Uitspraak van de Huurcommissie

Transcriptie

1 Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Wet op het overleg huurders verhuurder (WOHV) Woonruimte Huurwoningen xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx WOHV 027 Verzoeker Naam: Hierna te noemen: Vertegenwoordigd door: xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx de Huurdersorganisatie xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx (aanwezig ter zitting) Verzonden op 8 januari 2014 Wederpartij Naam: xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx Hierna te noemen: Verhuurder Vertegenwoordigd door: xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx (aanwezig ter zitting) Essentie Ten aanzien van de huurverhoging De Huurcommissie constateert een schending van artikel 5, tweede lid van de WOHV. In casu wordt hieraan echter geen rechtsgevolg verbonden. Ten aanzien van de verwerving van woongelegenheden De Huurcommissie constateert een schending van de artikelen 3, 4 en 5 lid van de WOHV. Ook in dit geval wordt aan deze schending geen rechtsgevolg verbonden. I De procedure I.1 De Huurcommissie heeft een verzoek ontvangen op 26 juni 2013 (gedateerd 24 juni 2013) van de Huurdersorganisatie. I.2 De leges zijn door de Huurdersorganisatie voldaan op 22 juli I.3 Verhuurder heeft op 25 september 2013 verweer ingediend. I.4 De Huurdersorganisatie heeft op 26 september 2013 gereageerd op dit verweer. I.5 De Huurdersorganisatie en de Verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op een zitting van de Huurcommissie. De zitting vond plaats op donderdag in Den Haag. Pagina 1 van 8

2 II De partijen II.1 De Huurdersorganisatie wordt beschouwd als huurdersvereniging in de zin van artikel 1 onder f 1 tot en met 4 WOHV. Uit de overgelegde stukken blijkt dat zij door Verhuurder als gesprekspartner wordt beschouwd. II.2 Verhuurder is een toegelaten instelling als bedoeld in artikel 70, eerste lid, van de Woningwet, zoals genoemd in artikel 1 onder d WOHV. III Het verzoek van de Huurdersorganisatie en overzicht correspondentie III.1 Verhuurder heeft op 22 maart 2013 aangegeven inkomensafhankelijke huurverhogingen te willen vragen en heeft de Huurdersorganisatie gevraagd om, indien mogelijk, uiterlijk 8 april 2013 advies te geven. III.2 Op 2 april 2013 heeft de Huurdersorganisatie een negatief advies uitgebracht over de (inkomensafhankelijke) huur verhoging per 1 juli Ook heeft de Huurdersorganisatie in die brief uiteengezet dat zij van Verhuurder verwacht dat hij beleid ontwikkelt over het verwerven van woongelegenheden, en dat verhuurder dit beleid ter advisering aan de Huurdersorganisatie voorlegt. Dit naar aanleiding van de verwerving van een groot aantal (studenten)woningen door Verhuurder. III.3 Op 23 april 2013 heeft Verhuurder gereageerd op het negatieve advies van de Huurdersorganisatie. Daarbij heeft Verhuurder uiteengezet dat hij het negatieve advies niet volgt en de per 1 juli 2013 voorgenomen huurverhoging zal doorvoeren. In deze reactie heeft Verhuurder ook verklaard dat de recente verwerving van studentenwoningen moet worden gezien als een eenmalige actie. Verhuurder heeft geen plannen om in de toekomst structureel woonruimten te verwerven en is dan ook niet van zins om daarover beleid te ontwikkelen. III.4 De Huurdersorganisatie heeft bij brief van 1 mei 2013 duidelijk gemaakt dat zij meent dat Verhuurder te laat heeft gereageerd op het negatieve advies van 2 april De Huurdersorganisatie gaat er daarom van uit dat Verhuurder geacht wordt het negatieve advies te hebben overgenomen en afziet van een huurverhoging van meer dan 2,5%. De Huurdersorganisatie heeft in deze brief ook verklaard dat een voorgenomen wijziging in het servicekostenbeleid ter instemming moet worden voor gelegd. Tenslotte heeft de Huurdersorganisatie uiteengezet dat zij meent dat zij over verwerving van wooneenheden en het beleid ter zake een advies moet kunnen uitbrengen. III.5 Verhuurder heeft op 14 mei 2013 uiteengezet dat de voorgenomen (inkomensafhankelijke) huurverhoging zal worden doorgevoerd, dat de servicekosten niet worden gewijzigd en dat Verhuurder geen verwervingsbeleid heeft en dat ook niet zal ontwikkelen. III.6 Op 20 mei 2013 heeft de Huurdersorganisatie geconstateerd dat er verschillen van inzicht bestaan tussen haar en de Verhuurder over de huurverhoging per 1 juli 2013, over de servicekosten en de verwerving van woongelegenheden, en dat zij deze verschillen in een WOHV procedure wil voorleggen aan de Huurcommissie. De Huurdersorganisatie biedt de Verhuurder twee weken gelegenheid om er in onderling overleg uit te komen. 2

