Uitspraak. van de Huurcommissie

Transcriptie

1 Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Betalingsverplichting kosten voor gas, water en licht en/of overige servicekosten (art. 7:260 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub g, 7 en 18 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Turkooisstraat 7 KM 1 VR 9743 KX GRONINGEN Hierna te noemen: de woonruimte Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker Hierna te noemen: huurder Wederpartij Hierna te noemen: verhuurder Kern van de uitspraak De betalingsverplichting van de huurder voor kosten voor gas, water en licht en/of overige servicekosten over de periode 1 juli 2013 tot en met 31 december 2013 bedraagt 427, I Verloop van de procedure De Huurcommissie ontving op 30 oktober 2014 een verzoek van de huurder. Daarin vraagt hij aan de Huurcommissie om zijn betalingsverplichting voor de kosten voor gas, water en licht en/of overige servicekosten over de periode 1 juli 2013 tot en met 31 december 2013 vast te stellen. Pagina 1 van 7

2 Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft een voorbereidend onderzoek laten uitvoeren. Daarvoor is op 2 maart 2015 een voorbereidend onderzoek uitgevoerd. Bij de verhuurder zijn de rekeningen van de kosten voor gas, water en licht en/of overige servicekosten opgevraagd. Deze rekeningen zijn gecontroleerd. De resultaten van het onderzoek zijn vastgelegd in een rapport. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring gemachtigden van de huurder: Huurder gaat akkoord met de rapportage; Wij verzoeken de commissie de roerende zaken niet mee te nemen. Deze zijn ouder dan vijf jaar en afgeschreven. Er zijn geen facturen verstrekt, de nieuwe servicekostenregeling is dan van kracht, dus 0,00. Worden er wel kosten meegenomen dan stel ik voor de helft te nemen. De kosten die verhuurder aanvoert, zijn te hoog voor de huidige dagwaarde; Voor wat betreft de kleine herstellingen en de opsomming van werkzaamheden kan ik aangeven dat deze hebben plaatsgevonden naar aanleiding van een gebrekenmelding. Er is dus geen sprake van kleine herstellingen maar van groot onderhoud; De glasschade moet niet in rekening worden gebracht. Huurder heeft het glas niet zelf kapot gemaakt, dit moet degene betalen die het stuk heeft gemaakt en het is niet in de woonruimte van huurder; Verven glaslatten + cv storing: hier is sprake van groot onderhoud. Bovendien is de factuur onvoldoende gespecificeerd. Naar mijn mening sowieso voor rekening van de verhuurder. Tuin: verhuurder doet zelf af en toe tuinonderhoud. Dit is echter onvoldoende gespecificeerd. Het gaat om een achtertuin waar vrij weinig onderhoud van toepassing is. Ik stel voor een symbolisch bedrag van 25,00 mee te nemen, niet meer; cv-onderhoud: slechts dat gedeelte kan in rekening worden gebracht dat 24 uursservice betreft. Dit is niet aangetoond door de verhuurder. In tegenstelling tot hetgeen gemachtigden van de verhuurder aangeven, dient de 24 uursservice eerst aangetoond te worden alvorens een percentage mee te nemen. COU2G ENV Pagina 2 van 7

