Uitspraak. van de Huurcommissie

Transcriptie

1 Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Betalingsverplichting servicekosten (art. 7:260 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub g, 7 en 18 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Savelsbos HG ZOETERMEER Hierna te noemen: de woonruimte Zaaknummer Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker [xxx] Hierna te noemen: huurder Wederpartij [xxx] Hierna te noemen: verhuurder [xxx] Kern van de uitspraak De betalingsverplichting van de huurder voor de servicekosten over de periode1 juni 2013 tot en met 31 mei 2014 bedraagt 1.629, I Verloop van de procedure De Huurcommissie ontving op 30 juni 2016 een verzoek van de huurder. Daarin vraagt hij aan de Huurcommissie om de eindafrekening van de servicekosten over de periode 2013/2014 te beoordelen. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft een voorbereidend onderzoek laten uitvoeren. Daarvoor zijn bij de verhuurder de rekeningen van de servicekosten opgevraagd. Deze rekeningen zijn gecontroleerd. De resultaten van het onderzoek zijn vastgelegd in een rapport. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. Pagina 1 van 6

2 II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Zittingsvoorzitter: mr. J.H. Bloksma Zittingsleden: B. Robbe en N.P.M. Aalbregt Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. De huurder heeft op 28 oktober 2017 schriftelijk gereageerd op het rapport en gesteld dat reductiefactoren zijn overeengekomen. De verhuurder heeft op 1 november 2017 schriftelijk gereageerd en een toelichting gegeven op de verdeling van de stookkosten over het jaar Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring huurder: ik ben hier in 2007 gaan wonen, tijdens de bezichtiging heb ik specifiek gevraagd naar de reductiefactoren omdat de woning in de buitenschil ligt, er wordt nu heel makkelijk over die afspraak heen gestapt; de keuken en eerste kamer kregen een reductie van 40 procent, de woonkamer en de tweede kamer van 50 procent; de Warmtewet is op 1 januari 2014 ingegaan, maar de reducties zijn ook al geschrapt over het deel dat gaat over het jaar Korte samenvatting verklaring verhuurder: we hebben de huurders in december 2013 ingelicht over de wijzigingen vanwege de Warmtewet dat het niet meer was toegestaan om reductiefactoren toe te passen; we hadden er voor kunnen kiezen om huurders in de buitenschil te compenseren, maar dat hebben we niet gedaan; voorheen werden de afrekeningen opgesteld door Ista, vanaf 1 juni 2013 wordt dit gedaan door Techem, de gebruikte reductiefactoren zijn niet door Ista aan Techem overgedragen omdat dat een bedrijfsgeheim is, we hebben zelf ook geen inspanningen meer gedaan om dat te achterhalen omdat ze vanaf 1 januari 2014 toch verboden waren; het beleid van de Huurcommissie zit tussen de oude huurprijswetgeving en de nieuwe Warmtewet in, in de brief van 1 november 2017 hebben we geprobeerd de kosten te verdelen volgens het beleid van de Huurcommissie; de storingsvergoeding is een potje dat gevuld wordt door de huurders die gebruik maken van blokverwarming, dit doen we omdat de puntenteling is aangepast en deze kosten geen onderdeel uitmaken van de kale huurprijs; het leveren van warm tapwater is in dit complex een optie, deze huurder maakt daar geen gebruik van; we moeten onze tarieven vooraf bekend maken, daarom moeten we vooraf een inschatting maken van het rendement van de ketel, hierdoor kunnen de werkelijke kosten afwijken van het vooraf bepaalde tarief; de hoeveelheid afgenomen gas wordt in het ketelhuis gemeten, het verbruik in de woningen wordt met warmteverdeelmeters geregistreerd, het is economisch niet haalbaar om alle woningen in dit complex van GJ-meters te voorzien. Pagina 2 van 6

