Samenwerkende Huurdersorganisaties Ymere. Raad van Bestuur Ymere t.a.v. de heer R. Steenbeek Postbus CK Amsterdam Datum: 18 april 2013

Transcriptie

1 Samenwerkende Huurdersorganisaties Ymere Aan: Raad van Bestuur Ymere t.a.v. de heer R. Steenbeek Postbus CK Amsterdam Datum: 18 april 2013 Onderwerp: Advies voorgenomen fusie Ymere en de Woningbouw Geachte heer Steenbeek, Hierbij ons advies over de voorgenomen fusie tussen Ymere en de Woningbouw. Ons advies bestaat uit vier onderdelen. De eerste is dit advies waarin meer wordt ingegaan op de mogelijke gevolgen van de fusie voor de huurders en huurdersorganisaties, de lokale verankering en het uiteindelijke oordeel van SHY over de voorgenomen fusie. Het twee deel is het Rapport van bevindingen inzake beoordeling fusie Ymere- De Woningbouw van de heer T. V. Baas. Het derde deel is de brief van de heer R. Steenbeek dd. 19 maart Hierin staat de afspraak die gemaakt is tussen SHY en Ymere over de procesgang van de uitvoering van het Strategisch Voorraadbeheerplan van de Woningbouw. Deze afspraak is uiteindelijk doorslaggevend geweest voor het bepalen van ons advies. De basis van dit deel van ons advies wordt gevormd door het Meerwaardedocument fusie De Woningbouw & Ymere. Tot slot betreft het laatste deel een apart advies op de ontwerpstatuten van Ymere na de fusie. 1. Betrokkenheid SHY bij overleg over de fusie Voordat wij inhoudelijk ingaan op de voorgenomen fusie, willen wij eerst onze teleurstelling uitspreken over het tijdstip dat wij inhoudelijk overleg zijn gaan voeren met u over dit voornemen. Wij begrijpen dat voor de uitvoering van dit voornemen het van wezenlijk belang is dat de Ledenraad van de Woningbouwvereniging De Woningbouw akkoord gaat met de fusie en bereid is de juridische status te veranderen in dit van een Stichting. Dat neemt niet weg dat Ymere en De Woningbouw veel tijd in elkaar hebben gestoken om de Ledenraad zover te krijgen. In dit proces had SHY al eerder inhoudelijk betrokken kunnen worden. Wij hadden dan eerder onze vragen en zorgen in kunnen brengen. Uiteindelijk hebben wij de tijd genomen (en gekregen) om op een verantwoorde manier tot een advies te komen. Advies: Mocht Ymere het voornemen hebben om op nieuw een fusie aan te gaan, dan wordt SHY op een vroegtijdig tijdstip bij het overleg hierover betrokken.

