DrieKamerModel. Johan Conijn

Transcriptie

1 DrieKamerModel Johan Conijn Rondetafelbijeenkomst, 31 okt 2012

2 Besturingsprobleem corporaties Legitimiteitprobeem: - effectiviteit: worden de goede activiteiten gedaan? - efficiëntie: niet meer dan noodzakelijke kosten? - transparantie: is duidelijk wat en waarom? Hervorming woningmarkt vergroot het legitimiteitprobleem: - meer inkomsten door marktconforme huren, maar. minder bestemming door lagere onrendabele toppen - meerwaarde corporatie komt sterk ter discussie 2

3 Besturingsprobleem corporaties, vervolg Bedrijfseconomische interpretatie van het kernprobleem: - vastgoed genereert potentieel (marktconform) rendement - voor financiële continuïteit is het potentiële rendement over het algemeen niet nodig - onvoldoende transparantie en maatschappelijke legitimiteit over omvang en bestemming van het surplus 3

4 Gevoel van urgentie. Transparantie en legitimiteit overtuigend verbeteren (niet bij woorden alleen ) Of Verdere afroming via heffingen e.d.: - verkiezingsprogramma s meeste partijen - rapport Cie Van Dijkhuizen - coalitieakkoord VVD en PvdA 4

5 Andere invalshoek Centrale vragen: - hoeveel middelen zijn beschikbaar om een maatschappelijke meerwaarde te leveren? - hoe wordt de besluitvorming georganiseerd voor de aanwending van de beschikbare middelen? - waaraan zijn de middelen daadwerkelijk besteed? - hoe beoordelen we de inzet van deze maatschappelijke inzet? Samenhangende benadering: - samenhang met het rendement van het vastgoed - samenhang met gewenste ontwikkeling eigen vermogen 5

6 DrieKamerModel Strategisch sturingsmodel voor corporaties Doel: verbetering professionaliteit en rationelere besluitvorming bij corporaties Drie pijlers: - Maatschappelijke kamer - Vastgoedkamer - Vermogenskamer 6

7 DrieKamerModel Maatschappelijke kamer Vastgoedkamer Vermogenskamer 7

8 Maatschappelijke kamer Doel: met de beschikbare middelen (het maatschappelijk budget) een zo optimaal mogelijk maatschappelijk resultaat realiseren Middelen inzetten voor diverse niet-kostendekkende (nietrenderende) maatschappelijke activiteiten - deels gekoppeld aan vastgoed (huurkorting, extra onderhoud/beheer) - deels niet direct verbonden aan vastgoed (bijv. leefbaarheid) Meerjarig budgettair kader verbetert kwaliteit van de besluitvorming: afweging is dan nodig Externe beïnvloeding, nader uit te werken (stakeholders), noodzakelijk voor draagvlak en legitimiteit 8

9 Vastgoedkamer Doel: een zo hoog mogelijk rendement (direct en indirect) realiseren met het beschikbare kapitaal belegd in vastgoed Direct rendement: netto kasstroom vastgoed Indirect rendement: waardeontwikkeling vastgoed (via waardesturing) Externe benchmarking mogelijk op basis van gerealiseerde rendement Uitkeerbaar dividend: - gerealiseerd direct rendement - gerealiseerd indirect rendement 9

10 Vermogenskamer Doel: de gewenste ontwikkeling van het totaal vermogen en het eigen vermogen realiseren Gewenste ontwikkeling eigen vermogen borgen Verantwoordelijk voor aantrekken vreemd vermogen op basis van gewenste leverage (treasury-functie) Verantwoordelijk voor positieve CFV- en WSW-beoordeling Ontvangt dividend en verdeelt dit: - rentelasten op de leningen - gewenste groei eigen vermogen (kan ook negatief zijn) - maatschappelijk budget 10

11 DrieKamerModel Leefbaarheid Maatschappelijke kamer Huurkorting Extra beheer/ onderhoud Maatschappelijk budget Vastgoedkamer Dividend Investeringsmiddelen Vermogenskamer 11

12 Nadere verdieping Rol van de markt Rol van het vermogen Rol van het vastgoed 12

13 De markt in het DrieKamerModel De markt is: - geen richtsnoer voor de corporatie - wel referentiekader voor de corporatie Financiële kosten van de maatschappelijke activiteiten: - Feitelijke huur < markthuur - Feitelijke lasten > marktconforme lasten - Investeringen > marktwaarde Bekostiging van deze financiële offers via de maatschappelijke kamer in principe alleen als dit leidt tot maatschappelijke prestaties (geen bekostiging inefficiënties) Marktwaardering vastgoed; sluit aan bij IPD, TMS-systemen 13

14 De vermogenskant: een eenvoudige balans Activa Vastgoed Eigen vermogen Passiva Vreemd vermogen 14

15 Verwarrend debat Verwarrende terminologie: - Vermogensovermaat - Onvoldoende presteren naar vermogen - Vrij beschikbaar vermogen - Vermogensallocatie Per definitie is het gehele vermogen (nagenoeg volledig) belegd in vastgoed. Drie kernvraagstukken: - Toekomstige omvang totaal vermogen 1. Gewenste groei eigen vermogen (op basis marktwaarde) 2. Omvang van de leverage - Transformatieopgave van het vastgoed Omvang totaal vermogen bepaalt omvang vastgoed! 15

