Woningmarkt en corporatiesector. Johan Conijn

Transcriptie

1 Woningmarkt en corporatiesector Johan Conijn Ruimteconferentie PBL 21 mei 2013

2 Inhoud Woningmarktdebat Positie woningcorporatie Regeer- en woonakkoord DrieKamerModel 2

3 Woningmarkt Overmatige subsidiering in koop- en huursector: - koopsector: fiscale bevoordeling - huursector: impliciete prijssubsidies en huurtoeslag Onevenwichtige samenstelling woningmarkt: - in huursector ontbreekt midden en dure segment nagenoeg Hervormingsagenda; uitvoering ingezet 3

4 Samenstelling huursector Wel al een sterke stijging van geliberaliseerde segment: van 7 naar 12% 4

5 Positie corporaties Effectiviteit en efficiëntie staat ter discussie ( Verdwijndriehoek ) Belangrijke bijdrage aan relatief laag huurniveau en dus impliciete subsidiering Omvangrijk vermogen in de dode hand : - geen rendementseis over eigen vermogen; bron van verstoring level playing field 5

6 Vermogenspositie corporaties Marktwaarde balans 2011 laat solvabiliteit van 64% zien. Activa Passiva Materiële vaste activa in exploitatie 246 Eigen vermogen 171 Materiële vaste activa in ontwikkeling 7 Leningen 89 Overige activa 16 Overige passiva 6 Totaal activa 269 Totaal passiva 266 6

7 Verstoringen door het vermogen in de dode hand Door ontbreken rendementseis op eigen vermogen relatief lage huur Mogelijkheid tot hogere beheer- en onderhoudskosten Mogelijkheden voor andere marktverstorende activiteiten 7

8 Corporaties in CSED-rapport Marktconforme huren Sterke toename vermogen van corporaties. Twee varianten: - integrale variant: bestemmingsheffing op de vermogensgroei tbv Fonds voor de Volkshuisvesting - splitsingsvariant: splitsing tussen feitelijke activiteiten en vermogen (activiteiten naar de markt; vermogen in de toegelaten instelling) 8

9 Regeerakkoord Rutte II Huurbeleid - Inkomen tot : 1,5% plus inflatie - Inkomen tussen en : 2,5% plus inflatie - Inkomen boven : 6,5% plus inflatie Maximum huur 4,5% WOZ-waarde Verhuurderheffing, in totaal : 50 mln e.v.: bijna 2 mrd - aandeel corporaties circa 90% 9

10 Woonakkoord Huurplafond op basis huidige woningwaarderingstelsel Enige vermindering verhuurderheffing Regeerakkoord Woonakkoord verschil Enige verlaging hoogte huurstijging Regeerakkoord Woonakkoord Inkomen tot ,5 plus inflatie 1,5 plus inflatie Inkomen tot ,5 plus inflatie 2,0 plus inflatie Inkomen boven ,6 plus inflatie 4,0 plus inflatie Gewogen gemiddelde 2,4 plus inflatie 2,0 plus inflatie Starters extra tweede lening zonder aftrek stijgend tot 50% waarde woning 10

11 Consequenties corporaties Wegvallen huurplafond 4,5% WOZ-waarde substantieel effect Forse verhuurderheffing. Mogelijke compensatie: - kostenbesparingen (10% in enkele jaren; realistisch) - extra verkopen niet realistisch Daling solvabiliteit; consequenties voor investeringen Solvabiliteit 35% 30% Solvabiliteit (%) 25% 20% 15% 10% 5% 0%

12 Nog even de Blok-hypotheek 12

13 Sturingsmodellen corporatie Relatie tussen externe ontwikkelingen en interne sturing van corporaties. Diverse sturingsmodellen: - Regiecorporatie - DrieKamerModel - TweeHuizenModel 13

14 Stelling Professionele en zakelijke vastgoedsturing is gebaseerd op drie uitgangspunten: - Scheiding van de maatschappelijke en de vastgoedeconomische rol - Waardering van het vastgoed op marktwaarde - Sturing en beoordeling vastgoedexploitatie op basis van direct en indirect rendement Centraal thema: hoe is een dergelijke vastgoedsturing ingebed in de corporatie? 14

15 DrieKamerModel Maatschappelijke rol Vastgoedrol Vermogensrol 15

16 TweeHuizenmodel Maatschappelijke rol Vastgoed rol Vermogensrol 16

17 Regiecorporatie Maatschappelijke kamer Vastgoedkamer Vermogenskamer Property management 17

18 Maatschappelijke kamer Doel: met de beschikbare middelen (het maatschappelijk budget) een zo optimaal mogelijk maatschappelijk resultaat realiseren Middelen inzetten voor diverse niet-kostendekkende (nietrenderende) maatschappelijke activiteiten - deels gekoppeld aan vastgoed (huurkorting, extra onderhoud/beheer) - deels niet direct verbonden aan vastgoed (bijv. leefbaarheid) Meerjarig budgettair kader verbetert kwaliteit van de besluitvorming: afweging is dan nodig Externe beïnvloeding, nader uit te werken (stakeholders), noodzakelijk voor draagvlak en legitimiteit 18

19 Vastgoedkamer Doel: een zo hoog mogelijk rendement (direct en indirect) realiseren met het beschikbare kapitaal belegd in vastgoed Direct rendement: netto kasstroom vastgoed Indirect rendement: waardeontwikkeling vastgoed (via waardesturing) Externe benchmarking mogelijk op basis van gerealiseerde rendement Uitkeerbaar dividend: - gerealiseerd direct rendement - gerealiseerd indirect rendement 19

20 Vermogenskamer Doel: de gewenste ontwikkeling van het totaal vermogen en het eigen vermogen realiseren Gewenste ontwikkeling eigen vermogen borgen Verantwoordelijk voor aantrekken vreemd vermogen op basis van gewenste leverage (treasury-functie) Verantwoordelijk voor positieve CFV- en WSW-beoordeling Ontvangt dividend en verdeelt dit: - rentelasten op de leningen - gewenste groei eigen vermogen (kan ook negatief zijn) - maatschappelijk budget 20

21 Financiële stromen Leefbaarheid Maatschappelijke kamer Huurkorting + Extra beheer/ onderhoud Maatschappelijk budget Onderhoud en beheer Huur inkomsten Vastgoedkamer Dividend Investeringsmiddelen Vermogenskamer Rente lasten Netto leningen 21

22 Meerwaarde DrieKamerModel Bijdrage aan professionalisering en verzakelijking Mogelijkheden tot betere borging - effectiviteit: helder afwegingskader inzet middelen voor maatschappelijke opgaven - efficiëntie: heldere focus in de vastgoedkamer via rendementssturing - transparantie: drie verantwoordelijkheden apart geplaatst Logische set van sturingskengetallen 22