2 2. Belangrijkste beoordelingscriterium SHY De Woningbouw is een corporatie met 4105 verhuureenheden. Daarvan is bijna 60% gebouwd in de periode 1945 tot Woningen uit deze periode hebben veelal een matige bouw- en woontechnische kwaliteit. Uit de informatie die wij tot onze beschikking kregen, was het voor ons niet mogelijk te beoordelen in hoeverre de aanpak van dit deel van het bezit van De Woningbouw ten koste zal gaan van de investeringscapaciteit voor het huidige bezit van Ymere. SHY heeft hiervoor advies gevraagd aan de onafhankelijke financieel deskundige de heer T.V. Baas. Aan de heer T.V. Baas is gevraagd om de volgende hoofdvragen te onderzoeken en te beantwoorden: Wat is de meerwaarde van de fusie voor het huidige Ymere? Wat zijn de financiele gevolgen en risico s van de fusie voor het meerjaren investeringsprogramma van Ymere? De heer T.V. Baas heeft hierop uitvoerig antwoord gegeven in zijn Rapport van bevindingen inzake beoordeling fusie Ymere-De Woningbouw. Dit rapport treft U bij dit advies aan. Over een extract uit deze rapportage gericht op de risico s in het strategisch voorraadbeheer plan van De Woningbouw hebben wij met u overleg gevoerd op maandag 18 maart Over de volgende onderdelen geeft de heer T.V. Baas een positief advies: De gevolgen voor de huurontwikkeling; Verbetering in doelmatigheid en kwaliteit van de dienstverlening; Matching van middelen. Grote twijfels zijn er rond het onderdeel inzet van de investeringscapaciteit ten behoeve van lokale/regionale behoefte. Ymere en De Woningbouw stellen dat als er geen fusie plaats vindt de Woningbouw op eigen kracht haar Strategisch Voorraad Beheerplan kan uitvoeren. De uitvoering hiervan gaat niet ten koste van de investeringscapaciteit van Ymere. Het Strategisch Voorraad Beheerplan is echter niet zodanig onderbouwd dat dit met zekerheid hieruit afgeleid kan worden. De zorg van SHY is dat als er tegenvallers zijn met betrekking tot de uitvoering van de plannen, dit wel ten koste zal gaan van de investeringscapaciteit van Ymere met betrekking tot huidige en voorgenomen toekomstige investeringen in het huidige bezit van Ymere. Een fusie van Ymere met De Woningbouw zal dan nadelige gevolgen hebben voor de huidige huurders van Ymere. Dit is voor SHY onaanvaardbaar. Tijdens het overleg op 18 maart hebben wij met u de afspraak gemaakt dat als de door ons geschetste risico s plaats zullen vinden, er overleg zal plaats vinden met SHY over op welke wijze de mogelijk extra benodigde investeringsopgave gefinancierd wordt. Uitgangspunt daarbij is, dat de middelen en instrumenten een directe relatie hebben met het oorspronkelijke woningbezit en de exploitatie daarvan van De Woningbouw. Twee jaar na dato van de officiële fusie zal er een evaluatie plaats vinden. De ontwikkelingen worden jaarlijks besproken aan de hand van de resultaten van het Jaarplan van de nieuwe vestiging Weesp.

3 Deze afspraken zijn vastgelegd in de al eerder genoemde brief van de heer R. Steenbeek dd. 19 maart Met deze schriftelijk gemaakte afspraak zijn voor een meerderheid van het SHY bestuur de zorgen met betrekking tot dit onderdeel weggenomen. Een minderheid binnen het SHY bestuur de VHH, werkzaam in de Haarlemmermeer - is van mening dat een fusie automatisch inhoud dat de geldstromen van beide organisaties worden vermengd teneinde mede de rechtspositie van huurders van de samengevoegde organisatie te kunnen waarborgen en dat daarmee de extra kosten ten laste komen van het huidige Ymere, waardoor de huidige huurders van Ymere uiteindelijk hiervoor opdraaien. In casu de fusie kent hierdoor voor hen alleen maar risico s en daarmee nadelen. 3. Beoordeling fusie aan de hand van de criteria MG De minister beoordeelt een voorgenomen fusie aan de hand van de criteria MG Voor SHY zijn deze criteria belangrijk omdat aan de hand hiervan vastgesteld kan worden of de lokale verankering van de fusiecorporatie na de fusie versterkt wordt. De criteria zijn: 1. De gevolgen van de fusie voor de huurontwikkeling; 2. Het behoud van de lokale binding 3. De inzet van de investeringscapaciteit ten behoeve van de lokale en/of regionale woonbehoeften; 4. De verbetering van de professionaliteit en de doelmatigheid van de organisatie enerzijds en de kwaliteit van de dienstverlening aan de huurders anderzijds; 5. Of er sprake is van matching van middelen. De criteria 1, 3, 4 en 5 komen in het Rapport van bevindingen inzake beoordeling fusie Ymere-De Woningbouw van de heer T.V. Baas aan de orde en wij staan achter de conclusies die hij hierover trekt. Wij zullen ons in dit deel van het advies concentreren op de lokale binding. 3.1 het behoud van de lokale binding vestigingsstructuur en Samenwerkingsovereenkomst De organisatorische structuur van Ymere en de afspraken die gemaakt zijn met SHY in de samenwerkingsovereenkomst, garanderen dat De Woningbouw na fusie lokaal stevig verankerd is. Ymere heeft een vestigingsstructuur waarbij de directeur van de vestiging een stevig mandaat heeft om de beleidskaders in overleg met de huurdersorganisatie en de gemeenten regionaal uit te werken. In de Samenwerkingsovereenkomst is de positie van de lokale huurdersorganisatie en bewonerscommissies ten opzichte van de regionale vestigingsdirecteur goed geregeld. De Samenwerkingsovereenkomst garandeert dat de lokale huurdersorganisaties en bewonerscommissies invloed kunnen uitoefen op het beleid met betrekking tot beheer, onderhoud, renovatie en sloop/nieuwbouw. Belangrijk is dat De Woningbouw na de fusie een volwaardige vestiging wordt van Ymere die zich volledig richt op het woningbezit in Weesp, Muiden en Muiderberg. De organisatie blijft hierdoor wat de kontakten met de huurders betreft en de dienstverlening dichtbij de huurders staan.