3 III.7 Verhuurder heeft op 29 mei 2013 laten weten bij zijn standpunten te blijven. Ook heeft Verhuurder uitgelegd dat hij bewonersparticipatie hoog in het vaandel heeft staan en dat hij hoopt dat deze brief dat onderstreept en voor de Huurdersorganisatie aanleiding is om af te zien van het indienen van een verzoek in het kader van de WOHV. III. 8 De Huurdersorganisatie staat op het standpunt dat tussen partijen geen samenwerkingsovereenkomst of andere schriftelijke overeenkomst bestaat. IV Het verweer van Verhuurder IV.1 Over het huurbeleid 2013 is overleg geweest en er is advies gegeven. Dit advies is behandeld in het overleg met de Raad van Commissarissen, maar dat heeft niet geleid tot een aanpassing van het huurbeleid. De Huurdersorganisatie is daarvan per brief gemotiveerd in kennis gesteld. Deze brief is, gemeten aan de termijnen in de WOHV, een week te laat verstuurd, maar de sanctie die de Huurdersorganisatie daar aan verbindt, namelijk dat Verhuurder geacht wordt het advies te hebben overgenomen, is te zwaar. Ook is per mail al eerder dan 23 april 2013 aangekondigd dat het advies niet zou worden overgenomen. Verhuurder is van mening dat de Huurdersorganisatie hierdoor niet is benadeeld. Er is geen grond voor opschorting van de uitvoering van het beleid. IV.2 De wens van Verhuurder om de woningvoorraad (voor studenten) uit te breiden, is met de Huurdersorganisatie besproken in het kader van het ondernemingsplan Daarbij werd gedacht aan toevoeging door nieuwbouw en in beheer name. Aankoop was en is geen ondernemingsdoel van Verhuurder. Er is geen aankoopbeleid en er is geen reden om dat te ontwikkelen. In het kader van de WOHV had het op de weg van de rechtsvoorganger van de studentenwoningen gelegen om deze vervreemding te bespreken met zijn bewonersorganisatie(s). IV.3 Verhuurder hecht veel waarde aan bewonersparticipatie en is altijd bereid om nadere informatie te geven als dat nodig is. Verhuurder doet daarom een oproep aan de Huurdersorganisatie om, als zij dat nodig vindt, via telefonische contacten of per te vragen om nadere informatie of om een (extra) overleg of gesprek. IV.4 Verhuurder is van mening dat de samenwerking is vastgelegd in het participatiereglement, dat nooit is opgezegd. Hierin zijn onder andere (reactie)termijnen opgenomen die afwijken van de WOHV. Het volledige verzoek en verweer, en alle bijlagen worden als hier overgenomen en ingevoegd beschouwd. V De inkomensafhankelijke huurverhoging Het kabinet wil bevorderen dat meer sociale huurwoningen beschikbaar komen voor mensen met lagere inkomens. Vanaf 1 juli 2013 gelden daarom voor gereguleerde woningen hogere percentages voor maximale huurverhoging voor midden en hogere inkomens. 3

