Uitspraak. van de Huurcommissie

Transcriptie

1 Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Betalingsverplichting servicekosten (art. 7:260 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub g, 7 en 18 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Overloperhof GW MIDDELBURG Hierna te noemen: de woonruimte Zaaknummer Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker Hierna te noemen: huurder Wederpartij Hierna te noemen: verhuurder Kern van de uitspraak De betalingsverplichting van de huurder voor stookkosten over het jaar 2013 bedraagt 632, I Verloop van de procedure De Huurcommissie ontving op 20 mei 2016 een verzoek van de huurder. Daarin vraagt hij aan de Huurcommissie om de eindafrekening van de stookkosten over het jaar 2013 te beoordelen. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft een voorbereidend onderzoek laten uitvoeren. Daarvoor zijn bij de verhuurder de rekeningen van de servicekosten opgevraagd. Deze rekeningen zijn, voor zover verstrekt, gecontroleerd. De resultaten van het onderzoek zijn vastgelegd in een rapport. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. Pagina 1 van 6

2 II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Vanwege de samenhang van de zaken heeft de Huurcommissie 24 verzoeken uit dit complex genaamd "Het Binnenhof" gevoegd ter zitting behandeld. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring gemachtigden van de huurder: wij verzoeken het warmteverbruik af te toppen naar 13 GJ, dit verbruik komt uit een brochure van de verhuurder en is een gemiddeld verbruik over de afgelopen jaren, de winters zijn niet strenger geworden, dus is het niet redelijk nu een hoger verbruik af te rekenen; voor bewoners die een lager verbruik hebben dan 20 GJ heeft de aftopping helemaal geen effect; er staat een fout in de rapporten van de huisnummers 11 en 15, het gecorrigeerde bedrag op pagina 2 van het rapport komt niet overeen met de afrekening zoals is weergegeven op pagina 3 van het rapport; de berekening van het warme water in het rapport lijkt ons redelijk; het koud water wordt apart bij ons in rekening gebracht; er zijn veel meters in het complex waar niets mee gedaan wordt, de bedoeling van meters is dat ze waarschuwen als je te veel gebruikt maar dat wordt bij ons niet gedaan; het is aan de verhuurder te danken dat we te laat zijn voor het indienen van een verzoek over het jaar Korte samenvatting verklaring verhuurder: wij kunnen ons vinden in het rapport van de Huurcommissie, het klopt dat we niet alle facturen hebben aangeleverd; de berekening van het warmwater vinden we echter niet redelijk, in het rapport wordt het warmwaterverbruik berekend als het gasverbruik voor het opwarmen van het water; in dit complex wordt het water opgewarmd door de WKO-installatie en door zonnecollectoren, als dat onvoldoende is wordt bij verwarmd met gas; wij zijn uitgegaan van een totaaltarief van 6,08 per m 3 warmwater, Eneco hanteert een tarief van 5,05 per m 3 warmwater. het klopt dat de bewoners een eigen aansluiting voor koud water hebben; het verbruik van 13 GJ voor warmte was een gemiddeld verbruik, we hebben nu afgetopt naar 20 GJ, dat is een normaal verbruik; in de toekomst willen we dit wel verbeteren. Pagina 2 van 6

3 III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt de eindafrekening voor de stookkosten. De Huurcommissie kan het bedrag verlagen als blijkt dat het hoger is dan de daadwerkelijk gemaakte kosten. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Eindafrekening stookkosten De huurder heeft gedurende het jaar 2013 de woonruimte gehuurd. De verhuurder heeft over deze periode een bedrag van 1.037,87 in rekening gebracht. Rapportage De rapporteur adviseert de Huurcommissie het bedrag voor de stookkosten over het jaar 2013 vast te stellen op 525,38. Beoordeling Huurcommissie De afrekening van de stookkosten bestaat uit kosten voor verwarming (inclusief vastrecht), warmwater, koeling en kosten voor het verdeelbedrijf. De Huurcommissie gaat in op de kosten voor verwarming en warmwater. De overige twee kostenposten vormen geen geschilpunt en worden ongewijzigd overgenomen van de afrekening van de verhuurder. - verwarming (inclusief vastrecht) De verwarmingskosten zijn opgebouwd uit de verbruikskosten en het vastrecht. Hierbij zijn de verbruikskosten berekend door het gemeten verbruik te vermenigvuldigen met een tarief van 26,14 per GJ. Het verbruik is bovendien afgetopt tot 20 GJ. De verhuurder heeft het tarief van 26,14 per GJ niet met facturen aangetoond. In het rapport is daarom het CBS-tarief van 0,807 per m 3 gas gehanteerd. Omdat in het CBS-tarief de kosten voor het vastrecht reeds zijn opgenomen, is de aparte kostenpost "vastrecht" komen te vervallen. Nu de verhuurder het eigen tarief niet heeft aangetoond, acht de Huurcommissie dit redelijk. Zij gaat daarom uit van het tarief van 0,807 per m 3 gas (inclusief vastrecht), zoals in het rapport staat vermeld. De Huurcommissie acht de aftopping naar een maximum van 20 GJ redelijk. Dat het gemiddelde in voorgaande jaren met 13 GJ lager lag dan dit maximum doet daar niets aan af. Aftopping wil immers niet zeggen dat een bewoner niet boven het gemiddelde uit kan komen. Deze maatregel is slechts bedoeld om de verbruiken die boven een bepaald maximum uitkomen te matigen. Dat dit maximum op 20 GJ is gesteld acht de Huurcommissie redelijk. Zoals in het rapport is berekend komt dit overeen met (afgerond) 569 m 3 gas. Het is de Huurcommissie ambtshalve bekend dat dit geen hoog verbruik is voor een maximum. Tenslotte passeert de Huurcommissie de opmerking van de huurders dat bewoners met een lager verbruik dan 20 GJ niet profiteren van de aftopping. Niet in te zien valt waarom bewoners die al minder dan 20 GJ (of 569 m 3 gas) hebben verbruikt, in hun verbruik gematigd zouden moeten worden. Pagina 3 van 6