4 3.1.2 participatie na de fusie Wat betreft de participatie moeten wij wel een kanttekening maken. SHY heeft gedurende het fusieproces geen overleg gevoerd met de huurdersorganisaties van De Woningbouw. SHY is van mening dat deze huurdersorganisaties vanuit een eigen belangenoordeel tot een standpuntbepaling moeten komen. Voor SHY geldt dat zij de voorgenomen fusie in eerste instantie beoordeelt vanuit het belang van de huidige huurders en huurdersorganisaties van Ymere. In het Meerwaardedocument stelt u dat de huurdersorganisaties de mogelijkheid hebben om zich als zelfstandige huurdersorganisaties aan te sluiten bij de huidige participatiestructuur van Ymere. Ymere neemt tegelijkertijd de samenwerkingsovereenkomsten die De Woningbouw heeft met de huurdersverenigingen De Vechtstroom en WMM over. Wij hebben geen kennis van de inhoud van deze samenwerkingsovereenkomst en weten niet in hoeverre zij overeenstemmen met de Samenwerkingsovereenkomst van SHY en de aangesloten huurdersorganisaties. De organisatiestructuur van SHY en de huidige participatiestructuur sluiten aan bij de vestigingsstructuur van Ymere. Daarbij worden de huurders per regiovestiging vertegenwoordigd door één huurdersorganisatie. Dat geldt ook voor de vertegenwoordiging van de huurdersorganisaties in het bestuur van SHY. Voor SHY is het van belang dat dit ook gaat gelden voor de huurdersorganisaties uit Weesp. Wij kunnen nu niet voorzien hoe het overleg hierover met de huurdersorganisaties uit Weesp zal verlopen. Voor SHY geldt dat de huidige afspraken in de Samenwerkingsovereenkomst voor SHY en de aangesloten huurdersorganisaties van kracht blijven, totdat er in overleg er een nieuwe Samenwerkingsovereenkomst is afgesproken. Wij vragen aan Ymere om dit te bevestigen Stichting Waarborgen afspraken Door De Woningbouw en Ymere wordt een stichting opgericht die tot doel heeft de afspraken die in het kader van de fusie gemaakt zijn, te waarborgen. Deze Stichting zal de lokale binding van Ymere met het huidige werkgebied van De Woningbouw versterken. 4. Volkshuisvestelijke meerwaarde van de fusie De fusie heeft voor de huurders van Ymere geen meerwaarde. Dat behoeft opzich geen reden te zijn voor SHY om zich uit te spreken tegen de fusie. De fusie kan voor de huurders van De Woningbouw, voor de ambities van De Woningbouw en Ymere een volkshuisvestelijke meerwaarde hebben. Ymere heeft grondposities in Weesp en heeft plannen om daar te gaan investeren in nieuwbouw. De Woningbouw heeft in haar Strategisch Voorraad Beheer de ambities neergelegd om de kwaliteit van haar huidige bezit drastisch te verbeteren. Een fusie biedt de zekerheid dat de ontwikkeling van de bestaande voorraad en nieuwbouw vanuit één visie op de ontwikkeling van de woningmarkt en de portefeuille te doen. Dit versterkt zowel de positie van Ymere als die van De Woningbouw. Met de fusie komen ook meer competenties dan nu beschikbaar om dit proces te sturen, maar ook voor het huidige beheer en onderhoud, dan nu het geval is. Wat dit betreft heeft de fusie voor beide partijen een volkshuisvestelijke meerwaarde.

