8,4 fte/1000 woningen)

4 Historie Tot de tweede wereldoorlog beperkte rol voor de sociale huursector. Na Wo 2 enorme bouwopgave. Aanvankelijk beperkt aantal corporaties. Woningbouw werd opgepakt door gemeenten tot medio de jaren 60. In de Woningwet (art 61) werd toen het voorrangsbeginsel voor de private sector ingevoerd. Alleen als de toegelaten instellingen onvoldoende in de woningbehoefte voorzien mag de gemeenteraad besluiten om zelf te bouwen. In gemeenten waarin geen corporatie actief was gold het primaat voor de bouw van sociale huurwoningen niet. Jaren 90 verdere verzelfstandiging van corporaties en dreiging gemeentelijke woningbedrijven niet langer in aanmerking te laten komen voor nieuwbouw subsidies. Vanaf halverwege de jaren 60 tot en met de jaren 90 zijn veel gemeentelijke woningbedrijven opgeheven. Landelijk in 1990 nog ca. 280 gem.woningbedrijven. Nu nog ca. 5

5 En hoe in Opmeer? Sociale Woningbouw vanaf 1945 in opdracht van de gemeenten Woningbedrijf Opmeer ontstaan uit samenvoeging woningbedrijven vroegere gemeenten. (Opmeer en Spanbroek (1959); Hoogwoud-Opmeer (1979) en eind jaren 80 overname bezit van vroegere woningstichting Rodac In Opmeer Stichting Onderdak ( ). 6 Aurorawoningen gebouwd ( in 1971 overgedragen aan Aurora). Verder niet actief geweest. In Hoogwoud was geen Toegelaten Instelling actief. Primaat voor de particuliere sector werd dus niet ingevuld. Gemeente heeft taak op zich genomen om te voorzien in de woningbehoefte. Door financiële crisis, bezuinigingen en heffingen op corporaties wordt in veel plaatsen weer discussie gevoerd over (her)invoering van het gemeentelijk woningbedrijf.

6 Wettelijk Kader Gemeentewet (organen, verantwoordelijkheden, begroting, jaarrekening, toezicht) Woningwet (hoofdstuk 5 Voorziening in de Woningbehoefte) Art 75 Bevoegdheid van college om voorzieningen in het belang van volkshuisvesting te treffen. Besluit Beheer Sociale huursector Prestatievelden Huisvestingswet 2014 (regels over woningverdeling) Nieuwe Huisvestingsverordening 2015 commissie Ruimte 19 mei en raad 4 juni 2015 Huurwetgeving Burgerlijk Wetboek boek 7 met name titel 4 afd.5 (huur van woonruimten) (verplichtingen huurder, verhuurder, huur beëindiging, huurprijzen, servicekosten) Uitvoeringswet Huurprijzen Woonruimte. Huren op basis van Prijs/kwaliteitsverhouding, Woningwaarderingsstelsel, Max toegestane huurverhogingen. Jaarlijkse indexering door de regering (2015 2,5%). Beroepsmogelijk op de huurcommissie. Huurbeleid Opmeer ligt op 70-80% van de maximaal redelijke huurprijs. Europese wetgeving ( regels staatssteun; max 10% toewijzen aan inkomens hoger dan )

7 BBSH nader bezien. BBSH is leidraad voor het werk van woningcorporaties. Gemeentelijk Woningbedrijf is geen toegelaten instelling ex art. 70 Woningwet BBSH is voor gemeentelijk woningbedrijf wel het kader waarbinnen zij haar volkshuisvestelijke taak verricht Kerntaken die in BBSH geformuleerd zijn; zorgdragen voor: 1.Kwaliteit van het woningbezit. (Bouwen, verwerven, slopen, verbeteren, verkoop) 2.Verhuur van de woningen 3.Wonen en zorg (huisvesting ouderen, gehandicapten en personen die zorg en begeleiding behoeven) 4.Leefbaarheid ( in wijken en buurten waar de woongelegenheden gelegen zijn) 5.Betrekken van bewoners bij beleid en beheer. 6.(Financieel) beleid en beheer (bedrijfsvoering en administratie, beleidsvoorbereiding en verslaglegging)