3 Korte samenvatting verklaring gemachtigden van de verhuurder aan de hand van een pleitnota: Ten aanzien van de post roerende zaken wil ik opmerken dat de goederen afzuigkap, magnetron, gasstel en oven, eettafel en stoelen wel aanwezig zijn. Verhuurder heeft deze spullen overgenomen van de vorige eigenaar. De kosten ervan staan op het overnamebewijs (2012) vermeld en dienen te worden meegenomen: afzuigkap 100,00, magnetron 100,00, gasstel en oven 75,00 en eettafel en stoelen 150,00. Totaal 425,00 over 5 inwoners over 5 jaar over 12 maanden is 1,42 per maand. Het gaat te ver om hiervoor geen vergoeding voor op te nemen; Onderhoudscontract cv: bij de factuur zit een 24 uursservice in. Huurder wil voorstellen in ieder geval een gedeelte van deze kosten mee te nemen, voor wat betreft de 24 uursservice is in het verleden een percentage van de nota genomen. De commissie heeft hiervoor uitspraak gedaan en ik wil haar verzoeken dat weer te doen. Kleine herstellingen: Er zijn voor wat betreft de overgelegde factuur van Riebouw ( ) wel degelijk activiteiten uitgevoerd die voor doorberekening in aanmerking komen. Verhuurder is van mening dat alle activiteiten vallen in de categorie klein onderhoud, maar wil in ieder geval een vergoeding voor de volgende activiteiten zoals deze uit het beleid servicekosten komen: - aanbrengen van een nieuwe tochtstrip (kleine herstelling onder J) - aanbrengen van een kitrand rondom het bad (kleine herstelling onder K) - schoonmaakwerkzaamheden bad (kleine herstelling onder P). Huurder is zelf verantwoordelijk voor het schoonmaken van de badkamer. Als verhuurder dat moet doen, kan hij de kosten ervan doorberekenen. - verwijderen van een kast (kleine herstelling onder P) - dichtmaken gat in de keukenvloer (kleine herstelling onder B) - vervangen van de bel (kleine herstelling onder D) Vervangen wc bril en aanbrengen rooster in de douche is wel groot onderhoud. Voor voornoemde activiteiten wil de verhuurder voorstellen de helft van de factuur van 568,65 door te berekenen; Facturen Krako; Glasschade is voor 250,00 hersteld. Het betreft niet deze huurders, maar dit kan gebeuren. Verhuurder wil deze kosten dan ook omslaan over het totaal aantal bewoners; Factuur betreft eenvoudige reparaties; Factuur ( 136,28) betreft het aanbrengen van verf aan de binnenzijde (glaslatten) op verzoek van huurder (kleine herstelling onder A). De arbeid is verricht en pot verf gebruikt voor de glaslatten. De kosten lijken me aangetoond; Tuinonderhoud: Voor het tuinonderhoud is een handgeschreven factuur 12 uren á 20,00 per uur. Deze 12,00 uren zijn verdeeld over vier middagen waarop verhuurder de volgende activiteiten heeft verricht: - verwijderen van onkruid tussen tegels en looppad - snoeien van planten/heggen en opschietende bomen - verwijderen van dode planten - onderhoud van de erfafscheiding; Pagina 3 van 7

4 III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt de eindafrekening voor de kosten voor gas, water en licht en/of overige servicekosten. De Huurcommissie kan het bedrag verlagen als blijkt dat het hoger is dan de daadwerkelijk gemaakte kosten. Als er geen eindafrekening is stelt de Huurcommissie de betalingsverplichting van de huurder voor de onderzochte kostenposten vast op basis van de aangetoonde daadwerkelijk gemaakte kosten. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Eindafrekening kosten voor gas, water en licht en/of overige servicekosten De huurder heeft gedurende de periode 1 juli 2013 tot en met 31 december 2013 de woonruimte gehuurd. De verhuurder heeft geen overzicht van de in die periode gemaakte kosten verstrekt. Volgens de huurovereenkomst bedraagt het maandelijks voorschotbedrag 110,00 per maand (te weten servicekosten 75,00 en overige kosten 35,00 per maand). Rapportage De rapporteur adviseert de Huurcommissie het bedrag voor de kosten voor gas, water en licht en/of overige servicekosten over de periode 1 juli 2013 tot en met 31 december 2013 vast te stellen op 393,10. Beoordeling Huurcommissie Mede op basis van hetgeen ter zitting aan de orde is gekomen, ziet de Huurcommissie aanleiding om van het rapport af te wijken. Roerende zaken Voor de afzuigkap, magnetron, gasstel en oven, eettafel en stoelen acht de commissie het redelijk de helft van het door de gemachtigden van verhuurder voorgestelde bedrag, zijnde 212,50 mee te nemen, voor 5 eenheden (gezamenlijk gebruik). Hiervoor geldt een gebruiksvergoeding van 20% waardoor het te betalen bedrag per jaar uitkomt op 8,50 per jaar. Huurders aandeel bedraagt 6/12e deel van ( 115,54 + 8,50 =) 124,04 = 62,02. Onderhoudscontracten De commissie is van oordeel dat verhuurder de 24 uursservice niet heeft aangetoond. Deze kosten kunnen niet bij huurder in rekening worden gebracht. Pagina 4 van 7