4 Op 16 maart 2013 zijn in werking getreden de Wet van 14 maart 2013 tot wijziging van Boek 7 Burgerlijk Wetboek en de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (huurverhoging op grond van inkomen) Staatsblad 89 van 2013 en de Wet van 14 maart 2013 tot wijziging van Boek 7 Burgerlijk Wetboek en de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (huurverhoging op grond van de tweede categorie huishoudinkomens) Staatsblad 90 van Deze wetten geven verhuurders de bevoegdheid om per 1 juli 2013 naast de sinds 2007 gebruikelijke huurverhoging gelijk aan het inflatiepercentage een extra huurverhoging door te voeren. Het inflatiepercentage als basis voor de huurverhoging per 1 juli 2013 bedraagt 2,5%. De navolgende extra huurverhogingen kunnen per 1 juli 2013 worden doorgevoerd: 1,5% voor huishoudinkomens tot ; 2,0% voor huishoudens met een inkomen tussen tot ; 4,0% voor huishoudens met een inkomen boven VI Ter zitting De Huurdersorganisatie en Verhuurder verklaarden, zakelijk weergegeven en in chronologische volgende, het volgende: VI.1 De Huurdersorganisatie verklaart dat in een overleg op 23 maart 2013 is afgesproken dat Verhuurder de (inkomensafhankelijke) huurverhoging zou voorstellen met ingang van 1 augustus 2013, mede om de Huurdersorganisatie voldoende tijd te geven om daarover een advies uit t e brengen. Op die afspraak is Verhuurder telefonisch teruggekomen: 1 augustus 2013 als ingangsdatum voor de (inkomensafhankelijke) huurverhoging was (bedrijfsmatig) niet mogelijk. Toen is ook verzocht of de Huurdersorganisatie haar advies snel (uiterlijk 8 april 2013) wilde geven. De Huurdersorganisatie heeft een algemene ledenvergadering belegd om de voorgenomen (inkomensafhankelijke) huurverhoging te bespreken. Daar is een negatief advies uitgekomen, wat binnen anderhalve week (ruim binnen de gevraagde termijn) aan Verhuurder is gestuurd. VI.2 Verhuurder verklaart dat deze beschrijving van de gang van zaken correct is. Ook heeft Verhuurder verklaard dat in het participatiereglement van 8 november 2004 is opgenomen dat Verhuurder een termijn van 4 weken heeft om te reageren op een negatief advies van de Huurdersorganisatie. Verhuurder is van mening dat dit participatiereglement nog steeds van kracht is, omdat dit participatiereglement niet is opgezegd door de Huurdersorganisatie. VI.3 Over de verwerving van een groot aantal woongelegenheden van een andere corporatie verklaart Verhuurder dat het om een buitenkans ging en dat de aankoop van bezit geen strategisch doel van Verhuurder is en was. Er was weliswaar voldoende tijd voor een adviestraject in het kader van de WOHV, maar daarvoor is niet gekozen. De wens om de woningvoorraad voor studenten uit te breiden was immers met de Huurdersorganisatie besproken bij het overleg over het ondernemingsplan Verhuurder heeft wel kenbaar gemaakt dat de Huurdersorganisatie ook ongevraagd een advies kan uitbrengen. 4

