Uitspraak van de Huurcommissie

Transcriptie

1 Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Wet op het overleg huurders verhuurder (Wohv) Zaaknummer Verzonden op Woonruimte Huurwoningen met Stichting XXXX als verhuurder Hierna te noemen: de Complexen Verzoekers Naam: Hierna te noemen: Vertegenwoordigd door: Ook aanwezig: Wederpartij Naam: Hierna te noemen: Vertegenwoordigd door: Amstelveen: XXXXXXX; Amsterdam, Haarlem, Hoofddorp: XXXXXXXXXXXXXXXXXXX; Delft: XXXXXXX; Leiden, Oegstgeest, Leiderdorp: XXXXXXX; de Huurdersorganisaties XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX Stichting XXXXXXX Verhuurder XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX Essentie van de uitspraak Er is met de door de verhuurder gekozen handelwijze, om de inhoud van het servicekostenbeleid (uitsluitend) bij nieuwe verhuringen in nieuwbouwcomplexen niet ter instemming voor te leggen aan de huurdersorganisaties, geen sprake van een schending van de Wohv. I De procedure I.1 De Huurdersorganisaties hebben bij brief van 26 november 2014 bij de Huurcommissie een Wohv-verzoek ingediend (bij de Huurcommissie ingekomen op 27 november 2014). De leges zijn door de Huurdersvereniging voldaan op 12 januari I.2 Verhuurder heeft 4 februari 2015 een verweerschrift ingediend. I.3 De Huurdersorganisaties en Verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op een zitting van de Huurcommissie. De zitting vond plaats op maandag in Amsterdam. Pagina 1 van 6

2 II De partijen II.1 De Huurdersorganisaties vertegenwoordigen de huurders van de Complexen. In die hoedanigheid worden zij beschouwd als huurdersorganisaties in de zin van artikel 1, lid 1 onder f, 1 tot en met 4, Wohv. II.2 Verhuurder wordt beschouwd als Verhuurder in de zin van artikel 1, lid 1 onder d, Wohv. III Het verzoek van de Huurdersorganisaties III.1 De Huurdersorganisaties hebben de Huurcommissie verzocht vast te stellen dat sprake is van een schending door de Verhuurder van artikel 5a van de Wohv (instemmingsrecht bij wijziging servicekostenbeleid), dat de Verhuurder op grond daarvan de wijziging van het servicekostenbeleid voor de component 'huismeesterkosten' niet mag uitvoeren voor sinds 2011 nieuw opgeleverde en in beheer genomen complexen. III.2 De Huurdersorganisaties hebben vanaf 2010, zowel 'individueel' als gezamenlijk, meerdere malen overleg gevoerd met de verhuurder (onder andere) over de (voorgenomen) wijziging in het servicekostenbeleid ten aanzien van de post 'huismeesterkosten'. III.3 Per brief van 15 maart 2012 hebben de toenmalige huurdersorganisaties in hun advies, als bedoeld in artikel 5 lid 1 WOHV, op meerdere onderdelen, waaronder nadrukkelijk de systematiek en doorberekening van de huismeesterkosten, hun instemming aan de beleidswijzigingen onthouden. Wel werd Verhuurder uitgenodigd om over dit onderwerp nader in overleg te treden. III.4 In de reactie van 25 april 2012 kondigde Verhuurder aan in te zullen gaan op het verzoek voor nader overleg, maar het beleid bij nieuwe huurcontracten wel door te zetten door de bewuste servicekosten componenten in rekening te brengen. III.5 In een van 9 mei 2012 verzochten de huurdersorganisaties, via hun adviseur, de Verhuurder om de uitvoering van de voorgestelde wijziging van het servicekostenbeleid op te schorten, met verwijzing naar artikel 5a van WOHV. III.6 Verhuurder heeft aan dat verzoek geen gehoor gegeven voor zover het de sinds 2011 nieuw opgeleverde en in beheer genomen complexen betreft, waarbij steeds sprake was/is van nieuwe verhuur. IV Het verweer van Verhuurder IV.1 het verweer van de verhuurder is dat het verzoek van de Huurdersorganisaties moet worden afgewezen. 2