5 5. Hoeveel fusies komen er nog? De vestigingsstructuur van Ymere in combinatie van een ruim mandaat van de vestigingsdirecteur zorgen er voor dat grote omvang van Ymere niet ten koste gaat van de lokale verankering. Ymere bezit weliswaar over ongeveer woningen maar deze zijn onderverdeeld in regiovestigingen met een omvang tussen de en woningen. Voor de vestiging Noord-Kennemerland en de toekomstige vestiging Weesp respectievelijk rond de 1200 en 4100 huurwoningen. Opzich niet te grote en overzichtelijke vestigingen. Bij SHY roepen de fusies uit de afgelopen tijd de meer emotionele dan rationele vraag op: kan Ymere oneindig doorgaan met fuseren in de Metropool Regio Amsterdam? Is er niet ergens een noodzakelijke grens voor de omvang van Ymere? Hoe kan SHY, als een door vrijwilligers gestuurde organisatie, nog goed functioneren als Ymere almaar groter wordt? Het zijn vragen waar wij nog geen antwoorden op hebben maar waarover wij met u, los van deze fusie, van gedachten willen wisselen. 6. Conclusie De voorgenomen fusie heeft geen meerwaarde voor de huurders van Ymere. Vanuit volkshuisvestelijk oogpunt heeft de fusie voor zowel De Woningbouw en Ymere wel een meerwaarde. Dat kan ook gelden voor de huidige huurders van De Woningbouw. Het woningmarktgebied van De Woningbouw heeft ook meer een logischer verband met het merendeel van het bezit van Ymere, dan die van Leiden en Noord Kennemerland. De grootste zorg die SHY heeft met betrekking tot de voorgenomen fusie zijn de risico s die Ymere kan lopen met de uitvoering van het Strategisch Voorraad Beheerplan van De Woningbouw. In het overleg op 18 maart hebben wij met u overlegd hoe deze zorg kan worden weggenomen. Hiertoe is een afspraak gemaakt over de procesgang van de uitvoering van het Strategisch Voorraad Beheerplan van de Woningbouw. Deze afspraak is vastgelegd in een brief van u, dd 19 maart, aan het SHY bestuur. Op basis van deze afspraak is voor een meerderheid binnen het SHY bestuur er vertrouwen in dat een fusie tussen Ymere en de Woningbouw niet ten nadeel zal zijn voor de huidige huurders van Ymere. Binnen het SHY bestuur geeft een meerderheid, namelijk de huurdersorganisaties werkzaam in Amsterdam, Haarlem, Almere en Alkmaar een positief advies over de voorgenomen fusie tussen Ymere en De Woningbouw. Een minderheid, de huurdersorganisatie VHH werkzaam in Haarlemmermeer geeft een negatief advies. Dit negatief advies is gebaseerd op het geen vertrouwen hebben in de met Ymere gemaakte proces afspraak waarmee de financiële risico s in het strategisch voorraadbeheerplan van de Woningbouw worden gefinancierd uit het bezit van de Woningbouw. De VHH vindt ook dat er met de voorgenomen fusie geen rekening wordt gehouden met de veranderende positie van de woningcorporaties zowel in politiek als maatschappelijk opzicht. Voor de VHH is er geen enkele noodzaak voor een fusie tussen Ymere en de Woningbouw. Met vriendelijke groet, J.J.A. van der Roest Voorzitter Samenwerkende Huurders organisaties Ymere Bijlage 1 : Rapport van bevindingen inzake beoordeling fusie Ymere-De Woningbouw Bijlage 2 : Proces afspraak Ymere bij risico in investeringsopgave De Woningbouw Bijlage 3 : Advies op de ontwerpstatuten van Ymere na de fusie.

6