8 Ad 1: Kwaliteit van de woningvoorraad art. 12: De toegelaten instelling zet de middelen zodanig in dat zoveel mogelijk wordt voldaan aan de eisen die redelijkerwijs aan de kwaliteit van de woongelegenheden worden gesteld. Voorbereiden en uitvoeren van planmatig onderhoud ( beleidsplan Strategisch voorraadbeheer (raadsbesluit d.d. 12 september 2013 ) Nieuwbouw ( in aanbouw 30 appartementen, Heerenweide 67 gepland) Duurzaamheid. ab label aantal woningen % Benchmark Vergelijkbaar A en A B C D E F G totaal % 100% Branchecijfers 2014 Corporaties 24 % van het bezit voldoet aan B of hoger/ Opmeer is 67% Landelijke doelstelling is in 2021 gemiddeld label B te behalen zonnepanelenproject Facelift woningen Aartswoud. Uitvoeren van klachten en mutatie onderhoud Verkoopbeleid

9 Ad 2: Verhuur van woningen art 13: De toegelaten instelling bouw of verwerft woningen zodanig dat aan woningzoekenden woningen kunnen worden verhuurd. Totaal bezit 1/ woningen Mutatiegraad ligt gemiddeld op 8 a 10% (ca woningen/jaar) Inkomensgrenzen (90% verhuren aan mensen met een max. inkomen van ) Urgentieregeling (Huisvestingsverordening) Zorgdragen voor betaalbare woningen. Kernvoorraad = huur tot max 556/maand max grens huurtoeslag 2015 is 710,- Verplichte huisvesting doelgroep statushouders. (taakstelling personen) Verhuur via aanbodmodel Digitaal aanbod en digitaal reageren via Woonmatch. Toewijzing aan kandidaat met langste inschrijfduur.

10 Ad 3: Wonen en Zorg Art 12b: Toegelaten instelling draagt bij aan het volgens redelijke wensen tot stand brengen van huisvesting voor ouderen, gehandicapten en personen die zorg en begeleiding behoeven. Totaal 229 woningen geoormerkt als woningen specifiek voor ouderen. (waaronder Pastoor Meriusflat, Woonzorgcomplex De Schakel, Wijksteunpunt Hoogwoud en in aanbouw 30 appartementen Van Roozendaalstraat en Graaf Florisstraat) 9 aangepaste woningen voor mindervaliden. Afstemming met WMO bij aanvragen individuele voorzieningen (aanpassingen badkamer, toilet, drempelvrij maken woning e.d.)

11 Ad 4: Leefbaarheid art. 12a: De toegelaten instelling draagt bij aan de leefbaarheid in de buurten en wijken waar haar woongelegenheden gelegen zijn. Jaarlijks bijdrage aan algemene dienst Jaarlijks bijdrage in kosten openbare verlichting achterpaden Jaarlijks 7500,- bijdrage aan speelvoorzieningen. 1/6 regeling bij specifieke projecten (bijv. nieuwbouw MFA De Weijver) Bijdrage aan onderwijshuisvesting (raadsbesluit 4 juni 2015)

12 Ad 5: Betrekken bewoners bij beleid en beheer art 16: De toegelaten instelling stelt de huurders van haar woongelegenheden in de gelegenheid klachten over haar handelen of nalaten in te dienen bij een klachtencommissie. Bewonerscommissie Regionale klachtencommissie Bekendmaking beleidsvoornemens met mogelijkheid zienswijzen in te dienen Communicatie Uitbrengen van de woonkostenkrant Uitbrengen van de energiekrant Uitbrengen van de huurkrant Uitbrengen van bewonersblad (2 x per jaar) Eigen website

13 Ad 6. (Financieel) Beleid en Beheer art. 24: De toegelaten instelling voert een zodanig financieel beleid en beheer dat haar voortbestaan in financieel opzicht is gewaarborgd. Bijdrage aan uitvoering van het volkshuisvestingsbeleid (beschreven in woonvisie, structuurvisie) Beleid strategisch voorraadbeheer (verduurzamen bezit, toekomstbestending maken bezit) Jaarlijks Activiteitenplan (cie. Ruimte 13/1-15) Jaarlijks volkshuisvestingsverslag Jaarlijks jaarstukken (begroting en jaarrekening) Zorgdragen voor voldoende vermogen om invulling te kunnen geven aan huidige en toekomstige ambities. EV is 19,7 miljoen. Visitatie Aedes. (Opmeer is lid van Aedes, verplichting 1 x 4 jaar visitatie uit te laten voeren. Onderzoek op de indicatoren waarmaken ambities; presteren op opgave (huisvesten doelgroep), presteren volgens belanghebbenden, presteren naar vermogen (financiële status) en Governance. Totaal eindoordeel 7.

14 Ontwikkelingen: Woningwet 2015 ( 1 juli 2015 van kracht). Nieuwe spelregels voor de sociale huursector. Kerntaak: Bouwen, beheren en verhuren van sociale huurwoningen aan mensen met een laag inkomen of aan mensen die moeilijk passende huisvesting kunnen vinden. Verplichting in 2018 bij toewijzing woningen aan huishoudens met recht op huurtoeslag ten minste 95 % toe te wijzen binnen de aftoppingsgrens (575/618) Corporatie moet naar redelijkheid bijdragen aan de uitvoering van het gemeentelijk volkshuisvestingbeleid. Prestatieafspraken tussen gemeente, bewonersorganisatie(s) en corporatie Regionaal afgestemde Woonvisie is agenderend. Thema s : Onder meer: nieuwbouw, verwerving, verkoop, huisvesting doelgroepen, kwaliteit en duurzaamheid, investeren in leefbaarheid. Daeb activiteiten: Kerntaak corporatie wordt bouwen, beheren, verhuren sociale huurwoningen (huur< 710) Toewijzing aan huishoudens met inkomen 80% < % < tussen en en 10% vrije ruimte Investeren in leefbaarheid tot max 125,- per woning (nadere uitwerking volgt nog) Investeren in maatschappelijk vastgoed is beperkt mogelijk (limitatieve lijst en onder meer de voorwaarde dat de investering bedrijfseconomisch verantwoord is Niet Daeb activiteiten moeten worden gescheiden van de Daeb-activiteiten Externe financiering Marktoets. Gemeente moet nagaan of er voor de betreffende activiteit geen marktpartij is te vinden Geen markttoets als de corporatie de grond al in eigendom heeft Autoriteit Woningcorporaties (toezichthouder) beoordeelt het verzoek

15 Schaal corporatie moet in overeenstemming zijn met schaal van de regionale woningmarkt. Samenwerkende gemeenten kunnen Minister verzoeken regionaal werkgebied voor hun corporaties vast te stellen. Minimale omvang inwoners Buiten het werkgebied mogen corporaties dan niet meer bouwen. (sloop- nieuwbouw wel). Jaarlijks informatieverstrekking aan de gemeente. Jaarrekening, jaarverslag, financieel oordeel minister, visitatierapport van de corporatie, verantwoordingsgegevens en inzicht in investeringscapaciteit. Volkshuisvestingsverslag met verantwoording prestatieafspraken. Huisvestingswet Minder bemoeienis overheid met woningtoewijzing. Vrijheid van vestiging is uitgangspunt Bestaande huisvestingsverordening vervalt en moet worden vervangen door een huisvestingsverordening Raad heeft deze op 4 juni 2015 vastgesteld. Verordening regelt nog slechts de urgentieregeling. Wet modernisering Vennootschapsbelastingplicht overheidsondernemingen Dit wetsvoorstel beoogt de vennootschapsbelasting (Vpb) zodanig aan te passen dat overheidsondernemingen die economische activiteiten ontplooien op een markt waarop ook niet-overheidsondernemingen (private ondernemingen) actief zijn, op dezelfde wijze aan de heffing van vennootschapsbelasting worden onderworpen als die private ondernemingen. 2 e kamer december mei 2015 aangenomen door de eerste kamer. Wet gaat in met ingang van het boekjaar Invoering huursombenadering (2016?). Bij de huursombenadering krijgt niet iedere woning dezelfde huurverhoging. Woningen die de woningcorporatie nu relatief goedkoop vindt krijgen een hogere huurverhoging dan woningen die nu al een goede prijs hebben. Via de maximale huursomstijging reguleert de overheid de totale stijging van de huren van de corporatie (de huursom).

16 Vragen.