Hoe verdelen we het maatschappelijk budget?

Transcriptie

1 6 e Stakeholdersdialoog 30 oktober 2014

2 Nico Nieman over de ambities van Eigen Haard. Hoe verdelen we het maatschappelijk budget? Transparantie over de bedrijfsstrategie Eigen Haard wil de maatschappelijke keuzes die ze maakt op transparante wijze delen met haar stakeholders. Maar waar bestaan die keuzes uit? Tijdens de 6e dialoog met de stakeholders besprak de corporatie de voor- en nadelen van keuzes op basis van een zogeheten maatschappelijke budget. dertig (stadsdeel)wethouders, directeuren van diverse woningcorporaties en vertegenwoordigers van huurdersorganisaties eind oktober de dilemma s waar iedere woningcorporatie mee te maken krijgt. Is het belangrijker voor zittende huurders huurverhogingen te beperken of juist vooral te investeren in nieuwe woningen? In de ontspannen sfeer van het theater van Dansmakers in de oude Kromhouthal in Amsterdam-Noord, door Eigen Haard enkele jaren geleden omgedoopt tot De Overkant, sprak de corporatie met haar stakeholders. Maar waar bestaat die rol eigenlijk uit? Hoe maakt een corporatie keuzes die een effect hebben in de samenleving? Het zijn belangrijke vragen waarvan de antwoorden de kern raken van wat een woningcorporatie is en het verschil maakt met commerciële ontwikkelaars en huiseigenaren. Dilemma s Op uitnodiging van de drie bestuurders Nico Nieman, Jan van den Berg Jeths en Mieke van den Berg bespraken ongeveer Hoe kijken de stakeholders tegen deze keuzes aan? Volgens Nico Nieman, bestuursvoorzitter van Eigen Haard, is er reden genoeg met stakeholders van gedachten te wisselen. Het huurbeleid is sterk in verandering en de corporatiesector ligt onder vuur. De herzieningswet moet gestalte krijgen, de relatie met gemeenten en de positie van huurders zal anders worden. Wij zullen onze bedrijfsstrategie moeten aanpassen en willen de input van onze stakeholders daarin een plek geven. Met het maatschappelijk budget wordt gedoeld op de financiële waarde die de corporatie aan de samenleving ten goede laat komen. Het kan dan gaan om investeringen in (onrendabele) nieuwbouw en renovaties of om huismeesters die door 6 e Stakeholdersdialoog - 2

3 de corporatie worden betaald om de leefbaarheid in wijken op peil te houden. En ook over de huurinkomsten die een corporatie, in vergelijking met een marktpartij, niet int, maar als korting geeft op de huur voor mensen met een smalle beurs. meer huurkorting of meer investeren in nieuwbouw, maar ook over de verdeling van middelen over verschillende gemeenten. 3-kamermodel Sturingsinstrument Waar bestaat dat maatschappelijk budget uit? En hoe kunnen woningcorporaties dat als instrument gebruiken om hun investeringen te sturen en verantwoording af te leggen over hun maatschappelijke inzet? Daar heeft prof. Johan Conijn het 3-kamermodel (zie kader) voor bedacht. Eigen Haard heeft vervolgens voor de eerste keer het maatschappelijk budget uitgerekend. Bestuurder Mieke van den Berg vindt dat Eigen Haard daarmee echt een slag maakt: Een paar jaar geleden waren we nog niet zo open over de besteding van ons budget en de kosten van onze bedrijfsvoering. Hoe verdeelt Eigen Haard haar maatschappelijk budget? Van den Berg presenteerde tijdens de stakeholdersdialoog de verdeling van de middelen over de verschillende gemeenten in 2013 (zie kader) en vroeg de aanwezigen aan de hand van stellingen mee te denken over de afwegingen waar Eigen Haard in de komende jaren voor staat. Het ging dan om keuzes tussen Vastgoed kamer Meer transparantie Aan het einde van de bijeenkomst gaf bestuurder Jan van den Berg Jeths nadrukkelijk aan te willen leren van zijn stakeholders. Wij moeten nog transparanter worden over de dingen waarmee we bezig zijn, genuanceerd kijken naar de effecten van de liberalisering van een deel van onze woningvoorraad en tijdelijke contracten kunnen een instrument zijn om scheefwonen verder te beperken. Maatschappelijke kamer Bestuurs kamer Vermogens kamer Investeringen per gemeente Aandeel per gemeente o.b.v. aantal woningen Aandeel per gemeente o.b.v. aantal te renoveren en nieuw te bouwen huurwoningen Aandeel per gemeente o.b.v. hoogte investeringenw 5,3% 18,6% 2,5% 20,0% 3,2% 11,3% 2,0% 63,3% 3,0% 7,3% 1,5% 0,9% 67,3% 1,2% 7,4% 0,5% 1,1% 73,0% 8,9% 0,5% 1,1% Amsterdam Aalsmeer Amstelveen Ouder Amstel Uithoorn Landsmeer Zaanstad 6 e Stakeholdersdialoog - 3