3 IV.2 Verhuurder meent dat hij geen instemming van de Huurdersorganisaties nodig heeft voor het doorberekenen van het servicekostenpakket bij nieuwe huurders in nieuwe complexen, die niet eerder verhuurd zijn geweest. Er is in dat geval namelijk geen sprake van een wijziging van bestaande huurovereenkomsten en evenmin van gevoerd beleid bij bestaande huurders, doch slechts van een vaststelling en kenbaar maken van dergelijk beleid. Uitsluitend nieuwe huurders in geheel nieuwe complexen krijgen door Verhuurder een huurovereenkomst aangeboden waarin de component huismeester wordt opgenomen en kosten daarvoor worden doorberekend. IV.3 Verhuurder voert daartoe aan dat de wetgever met het instemmingsrecht zoals genoemd in de Wohv voor ogen heeft gehad dat dit terughoudend zou moeten worden toegepast, namelijk uitsluitend wanneer sprake is van wijzigingen in servicekostenbeleid. IV.4 Bij gloednieuwe complexen is geen sprake van instemmingsrecht als bedoeld in artikel 5a Wohv, omdat er geen beleid jegens bestaande huurders wordt gewijzigd. Volgens verhuurder dienen de huurdersorganisaties daarom niet ontvankelijk te worden verklaard, dan wel dient het verzoek te worden afgewezen. V Ter zitting Samenvatting van de verklaringen van partijen: V.1 De gemachtigde van de huurdersorganisaties heeft een pleitnota overgelegd. De inhoud daarvan wordt als hier overgenomen en ingevoegd beschouwd. De gemachtigde verklaart dat de pleitnota in het verlengde ligt van het verzoek en tevens een reactie is op het verweerschrift van de verhuurder. V.2 De gemachtigde benadrukt vervolgens dat de verstandhouding tussen de huurdersorganisaties en de verhuurder goed is en dat verhuurder de adviezen van de huurdersorganisaties regelmatig ter harte neemt. Soms echter ontstaat enige frictie tussen partijen door verschillen van inzicht over de (reikwijdte van) de bevoegdheden van de huurdersorganisaties. Daarvan is nu ook sprake, daarom hebben de huurdersorganisaties een verzoek ingediend bij de Huurcommissie, aldus de gemachtigde. De huurdersorganisaties zijn van mening dat nieuw beleid ook een wijziging van beleid is. V.3 Gemachtigden van verhuurder verklaren geen pleitnota te hebben opgesteld, maar dat het verweer echter wel uitvoerig op papier was gezet. Gemachtigden verklaren dat de kern van het geschil de reikwijdte van artikel 5a Wohv is. 3

4 V.4 De verhuurder bezit uiteenlopende complexen van (veelal studenten)woningen, verkregen door diverse fusies in de afgelopen jaren. In sommige van die complexen waren de kosten voor een huismeester onderdeel van de servicekosten, in andere complexen was dat niet het geval. De verhuurder wilde de berekening van de kosten voor een huismeester voor alle complexen uniformeren en heeft daarvoor de benodigde acties in gang gezet (70% huurders akkoord en/of voorleggen aan de huurdersorganisaties). Recent opgeleverde nieuwbouwcomplexen (waar verhuurder zeer actief is) vallen naar de mening van de verhuurder niet onder het, door de wetgever bewust 'klein' gehouden, instemmingsrecht van de Wohv. V.5 De gemachtigde van de huurdersorganisaties verklaart dat de huurdersorganisaties een positie hebben ten opzichte van de verhuurder en zijn beleid hebben, en dat die positie nadrukkelijk inclusief nieuwbouwcomplexen is. Daarnaast verwijst de gemachtigde van de huurdersorganisaties naar het gedeelte van de Wohv waarin ook rechten voor woningzoekenden (impliciet) zijn geregeld (artikel 3, lid 2, onder c en i Wohv). Ook verklaart de gemachtigde van de huurdersorganisaties dat er naar de mening van de huurdersorganisaties geen strikte scheiding is tussen (belangenbehartiging voor) zittende huurders, nieuwe bewoners van nieuwbouwcomplexen of woningzoekenden, het gaat in alle gevallen om het beleid van de verhuurder. V.6 De gemachtigde van de huurdersorganisaties zet uiteen dat al in 2012 door de huurdersorganisaties is aangegeven, dat zij niet instemmen met de voorgenomen wijziging (over de huismeesterskosten), maar dat de huurdersorganisaties hierover graag overleg willen voeren met de verhuurder. De verhuurder is pas twee jaar later ingegaan op het overlegaanbod, maar heeft het aangepaste beleid in die periode voor enkele nieuwbouwcomplexen al toegepast. V.7 Gemachtigden van verhuurder verklaren dat verhuurder bereid is te overleggen met de huurdersorganisaties, daar waar sprake is van instemmingsrecht. V.8 De gemachtigde van de huurdersorganisaties verklaart verder dat de verhuurder, als studentenhuisvester, een tamelijk groot verloop kent en veel verhuisbewegingen heeft. Onze inschatting is dat nieuwe huurders voor 80% 'doorstromende' bestaande huurders zijn en daarmee is de Wohv voor hen van toepassing, aldus gemachtigde van de huurdersorganisaties. V.9 De gemachtigden van de verhuurder verklaren dat nieuwe eenheden meestal niet worden 'doorverhuurd' aan bestaande huurders uit andere complexen. Uit cijfers daarover voor de complexen in Delft blijkt dat meer dan 50% van de nieuwe bewoners vanuit het ouderlijk huis komt, 25% afkomstig is van particuliere verhuurders en dat 15% van de nieuwe bewoners al eerder een woning van de verhuurder heeft gehuurd. Voor Amsterdam zijn deze cijfers niet bekend, maar de verwachting is dat die ongeveer vergelijkbaar zijn. 4

