Uitspraak. van de Huurcommissie

Transcriptie

1 Uitspraak van de Huurcommissie Verzoeken Betalingsverplichting servicekosten (art. 7:260 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub g, 7 en 18 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Noorderhaven 31 A KM VG GRONINGEN Hierna te noemen: de woonruimte Zaaknummers Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker Hierna te noemen: huurder Wederpartij Hierna te noemen: verhuurder Kern van de uitspraak 2014 bedraagt 678, bedraagt 672, I Verloop van de procedure De Huurcommissie ontving op 14 juni 2017 twee verzoeken van de huurder. Daarin vraagt hij aan de Huurcommissie om de eindafrekeningen van de servicekosten over de jaren 2014 en 2015 te beoordelen. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft een voorbereidend onderzoek laten uitvoeren. Daarvoor zijn bij de verhuurder de rekeningen van de servicekosten opgevraagd. Deze rekeningen zijn gecontroleerd. De resultaten van het onderzoek zijn vastgelegd in een rapport. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. Pagina 1 van 6

2 II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Zittingsvoorzitter: mr. J.H. Bloksma Zittingsleden: B. Robbe en ing. G.W. Kamp MSRE Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van de verzoeken op de zitting van de Huurcommissie. De verhuurder heeft op 16 oktober 2017 schriftelijk gereageerd op het rapport van onderzoek. In deze brief wordt met name bezwaar gemaakt tegen de berekeningen van de kosten voor het huurdersonderhoud, het schoonmaken en de fondsen. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring gemachtigde van de huurder: in 2015 is de badkamer verbouwd, in de kosten voor het huurdersonderhoud lijken daarvoor kosten te zijn opgenomen, de facturen zijn nogal vaag, het is onbekend in welke woonruimte de wasbak is vervangen en voor zover bekend zijn er geen sloten vervangen; de glasverzekering is niet overeengekomen; over 2015 zijn geen facturen verstrekt voor de signaallevering, het verzoek is om geen kosten door te berekenen of de prijs van 2014 aan te houden; de huurders hebben over 2014 en 2015 geen afrekening ontvangen en ook nooit inzage in de fondsen gekregen, pas over 2016 is afgerekend. Korte samenvatting verklaring verhuurder: ik vind het vreemd dat de huurder nu met punten komt die ik niet van tevoren wist, nu heb ik me er niet op kunnen voorbereiden; de verbouwing van de badkamer kostte bijna vijfduizend euro, dat is niet doorberekend, wel de aanpassingen die naderhand zijn gedaan; de glasverzekering is wel overeengekomen; de facturen van de signaallevering over 2015 zal ik alsnog aanleveren; naar mijn idee heb ik voldaan aan de eisen die worden gesteld aan fondsen, vanaf 2016 krijgen de huurder digitaal een afrekening; er is een klussenbedrijf waarvan de werknemers in loondienst zijn bij de makelaardij, de kosten van 12,50 per uur zijn veel lager dan wanneer dit extern uitgevoerd zou worden; de afvoer van de wasmachine had ook bij de specifieke huurder in rekening gebracht kunnen worden; het slot van de buitendeur is vervangen, alle huurders hebben een nieuwe sleutel gekregen, anders zouden ze er niet in kunnen; een of twee keer per jaar wordt het vuil afgevoerd door twee man. Op 31 oktober 2017 heeft de verhuurder een factuur van de signaallevering over de maand november 2015 verstrekt en enkele huurverhogingen met daarbij de samenstelling van de servicekosten. Pagina 2 van 6

3 III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt de eindafrekeningen voor de servicekosten. Als er geen eindafrekeningen zijn stelt de Huurcommissie de betalingsverplichting van de huurder voor de onderzochte kostenposten vast op basis van de aangetoonde daadwerkelijk gemaakte kosten. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Eindafrekeningen servicekosten De huurder heeft gedurende de jaren 2014 en 2015 de woonruimte gehuurd. De verhuurder heeft geen overzichten van de in die jaren gemaakte kosten verstrekt. Rapportage De rapporteur adviseert de Huurcommissie het bedrag voor de servicekosten over het jaar 2014 vast te stellen op 625,17 en over het jaar 2015 op 637,04. Beoordeling Huurcommissie De huurder en de verhuurder hebben geen bezwaar gemaakt tegen de berekende kosten voor gas, elektra en water. De commissie neemt deze kosten daarom ongewijzigd over uit het rapport. Over het jaar 2014 heeft de verhuurder diverse facturen opgevoerd voor de post huurdersonderhoud, waarvan in het rapport 274,26 is doorbelast aan de huurders. De commissie is van oordeel dat daar het bedrag van 450,00 van de factuur van 9 januari 2014 bij opgeteld dient te worden. Deze factuur ziet op het materiaal en de arbeidsuren voor het vervangen van lampen en batterijen en een TL-buis, het sauzen van de douchemuren, het schilderen en ontluchten van de radiatoren en het ophangen van luxaflex in de douche. De commissie acht het in dit geval redelijk de helft van deze kosten (in totaal 902,77) als klein onderhoud aan de huurders door te belasten. De overige opgevoerde kosten zijn naar het oordeel van de commissie niet aan te merken als klein onderhoud en blijven daarom buiten beschouwing. De totale door te berekenen kosten bedragen 274, ,00 = 724,26. Het aandeel van de huurder is 1 / 10 e deel van 724,26 = 72,43. Van de opgevoerde kosten over 2015 is in het rapport 341,72 voor doorberekening aan de huurders vatbaar geacht. De commissie is van oordeel dat de facturen van 28 januari 2015 voor vuilafvoer (van 50,00) en van 31 maart 2015 voor het plaatsen van een handdouche (van 28,70) eveneens als kleine herstelling aangemerkt kunnen worden. Ditzelfde geldt voor het sausen van het plafond op 8 mei 2015 (voor 89,22) en het doorfrezen van de afvoer op 24 april 2015 (voor 90,75). Van de factuur van 5 augustus 2015 voor het repareren van de keuken en het vervangen van het slot van de voordeur is de commissie van oordeel dat het deel voor de sleutels doorberekend kan worden. De commissie schat dit deel op 25,00. Van de facturen die zien op het nakijken, herstellen en nalopen van de douche, waarvoor facturen zijn verstrekt van 4, 7 en 21 september 2015, acht de commissie het redelijk eenmaal 18,75 door te belasten. Het totaalbedrag komt hiermee op 644,14. Het aandeel van de huurder wordt gesteld op 1 / 10 e deel van 644,14 = 64,41. Pagina 3 van 6