4 Hulp bij discussie met stakeholders Inzicht in de investeringscapaciteit Johan Conijn: Keuze voor een, gaat ten koste van ander. Corporaties moeten hun maatschappelijke rol duidelijk maken. Zo zegt prof. Johan Conijn, directeur van Ortec Finance. Het 3-kamermodel biedt corporaties inzicht in het eigen functioneren, helpt bij het ontwikkelen van een bedrijfsstrategie en is op basis van de gerealiseerde uitkomsten behulpzaam bij de verantwoording achteraf. Volgens Conijn bedienen veel corporaties zich van wel heel makkelijke redeneringen. Wij doen maatschappelijk goede dingen, omdat we zeggen dat het goede dingen zijn. Dat volstaat niet. Er is meer professionaliteit, grotere transparantie en betere verantwoording nodig. Corporaties moeten bijdragen aan de uitvoering van gemeentelijk beleid. En dat kan niet zonder een goed inzicht in de investeringscapaciteit. Drie pijlers Het door hem ontwikkelde 3-kamermodel is vooral een sturingsmiddel. Hij onderscheidt drie pijlers: de vastgoedkamer is verantwoordelijk voor de meest efficiënte, best renderende exploitatie van het vastgoed. Zij beschikt daarvoor over een investeringsbudget. Het rendement wordt uitgekeerd aan de vermogenskamer. Die zorgt voor een goede verhouding tussen eigen en vreemd vermogen, gezonde kasstromen en positieve beoordelingen door WSW en CFV. Het geld dat uiteindelijk wordt verdiend, kan twee bestemmingen krijgen: of het versterkt de groei van het eigen vermogen, of het wordt als maatschappelijk budget bestemd voor de maatschappelijke kamer. De corporatie is geen belegger met aandeelhouders, maar een instelling die zelf het rendement mag besteden. Anders dan een gewone marktpartij, kan een corporatie lagere huren vragen, onrendabele investeringen doen en geld uitgeven aan leefbaarheid. Naarmate het budget groter is, kan de maatschappelijke rol meer inhoud krijgen. De maatschappelijke kamer heeft de verantwoordelijkheid bij de besteding van het maatschappelijke budget keuzes te maken en daarover verantwoording af te leggen. Conijn onderscheidt nog een vierde kamer. De bestuurskamer. De drie kamers uit ons model zijn rollen. Of verantwoordelijkheden met wellicht 6 e Stakeholdersdialoog - 4