5 V.10 Op een vraag daarover van de zittingsvoorzitter antwoordt de gemachtigde van de huurdersorganisaties dat geen koepel van huurdersorganisaties actief is bij deze verhuurder. Alle rechten uit de Wohv komen deze vier huurdersorganisaties gezamenlijk toe. Ter afsluiting van de zittingsbehandeling complimenteert de voorzitter beide partijen met hun goede voorbereidingen. VI De beoordeling VI.1 De Huurcommissie overweegt dat in de Wohv geen aanknopingspunten zijn te vinden dat de belangen van nieuwe 'eerste' huurders in een nieuwbouwcomplex, kunnen worden behartigd door bestaande huurdersorganisaties. Uit de tekst van de Wohv blijkt dat deze zogenoemde overlegwet is bedoeld om zittende huurders met een bestaand contract enige 'medezeggenschap' te bieden bij voorgenomen beleidswijzigingen van hun verhuurder. De Wohv geeft voor verschillende situaties nauwkeurig omschreven regels voor de gradaties van deze 'medezeggenschap'. VI.2 Bij nieuwe huurders in nieuwbouwcomplexen kan immers (nog) geen sprake zijn van 'een huurdersorganisatie met een bestuur aangewezen of gekozen uit de huurders die zij vertegenwoordigt' (artikel 1 onder f, onder 1 Wohv). VI.3 De belangenbehartiging door bestaande huurdersorganisaties voor woningzoekenden is vormgegeven door middel van informatierecht over verhuuren toewijzingsbeleid (van de verhuurder) en over prestatie afspraken tussen verhuurder en gemeente voor specifieke huisvestingsdoelgroepen. Van instemmingsrecht over aangelegenheden betreffende woningzoekenden is geen sprake. Bovendien hebben woningzoekenden en nieuwe huurders naar het oordeel van de commissie in het kader van de Wohv geen gelijke positie. VI.4 Bij gloednieuwe complexen is geen sprake van instemmingsrecht als bedoeld in artikel 5a Wohv, omdat er geen beleid jegens bestaande huurders wordt gewijzigd. Bij nieuwe verhuur in een nieuw op te leveren complex stelt een verhuurder zijn huur- en servicekostenbeleid voor dat complex vast. De afspraken met de individuele huurders die daaruit voortvloeien, liggen vast in de individuele huurovereenkomsten. Er is voor dat complex geen sprake van eerder vastgesteld beleid en er is in een dergelijk geval naar het oordeel van de commissie dan ook geen sprake van een 'wijziging van beleid'. 5

6 VI.5 Concluderend is de Huurcommissie van oordeel dat bij nieuwe huurders in nieuwbouwcomplexen geen sprake is van instemmingsrecht over het servicekostenbeleid voor de bestaande huurdersorganisaties, omdat die organisaties niet kunnen worden beschouwd als vertegenwoordigers in het kader van de Wohv van de huurders van die complexen en omdat geen sprake is van een wijziging in het servicekostenbeleid, maar een eerste vaststelling en toepassing van dergelijk beleid. VI.6 De Huurcommissie merkt hierbij nog op dat zij weliswaar oog heeft voor de opstelling van de huurdersorganisaties, dat zij de belangen willen behartigen van woningzoekenden en nieuwe huurders, maar vindt voor die opstelling geen aanknopingspunten in de Wohv. VII De beslissing Er is met de door de verhuurder gekozen handelwijze, om de inhoud van het servicekostenbeleid (uitsluitend) bij nieuwe verhuringen in nieuwbouwcomplexen niet ter instemming voor te leggen aan de huurdersorganisaties, geen sprake van een schending van de Wohv. Volgens artikel 8a van de Wohv worden partijen geacht te zijn overeengekomen wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken nadat de uitspraak is verzonden een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Deze uitspraak wordt opgenomen in een openbaar register dat voor iedereen toegankelijk is. Deze uitspraak is verzonden zowel aan de Vereniging als aan Verhuurder. Amsterdam, De Huurcommissie, Mr. W.C. Brouwer Zittingsvoorzitter Mr. N. Bybau en S. Gaastra Zittingsleden W. Bontekoe Secretaris 6