4 De verhuurder heeft ter zitting verklaard dat de in rekening gebrachte schoonmaakkosten zijn gebaseerd op het uurloon van medewerkers die in dienst zijn bij de makelaardij. Deze werkzaamheden worden intern uitgevoerd om de kosten zo laag mogelijk te houden. De commissie acht het redelijk deze kosten aan de huurders door te berekenen. Over het jaar 2014 gaat het om 80,00 en over het jaar 2015 om 50,00. Het aandeel van de huurder wordt gesteld op 8,00 respectievelijk 5,00. Uit de huurovereenkomst en de huurspecificaties blijkt dat de glasverzekering tussen partijen is overeengekomen. De berekende bedragen in het rapport van 8,27 en 8,56 worden daarom overgenomen. Ter zitting is vast komen te staan dat de huurder over de jaren 2014 en 2015 geen afrekeningen heeft ontvangen. De commissie volgt daarom het rapport, waarin de administratiekosten over beide jaren op 0,00 is gesteld. Nu vaststaat dat over de jaren 2014 en 2015 geen afrekeningen zijn verstrekt, acht de commissie het niet aannemelijk dat in die jaren inzage is gegeven in de fondsen voor de vloerbedekking en het binnenschilderwerk. Dit is één van de voorwaarden voor het doorberekenen van een fonds. De commissie stelt de betalingsverplichting van de huurder voor de fondsen over beide jaren daarom vast op 0,00. Partijen hebben zich niet verzet tegen het rapport voor wat betreft de kostenposten beheerskosten en huur apparaten. De commissie neemt de berekende kosten uit het rapport daarom ongewijzigd over. De kosten voor de signaallevering over het jaar 2014 zijn in het rapport berekend op 23,67. Over het jaar 2015 is in het rapport uitgegaan van de gemiddelde kosten over de jaren 2014 en Na de zitting heeft de verhuurder een factuur over de maand november 2015 verstrekt, waaruit blijkt dat de abonnementskosten in die maand 18,25 bedroegen. De commissie gaat uit van dit maandbedrag en stelt de jaarkosten op 12 x 18,25 = 219,00. Deze kosten worden uitsluitend doorbelast aan de negen woonruimten. Het aandeel van de huurder in deze kosten wordt daarom vastgesteld op 1 / 9 e deel van 219,00 = 24,33. Over de kosten voor het CV onderhoud hebben partijen geen bezwaren geuit, zodat de bedragen uit het rapport van 2,32 en 2,45 door de commissie worden overgenomen. Pagina 4 van 6

5 Met bovenstaande overwegingen worden de totaaltellingen als volgt: Kostenpost Gas 269,71 273,49 Elektra 225,48 215,97 Water 62,02 72,13 Huurdersonderhoud 72,43 64,41 Schoonmaakkosten 8,00 5,00 Glasverzekering 8,27 8,56 Administratiekosten 0,00 0,00 Fonds vloerbedekking 0,00 0,00 Fonds binnenschilderwerk 0,00 0,00 Beheerskosten 0,00 0,00 Huur apparaten 6,27 6,27 Signaallevering 23,67 24,33 CV onderhoud 2,32 2,45 Totaal 678,17 672,61 Belastingen en/of heffingen De voor rekening van de huurder komende belastingen en/of heffingen zijn niet in de huur inbegrepen. De huurder moet overheidsheffingen betalen als belastingplichtige, niet op grond van de huurovereenkomst. De Huurcommissie beoordeelt niet of een aanslag al dan niet terecht is opgelegd. Overigens is de huurder wel verplicht deze heffingen aan de verhuurder te betalen wanneer deze de heffingen op eigen naam voor de huurder heeft voldaan. Conclusie/ Gevolgen van deze uitspraak De betalingsverplichting van de huurder voor de servicekosten over het jaar 2014 bedraagt 678,17 en over het jaar ,61. Legesbeoordeling De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. De verhuurder heeft geen eindafrekeningen verstrekt. De Huurcommissie stelt de betalingsverplichting van de huurder over beide jaren lager vast dan aan voorschotten is betaald. De verhuurder wordt daarom in het ongelijk gesteld en moet de leges betalen. De huurder krijgt de betaalde legesvoorschotten terug. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. De verhuurder is geen rechtspersoon en moet daarom 25,00 leges per verzoek betalen. COU2G ENV Pagina 5 van 6

6 IV Beslissing 2014 bedraagt 678, bedraagt 672,61. Legesveroordeling De verhuurder moet 2 x 25,00 = 50,00 leges betalen. De huurder krijgt de betaalde legesvoorschotten terug. Volgens de wet worden huurder en verhuurder geacht te zijn overeengekomen wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met de beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. GRONINGEN, De Huurcommissie, mr. J.H. Bloksma Zittingsvoorzitter Pagina 6 van 6