Uitspraak. van de Huurcommissie

Transcriptie

1 Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Betalingsverplichting servicekosten (art. 7:260 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub g, 7 en 18 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Koninginnesingel KG VENLO Hierna te noemen: de woonruimte Zaaknummer Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker [xxx] Hierna te noemen: huurder Wederpartij [xxx] Hierna te noemen: verhuurder [xxx] Kern van de uitspraak De betalingsverplichting van de huurder voor de servicekosten over het jaar 2012 bedraagt 403,50. De betalingsverplichting van de huurder voor de servicekosten over het jaar 2013 bedraagt 432, I Verloop van de procedure De Huurcommissie ontving op 19 mei 2015 de verzoeken van de huurder. Daarin vraagt hij aan de Huurcommissie om de eindafrekening van servicekosten over het jaar 2012 en het jaar 2013 te beoordelen. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft een voorbereidend onderzoek laten uitvoeren. Bij de verhuurder zijn de rekeningen van de servicekosten opgevraagd. Deze rekeningen zijn gecontroleerd. De resultaten van het onderzoek zijn vastgelegd in een rapport. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. COU2G ENV II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Pagina 1 van 8

2 Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring huurder: Eerlijkheidshalve moet ik zeggen dat rapporteur in mijn voordeel bezig is. Het klopt niet, omdat de verhuurder onvolledige gegevens heeft toegezonden. Ik heb zelf een berekening gemaakt. Het flatgebouw is in een hoefijzer gebouwd. De Koninginnesingel heeft een glazen portiek. In de andere straat is een stenen portiek. Er zijn bewoners die op eigen kosten glazen wassen. Wij hebben balkons en hier wordt niet gewassen. Ik wil terugkomen op c.v. In 2013 worden er wel kosten in rekening gebracht. Ik dacht dat de kosten voor de c.v. ketel voor verhuurder waren. Ik dacht dat de kosten niet aan huurders mochten worden doorberekend. Het glaswassen is altijd gesplitst geweest. De watermeter, daar komen ze naar kijken, die staat al jaren op 2 m³. Hoe kan het dat dit zo duur is ieder jaar? Wij hebben ook de begroting 2014 nog niet ontvangen. Korte samenvatting verklaring van de verhuurder: Het is één complex. Er zijn wel twee meters, maar je kunt niet per meter afrekeningen opstellen. Het is 1 gebouw met 3 adressen. Keulsepoort, Koninginnesingel en Koningenplein. Wij zijn eigenaar van 13 woningen en van de commerciële ruimten op de begane grond. Op de meters aan de Keulsepoort zitten 2 trappenhuizen en alle bergingen en op de meters Koninginnesingel zitten de 2 trappenhuizen. In totaal zijn er 4 trappenhuizen. Pagina 2 van 21, de verdeelsleutel kunnen wij volgen. Bij pagina 4 wil ik aangeven dat het 1 complex is. De kosten zijn gestegen omdat men een ander schoonmaakbedrijf wilde en een hogere schoonmaakfrequentie. De facturen Keulsepoort/Koninginnesingel betreffen 4 trappenhuizen in een complex. De rekening 2011 was niet in 2011 doorberekend. Het trappenhuis Koninginnesingel heeft veel glas. Het trappenhuis Keulsepoort heeft 6 kleine raampjes. De grote woonkamerramen worden meegenomen. Als je het bij elkaar telt en alles deelt, zijn de kosten voor de bewoners gelijk voor het deel met trappenhuizen met veel glas en voor het deel met trappenhuizen met weinig glas, maar wel met een woonkamerraam. Om dit allemaal uitgesplitst te krijgen van een glazenwasser, is niet te doen. Ik kan dit niet verlangen. Ook het elektraverbruik het is niet te splitsen. De voorzieningen van dit complex zijn op de diverse meters aangesloten. Wij zijn van mening dat alles door 21 gedeeld moet worden. Het c.v.-onderhoud 2012 is in het voordeel van huurder. Dit had inderdaad door 9 gedeeld in plaats van 21, maar dit is in voordeel van huurder, dit kan zo blijven. De glasverzekering met het bedrag is aangetoond. Ik heb een kopie van het contract, daar staat bij "C "dat het de glasverzekering is. De factuur is wel tijdig toegezonden aan rapporteur. Wij hebben de kosten van het c.v.-onderhoud in 2013 al gecorrigeerd. Pagina 2 van 8

3 III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt de eindafrekening voor de servicekosten. De Huurcommissie kan het bedrag verlagen als blijkt dat het hoger is dan de daadwerkelijk gemaakte kosten. Als er geen eindafrekening is stelt de Huurcommissie de betalingsverplichting van de huurder voor de onderzochte kostenposten vast op basis van de aangetoonde daadwerkelijk gemaakte kosten. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Eindafrekening servicekosten De huurder heeft gedurende de jaren 2012 en 2013 de woonruimte gehuurd. De verhuurder heeft over deze periode een bedrag van 351,65 (2012) en 483,65 (2013) in rekening gebracht. Deze kosten zijn volgens de huurovereenkomst tussen de huurder en de verhuurder overeengekomen. Rapportage De rapporteur adviseert de Huurcommissie het bedrag voor de servicekosten over het jaar 2012 vast te stellen op 379,65 (2012) en 102,59 (2013). Beoordeling Huurcommissie Door zowel huurder als verhuurder wordt aangegeven dat rapporteur de verdeling van de kosten niet correct heeft opgenomen. Huurder stelt dat rapporteur heel erg in het voordeel van huurder heeft gerekend en heeft een eigen berekening opgesteld. Door verhuurder wordt aangegeven dat in dit complex de rekeningen niet kunnen worden gescheiden, omdat de voorzieningen van het gehele complex op de diverse meters zijn aangesloten. Huurder heeft een eigen berekening opgesteld. Verhuurder heeft een overzicht en foto's van het complex overhandigd. Daarnaast heeft verhuurder de polis van de glasverzekering overgelegd. Door de commissie is ter zitting besloten dat de berekening van huurder ook ter kennis gebracht dient te worden aan verhuurder. Verhuurder is vervolgens in de gelegenheid hierop te reageren. Huurder op zijn buurt krijgt ook de gelegenheid om na zitting nog reageren.. Op 4 september 2015 is een brief van huurder ontvangen. Op 17 september 2015 is de reactie van verhuurder ontvangen. Door de commissie zijn de reacties van huurder en verhuurder naast de rapportage gelegd. Per kostenpost wordt door de commissie het volgende overwogen. Schoonmaakkosten inclusief ramen wassen Huurder stelt dat sprake is van twee trappenhuizen met een glazen pui voor negen bewoners met het adres Koninginnesingel en dat de trappenhuizen voor de twaalf bewoners met het adres Keulsepoort op iedere etage een groot raam hebben. Van de twaalf bewoners aan het adres Keulsepoort hebben negen bewoners geen balkon en worden de ramen voor eigen rekening ook gewassen door het schoonmaakbedrijf. De overige drie bewoners hebben een eigen balkon en wassen Pagina 3 van 8

4 zelf hun ramen. Met betrekking tot het schoonhouden van de trappenhuizen stelt huurder dat deze gelijk zijn en dat de kosten hiervan door 21 kunnen worden gedeeld. Huurder geeft met deze stelling aan dat de kosten van het ramen wassen per bewoner apart berekend moeten worden. Ook door verhuurder wordt aangegeven dat de schoonmaakkosten door 21 moeten worden gedeeld, omdat het de schoonmaakkosten zijn voor een complex van 21 woningen. De commissie stelt vast dat er voor het jaar 2012 een bedrag van 3.663,33 is betaald door verhuurder voor deze post. Huurder en verhuurder hebben geen geschil over de verdeelsleutel van deze post. Verhuurder geeft ten aanzien van het ramen wassen aan dat de rekening niet altijd is gesplitst door de ramenwasser. Daarnaast geeft verhuurder aan is het aantal m² te wassen glas per adres gelijk. Juist bij de portieken met minder glas worden de woonkamerramen ook gewassen en met de portieken met meer glas worden de woonkamerramen niet gewassen. De commissie is met verhuurder van mening dat het splitsen van de rekening voor het ramen wassen niet zal leiden tot een aanzienlijke aanpassing van het bedrag dat per woonruimte in rekening gebracht mag worden. De commissie acht het daarom niet noodzakelijk om de overeengekomen verdeelsleutel aan te passen. De thans gehanteerde verdeelsleutel is niet onredelijk en is transparant voor de huurders. De vraag waarom de kosten voor het jaar 2013 zijn gestegen is door verhuurder ter zitting reeds beantwoord: er is op verzoek van de huurders gekozen voor een ander schoonmaakbedrijf met een hogere frequentie van de uit te voeren werkzaamheden. De commissie heeft er kennis van genomen dat enkele rekeningen voor werkzaamheden die zijn uitgevoerd in 2011 zijn doorgeschoven naar de afrekening 2012 en dat rekeningen voor werkzaamheden die zijn uitgevoerd in 2012 zijn doorgeschoven naar de afrekening Door de commissie wordt vastgesteld dat huurder al vanaf 1981 woonachtig is in dit complex. Huurder heeft derhalve daardoor geen nadeel ondervonden. De commissie acht de handelwijze van verhuurder in deze niet onredelijk. De schoonmaakkosten voor het jaar 2012 bedragen: 3.663,33. Over de hoogte van deze schoonmaakkosten bestaat tussen huurder en verhuurder geen geschil. De kosten voor het wassen van glas voor het jaar 2012 bedragen 446,63. (de rekeningen met factuurdatum 30 december 2011, 30 maart 2012 en 30 mei 2012). De totale kosten voor het schoonmaken, inclusief glasbewassing bedragen derhalve 3.663, ,63 = 4.109,96. De kosten voor huurder bedragen derhalve 4.109,96 : 21 = 195,71. Door verhuurder zijn ten aanzien van het jaar 2013 de volgende rekeningen ten laste gebracht van de post schoonmaken. Het betreft de rekeningen met factuurdatum: Pagina 4 van 8

5 30 april ,98 31 mei ,70 28 juni ,70 30 juli ,70 29 augustus ,70 30 september ,70 30 oktober ,70 De schoonmaakkosten die ten laste van de afrekening 2013 worden gebracht bedragen: 4.811,18. De post glasbewassing bestaat uit de volgende rekeningen: 30 oktober ,88 31 december ,88 26 april ,13 25 juli ,03 23 oktober ,13 De kosten voor glasbewassing bedragen derhalve voor het jaar 2013: 1.357,05 De post schoonmaakkosten, inclusief glasbewassing bedraagt: 4.811, ,05 = 6.168,23. Ten laste van huurder komt 6.168,23 : 21 = 293,73 Elektraverbruik. Door verhuurder is uitgelegd dat de twee elektrameters de gezamenlijke voorzieningen van het complex bedienen. Zo staat op de elektrameter met het adres Keulsepoort alle buitenverlichting aangesloten. De commissie is dan ook van oordeel dat de totale kosten van elektra ten laste van 21 woningen kunnen worden gebracht. De totale kosten voor elektra voor het jaar 2012 bedroegen 1308,00. Ten laste van huurder komt 1308,00 : 21 = 62,29 De totale kosten voor het elektraverbruik voor het jaar 2013 bedroegen 1769,00. Ten laste van huurder komt 1769,00 : 21 = 84,24 Water In het complex zijn ook twee watermeters aanwezig. Van één van de meters wordt kennelijk geen gebruik meer gemaakt. Er is in 2013 een stijging van de kosten. Huurder geeft aan dat er mogelijk sprake is van een lekkage. Gelet op de totale kosten acht de commissie het evenzo aannemelijk dat het schoonmaakbedrijf dat in 2013 vaker schoon komt maken een oorzaak is. Mogelijk is er ook in 2012 sprake geweest van een te lage schatting van de kosten door het waterbedrijf. De commissie is alles overwegende van mening dat de kosten over 21 woningen verdeeld moeten worden. Verder is de commissie van mening dat de kosten niet uitzonderlijk hoog zijn. De kosten voor het jaar 2012 bedragen 53,20. Ten laste van huurder komt 53,20 : 21 = 2,53 Pagina 5 van 8

6 De kosten voor het jaar 2013 bedragen 477,71 Ten laste van huurder komt 477,71 : 21 = 22,75. Onderhoud c.v. Voor de woning van huurder bedragen de kosten van het onderhoud c.v. 115,81 voor het jaar Voor de afrekenperiode 2013 mogen geen kosten meer in rekening worden gebracht. Verhuurder heeft ter zitting aangegeven dat dit inmiddels is gecorrigeerd. Lampen Door rapporteur wordt aangegeven dat de door verhuurder overgelegde rekening niet aan huurders mag worden doorbelast. Er is sprake van het opheffen van een storing. Verhuurder heeft zich hiertegen niet verzet. Glasverzekering Door huurder wordt aangegeven dat zij veronderstelde dat er wel sprake was van een glasverzekering. Dit wordt door verhuurder ter zitting bevestigd. Door verhuurder wordt ter zitting een polis overgelegd, waaruit blijkt dat de facturen inderdaad betrekking hebben op een glasverzekering. De kosten voor het jaar 2012 bedragen 167,00. Voor huurder bedraagt deze post 167,00 : 21 = 7,95 De kosten voor het jaar 2013 bedragen 240,00. Voor huurder bedraagt deze post 240,00 : 21 = 11,43 De commissie begrijpt van huurder dat het bezwaar ten aanzien van de servicekosten mede ten grondslag ligt aan de late toezending van de afrekening door verhuurder. Zoals door rapporteur reeds is aangegeven, bestaat er geen sanctie voor een late toezending van een afrekening servicekosten. In afwijking van de rapportage stelt de Huurcommissie de betalingsverplichting vast op: Periode 1 januari 2012 tot en met 31 december 2012 Schoonmaakkosten incl. ramenwassen 195,71 Elektraverbruik 62,29 Water 2,53 Onderhoud C.V. 115,81 Lampen 0,00 Glasverzekering 7,95 Subtotaal 384,29 Administratiekosten 5% 19,21 Totaal 403,50 Periode 1 januari 2013 tot en met 31 december 2013 Pagina 6 van 8

7 Schoonmaakkosten incl. ramenwassen 293,73 Elektraverbruik 84,24 Water 22,75 Glasverzekering 11,43 Subtotaal 412,15 Administratiekosten 5% 20,61 Totaal 432,76 Conclusie/ Gevolgen van deze uitspraak De betalingsverplichting van de huurder voor de servicekosten over het jaar 2012 bedraagt 403,50. De betalingsverplichting van de huurder voor de servicekosten over het jaar 2013 bedraagt 432,76. Legesbeoordeling De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. De Huurcommissie oordeelt dat het bedrag aan servicekosten dat de verhuurder berekent, redelijk is. De betalingsverplichting voor het jaar 2013 is iets lager vastgesteld dan vermeld op de afrekening van verhuurder. De betalingsverplichting voor het jaar 2012 is iets hoger vastgesteld dan vermeld op de afrekening van huurder. De Huurcommissie stelt de huurder daarom in het ongelijk. De huurder moet de leges betalen. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. Pagina 7 van 8

8 IV Beslissing De betalingsverplichting van de huurder voor de servicekosten over het jaar 2012 bedraagt 403,50. De betalingsverplichting van de huurder voor de servicekosten over het jaar 2013 bedraagt 432,76. Volgens de wet worden huurder en verhuurder geacht te zijn overeengekomen wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met de beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Legesveroordeling De huurder moet 25,00 leges per verzoek betalen. De huurder heeft dit bedrag al betaald als voorschot. MAASTRICHT, De Huurcommissie, mr. W.C. Brouwer ing. J.N. Kieft en L.P.J. Creugers MBA Zittingsvoorzitter Zittingsleden Pagina 8 van 8