Doorrekening extra huurinkomsten en heffing Woonakkoord

Transcriptie

1 Doorrekening extra huurinkomsten en heffing Woonakkoord In de brief die minster Blok op 28 februari 2013 naar de Tweede Kamer heeft gestuurd, zijn extra huurinkomsten gepresenteerd die met het Woonakkoord mogelijk zijn voor verhuurders. Deze extra huurinkomsten zijn vergeleken met de omvang van de verhuurderheffing. De uitkomst van deze vergelijking is in onderstaande tabel weergegeven. De conclusie die op basis van deze tabel wordt getrokken is dat De heffing, structureel gezien, vanaf 2017, betaald kan worden uit extra opbrengsten van het huurbeleid. Mede op basis hiervan is vervolgens geconcludeerd dat de woningcorporaties kunnen blijven investeren en tegelijk de nieuwe verhuurdersheffing betalen. Kanttekening bij huurinkomsten De wijze waarop de berekening van de extra huurinkomsten zijn gemaakt, is nader toegelicht in een rapport van ABF. 1 Bij deze berekeningen kunnen de volgende kanttekeningen worden geplaatst: 1. De doorrekening van ABF betreft een statische analyse (ongewijzigde omstandigheden). Dit is uitermate vreemd, aangezien het oogmerk van het beleid is dat huurders in beweging gaan komen en hun gedrag aanpassen. Een dynamische analyse ligt daarmee meer voor de hand. Huishoudens met hoge huurverhogingen stromen dan uit en worden voor tenminste 90% vervangen voor huishoudens uit de primaire doelgroep (inkomen < ). Voor deze huishoudens is de gedifferentieerde huurverhoging relatief beperkt (inflatie + 1,5%). 2. Alle extra huurinkomsten van het huurtijdvak juli 2013 juli 2014 worden toegerekend aan het kalenderjaar Ook in de verdere jaren wordt deze systematiek gevolgd. Extra huurinkomsten die pas in de eerste helft van 2014 worden gerealiseerd, worden zo toegerekend aan Als gevolg van deze kasschuif komt men in 2013 uit op een extra huurbedrag van 364 miljoen. Ook in de volgende jaren leidt deze benadering tot een hoger niveau van extra huurinkomsten. Hierbij is van belang dat vanaf 2014 de heffing op 1 april van het kalenderjaar verschuldigd is, voorafgaande aan het huurtijdvak derhalve. Deze benadering leidt tot hogere extra huuropbrengsten dan in de praktijk realiseerbaar is. 3. De omvang van de extra huurinkomsten wordt mede bepaald door de ruimte die er is tussen het huidige huurniveau en het maximale huurniveau volgens het woningwaarderingsstelsel. Bij de berekeningen is verondersteld dat huurniveau in de particuliere sector bij de gereguleerde huurwoningen op 63% van de maximale toegestaan ligt en bij de geliberaliseerde huurwoningen op 95%. Het gewogen gemiddelde van deze percentages is circa 75%. 1 ABF: Huurbeleid en verhuurderheffing, februari 2013

