Uitspraak. van de Huurcommissie

Transcriptie

1 Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Betalingsverplichting servicekosten (art. 7:260 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub g, 7 en 18 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Akerstraat CT BRUNSSUM Hierna te noemen: de woonruimte Zaaknummer Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker [xxx] Hierna te noemen: huurder Wederpartij [xxx] Hierna te noemen: verhuurder [xxx] Kern van de uitspraak De betalingsverplichting van de huurder voor de kostenposten schoonmaken en stroomverbruik over de periode 1 februari 2013 t/m 31 december 2013 bedraagt 22,00 De betalingsverplichting van de huurder voor de kostenposten schoonmaken en stroomverbruik over het jaar 2014 bedraagt 24, I Verloop van de procedure De Huurcommissie ontving op 15 juni 2015 verzoeken van de huurder. Daarin vraagt hij aan de Huurcommissie om de eindafrekening van de kostenposten schoonmaken en stroomverbruik over de perioden 1 februari 2013 t/m 31 december 2013 en 1 januari 2012 t/m 31 december 2014 te beoordelen. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft een voorbereidend onderzoek laten uitvoeren. Bij de verhuurder zijn de rekeningen van de kosten voor schoonmaken en stroomverbruik en gebruik roerende zaken opgevraagd. De gevraagde rekeningen zijn niet door de verhuurder opgestuurd. De resultaten van het onderzoek zijn vastgelegd in een rapport. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. Pagina 1 van 6

2 II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Verklaring van de partijen Huurder heeft met een brief van 5 oktober 2015 inhoudelijk gereageerd op de overgelegde rapportage. Deze brief wordt als hier overgenomen en ingevoegd beschouwd. Aanvullend is door huurder, zakelijk weergegeven, nog het volgende verklaard: Voorheen heb ik nauwelijks iemand gezien die schoonmaakt; Er wordt wel schoongemaakt maar niet regelmatig; Het nodige was in de woning aanwezig maar ik heb sterk het vermoeden dat dit door een vorige bewoner achter is gelaten; Ik heb aan verhuurder gevraagd of hij de 2 tafels weg wil halen. Korte samenvatting verklaring verhuurder: De rapporteur gaat voorbij aan het probleem dat de woning is aangeboden tegen een bepaalde prijs; In het verleden heeft de Huurcommissie de huurprijs aangepast; Meubilering en stoffering wordt wel door huurder gebruikt maar hij betaalt daar niet voor; Is het normaal dat iemand niet betaalt voor spullen die wel in de woning aanwezig zijn; Ik heb de servicekosten verhoogd met 25,00; Toen huurder de woonruimte betrok waren de muren en de plafonds allemaal netjes geschilderd; In totaal maken 4 personen gebruik van het trappenhuis; In principe wordt er op dinsdagmorgen schoongemaakt. III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt de eindafrekening voor de kostenposten schoonmaken en stroomverbruik, gebruik onroerende zaken en schilderwerk binnen De Huurcommissie kan het bedrag van de eindafrekening verlagen als blijkt dat het hoger is dan de daadwerkelijk gemaakte kosten. Als er geen eindafrekening is stelt de Huurcommissie de betalingsverplichting van de huurder voor de onderzochte kostenposten vast op basis van de aangetoonde daadwerkelijk gemaakte kosten. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Eindafrekening overige servicekosten De huurder heeft gedurende de periode 1 februari 2013 t/m 31 december 2013 en de periode 1 januari 2014 t/m 31 december 2014 de woonruimte gehuurd. De verhuurder heeft over de periode 1 februari 2013 t/m 31 december 2013 een bedrag van 275,00 in rekening gebracht en voor de periode 1 januari 2014 t/m 31 december ,00. Pagina 2 van 6

