Uitspraak. van de Huurcommissie

Transcriptie

1 Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Betalingsverplichting kosten voor gas, water en licht en/of overige servicekosten (art. 7:260 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub g, 7 en 18 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Populierenlaan HA GRONINGEN Hierna te noemen: de woonruimte Zaaknummer Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker [xxx] (niet aanwezig op de zitting) Hierna te noemen: huurder [xxx] Wederpartij [xxx](niet aanwezig op de zitting) Hierna te noemen: verhuurder [xxx] Kern van de uitspraak De betalingsverplichting van de huurder voor de kosten voor gas, water en licht en overige servicekosten over de periode 1 april 2014 tot 1 januari 2015 bedraagt 877, I Verloop van de procedure De Huurcommissie ontving op 21 december 2015 een verzoek van de huurder. Daarin vraagt hij aan de Huurcommissie om de eindafrekening van de kosten voor gas, water en licht en overige servicekosten over de periode 1 april 2014 tot 1 januari 2015 te beoordelen. COU2G COU2G ENV ENV Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft een voorbereidend onderzoek laten uitvoeren. Bij de verhuurder zijn de rekeningen van de kosten voor gas, water en licht en overige servicekosten opgevraagd. Deze rekeningen zijn gecontroleerd. De resultaten van het onderzoek zijn vastgelegd in een rapport. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Pagina 1 van 6

2 Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Van de verhuurder is op 2 juni 2016 een brief ontvangen met een reactie op de inhoud van het onderzoeksrapport. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring gemachtigde van de huurder: dit is een complexe zaak voor ons; met de huurder is afgesproken om het oordeel aan de Huurcommissie over te laten ik ben niet toegekomen aan een inhoudelijke reactie op verhuurder pleitnotitie die ik heb ontvangen de afrekening van de verhuurder kwam na het moment dat de huurder bij ons een contract had getekend en de procedure in gang was gezet huismeester is akkoord overige kosten zijn niet aangetoond de roerende zaken in de kamer zijn duurzaam voor de camerabewaking is geen vergoeding overeengekomen Korte samenvatting verklaring gemachtigde van de verhuurder: ik leg alsnog een bijlage behorend bij mijn eerdere brief over de verhuurder is een natuurlijk persoon de huurder heeft geen contact met ons gezocht over de afrekening wij willen voldoen aan de wet; volgens ons hebben we het goed gedaan we hebben juist geïnvesteerd in een energiezuinige installatie; er zijn geen andere kosten opgenomen dan 15 jaar afschrijving de Huurcommissie is volgens ons niet bevoegd inhoudelijk te oordelen; wel of het tarief wordt overschreden onze afschrijving van het laminaat is gebaseerd op het beleidsboek 2014 van de Huurcommissie; toen werd laminaat al niet duurzaam gezien; de ervaring is dat in deze campuswoonruimte het laminaat in de kamers door veel verhuizingen en zeer intensief gebruik korter dan 10 jaar meegaat camera: in de algemene bepalingen is opgenomen dat er gefilmd wordt; het is een technische installatie; de toevoeging dat de opsomming van de servicekosten niet limitatief is, is inmiddels geschrapt klein materiaal: vooral lampen, het is niet meer mogelijk om inkoopfacturen op te sporen III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt de eindafrekening voor de kosten voor gas, water en licht en overige servicekosten. De Huurcommissie kan het bedrag verlagen als blijkt dat het hoger is dan de daadwerkelijk gemaakte kosten. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Pagina 2 van 6

3 Eindafrekening kosten voor gas, water en licht en/of overige servicekosten De huurder heeft gedurende de periode 1 april 2014 tot 1 januari 2015 de woonruimte gehuurd. De verhuurder heeft over deze periode, volgens zijn afrekening, een bedrag van 777,63 (verwarming en overige kosten) plus betaalde voorschotten voor gebruik van meubilering/stoffering van 157,95, in totaal 935,58 in rekening gebracht. Deze kosten zijn volgens de huurovereenkomst tussen de huurder en de verhuurder overeengekomen. Rapportage De rapporteur adviseert de Huurcommissie het bedrag voor de kosten voor gas, water en licht en overige servicekosten over de periode 1 april 2014 tot 1 januari 2015 vast te stellen op 831,76. Beoordeling Huurcommissie In wat de gemachtigde van de huurder en de verhuurder ter zitting hebben verklaard, oordeelt de Huurcommissie als volgt. Bevoegdheid Huurcommissie De Huurcommissie kan op basis van artikel 7:260 BW uitspraak doen over de betalingsverplichting van de servicekosten, als een huurder en een verhuurder hier geen overeenstemming over kunnen bereiken. Onder de servicekosten vallen nutsvoorzieningen met een individuele meter en overige servicekosten. De bemeterde stookkosten maken deel uit van de nutsvoorzieningen met een individuele meter. Dat deze stookkosten vanaf 1 januari 2014 worden afgerekend op basis van de regels van de Warmtewet, verandert dit niet. Verwarming/vaste kosten De verhuurder stelt, in zijn brief van 2 juni 2016 en ter zitting, dat de kosten van afschrijving en onderhoud van de CV-installatie, onderdeel van de post 'Vaste kosten warmtelevering' ( 9.665,12), wel aan de huurders doorberekend kunnen worden, omdat ze onderdeel uitmaken van de maximumtarieven uit de Warmtewet en de puntentelling negatief is aangepast. De Huurcommissie is van oordeel dat deze kosten terecht niet in de berekening zijn opgenomen. De Warmtewetkosten bestaan uit vaste en variabele kosten. De variabele kosten bestaan kort gezegd uit het verbruik. De vaste kosten bestaan uit kosten van transport en levering, in dit geval ook de afschrijving van de warmtemeters (roerend van aard). Daarnaast zijn onder deze post ook de kosten voor opname, registratie en afrekening opgenomen. Die kosten kunnen, hoewel opgenomen onder 'Vaste kosten warmtelevering', wel doorberekend worden. Onder de vaste kosten vallen dus naar het oordeel van de Huurcommissie niet afschrijving en onderhoud van de CV-installatie. Daarnaast geldt dat de verhuurder een onderhoudsplicht voor die installatie heeft, zodat de onderhoudskosten niet als servicekosten ten laste van de huurder gebracht kunnen worden. Deze onderhoudsplicht geldt zowel in gevallen dat de Warmtewet van toepassing is, als in gevallen waarbij dat niet zo is. De Huurcommissie ziet in hetgeen door de verhuurder naar voren is gebracht geen reden om haar vaste beleid op dit punt te doorbreken. De verhuurder heeft naar het oordeel van de commissie onvoldoende onderbouwd waarom dit anders zou moeten zijn. Pagina 3 van 6

4 Met betrekking tot het feit dat de woningwaardering op het punt van de verwarmde vertrekken (1,5 punt per verwarmd vertrek in plaats van 2 punten) bij de invoering van de Warmtewet is gewijzigd overweegt de Huurcommissie dat de verhuurder niet heeft aangetoond dat er een direct verband zou bestaan tussen de voornoemde kosten van afschrijving en onderhoud en het wijzigen van de puntentelling. In de wetsgeschiedenis heeft de Huurcommissie geen aanknopingspunt voor deze opvatting van de verhuurder kunnen vinden. Camerabewaking Naar het oordeel van de Huurcommissie is de camera een onderdeel van een bewakingsinstallatie die uit meer onderdelen bestaat dan alleen de camera. In dat geval is de installatie onroerend van aard. Als deze installatie wel als roerend zou worden aangemerkt, is de Huurcommissie van oordeel dat niet expliciet is overeengekomen dat de kosten daarvan aan de huurder in rekening gebracht kunnen worden. Uit de enkele melding in de huurovereenkomst dat er camerabewaking is en de huurder dat accepteert, maakt niet dat de huurder daarvoor moet betalen. Om de kosten van aanschaf onder de post 'onderhoud technische installaties algemene ruimtes' te laten vallen, is een te royale uitleg. Huismeester De kosten van vervanging van lampen zijn niet aangetoond. Daarom worden deze kosten niet meegnomen. Meubilering/stoffering Nu dit door de gemachtigde van de verhuurder is gesteld en door de gemachtigde van de huurder niet onderbouwd is weerlegd, gaat de Huurcommissie in dit geval uit van een afschrijving van het aanwezige laminaat in huurders kamer in 5 jaar. De berekening van de gebruiksvergoeding wordt dan: - kosten laminaat 615,75 : 60 = 10,26 - kosten gordijnen 223,69 - kosten koelkast - 145,00 368,69 : 120 = 3,07 13,33 per maand Totale gebruiksvergoeding per maand: 13,33 + 2,53 + 0,81 = 16,67 Voor de periode van 9 maanden x 16,67 = 150,03 In afwijking van de rapportage stelt de Huurcommissie de betalingsverplichting als volgt vast. Pagina 4 van 6

5 Conclusie/ Gevolgen van deze uitspraak De betalingsverplichting van de huurder voor de kosten voor gas, water en licht en overige servicekosten over de periode 1 april 2014 tot 1 januari 2015 is dan: Verwarming - kosten warmteverbruik 28,73 - kosten leidingafgifte - 48,19 - warm water - 77,41 - vaste kosten warmtelevering - 100,58 - kookgas - 16,40 - elektrakosten - 96,82 - waterkosten - 36,02 404,15 Overige kosten - schoonmaakkosten 154,55 - huismeesterdiensten - 75,16 - tuinonderhoud - 61,13 - glasfonds - 11,17 - camera bewaking - 0,00 - administratiekosten 5% - 21,74 323,75 - meubilering/stoffering 150,03 Totaal 877,93 Legesbeoordeling De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. De Huurcommissie stelt de betalingsverplichting van huurder vast op een bedrag dat niet substantieel afwijkt van het bedrag dat de verhuurder berekent. De Huurcommissie merkt de huurder daarom aan als de meest in het ongelijk gestelde partij. De huurder moet de leges betalen. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. COU2G ENV Pagina 5 van 6

6 IV Beslissing De betalingsverplichting van de huurder voor de kosten voor gas, water en licht en overige servicekosten over de periode 1 april 2014 tot 1 januari 2015 bedraagt 877,93. Volgens de wet worden huurder en verhuurder geacht te zijn overeengekomen wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met de beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Legesveroordeling De huurder moet 25,00 leges betalen. De huurder heeft dit bedrag al betaald als voorschot. Deze uitspraak is zowel aan de verzoeker als aan de wederpartij gestuurd. GRONINGEN, De Huurcommissie, mr. J.A.M. Schuurbiers Zittingsvoorzitter mr. P. Schuurman en ing. G.W. Kamp MSRE Zittingsleden COU2G ENV Pagina 6 van 6