3 III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt de eindafrekening voor de servicekosten. De Huurcommissie kan het bedrag verlagen als blijkt dat het hoger is dan de daadwerkelijk gemaakte kosten. Omdat de huurder alleen de stookkosten ter discussie stelt, neemt de Huurcommissie de andere kostenposten ongewijzigd over van de eindafrekening van de verhuurder. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Eindafrekening servicekosten De huurder heeft gedurende de periode 1 juni 2013 tot en met 31 mei 2014 de woonruimte gehuurd. De verhuurder heeft over deze periode een bedrag van 1.836,27 in rekening gebracht bij de huurder, waaronder 1.182,94 aan stookkosten. Rapportage De rapporteur adviseert de Huurcommissie het bedrag voor de servicekosten over de genoemde periode vast te stellen op 1.467,94 waaronder 818,21 aan stookkosten. Beoordeling Huurcommissie De stookkosten over de periode 1 juni 2013 tot en met 31 mei 2014 bestaan uit een deel dat betrekking heeft op het jaar 2013 en een deel dat betrekking heeft op het jaar Over het deel dat betrekking heeft op het jaar 2013 waren de bepalingen uit de Warmtewet nog niet van kracht. De commissie is daarom van oordeel dat de huurder erop mocht vertrouwen dat over deze periode de reductiefactoren toegepast zouden worden, zoals dat in de voorgaande jaren ook het geval was. Dat de verhuurder naar een ander verdeelbedrijf is overgestapt doet daar niets aan af. De verhuurder had inspanningen kunnen leveren om de gebruikte reductiefactoren te achterhalen of het nieuwe verdeelbedrijf kunnen verplichten deze factoren zelf te bepalen. Dat het toepassen van reductiefactoren onder de Warmtewet verboden zou worden kan geen gewicht in de schaal leggen, nu die wet over dit deel van de afrekening nog niet van kracht was. De commissie maakt daarom een berekening, waarbij het verbruik van de huurder wordt aangepast aan de voorheen gebruikte reductiefactoren. Het verbruik in de keuken (1.545 eenheden) en de eerste kamer (765 eenheden) worden daarom met 40% gereduceerd en de woonkamer (2.855 eenheden) en tweede kamer (330 eenheden) met 50%. Het totaal aantal eenheden van de huurder wordt daarom gesteld op eenheden. De commissie is zich er van bewust dat door toepassing van reductiefactoren het totaal aantal eenheden in het complex wijzigt, waardoor ook de eenheidsprijs verandert. Nu de commissie niet beschikt over alle gegevens uit het complex, en het haar dus onbekend is hoe de eenheidsprijs wijzigt, gaat zij uit van de berekende eenheidsprijs uit het rapport. Huurders aandeel in de verbruikskosten bedraagt x 0, = 242,02. De overige onderdelen van de stookkostenafrekening worden ongewijzigd overgenomen, zodat het totaalbedrag uitkomt op 347,46. Pagina 3 van 6