3 Deze kosten zijn volgens de huurovereenkomst tussen de huurder en de verhuurder (gedeeltelijk) overeengekomen. De verhuurder heeft geen facturen van de in die periode gemaakte kosten verstrekt. Rapportage De rapporteur adviseert de Huurcommissie het bedrag voor de kostenposten schoonmaken en stroomverbruik, gebruik onroerende zaken en schilderwerk binnen 2013 over de periode 1 februari 2013 t/m 31 december 2013 vast te stellen op 22,00 en voor de periode 1 januari 2014 t/m 31 december 2014 op 24,00. Beoordeling Huurcommissie Zowel de huurder als de verhuurder heeft bezwaar gemaakt tegen het rapport van voorbereidend onderzoek. De huurder heeft doorberekening van de volgende posten uit het rapport van onderzoek ter discussie gesteld: verhoging van het voorschotbedrag van 25,00 naar 50,00; pas nadat de Huurcommissie uitspraak had gedaan werd het trappenhuis geveegd. Voor die tijd werd dit niet of nauwelijks gedaan; de verlichting in het trappenhuis is al maanden stuk; over de roerende zaken zijn bij het aangaan van de huurovereenkomst geen afspraken gemaakt; sinds ik de woning bewoon heb ik geen schilder gezien. Ook heb ik niemand opdracht gegeven om dat te doen. De verhuurder heeft doorberekening van de volgende posten uit het rapport van onderzoek ter discussie gesteld: huurder maakt gebruik van de aanwezige meubilering en stoffering maar betaalt daar niet voor; de servicekosten heb ik met 25,00 verhoogd ( 25,00 voor schoonmaken en stroomverbruik en 25,00 voor medegehuurde goederen); voordat de huurder de woonruimte betrok heb ik alle muren en plafonds laten schilderen. De Huurcommissie hecht eraan op te merken dat zij zich in de thans voorliggende procedure dient te beperken tot de vraag wat de betalingsverplichting voor de servicekosten van huurder is. Over de verhoging van het voorschotbedrag van 25,00 naar 50,00 doet de Huurcommissie in deze procedure geen uitspraak. Uit het de Huurcommissie ter beschikking staande dossier is gebleken dat in de huurovereenkomst alleen is vermeld dat het gehele appartement is voorzien van een laminaat vloerbedekking, een open keukenblok met koelkast en inbouw gascomfort. Verder is in de huurovereenkomst vermeld een bedrag van 25,00 per maand voor servicekosten. Welke leveringen en diensten worden geleverd voor het betaalde voorschotbedrag van 25,00 per maand is echter niet vermeld. Ter zitting is het de Huurcommissie gebleken dat de 25,00 servicekosten betrekking hebben op de posten schoonmaken en stroomverbruik. Pagina 3 van 6

4 Schoonmaak Verhuurder kan van de kosten van schoonmaak geen facturen overleggen omdat deze werkzaamheden, vanwege de kleinschaligheid, in eigen beheer zijn uitgevoerd. Op zich kunnen dan kosten tegen een redelijk tarief worden doorberekend, maar dan moet wel inzichtelijk zijn hoeveel uren er aan is besteed. Een urenberekening en /of berekening van de uitgevoerde werkzaamheden ontbreekt. De Huurcommissie kan daarom over de thans voorliggende jaren geen bedrag vaststellen. Zij beperkt de kosten daarom, conform het beleid van de Huurcommissie, tot het standaardbedrag van 12,00 per jaar. De huurder heeft op de zitting gesteld dat de schoonmaakwerkzaamheden sporadisch zijn gedaan. Het is voor de Huurcommissie niet mogelijk om achteraf de kwaliteit van schoonmaakwerkzaamheden en de frequentie ervan te beoordelen. De huurder moet aannemelijk maken of aantonen dat de in rekening gebrachte kosten niet redelijk zijn. Deze bewijzen ontbreken. De Huurcommissie gaat daarom niet in op de klachten van de huurder over de kwaliteit en/of frequentie. Stroomverbruik Ten aanzien van de post stroomverbruik merkt de commissie op dat van verhuurder een factuur van Enexis is ontvangen maar dat daarop een ander leveringsadres staat. Ter zitting is gebleken dat de levering van stroom op naam staat van de ondergelegen winkel. Verhuurder heeft met de eigenaar van de winkel afgesproken de kosten van stroomverbruik, met name van het gemeenschappelijke trappenhuis met gesloten beurzen te verrekenen. Nu voor het stroomverbruik de berekeningen van het huurders aandeel ontbreken zal de commissie, conform het beleid van de Huurcommissie, het bedrag vaststellen op het standaardbedrag van 12,00 per jaar. Aan het bezwaar van huurder dat de verlichting in het trappenhuis al maanden stuk is gaat de commissie voorbij. Immers, gebleken is dat thans de afrekening in de perioden 1 februari 2013 t/m 31 december 2013 en januari 2014 t/m 31 december 2014 ter beoordeling staat. Dat de verlichting in die perioden defect is geweest is de commissie onvoldoende gebleken. Roerende zaken Ten aanzien van de roerende zaken merkt de commissie op dat verhuurder onvoldoende heeft aangetoond wat de daadwerkelijke kosten precies zijn geweest. Vervolgens heeft verhuurder ook geen inzicht gegeven in de berekening van huurders aandeel in deze kosten. Nu in de huurovereenkomst geen gebruiksvergoeding is vermeld en het tussen partijen niet duidelijk is over welke roerende zaken het gaat is de commissie van oordeel dat hiervoor geen kosten mogen worden opgenomen. Schilderwerk Ten slotte is de commissie gebleken dat verhuurder kosten voor schilderwerk binnen in 2013 in rekening wenst te brengen. De verhuurder kan de kosten van schilderen, sausen, witten of behangen alleen aan de huurder doorberekenen als de huurder hier uitdrukkelijk om heeft gevraagd. Dit blijkt niet uit de huurovereenkomst. Pagina 4 van 6