2 Uit de Huurenquête blijkt dat in de particuliere huursector het huurniveau op gemiddeld 81,8% ligt. 2 In de berekeningen wordt dus meer huurpotentie verondersteld dan overeenkomt met de Huurenquête. Hierdoor vallen de extra huurinkomsten hoger uit. 4. In de berekeningen wordt verondersteld dat de huren van lopende huurovereenkomsten kunnen worden opgetrokken naar 100% van maximaal toegestaan, en bij nieuwe huurovereenkomsten kunnen worden geharmoniseerd naar 90% van maximaal toegestaan. Hiermee wordt geen rekening gehouden met het feit dat in veel regio s in Nederland, onder andere in de krimpgebieden, een huur gelijk aan 100% van maximaal toegestaan, in de markt niet realiseerbaar is. Het CFV houdt in zijn doorrekening van het huurbeleid dan ook expliciet rekening met de beperkingen die de markt stelt aan de mogelijkheden de huren te verhogen. 3 Door geen rekening te houden met de restricties van de markt, komen de extra huurinkomsten hoger uit. Ook dit pleit voor een dynamische analyse, waarin ook de gedragseffecten van (potentiële) huurders worden meegenomen. Bij te hoge huren komen sociale huurwoningen dan leeg te staan (helemaal geen inkomsten meer). 5. Het Woonakkoord brengt geen verandering in de mogelijkheden voor de verhuurder om bij mutatie de huren te harmoniseren. De potentiële extra inkomsten uit huurharmonisatie waren er al en worden door verhuurders ook al meer benut dan in het verleden het geval was. 4 In 2012 was het harmonisatie-effect 0,8%-punt, terwijl dit de jaren daarvoor gemiddeld 0,5%-punt was. Bij de berekeningen van de extra huurinkomsten wordt echter wel rekening gehouden met extra inkomsten uit harmonisatie, waarbij bovendien in het basisscenario nog uitgegaan wordt van het oude effect van harmonisatie op de huursom van 0,5%-punt. Als gevolg hiervan zijn de berekende extra huurinkomsten hoger. 6. Bij de berekening van de extra huurinkomsten wordt de totale huursector, gereguleerd en geliberaliseerd, meegenomen. Bij geliberaliseerde huurwoningen is geen heffing verschuldigd. Deze woningen zouden buiten beschouwing dienen te blijven. Voorts wordt verondersteld dat er in de geliberaliseerde sector een extra huurstijging zal plaats vinden van 1% boven inflatie per jaar, omdat het huurniveau in de gereguleerde sector ook met meer dan inflatie stijgt. Deze veronderstelling is twijfelachtig omdat aangenomen mag worden dat in de geliberaliseerde sector de huren al marktconform zijn en niet extra verhoogd kunnen worden. Door de geliberaliseerde huurwoningen mee te nemen in de berekeningen en daarbij een (niet realistische) extra huurverhoging van 1%-punt per jaar te veronderstellen, komen de extra huurinkomsten, zoals gepresenteerd in tabel 2, hoger uit. 2 Companen: Feiten en achtergronden van het huurbeleid 2012, p. 14. In dit rapport worden in de particuliere huursector ook niet-commerciële verhuurders onderscheiden die een huurniveau hebben van gemiddeld 72,2% van maximaal toegestaan, maar deze groep verhuurders is erg klein (3% van de huursector). Het betreft vooral niet-zakelijke verhuur aan familie, vrienden en kennissen. Omdat deze woningportefeuilles over het algemeen niet groter zijn dan 10 woningen, betalen deze verhuurders geen heffing en zouden ook buiten beschouwing dienen te blijven. 3 CFV: Doorrekening bijgesteld huurbeleid en effecten van verhuurdersheffing, 27 februari In de berekeningen van het CFV zijn de extra huurinkomsten vermoedelijk aanmerkelijk lager. 4 Zie het genoemde rapport van Companen, p. 10

3 7. De verhouding tussen de mogelijkheden van extra huurinkomsten en de hoogte van de verhuurderheffing, verschilt per type verhuurder. Zo blijkt uit het persbericht van de IVBN dat bij de institutionele verhuurders de extra huurinkomsten in de periode mln. zijn en de verhuurderheffing 100 mln. 5 Voor een goed inzicht in de consequenties van het voorgenomen beleid, is het nodig de berekeningen naar type verhuurder te differentiëren. 8. Rapport ABF veronderstelt dat de WOZ waardeontwikkeling de komende jaren overeenkomt met inflatie (+ 2% per jaar). Dit is verre van realistisch en komt niet overeen met verwachtingen in de markt. De waarde van Nederlandse woningen is sinds de top van de markt in 2008 met 19% gedaald en marktkenners (NVM, ING, Rabobank) verwachten een verdere daling van de huizenprijzen in de komende jaren. 9. Regionale doorrekeningen worden uitsluitend gepresenteerd voor 2017, terwijl uit het rapport duidelijk blijkt dat de onbalans zich voordoet in de jaren Vooral de investeringsruimte op de korte termijn krijgt nu onvoldoende aandacht. 10. ABF neemt een mutatiegraad van 8% aan. Ook dit heeft zéér grote gevolgen. Let wel, de CBS- Huurenquete komt tot een mutatiegraad van 7%, het CFV komt over 2011 (vóór de Donnerpunten, vóór de heffing) tot een mutatiegraad van 7,7%. De trend daalt bovendien, dus standaard over de hele periode 8% is echt niet realistisch. In de grotestadspraktijk is mutatie eerder orde grootte 5%. 5 IVBN: Heffing werkt volstrekt averechts uit op investeringsbereidheid van institutionele beleggers, persbericht 4 maart 2013