5 VI.4 De Huurdersorganisatie verklaart dat zij onvoldoende informatie over deze verwerving had om tot een advies te kunnen komen. Zij handhaaft haar standpunt dat Verhuurder een WOHV-adviestraject had moeten uitvoeren, aangezien het om een aanzienlijk aantal (te weten ruim 800) woningen gaat. VI.5 De Huurdersorganisatie verklaart desgevraagd dat zij geen kort geding heeft aangespannen om de verwerving stop te zetten omdat dat een kostbare procedure is. Wanneer de Huurdersorganisatie in het ongelijk zou worden gesteld, zouden daar grote kosten mee gemoeid zijn. VII De beoordeling Ten aanzien van de huurverhoging VII.1 Ingevolge artikel 4a Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (Uhw) heeft de Huurcommissie de wettelijke taak gekregen zich over geschillen in het kader van de WOHV uit te spreken. Onweersproken handelt het onderhavige geschil over de mogelijke schending van de bepalingen van de WOHV. De commissie acht zich bevoegd om van dit geschil kennis te nemen. VII.2 De Huurcommissie overweegt dat, nu het de Verhuurder vrij staat de huur al dan niet te verhogen met een percentage boven het inflatiepercentage, en hij ervoor heeft gekozen om per 1 juli 2013 de huurprijs te verhogen met een extra percentage, dit moet worden beschouwd als een beleidswijziging. In de voorgaande jaren is er een inflatievolgende huurverhoging aangezegd. VII.3 Bij beleidswijzigingen heeft de Huurdersorganisatie conform de artikelen 3, 4 en 5 WOHV recht op informatie, overleg en advies. VII.4 De Huurcommissie stelt vast dat de kern van het geschil ten aanzien van de huurverhoging de vraag is of Verhuurder de termijn genoemd in artikel 5, lid 2WOHV, heeft overschreden en, indien deze vraag met ja wordt beantwoord, wat daarvan de gevolgen zijn. VII.5 Uit het verzoekschrift, het verweer en de verklaringen ter zitting is komen vast te staan dat Verhuurder zijn reactie op het advies van 2 april 2013 van de Huurdersorganisatie over de (inkomensafhankelijke) huurverhoging heeft verstuurd op 23 april 2013, drie weken na de ontvangst van het advies. Verhuurder beroept zich daarbij op de termijn (van vier weken) die is opgenomen in het participatiereglement. De Huurdersorganisatie hanteert het standpunt dat tussen partijen geen samenwerkingsovereenkomst of andere schriftelijke overeenkomst bestaat, en dat daarom de termijnen van de WOHV dienen te worden gevolgd. In artikel 5, tweede lid van de WOHV is bepaald dat een verhuurder, als hij een schriftelijk advies van een huurdersorganisatie geheel of gedeeltelijk niet volgt, binnen veertien dagen na de ontvangst van het advies schriftelijk de reden daarvoor meedeelt aan die huurdersorganisatie. 5

6 Wat er ook zij van de toepasselijkheid van een samenwerkings- / participatieovereenkomst tussen partijen, de Huurcommissie is van oordeel dat de in de participatieovereenkomst opgenomen termijn voor de reactie van Verhuurder op een advies van de Huurdersorganisatie in dit geval afwijkt van de WOHV ten nadele van de huurdersorganisatie. De WOHV biedt hiervoor echter naar oordeel van de Huurcommissie geen ruimte. In casu heeft daarom de in de WOHV genoemde termijn van veertien dagen te gelden. De Huurcommissie is dan ook van oordeel dat de reactie van Verhuurder op het advies van de Huurdersorganisatie te laat is geweest. VII.6 Het standpunt van de Huurdersorganisatie dat een overschrijding van de genoemde wettelijke termijn tot gevolg heeft dat de Verhuurder geacht wordt het negatieve advies te hebben overgenomen, en daarmee afziet van een huurverhoging van meer dan 2,5 %, volgt de Huurcommissie echter niet. Overschrijding van de in art. 5 lid 2 WOHV bedoelde termijn heeft niet tot gevolg dat Verhuurder geacht wordt het advies te hebben overgenomen. Zo n overschrijding impliceert slechts dat Verhuurder zijn voornemen dan nog niet kan uitvoeren. VII.7 Verhuurder heeft bij brief van 23 april 2013 gereageerd op het advies van De Huurdersorganisatie. Dat betekent dat hij zijn voornemen zou kunnen uitvoeren vanaf 27 april 2013, namelijk drie dagen nadat de reactie van Verhuurder door de Huurdersorganisatie is ontvangen (23 april verzonden, betekent 24 april ontvangen + 3 dagen = 27 april). Dit is bepaald in artikel 5, 3e lid, onder C WOHV. De Huurcommissie merkt hierbij op dat zij zich realiseert dat 27 april 2013 een zaterdag was. Verhuurder had echter kunnen weten dat hij op grond van bovengenoemd artikel vanaf 27 april 2013 gerechtigd was om de huurverhogingsvoorstellen te versturen en voorbereidende maatregelen kunnen nemen om verzending per 27 april 2013 te realiseren. Vast staat dat de post verwerkt en vervolgens bezorgd had kunnen worden op 28 en 29 april Daarmee hadden de huurverhogingsvoorstellen de huurders voor 1 mei 2013 kunnen bereiken. VII.8 Niet duidelijk is wanneer Verhuurder de huurverhogingsvoorstellen precies heeft verstuurd, vóór of ná dat hij heeft gereageerd op het advies van de Huurdersorganisatie. Wat daarvan ook zij, Verhuurder had gelegenheid de huurverhogingsvoorstellen te versturen met inachtneming van de termijnen van zowel de WOHV (ten aanzien van overleg en advies), als die van het Burgerlijk wetboek (inzake de huurverhoging), te weten voor 1 mei 2013, en daarmee om een huurverhoging te realiseren. VII.9 Dit alles overwegende is de Huurcommissie van oordeel dat sprake is van een schending van de WOHV voor wat betreft de gehanteerde termijnen in artikel 5, tweede lid van de WOHV. Deze termijnoverschrijding heeft in casu echter geen rechtsgevolg. 6