4 Vanaf 1 januari 2014 is de Warmtewet in werking getreden. Dat de verhuurder vanaf die datum geen reductiefactoren meer toepast acht de commissie redelijk, omdat dit in de Warmtewet verboden werd. Nakoming van de eerder gemaakte afspraak met de huurder is daarmee onmogelijk geworden. In het rapport van onderzoek zijn de totale kosten vermeld die de verhuurder met facturen heeft aangetoond. Omdat de verhuurder aanvankelijk geen gegevens heeft verstrekt over de verdeling van deze totale kosten, is in het rapport een verdeling gemaakt waarbij 35% gelijk over het aantal woonruimten is verdeeld en 65% naar oppervlakte. In de brief van 1 november 2017 heeft de verhuurder een uitleg gegeven over de verdeling van de kosten. De commissie gaat in op deze verdeling. De totale leveringskosten zijn in het rapport becijferd op ,11. Uit de toelichting van de verhuurder blijkt dat dit bedrag bestaat uit ,45 voor de variabele kosten van de ruimteverwarming, ,51 voor de variabele kosten van het warm tapwater en 1.349,15 voor transport en flexibiliteit. De commissie past geen opslag voor ketelrendement en leidingverlies toe, omdat niet meer kosten doorberekend kunnen worden dan zijn aangetoond. Het totale verbruik van de woningen voor de ruimteverwarming, uitgedrukt in GJ, is GJ. Dit houdt in dat de eenheidsprijs voor de variabele verwarmingskosten wordt gesteld op ,45 : GJ = 19,19 per GJ. Het aandeel van de huurder in deze kosten bedraagt 30,35 GJ x 19,19 = 582,47. De huurder maakt geen gebruik van de voorziening voor het warme tapwater, zodat die kosten verder buiten beschouwing blijven. Volgens de brief van de verhuurder van 1 november 2017 bestaan de vaste kosten uit transportkosten, transport en flexibiliteit, meetdiensten, kosten voor het verdeelbedrijf, een beheervergoeding voor de collectieve inkoop, de annuïteit van de warmtemeters, een opslag voor het risico van een storingsvergoeding en administratiekosten. De transportkosten zijn in het rapport reeds berekend op 2.877,15. De kosten voor transport en flexibiliteit zijn van de verbruikskosten afgescheiden tot een bedrag van 1.349,15. De meetdiensten zijn eveneens in het rapport berekend en bedragen 1.589,95. De kosten voor het verdeelbedrijf (van 5.888,62) kunnen aan de huurders doorberekend worden. De beheervergoeding voor de collectieve energie-inkoop bedragen volgens het overzicht van de verhuurder en het rapport 1.359,37. De annuïteit van de warmteverdeelmeters kan eveneens doorberekend worden en bedraagt 2.105,83. De opslag voor het risico van een storingsvergoeding acht de commissie niet voor doorberekening aan de huurders vatbaar. Dit zijn geen werkelijke kosten, maar dienen als bedrijfsrisico ten laste van de verhuurder te blijven. De aanpassing van de puntentelling, zoals door de verhuurder ter zitting betoogd, maakt dit niet anders. Dit blijkt immers niet uit de bepalingen of de wetsgeschiedenis van de Warmtewet en past bovendien niet in de nog steeds van toepassing zijnde huurprijswetgeving. De administratiekosten ten slotte worden in de optelling van de totale servicekosten meegenomen. Pagina 4 van 6

5 De totale door te berekenen vaste kosten komen hiermee op: Transportkosten 2.877,15 Transport en flexibiliteit 1.349,15 Meetdiensten 1.589,95 Kosten verdeelbedrijf 5.888,62 Beheervergoeding inkoop 1.359,37 Annuïteit warmteverdeelmeters 2.105,83 Opslag risico storingsvergoeding 0,00 Totaal ,07 De eenheidsprijs hiervoor bedraagt ,07 ; 313 percelen = 48,47. De totale stookkostenafrekening van de huurder voor wat betreft het deel dat in 2014 valt komt hiermee op 582, ,47 = 630,94. De Huurcommissie stelt de totaaltelling van de servicekosten vast op: Stookkosten ,46 Stookkosten ,94 Glasfonds 14,20 Riool ontstoppen 9,89 Huishoudelijk waterverbruik 183,83 Elektra & lampen vervangen 125,11 Schoonmaken algemene ruimten 128,15 Huismeester 90,12 Tuinonderhoud 59,70 Subtotaal 1.589,40 Administratiekosten stookkosten (1% over 978,40) 9,78 Administratiekosten servicekosten (5% over 611,00) 30,55 Totaal 1.629,73 Conclusie/ Gevolgen van deze uitspraak De betalingsverplichting van de huurder voor de servicekosten over de periode 1 juni 2013 tot en met 31 mei 2014 bedraagt 1.629,73. Legesbeoordeling De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. De Huurcommissie stelt de servicekosten lager vast dan de verhuurder bij de huurder in rekening heeft gebracht. De verhuurder wordt daarom in het ongelijk gesteld en moet de leges betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. De verhuurder is een rechtspersoon en moet daarom 450,00 leges betalen. COU2G ENV Pagina 5 van 6

6 IV Beslissing De betalingsverplichting van de huurder voor de servicekosten over de periode 1 juni 2013 tot en met 31 mei 2014 bedraagt 1.629,73. Legesveroordeling De verhuurder moet 450,00 leges betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug. Volgens de wet worden huurder en verhuurder geacht te zijn overeengekomen wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met de beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. 'S-GRAVENHAGE, De Huurcommissie, mr. J.H. Bloksma Zittingsvoorzitter Pagina 6 van 6