4 Verhuurderheffing deel corporaties Naast de hierboven genoemde fouten bij de meeropbrengsten huur, valt er ook nog wel een en ander op te merken over het deel van de verhuurderheffing dat ten laste van corporaties komt. De heffing is te laag weergegeven, de extra huuropbrengsten te hoog. Percentage van de heffing voor corporaties ABF neemt de verdeling van de totale WOZ-waarde van de gereguleerde huurwoningen over corporaties (83%) en particulieren (17%) als maat voor de verdeling van de heffing. Dus betalen corporaties niet de volle 1,7 miljard, maar slechts 1,4 miljard. Een onderbouwing hiervoor ontbreekt. 1) Het wetsvoorstel kent een drempel: de eerste 10 woningen van elke verhuurder doen niet mee. Die drempel is voor corporaties peanuts (400 corporaties a 10 woningen betekent dat 4000 woningen van de 2,4 miljoen niet meedoen. Voor particulieren is het effect aanzienlijk. Niet voor de subcategorie institutionele beleggers ( woningen), ook die zijn te groot om hier veel van te voelen, maar wel voor de andere twee categorieën particuliere verhuurders, de beheerkantoren/makelaars en de kleine particuliere eigenaar met één pand, elk ongeveer woningen per stuk. ABF stelt dat een kwart van de particuliere woningen door de drempel afvalt, maar dat is echt te weinig. Er zijn totaal ongeveer verhuurders in Nederland. Trek daar de corporaties (400) en beleggers (100) en hun woningen van af, en verhuurders delen de overgebleven ongeveer woningen. Dat is al bijna gemiddeld 10 woningen per overgebleven verhuurder. 2) De drempel van 10 woningen leidt er naar verwachting toe dat corporaties circa 90% van de heffing betalen, geen 83%. 3) Dit scheelt per jaar 120 miljoen euro, en cumulatief 1½ miljard aan vermogen, zoals het CFV in zijn laatste doorrekening van het Woonakkoord aangeeft. 4) Bovendien valt te verwachten dat particuliere verhuurders de komende jaren massaal de huren boven de liberalisatiegrens zullen brengen, waardoor het aandeel van corporaties in de heffing verder stijgt. 5) In het rapport van ABF vallen de voor de komende jaren te verwachten heffingen ten behoeve van saneringssteun (volgens opgaaf CFV de komende 5 jaar een totaalbedrag richting 2 miljard euro, onder andere als gevolg van Vestia) geheel buiten beeld.

5 Investeringen corporaties Minister Blok verwacht dat - op basis van de rekensommen die hij heeft laten maken door ABF- de sector een vergelijkbaar niveau aan investeringen als de afgelopen jaren tenminste kan handhaven en de heffing kan betalen uit de meeropbrengsten van de huur. Het CFV lijkt hier anders over te denken, want in de brief van Blok (d.d. 28 februari 2013) staat dat CFV wel degelijk verwacht dat investeringen onder druk komen te staan. CFV zit daarmee meer op de lijn die ook Ortec Finance heeft berekend. Pagina 7, brief Blok 28 februari 2013: De betekenis voor de investeringen In eerdere gedachtewisselingen met uw Kamer is gevraagd naar de mogelijke effecten van de heffing op de investeringen in nieuwbouw en onderhoud. In vorengaande is ingegaan op de potentiële additionele huuropbrengsten in relatie tot de heffing. Hieruit blijkt dat in het algemeen geldt dat ook zonder beperkingen in de investeringen de heffing is op te brengen. Het CFV geeft in haar analyse aan dat ten opzichte van de doorrekening van het Regeerakkoord de daling van de solvabiliteit beperkt blijft. Het CFV geeft wel aan dat de ruimte voor investeringen onder druk komt te staan. Ik constateer echter dat het geraamde eigen vermogen nog voldoende ruimte biedt om het huidige niveau van investeringen de komende jaren voort te zetten. In de periode is door corporaties jaarlijks 9 à 10 miljard8 aan nieuwe investeringen gepleegd (exclusief circa 3,5 miljard aan onderhoud). Aangezien de gemiddelde solvabiliteit nog ruim boven het door het CFV vereiste minimale niveau van 15% blijft, kan de sector als geheel een vergelijkbaar niveau aan investeringen tenminste handhaven. Halvering nieuwbouw en investeringscapaciteit corporaties Doorrekening van het Woonakkoord door Ortec Finance gaf al aan dat op basis van het regeerakkoord minimaal een halvering van de investeringen in nieuwbouw valt te verwachten; zie hiervoor: Het op peil houden van de investeringscapaciteit van woningcorporaties was voor de Eerste Kamer reden om de wet verhuurderheffing te splitsen en te vragen om betere plannen, waarbij de investeringscapaciteit overeind zou blijven. Ook voor de fracties van D66, CU en SGP in de Tweede Kamer was dit van groot belang bij het sluiten van het Woonakkoord. Dit levert interessante politieke vragen op, zoals... Hoe verhoudt deze investeringsverwachting van minister Blok (minimaal handhaven investeringsniveau van afgelopen jaren) zich tot de voorspellingen op basis van het onderzoek door Ortec Finance? Als de investeringen inderdaad halveren, is er toch geen sprake meer van het op peil houden van de investeringscapaciteit? Dan zou het Woonakkoord ook met name voor de Eerste Kamer- niet goed genoeg moeten zijn. Hoe kan het verschil zo groot zijn tussen de extra huurinkomsten die ABF en Ortec Finance berekenen? Waarom is er door ABF en minister voor de kasschuif gekozen bij de huuropbrengsten? En daaraan gekoppeld: waarom heeft de minister er bewust voor gekozen om alle extra huurinkomsten van alle verhuurders op een te gooien? De minister heeft toch niet wéér verkeerde sommen geleverd? Het CFV lijkt ook lager uit te komen in zijn berekeningen en andere conclusies te trekken dan de minister in zijn brief van 28 februari. Daar zou ook op doorgevraagd kunnen worden.

6 Doorrekening Woonakkoord door Ortec Finance Aedes heeft onderzoeksbureau Ortec Finance al eerder de te verwachten extra huuropbrengsten van het woonakkoord voor woningcorporaties laten doorrekenen (deze zijn in aparte bijlage bijgevoegd). De meest relevante cijfers zijn de volgende, waaruit realistische extra huuropbrengsten voor corporaties zijn te destilleren. Betreft de huurinkomsten huidig beleid versus inkomsten bij doorvoeren Woonakkoord. Beide inclusief harmonisatie, om het extra deel goed te kunnen berekenen. Uitgangspunten Huurinkomsten (*mln), corporaties, berekening Ortec Totaal Huidig beleid met harmonisatie Woonakkoord met harmonisatie Extra huurinkomsten (met harmonisatie) De extra huurinkomsten uit de analyse van Ortec Finance liggen beduidend lager dan die bij de berekening van ABF. Belangrijkste reden daarvoor (zie ook bovenstaande analyse van ABF rapport) is de kasschuif (heel jaar extra huur in half jaar meerekenen door ABF). Daarnaast dus belangrijke harmonisatie- en mutatie-effecten en andere onjuistheden, zoals het feit dat de ABF berekening een statische analyse betreft, waar een dynamische analyse voor de hand ligt. Ook worden de totale huuropbrengsten (corporaties en andere verhuurders samen) weergegeven in de brief van Blok (tabel 2, p.4). Uitsplitsing naar woningcorporaties, institutionele beleggers en overige particuliere verhuurders wordt door ABF niet gemaakt, terwijl hier toch onderlinge verschillen zijn (te verwachten). Bijlage In de excel bijlage overzicht huur en heffing staan nog enkele interessante alternatieve rekensommen, die ter ondersteuning van deze notitie dienen. Ondermeer een scenario waarbij de voor de komende jaren te verwachten saneringssteun ten behoeve van Vestia is meegerekend.