16 Omvang leningportefeuille U zet uw vermogen onvoldoende in eufemisme voor: U dient meer leningen aan te trekken; uw leverage is te laag Hogere leverage: - Meer investeringen; hoger balanswaarde vastgoed maar ook: - Meer risico - Negatieve hefboom als rente op leningen hoger is dan rendement op vastgoed Heroverweging omvang leverage bij corporaties gewenst 16

17 Rol van het vastgoed Het vastgoed is de cash cow. Het corporatiesysteem draait op basis van het rendement van het vastgoed. Ontwikkeling omvang vastgoed (totale waarde) in samenhang met ontwikkeling totaal vermogen Binnen de vastgestelde omvang van het vastgoed voortdurende transformatie ( asset management ) om het vastgoed in overeenstemming te brengen / te houden met: - maatschappelijke doelstellingen (doelgroepen, betaalbaarheid) mede via maatschappelijke kamer - financiële doelstellingen (rendementseis) 17

18 Drie invalshoeken voor toepassing DrieKamerModel als middel om: - de onderlinge samenhang tussen de drie kamers zichtbaar te maken (interdependent systeem) - de strategische besluitvorming te structureren en te ondersteunen - de incentive structuur van de interne organisatie te verbeteren 18

19 Interdependent systeem De geldstromen van de drie kamers hangen met elkaar samen. Explicitering geeft inzicht. Voorbeelden: - omvang en besteding maatschappelijke budget - ontwikkeling eigen vermogen op marktwaarde (veel corporaties teren ongemerkt in) - meer groei eigen vermogen gaat ten koste van het maatschappelijke budget; en omgekeerd - meer vreemd vermogen met een negatieve hefboom gaat ten koste van het maatschappelijke budget - verhuurderheffing gaat ten koste van rendement en vervolgens van groei eigen vermogen en/of maatschappelijk budget 19

20 Strategisch sturingskader Meerjarig strategisch plan: - afstemming en integratie van de plannen en verwachtingen van de drie kamers - eindresultaat: meerjarig strategisch portefeuilleplan met de kaders voor elke van de kamers afzonderlijk Verantwoordelijkheid in de vierde kamer: de Bestuurskamer 20

21 DrieKamerModel Bestuurskamer Strategisch plan Maatschappelijke kamer Vastgoedkamer Vermogenskamer Portefeuilleplan 21

22 Incentive structuur (1) DrieKamerModel als blauwdruk voor de interne organisatie: - elke kamer is een eigen afdeling / directie, verantwoordelijk voor de goede uitvoering van de plannen - elke kamer kent in principe een tactische en operationele uitwerking van de strategische keuzes - cruciaal is de incentive structuur: het te verwachten gedrag en de interactie tussen de kamers 22

23 Incentive structuur (2) Maatschappelijke kamer: - streeft naar value for money - zo hoog mogelijk maatschappelijk budget - zoekt daarbij betrokkenheid van stakeholders Vastgoedkamer: - streeft naar groei eigen en vreemd vermogen - probeert de externe benchmark te verslaan - zo veel mogelijk bijdrage uit maatschappelijk budget Vermogenskamer: - zo hoog mogelijk dividend - streeft naar een lage leverage - borgt een financieel sluitend kasboek Conclusie: spanningsvolle relaties die in onderlinge samenhang de goede kant op werken 23

24 Verbetering integrale sturing Transparantie en inzicht door scheiding 3 kernfuncties Komt terug in: Begrotingsopzet (budgettering per kamer) Rapportages (KPI s per kamer) Verantwoordingsopzet (realisatie per kamer) Elke kamer zijn eigen tactische en operationele uitwerking en zijn eigen risicoanalyse Verankering via planning en control cyclus 24

25 Meerwaarde DrieKamerModel Bijdrage aan professionalisering en verzakelijking Mogelijkheden tot betere borging - effectiviteit: helder afwegingskader inzet middelen voor maatschappelijke opgaven - efficiëntie: heldere focus in de vastgoedkamer via rendementssturing - transparantie: drie verantwoordelijkheden apart geplaatst Logische set van sturingskengetallen 25

26 The information contained in this communication is confidential and may be legally privileged. It is intended solely for the use of the individual recipient. If you are not the intended recipient you are hereby notified that any disclosure, copying, distribution or taking any action in reliance on the contents of this information is strictly prohibited and may be unlawful. Ortec Finance is neither liable for the proper and complete transmission of the information contained in this communication nor for any delay in its receipt. The information in this communication is not intended as a recommendation or as an offer unless it is explicitly mentioned as such. No rights can be derived from this message. This communication is from Ortec Finance, a company registered in Rotterdam, The Netherlands under company number with registered office at Boompjes 40, 3011 XB Rotterdam, The Netherlands. All our services and activities are governed by our general terms and conditions which may be consulted on and shall be forwarded free of charge upon request. The Netherlands, Rotterdam Boompjes 40, 3011 XB Rotterdam P.O. Box 4074, 3006 AB Rotterdam Tel: +31 (0) Fax: +31 (0) [email protected] Web: The Netherlands, Amsterdam Barajasweg 10, 1043 CP Amsterdam Tel: +31 (0) Fax: +31 (0) [email protected] Web: United Kingdom, London 23 Austin Friars, London EC2N 2QP Tel: +44 (0) Fax: +44 (0) [email protected] Web: Switzerland, Pfäffikon Poststrasse 4, 8808 Pfäffikon SZ Tel: +41 (0) Fax: +41 (0) [email protected] Web: