Uitspraak. van de Huurcommissie

Transcriptie

1 Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Betalingsverplichting servicekosten (art. 7:260 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub g, 7 en 18 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Eisenhoeve 14 C 6225 DH MAASTRICHT Hierna te noemen: de woonruimte Zaaknummer Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker Hierna te noemen: huurder Wederpartij Hierna te noemen: verhuurder Kern van de uitspraak De betalingsverplichting van de huurder voor servicekosten over het jaar 2013 bedraagt 466, I Verloop van de procedure De Huurcommissie ontving op 1 oktober 2015 een verzoek van de huurder. Daarin vraagt hij aan de Huurcommissie om de eindafrekening van servicekosten over het jaar 2013 te beoordelen. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft een voorbereidend onderzoek laten uitvoeren. Bij de verhuurder zijn de rekeningen van de servicekosten opgevraagd. Deze rekeningen zijn gecontroleerd. De resultaten van het onderzoek zijn vastgelegd in een rapport. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. COU2G ENV II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Pagina 1 van 5

2 Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring gemachtigde van de huurder: Het lijkt mij duidelijk. Het gaat om het openbaar karakter. Het stuk van 13 juli 2015 van verhuurder geeft dit ook aan. Ze verklaren zelf zwart op wit dat het openbaar is. In 2014 wordt ook niets in rekening gebracht. De huurders vragen hoe zit het met de andere jaren. Je kunt niet alles terugvragen, daarom hebben wij het jaar 2013 voorgelegd. Wij hebben zelf een bordje verboden toegang met een ketting aangebracht, omdat steeds mensen vanaf de weg via de groenvoorziening willen lopen. De weg naar het groen loopt op, de senioren onder ons kunnen dit stuk groen niet bereiken. Korte samenvatting verklaring gemachtigde van de verhuurder: De procedure betreft het jaar Wat er in 2014 is gedaan, is niet relevant. De verhuurder heeft een fout gemaakt in In 2015 heeft een inventarisatie plaatsgevonden. De groenvoorzieningen voor het gehele woningbestand zijn nagelopen. Wij moeten thans kijken naar de situatie ter plaatse. De in rekening gebrachte kosten betreffen uitsluitend het deel groen achter het gebouw. Er is een bordje verboden toegang. Aan de achterzijde zijn lijbomen. De verhuurder heeft in 2015 en in 2014 hier iets van gevonden. Al het groen is opnieuw geïnventariseerd. De woningstichting zegt nu dat het besloten is. In 2013 was er niets aan de orde. De begroeiing aan de achterzijde met het bordje verboden toegang maakt het besloten. III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt de eindafrekening voor de servicekosten. De Huurcommissie kan het bedrag verlagen als blijkt dat het hoger is dan de daadwerkelijk gemaakte kosten. Als er geen eindafrekening is stelt de Huurcommissie de betalingsverplichting van de huurder voor de onderzochte kostenposten vast op basis van de aangetoonde daadwerkelijk gemaakte kosten. Omdat de huurder alleen de kostenpost onderhoud groen ter discussie stelt, zal de Huurcommissie de andere kostenposten niet beoordelen. De Huurcommissie neemt deze posten ongewijzigd over van de eindafrekening van de verhuurder. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Eindafrekening servicekosten De huurder heeft gedurende het jaar 2013 de woonruimte gehuurd. De verhuurder heeft over deze periode een bedrag van 466,47 in rekening gebracht. Deze kosten zijn volgens de huurovereenkomst tussen de huurder en de verhuurder overeengekomen. Pagina 2 van 5

3 Rapportage De rapporteur adviseert de Huurcommissie het bedrag voor de kostenpost onderhoud groen over het jaar 2013 vast te stellen op 0,00. Beoordeling Huurcommissie De commissie begrijpt van de gemachtigde van huurder dat in 2015 bericht is ontvangen van verhuurder dat er vanaf 2014 geen kosten meer in rekening worden gebracht voor het onderhoud van de tuin, omdat deze tuin openbaar is. Huurders zouden nog bericht ontvangen over de voorgaande jaren. Van verhuurder is echter niets meer vernomen. Om die reden is door huurder een verzoek ingediend om de betalingsverplichting over het jaar 2013 vast te stellen. Door de gemachtigde van verhuurder wordt aangegeven dat door verhuurder in eerste instantie inderdaad is aangegeven dat de groenvoorziening bij het complex openbaar is. Na een inventarisatie van alle groenvoorzieningen binnen het woningbestand van verhuurder bleek dat slechts een deel van de groenvoorziening behorende bij dit complex openbaar was. De kosten zoals doorberekend in 2013 (38% van de rekeningen groenvoorziening) zijn volgens de gemachtigde van verhuurder daarom niet onredelijk. De vraag die thans voorligt, is of de opmerking van verhuurder in 2015, dat de groen-voorziening openbaar is, gevolgen moet hebben voor de afrekening van De commissie is van oordeel dat de kosten onderhoud groen zijn overeengekomen in de huurovereenkomst. De commissie dient verder rekening te houden met de feitelijke situatie en vormt een eigen oordeel over het al dan niet openbaar zijn van de groenvoorziening die hoort tot dit complex. De vraag of de uitlatingen van verhuurder gevolgen heeft voor voorliggende afrekeningen en/of toekomstige afrekeningen kan worden voorgelegd aan de rechter. Ter zitting zijn foto's overgelegd en een plattegrond van het complex. Volledigheidshalve wordt opgemerkt dat deze plattegrond ook al eerder door verhuurder was toegezonden en onderdeel uitmaakte van het dossier. Bovendien gaat het om gegevens waarvan aangenomen mag worden dat deze algemeen bekend zijn. Door de gemachtigde van huurder en door de gemachtigde van verhuurder is nadere uitleg gegeven bij de foto's. Er is een foto getoond met de toegang naar de groenvoorziening. Door de bewoners is een ketting aangebracht voorzien van een bordje met de tekst "eigen terrein". De groenvoorziening is verder omheind met een bossage. Naar het oordeel van de commissie is het voldoende duidelijk geworden dat de betreffende groenvoorziening moet worden beschouwd als een onroerende aanhorigheid als bedoeld in artikel 7:233 BW. De betreffende groenvoorziening behoort gelet op de ligging en de bossages duidelijk bij het wooncomplex en is naar het oordeel van de commissie duidelijk exclusief bedoeld voor de bewoners. Dit exclusieve genotsrecht is naar het oordeel van de commissie nog eens benadrukt door de ketting en de plaatsing van het bordje met de tekst "eigen terrein". Pagina 3 van 5

4 Het gegeven dat er derden zijn die deze groenvoorziening kunnen betreden, doet hier niet aan af. Het is haast onmogelijk om een groenvoorziening dusdanig te omgrenzen dat deze voor derden volstrekt ontoegankelijk is, zonder dat bewoners het gevoel krijgen opgesloten te zijn. Bovendien is het ook geen vereiste dat de groenvoorziening af te sluiten moet zijn voor derden. De commissie heeft kennis genomen van de opmerking van de gemachtigde van huurder dat niet alle bewoners gebruik kunnen maken van deze groenvoorziening, omdat de toegang iets oploopt. Volledigheidshalve merkt de commissie op dat zij uitsluitend beoordeelt of er een groenvoorziening is welke een exclusief karakter heeft, en niet of deze groenvoorziening wordt gebruikt of door alle bewoners kan worden gebruikt. Eén en ander betekent dat dit deel van de groenvoorziening naar het oordeel van de commissie duidelijk een niet-openbaar heeft en dat de onderhoudskosten hiervan aan de groep van bewoners mogen worden doorberekend. Op de plattegrond is een verdeling aangegeven van het deel van de groenvoorziening dat wordt aangemerkt als openbaar groen en het deel van de groenvoorziening dat wordt aangemerkt als de groenvoorziening die exclusief aan de groep van bewoners ter beschikking wordt gesteld. Op basis van deze plattegrond acht de commissie de door verhuurder gehanteerde verdeelsleutel van de kosten (38% wordt doorberekend aan de bewoners) redelijk. De Huurcommissie gaat daarom akkoord met de berekening van de kosten zoals deze door verhuurder zijn opgesteld en stelt de betalingsverplichting van de huurder conform de afrekening vast op 466,47. Conclusie/ Gevolgen van deze uitspraak De betalingsverplichting van de huurder voor de servicekosten over het jaar 2013 bedraagt 466,47, overeenkomstig de afrekening van verhuurder. Legesbeoordeling De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. De Huurcommissie oordeelt dat het bedrag aan servicekosten dat de verhuurder berekent, redelijk is. De Huurcommissie stelt de huurder daarom in het ongelijk. De huurder moet de leges betalen. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. Pagina 4 van 5

5 IV Beslissing De betalingsverplichting van de huurder voor de servicekosten over het jaar 2013 bedraagt 466,47. Volgens de wet worden huurder en verhuurder geacht te zijn overeengekomen wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met de beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Legesveroordeling De huurder moet 25,00 leges betalen. De huurder heeft dit bedrag al betaald als voorschot. MAASTRICHT, De Huurcommissie, mr. E.M. Jacquemijns ir. M.G.C. Schut en L.P.J. Creugers MBA Zittingsvoorzitter Zittingsleden Pagina 5 van 5