5 tegengestelde belangen. Het corporatiebestuur stelt de kaders, formuleert een strategie en hakt de knopen door. Dividend Belangrijk in zijn denken is de beschikbaarheid van dividend. Dat dividend is in principe marktconform: 5 of 6%. Wat betekent dat op hoofdlijnen voor Eigen Haard? Het is een lastig concept, maar als Eigen Haard een belegger was geweest dat had het in 2013 een dividend van 411 miljoen euro gerealiseerd. Voor het grootste deel is het dividend afkomstig uit netto huurinkomsten. Bovendien realiseerde Eigen Haard een verkoopwinst van 10 miljoen euro. De rentekosten en overige kosten bedroegen 127 euro miljoen. De vastgoedkamer investeerde 70 miljoen euro. Vervolgens is voor het maatschappelijke budget nog 241 miljoen euro beschikbaar. Transparantie Is dat een goede verdeling? Als het geld op gaat aan huurkorting, dan is het niet beschikbaar voor sociale interventies of onrendabele investeringen. Dat is wat we met ons model transparant willen maken: de keuze voor de één gaat ten koste van de ander. Met de stakeholders kan worden bediscussieerd of deze keuze de meest in aanmerking komende keuze is. De stakeholders toonden zich kritisch. Gemeenten kunnen alleen oordelen over de maatschappelijke rol van corporaties en de besteding van het maatschappelijk budget, als ook de andere corporaties een dergelijke rekensom maken. Ook is er twijfel over de vergelijking van een corporatie met een belegger. Huurders worden geconfronteerd met huurverhogingen. Zij ervaren niet dat sprake is van een hoge huurkorting. Hoe is het maatschappelijke budget besteed? Eigen Haard vraagt geen markthuren. Het merendeel van het budget (176 miljoen euro) is besteed aan huurkorting. Aan leefbaarheid en wijkbeheer is 24 miljoen euro uitgegeven. En de verlieslatende investeringen in sloop/nieuwbouw en woningverbetering bedragen 41 miljoen euro. 6 e Stakeholdersdialoog - 5

6 Mieke van den Berg: Grootste deel budget naar huurkorting. Huurkorting of onrendabele nieuwbouw? Maatschappelijke inzet Eigen Haard Kan Eigen Haard haar maatschappelijk budget beter inzetten? Dat is wat bestuurder Mieke van den Berg met de stakeholders wil bespreken. We zetten nu ons maatschappelijke budget vooral in voor korting op de (markt) huur. De vraag is of we dat nog meer moeten doen of dat we bijvoorbeeld meer moeten investeren in sociale interventies of in nieuwe woningen. Analyse In 2013 bedroeg het maatschappelijk budget van Eigen Haard op basis van het door Ortec Finance ontwikkelde 3-kamermodel in totaal 241 miljoen euro. Het grootste deel, liefst 73%, ging naar huurkorting. Die korting is gebaseerd op wat de woningen in een vrije markt waard zouden zijn geweest. Het gaat het hier om een bedrag dat wel maatschappelijk genoemd kan worden, maar niet zomaar beschikbaar is voor investeringen in renovatie of sloop/nieuwbouw. Wat de analyse van Van den Berg al snel duidelijk maakt is, dat de maatschappelijke investeringen van Eigen Haard per gemeente fors verschillen. Dat geldt vooral voor de huurkorting. Zo ligt de gemiddelde huur van het bezit van Eigen Haard in Zaanstad veel dichter bij de markthuur dan in Landsmeer. In Landsmeer is de korting op de huur daarom hoger dan in Zaanstad. Toekomst Hoe moet dat in de komende jaren, vraagt Van den Berg zich af. Extra onrendabele investeringen of hogere uitgaven voor sociale interventies gaan ten koste van de huurkorting. Daar komt nog eens de vraag bij of het wenselijk is de schaarse beschikbare middelen naar rato van het woningbezit te verdelen. Of dat gekozen moet worden voor de gebieden waar de nood het hoogste is. Dat in de komende jaren bijna 70% van de investeringen in renovatie en nieuwbouw in de hoofdstad besteed zal worden, is volgens haar verdedigbaar. Immers in Amsterdam staat ruim 63% van onze woningvoorraad en bovendien hebben wij juist daar veel vooroorlogs bezit, dat veel geld kost om te renoveren. 6 e Stakeholdersdialoog - 6

