Uitspraak. van de Huurcommissie

Transcriptie

1 Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Betalingsverplichting kosten voor gas, water en elektra en/of overige servicekosten (art. 7:260 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub g, 7 en 18 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Hoogpoort GA WEERT Hierna te noemen: de woonruimte Zaaknummer Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker Hierna te noemen: huurder Wederpartij Hierna te noemen: verhuurder Kern van de uitspraak De betalingsverplichting van de huurder voor de kosten voor gas, water en elektra en/of overige servicekosten over het jaar 2014 bedraagt 1.033, I Verloop van de procedure De Huurcommissie ontving op 27 november 2015 een verzoek van de huurder. Daarin vraagt hij aan de Huurcommissie om de eindafrekening van de kosten voor gas, water en elektra en/of overige servicekosten over het jaar 2014 te beoordelen. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft een voorbereidend onderzoek laten uitvoeren. Daarvoor is op 4 februari 2016 een onderzoek uitgevoerd. Bij de verhuurder zijn de rekeningen van de kosten voor gas, water en elektra en/of overige servicekosten opgevraagd. Deze rekeningen zijn gecontroleerd. De resultaten van het onderzoek zijn vastgelegd in een rapport. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. Pagina 1 van 6

2 II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Verklaring van de partijen Gemachtigde van huurder heeft met een brief van 14 april 2016 inhoudelijk gereageerd op de overgelegde rapportage. Deze brief wordt als hier overgenomen en ingevoegd beschouwd. Aanvullend is door gemachtigde van huurder, zakelijk weergegeven, nog het volgende verklaard: ten aanzien van punt 1 van mijn brief heb ik geen verdere opmerkingen; nog steeds is sprake van een "oude" taakomschrijving; volgens de "oude" taakomschrijving moet er een logboek aanwezig zijn op basis waarvan de berekening gemaakt had moeten worden; wij hebben van verhuurder geen reactie ontvangen op het ontstaan van het verschil in de brief van 25 september 2015; als die reactie was gekomen dan hadden wij hier niet gezeten; in februari 2016 hebben de bewoners een bedrag van 100,00 terug ontvangen; in 2012 is ook al bezwaar gemaakt tegen de verdeling van de kosten van de huismeester; naar aanleiding van de vorige zitting zijn er met verhuurder afspraken gemaakt die niet zijn nagekomen. Korte samenvatting verklaring gemachtigde van de verhuurder: het rapport is duidelijk; wij berekenen de huismeesterkosten door op basis van ,91; wij halen er 50% van af of wij berekenen 70% van het totaal; de stijging van de kosten wordt weerlegd in het rapport van onderzoek; aan de eigenaar hebben wij voorgesteld om in contact te treden met de bewoners: helaas heeft de eigenaar daar niet op gereageerd. III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt de eindafrekening voor de kosten voor gas, water en elektra en/of overige servicekosten. De Huurcommissie kan het bedrag verlagen als blijkt dat het hoger is dan de daadwerkelijk gemaakte kosten. Als er geen eindafrekening is stelt de Huurcommissie de betalingsverplichting van de huurder voor de onderzochte kostenposten vast op basis van de aangetoonde daadwerkelijk gemaakte kosten. Pagina 2 van 6

3 De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Eindafrekening kosten voor gas, water en elektra en/of overige servicekosten De huurder heeft gedurende het jaar 2014 de woonruimte gehuurd. De verhuurder heeft over deze periode een bedrag van 1.104,00 in rekening gebracht. Deze kosten zijn volgens de huurovereenkomst tussen de huurder en de verhuurder overeengekomen. De verhuurder heeft een overzicht van de in die periode gemaakte kosten verstrekt. Rapportage De rapporteur adviseert de Huurcommissie het bedrag voor de kosten voor gas, water en elektra en/of overige servicekosten over het jaar 2014 vast te stellen op 1.033,02. Beoordeling Huurcommissie Zowel huurder als verhuurder hebben zich verzet tegen het rapport van onderzoek. Ten aanzien van de door partijen gemaakte opmerkingen merkt de commissie het volgende op: Gegevensverstrekking bemeterd complex: Gemachtigde van huurder is van mening dat door verhuurder het verplichte formulier "specificatie servicekosten" gebruikt had moeten worden. Bij "bemeterde ruimten" wordt een verschil gemaakt tussen "nutsvoorzieningen" en "servicekosten". Bij "onbemeterde ruimten" zijn alle kostenposten servicekosten. In lid 1 van artikel 7:260 Burgerlijk Wetboek wordt dat onderscheid ook gemaakt. Lid 3 borduurt daarop voort. Volgens de wet hoeft er alleen een formulier "specificatie servicekosten" aan de Huurcommissie worden toegezonden als sprake is van een "onbemeterde woonruimte". In het thans voorliggende geschil is echter sprake van een "bemeterd"complex zodat dus geen formulier nodig is. De commissie hecht er aan op te merken dat verhuurder wel een duidelijk overzicht heeft verstrekt waaruit blijkt welke kosten aan huurders zijn doorberekend. Conciërge/huismeester: Huurder stelt dat sprake is van een "oude" taakomschrijving. In deze taakomschrijving wordt gesproken over een logboek dat de huismeester zou moeten bijhouden van zijn werkzaamheden. Het is de commissie gebleken dat in het complex een huismeester werkzaam is. Er is een taakomschrijving aanwezig en er worden door de huismeester werkzaamheden uitgevoerd. Dat door de huismeester werkzaamheden ten behoeve van huurders worden uitgevoerd wordt niet bestreden. Pagina 3 van 6