4 - warmwater De kosten voor het warmwater zijn in de afrekening berekend door het opgemeten verbruik te vermenigvuldigen met een tarief van 6,08. De verhuurder heeft het tarief van 6,08 per m 3 warmwater niet met facturen aangetoond. In het rapport is het opgemeten warm waterverbruik vermenigvuldigd met het tarief voor gas van 0,807. De Huurcommissie is van oordeel dat deze berekeningswijze niet correct is. Voor het opwarmen van 1 m 3 water is immers beduidend meer nodig dan 1 m 3 gas. Daarnaast heeft de verhuurder verklaard dat het water in dit complex wordt verwarmd door de WKO-installatie, door zonnecollectoren en indien nodig met gas wordt bij verwarmd. De verhuurder heeft ter zitting een vergelijking gemaakt met het tarief dat Eneco hanteert voor de levering van warm water. De Huurcommissie acht het redelijk in dit geval uit te gaan van dit tarief van 5,05 per m 3 warm water. Ten overvloede merkt de Huurcommissie op dat zij kwijtschelding van de kosten voor warm water, zoals door de huurders in het gemeenschappelijke verzoekschrift is verzocht, niet redelijk acht. De huurders hebben immers in dit jaar warm water afgenomen. Dat in een eerdere periode geen kosten hiervoor in rekening zijn gebracht doet niets af aan het feit dat warm water is geleverd en betaald dient te worden. Ook aftopping van het warm waterverbruik acht de Huurcommissie niet redelijk. Op de afrekening is uitgegaan van het opgemeten verbruik. De huurders hebben niet duidelijk gemaakt waarom dit opgemeten verbruik onjuist is en aangepast zou moeten worden. - totaal De totale afrekening van de huurder wordt daarmee als volgt: Verwarming (359,738 m 3 x 0,807) 290,31 Warmwater (25,238 m 3 x 5,05) 127,45 Vastrecht koeling 180,00 Kosten verdeelbedrijf 34,70 Totaal 632,46 - indienen verzoek Tenslotte merkt de Huurcommissie op dat de verhuurder verplicht is binnen een halfjaar na afloop van een kalenderjaar de servicekosten met de huurder af te rekenen. Indien de verhuurder niet binnen deze termijn afrekent, kan de huurder een verzoek bij de Huurcommissie indienen om de betalingsverplichting vast te stellen. De huurder hoeft voor het indienen van een verzoek dus niet te wachten totdat de verhuurder de afrekening heeft verstrekt. Conclusie/ Gevolgen van deze uitspraak De betalingsverplichting van de huurder voor de stookkosten over het jaar 2013 bedraagt 632,46. COU2G ENV Pagina 4 van 6

5 Legesbeoordeling De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. De Huurcommissie stelt de stookkosten lager vast dan de eindafrekening van de verhuurder. De Huurcommissie stelt de huurder daarom in het gelijk. De verhuurder wordt in het ongelijk gesteld en moet de leges betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. De verhuurder is een rechtspersoon en zou daarom voor alle 24 ter zitting behandelde verzoeken 450,00 leges moeten betalen. Vanwege de onderlinge samenhang van de verzoeken ziet de Huurcommissie echter aanleiding de Hardheidsclausule toe te passen. Dit houdt in dat de verhuurder voor drie verzoeken 450,00 moet betalen en voor alle overige verzoeken 25,00. Het totale bedrag wordt 3 x 450,00 = 1.350,00 en 21 x 25,00 = 525,00. De verhuurder moet daarom in totaal 1.875,00 aan leges betalen. Pagina 5 van 6

6 IV Beslissing De betalingsverplichting van de huurder voor de stookkosten over het jaar 2013 bedraagt 632,46. Volgens de wet worden huurder en verhuurder geacht te zijn overeengekomen wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met de beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Legesveroordeling De verhuurder moet voor alle 24 ter zitting behandelde verzoeken in totaal 1.875,00 leges betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug. Deze uitspraak is zowel aan de verzoeker als aan de wederpartij gestuurd. MIDDELBURG, De Huurcommissie, mr. C.S. van Damme P.J. Schipper en J.C. Droogendijk Zittingsvoorzitter Zittingsleden Pagina 6 van 6