5 (Kleine) Herstellingen Het aanbrengen van de tochtstrip, de schoonwerkzaamheden aan het bad en de vervanging van de bel zouden eventueel als kleine herstellingen in rekening kunnen worden gebracht, maar deze zijn bestreden en niet gespecificeerd. Naar het oordeel van de commissie is er voor het overige in elk geval geen sprake van kleine herstellingen. En de 'glaskosten' dienen voor rekening te komen van de veroorzaker. Conform het rapport stelt zij huurders betalingsverplichting vast op nihil. Tuinonderhoud Voor wat betreft het tuinonderhoud acht de commissie het redelijk de helft van de door gemachtigden van verhuurder voorgestelde bedrag op te nemen: 12 uur á 20,00 = 240,00 voor 2012 en 2013 zijnde 60,00 voor 6 maanden x 50% = 30,00. In afwijking van de rapportage stelt de Huurcommissie huurders betalingsverplichting als volgt vast: 1 juli 2013 tot en met 31 december 2013 Water 18,76 Gas 179,92 Elektriciteit 77,91 Roerende zaken 62,02 Onderhoudscontracten 0,00 Kleine herstellingen en onderhoud woonruimte 0,00 Onderhoud gemeenschappelijke buienruimten/tuinonderhoud 30,00 Signaallevering televisie en internet 58,74 Opstalverzekering 0,00 Huur boiler/-geiser/-ketel 0,00 Afvoer huisvuil 0,00 Huismeester 0,00 Glazenwasser 0,00 Gebruik elektronische apparatuur 0,00 Belastingen en heffingen n.v.t. Beheer (administratie)kosten 0, Totaal 427,35 Belastingen en/of heffingen De voor rekening van de huurder komende belastingen en/of heffingen zijn niet in de huur inbegrepen. De huurder moet overheidsheffingen betalen als belastingplichtige, niet op grond van de huurovereenkomst. De Huurcommissie beoordeelt niet of een aanslag al dan niet terecht is opgelegd. Overigens is de huurder wel verplicht deze heffingen aan de verhuurder te betalen wanneer deze de heffingen op eigen naam voor de huurder heeft voldaan. Pagina 5 van 7

6 Conclusie/ Gevolgen van deze uitspraak De betalingsverplichting van de huurder voor de kosten voor gas, water en licht en/of overige servicekosten over de periode 1 juli 2013 tot en met 31 december 2013 bedraagt 427,35. Legesbeoordeling De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. De verhuurder heeft geen eindafrekening verstrekt en de Huurcommissie stelt huurders betalingsverplichting op een lager bedrag vast dan hij aan voorschot heeft betaald. De Huurcommissie stelt de verhuurder daarom in het ongelijk. De verhuurder moet de leges betalen. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. IV Beslissing De betalingsverplichting van de huurder voor de kosten voor gas, water en licht en/of overige servicekosten over de periode 1 juli 2013 tot en met 31 december 2013 bedraagt 427,35. Volgens de wet worden huurder en verhuurder geacht te zijn overeengekomen wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met de beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Legesveroordeling De verhuurder moet 25,00 leges betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug. Pagina 6 van 7

7 Deze uitspraak is zowel aan de verzoeker als aan de wederpartij gestuurd. GRONINGEN, De Huurcommissie, mr. J.H. Bloksma Zittingsvoorzitter H. Oostland en C.F. Jonker Zittingsleden Pagina 7 van 7