7 De doelmatigheid van de huurkorting zal in de komende jaren verbeteren. Het aantal scheefbetalers neemt af. Het aandeel huurders met een inkomen onder de 34 duizend euro alleen deze huurders komen in aanmerking voor een sociale huurwoning ligt op 65%. Huurbeleid Bij huurverhogingen letten we er op dat we woningen blijven aanbieden in verschillende huurklassen voor verschillende inkomens. Binnen de sociale voorraad zorgen we ervoor dat 70% onder de 600 blijft; de grens waarbij de meeste doelgroepen betaalbaar huisvest kunnen worden. Het maatschappelijk budget zal dus voor een aanzienlijk deel aan huurkorting worden besteed. Felix Rottenberg, dagvoorzitter. 6 e Stakeholdersdialoog - 7

8 Reacties van stakeholders Wat vinden gemeenten en collega-corporaties van die nieuwe strategie? Kan het maatschappelijk budget beter worden gebruikt? Reacties uit de zaal. Waar moet Eigen Haard investeren? Laurens Ivens, wethouder Amsterdam: We moeten naar buurten kijken en durven te zeggen: hier is het heel hard nodig en daar is het minder nodig. Wordt het maatschappelijk budget ingezet voor zittende of voor nieuwe huurders? Ber Bosveld, bestuurder Ymere: Dat is een groot dilemma. Soms zal een corporatie kiezen voor verbetering van de huidige voorraad. Een andere keer gaat het erom door toevoeging iets te doen aan de lange wachtrij. Marien de Langen, bestuurder Stadgenoot: De discussie over de volkshuisvestelijke opgave moet op een veel hoger niveau worden gevoerd. Het gaat niet om bestaand bezit tegenover nieuwbouw, maar het vinden van de juiste combinatie. Waar moet de huurkorting terecht komen? Thijs Reuten, stadsdeelbestuurder Amsterdam-Oost: We kunnen een lang zittende huurder met een relatief lage huur niet zo maar meer huur laten betalen. Bestaande rechten zitten in de weg, maar het zou niet onredelijk zijn sommige mensen meer te laten betalen. En de beschikbare korting eerlijker te verdelen. Laurens Ivens, wethouder gemeente Amsterdam. Is het doelmatig om woningen die veel huurkorting krijgen bij mutatie te liberaliseren of te verkopen? Ber Bosveld: Ik denk dat het verstandig is dat daar te doen. Sebastiaan Capel, stadsdeelbestuurder Amsterdam-Zuid: Dat is hét concept voor segregatie in de stad. Het idee van huurkorting is nu juist dat te voorkomen. Tijdelijke contracten voor nieuwe huurders? Emile Jaensch, stadsdeelbestuurder Amsterdam-Zuidoost: Dat is de toekomst. Over tien jaar zullen bijna alle huurcontracten tijdelijk zijn. Huurders moeten veel nadrukkelijker nadenken over hun toekomst. 6 e Stakeholdersdialoog - 8

9 Egbert de Vries, directeur AFWC: Op de arbeidsmarkt is de stap naar flexibele contracten al lang gemaakt. Dat moet ook op de woningmarkt gebeuren. Dan kunnen we met hetzelfde budget veel betere resultaten behalen. Wat is doelmatig? Waar ligt de grens? Laurens Ivens: Het is belangrijk dat gemeente, corporatiesector en huurders met elkaar kijken naar de doelen waar ze samen het hardst naar moeten streven. De coalitie is duidelijk. De stad moet minimaal sociale huurwoningen behouden. Vraag is: kunnen we daarin bondgenoten zijn? Egbert de Vries, directeur AFWC. Eef Meijerman, directeur Amsterdams Steunpunt Wonen: Maar voor veel huurders is een vast contract belangrijk. Als behoefte bestaat aan inkomensafhankelijke huren, dan vraagt dat wat anders. Hans Bouma, wethouder Uithoorn: Vaste bewoners zijn ook om een andere reden belangrijk. Die hebben we nodig. Anders is er geen sociale samenwerking in een wijk. Eef Meijerman, directeur Amsterdams Steunpunt Wonen. Het journalistiek verslag van de 6e stakeholdersdialoog is in opdracht van Eigen Haard verzorgd door CongresRedactie ( 6 e Stakeholdersdialoog - 9

10