7 Ten aanzien van de verwerving van woongelegenheden VII.10 In artikel 3 WOHV wordt (onder andere) bepaald dat de verhuurder de betrokken huurdersorganisatie op verzoek zo spoedig mogelijk schriftelijk informeert over zijn beleid en beheer dat rechtstreeks te maken heeft met de betrokken woongelegenheden of wooncomplexen en de woonomgeving daarvan, dat rechtstreeks van invloed is op de woon- en leefsituatie van de betrokken huurders, alsmede dat voor hen van wezenlijk belang kan zijn. In lid 2 onder b wordt vervolgens (onder andere) het verwerven van woongelegenheden expliciet genoemd als onderwerp waarover huurdersorganisaties moeten worden geïnformeerd. Een verwerving van deze omvang kan volgens de Huurcommissie wel degelijk rechtstreeks gevolgen hebben voor de woon- en leefsituatie van de huurders. VII.11 Dan rest nog de vraag of de artikelen 4 en 5 van de WOHV zijn geschonden ten aanzien van het recht van een huurdersorganisatie om op door Verhuurder eigener beweging verstrekte informatie over een voorgenomen beleidswijziging advies uit te brengen. De Huurcommissie is van oordeel dat hier sprake is van een beleidswijziging, omdat Verhuurder een handelwijze hanteert (in dit geval bij het verwerven van een -aanzienlijk- aantal woongelegenheden) die afwijkt van de algemeen gangbare gang van zaken over dit onderwerp. Dat de verhuurder voor deze verwerving geen specifiek beleid heeft ontwikkeld doet daaraan niets af. De Huurcommissie is dan ook van oordeel dat Verhuurder op grond van de WOHV de Huurdersorganisatie over deze grootschalige verwerving van wooneenheden eigener beweging had moeten informeren en dat hij de Huurdersorganisatie in de gelegenheid had moeten stellen hierover een advies te geven. VII.12 De vraag van de Huurdersorganisatie is om een uitspraak van de Huurcommissie te verkrijgen of dit onderwerp adviesplichtig is in het kader van de WOHV. Partijen hebben vrede met de huidige situatie: de verwerving is afgerond en de Huurdersorganisatie verwacht niet van de Huurcommissie dat zij deze verwerving zal terugdraaien. De Huurdersorganisatie was niet mordicus tegen de voorgenomen verwerving, doch wilde slechts zijn recht op advisering zoals vastgelegd in de WOHV uitoefenen. 7

8 VIII De beslissing Ten aanzien van de huurverhoging De Huurcommissie constateert een schending van artikel 5, tweede lid van de WOHV, doch beslist dat dit in casu geen rechtsgevolg heeft. Ten aanzien van de verwerving van woongelegenheden De Huurcommissie constateert een schending van de artikelen 3, 4 en 5 WOHV, doch beslist dat dit in casu geen rechtsgevolg heeft. Volgens artikel 8a van de WOHV worden partijen geacht te zijn overeengekomen wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken nadat de uitspraak is verzonden een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Deze uitspraak wordt opgenomen in een openbaar register. Deze uitspraak is verzonden zowel aan de Huurdersorganisatie als aan Verhuurder. Den Haag, De Huurcommissie, Mr. E.M. Jacquemijns Zittingsvoorzitter Mr. P.G.A. van der Sanden en S. Gaastra Zittingsleden W. Bontekoe Secretaris 8