4 Of sprake is van een "oude" dan wel "actuele" taakomschrijving is de commissie onbekend. Ook het gegeven of er door de huismeester een logboek wordt bijgehouden is de commissie niet bekend en is naar het oordeel van de commissie niet relevant voor deze procedure. Voor de commissie staat echter vast dat de huismeester werkzaamheden verricht die in het belang zijn voor zowel huurder als verhuurder. Zoals al eerder in een eerdere procedure vastgesteld, acht de commissie het redelijk de kosten van de huismeester te verdelen op basis van de 70/30 verdeling. Niet is gebleken dat een der partijen destijds in beroep is gegaan bij de kantonrechter. Nu huurder niet heeft weersproken dat de huismeester werkzaamheden heeft uitgevoerd acht de commissie het redelijk de kosten van de huismeester te verdelen conform de vaste beleidslijn van de Huurcommissie, namelijk verdeling op basis van deze 70/30 verdeling. De commissie heeft kennisgenomen van de opmerking van verhuurder om of de kosten te halveren of 70% van de totale kosten van de huismeester te berekenen, maar niet beide. In het rapport van onderzoek en het verhandelde ter zitting is gebleken dat de kosten van de huismeester ,91 hebben bedragen. Omdat de huismeester maar voor 50% werkzaam is in het complex Hoogpoort is 50% van de totale kosten doorbelast aan de huurders in dit complex. Omdat de huismeester tevens werkzaamheden verricht voor verhuurder wordt 70% van de kosten van de huismeester bij huurders in rekening gebracht. De commissie acht dit juist. Overigens maakt het per saldo niet uit of 70% van de kosten van de huismeester wordt berekend en vervolgens 50% ten laste van huurders wordt gebracht of dat het totaalbedrag wordt gedeeld door 2 en vervolgens 70% wordt doorbelast aan de huurders van de Hoogpoort. Verder heeft gemachtigde van huurder naar voren gebracht het teleurstellend te vinden dat de rapporteur alleen maar de cijfers heeft gecontroleerd. Ten aanzien van het bezwaar van huurder over het cijfermatig overzicht merkt de commissie op dat de Huurcommissie zich in de thans voorliggende procedure dient te beperken tot het vaststellen van de betalingsverplichting van huurder. Uitgangspunt daarbij is de vraag of de kosten daadwerkelijk zijn gemaakt. Ten slotte heeft gemachtigde van huurder er op aangedrongen om de door huurders betaalde legesvoorschotten terug te betalen. Huurders zijn daarbij van mening dat, indien verhuurder op het verzoek van huurders om toelichting over de afrekening zou zijn ingegaan, huurders geen procedure bij de Huurcommissie zouden hebben gestart. Pagina 4 van 6

5 De commissie gaat aan dat verzoek voorbij. Voor het vaststellen van de leges is bepalend de door de commissie vastgestelde betalingsverplichting in relatie tot de afrekening van verhuurder. Bovendien heeft de huurder de Huurcommissie verzocht om de betalingsverplichting van huurder vast te stellen. Aan welk verzoek de commissie gehoor heeft gegeven. Van verdere bezwaren tegen de in het rapport van onderzoek vermelde posten is de commissie niet gebleken zodat de commissie die onverkort overneemt. In wat de huurder of de verhuurder ter zitting hebben verklaard, ziet de Huurcommissie onvoldoende aanleiding om van het rapport af te wijken. Het rapport bevat voor zover bekend geen onjuistheden. De Huurcommissie gaat daarom akkoord met het rapport en stelt de betalingsverplichting van de huurder conform de rapportage vast op 1.033,02. Conclusie/ Gevolgen van deze uitspraak De betalingsverplichting van de huurder voor de kosten voor gas, water en elektra en/of overige servicekosten over het jaar 2014 bedraagt 1.033,02. Legesbeoordeling De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. De Huurcommissie stelt de servicekosten niet aanzienlijk lager vast dan volgens de afrekening van verhuurder. Gelet op de strekking van het verzoek stelt de Huurcommissie de huurder daarom in het ongelijk. De huurder moet de leges betalen. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. IV Beslissing De betalingsverplichting van de huurder voor de kosten voor gas, water en elektra en/of overige servicekosten over het jaar 2014 bedraagt 1.033,02. Volgens de wet worden huurder en verhuurder geacht te zijn overeengekomen wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met de beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. COU2G ENV Pagina 5 van 6

6 Legesveroordeling De huurder moet 25,00 leges betalen. De huurder heeft dit bedrag al betaald als voorschot. Deze uitspraak is zowel aan de verzoeker als aan de wederpartij gestuurd. MAASTRICHT, De Huurcommissie, mr. M.L. Bondrager Zittingsvoorzitter W.J.M. Dings en C.J.M. Hulsman-van Duuren Zittingsleden Pagina 6 van 6