5 Ter zitting heeft huurder gesteld geen opdracht te hebben gegeven om dergelijke werkzaamheden uit te laten voeren. Overigens waren deze werkzaamheden al uitgevoerd voordat de huurder de woonruimte heeft betrokken. Mutatie De kosten van het verhuurbaar maken tijdens het mutatieonderhoud zijn naar het oordeel van de Huurcommissie bedrijfskosten die horen bij het verhuren van woonruimte. De verhuurder kan deze kosten dan ook niet aan de huurder doorberekenen. Dergelijke kosten maken deel uit van de kale huurprijs. In afwijking van de rapportage stelt de Huurcommissie de betalingsverplichting van huurder vast op: Servicekosten 1/2 t/m 31/12/2013 1/1 t/m 31/12/2014 Schoonmaken 11,00 12,00 Stroomverbruik 11,00 12,00 Gebruik roerende zaken 0,00 0,00 Schilderwerk binnen ,00 0,00 totaal 11,00 12,00 Conclusie/ Gevolgen van deze uitspraak De huurder moet voor de kostenposten schoonmaken en stroomverbruik voor de periode 1 februari 2013 t/m 31 december ,00 betalen en voor de periode 1 januari 2014 t/m 31 december ,00. Legesbeoordeling De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. De Huurcommissie stelt de kosten voor schoonmaken en stroomverbruik in beide perioden lager vast dan op de eindafrekening van de verhuurder. De Huurcommissie stelt de huurder daarom in beide procedures in het gelijk. De verhuurder moet in beide procedures de leges betalen, de huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. COU2G ENV Pagina 5 van 6

6 IV Beslissing De betalingsverplichting van de huurder voor de kosten voor schoonmaken en stroomverbruik over de periode 1 februari 2013 t/m 31 december 2013 bedraagt 22,00. De betalingsverplichting van de huurder voor de kosten voor schoonmaken en stroomverbruik over de periode 1 januari 2014 t/m 31 december 2014 bedraagt 24,00. Volgens de wet worden huurder en verhuurder geacht te zijn overeengekomen wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met de beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Legesveroordeling () De verhuurder moet 25,00 leges betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug. Legesveroordeling () De verhuurder moet 25,00 leges betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug. Deze uitspraak is zowel aan de verzoeker als aan de wederpartij gestuurd. MAASTRICHT, De Huurcommissie, mr. E.M. Jacquemijns ing. J.N. Kieft en L.P.J. Creugers MBA Zittingsvoorzitter Zittingsleden Pagina 6 van 6