Uitspraken. van de Huurcommissie

Transcriptie

1 Uitspraken van de Huurcommissie Verzoek Betalingsverplichting kosten voor gas, water en licht en/of overige servicekosten (art. 7:260 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub g, 7 en 18 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Boterdiep 94 KM 38 3 ET 9712 LS GRONINGEN Hierna te noemen: de woonruimte Verzoeker [xxx] Hierna te noemen: huurder [xxx] Zaaknummers Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Wederpartij [xxx] Hierna te noemen: verhuurder [xxx] Kern van de uitspraken De betalingsverplichting van de huurder voor de kosten voor gas, water en licht en/of overige servicekosten over de periode 1 augustus 2013 tot en met 31 december 2013 bedraagt 362,89 De betalingsverplichting van de huurder voor de kosten voor gas, water en licht en/of overige servicekosten over de periode 1 januari 2014 tot en met 31 maart 2014 bedraagt 252, I Verloop van de procedures De Huurcommissie ontving op 24 juni 2015 twee verzoeken van de huurder. Daarin vraagt hij aan de Huurcommissie om zijn betalingsverplichting voor de kosten voor gas, water en licht en/of overige servicekosten over de periode 1 augustus 2013 tot en met 31 december 2013 () en de periode 1 januari 2014 tot en met 31 maart 2014 () vast te stellen. COU2G ENV Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft een voorbereidend onderzoek laten uitvoeren. Daarvoor is op 18 augustus 2015 een voorbereidend onderzoek uitgevoerd. Bij de verhuurder zijn de rekeningen van de servicekosten opgevraagd en gecontroleerd. De resultaten van het onderzoek zijn vastgelegd in een rapport. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Pagina 1 van 10

2 Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring gemachtigden van de huurder aan de hand van een pleitnota: Voor gas, elektra en water hebben wij geen opmerkingen op het rapport. Voor wat betreft de graaddagen scharen wij ons achter de rapporteur; Roerende zaken laminaat: huurder stelt zich op het standpunt dat enkel het laminaat voor doorrekening in aanmerking komt. De kosten voor het leggen en installeren dienen voor rekening van de verhuurder te blijven. De kosten komen hiermee op 10% van 240,00 = 24, /365e deel van 24,00 = 10,06; Roerende zaken computerapparatuur: Het gaat hier om het aanleggen van een computernetwerk. Dit netwerk is onroerend en deze kosten dienen voor rekening van de verhuurder te komen. Uit de factuur blijkt dat het grootste gedeelte van de kosten bestaat uit werkuren, te weten eerst 17 werkuren en vervolgens nog één werkuur tegen een uurloon van 78,65 per uur. In redelijkheid kan huurder niet worden aangesproken voor de kosten voor het installeren van een onroerend netwerk. Huurder verzoekt de commissie de betalingsverplichting op 0,00 te stellen voor deze post. Indien de Huurcommissie dit niet volgt verzoekt huurder de gewerkte uren buiten beschouwing te laten en enkel de feitelijke kosten van de apparatuur mee te nemen voor zover deze kosten zijn aan te tonen door de verhuurder en voorts een gebruiksvergoeding van 10% te hanteren omdat dit een duurzame roerende zaak betreft; Roerende zaken laminaat en computerapparatuur: zie 2013; Roerende zaken Wifi 4 You: huurder heeft de Huurcommissie verzocht hem de facturen te sturen zoals deze door de verhuurder naar de Huurcommissie zijn gezonden. Hierbij is niet de factuur van Wifi 4 You aangetroffen. Huurder stelt zich op het standpunt dat deze kosten voor rekening van de verhuurder komen. Huurder betaalt reeds voor het gebruik aan internet zoals dit in de factuur van Ziggo is verwerkt. Huurder vindt dat de kosten voor het netwerk voor rekening van de verhuurder dienen te komen en verzoekt de commissie de betalingsverplichting voor deze factuur op 0,00 vast te stellen. Voor zover de Huurcommissie aanleiding ziet om van het voornoemde af te wijken vindt huurder dat enkel de kosten voor de daadwerkelijke roerende zaak van het netwerk op zijn plaats is. Daarnaast is huurder van mening dat het een duurzame roerende zaak betreft waarvoor een afschrijvingstermijn van 10 jaren redelijk is. De kosten komen hiermee op 90/365e deel van 24,00 = 5,92. De voorziening voor de wifi is in de muren ingebouwd. Ons inziens is dit onroerend en zijn de kosten hiervan voor de verhuurder. De vergoeding van het netwerk qua roerende delen vinden wij niet onredelijk. Er is echter niet gebleken wat deze kosten zijn, het zal marginaal zijn op het geheel; Voor kleine herstellingen en schoonmaak gemeenschappelijke ruimten zijn er geen opmerkingen op het rapport; Pagina 2 van 10

3 Onderhoud gemeenschappelijke ruimten 2013: geen opmerkingen, over 2014 stelt huurder zich op het standpunt dat de twee geleverde sifons onroerend zijn en voor rekening van de verhuurder komen. Huurder verzoekt de commissie de betalingsverplichting hiervoor op 0,00 vast te stellen; Huismeester: de verhuurder voert kosten op voor schoonmaakwerkzaamheden, onderhoud en reparatiewerkzaamheden, organisatie en beheer en toezicht en controle. Huurder merkt op dat geen van de werkzaamheden is onderbouwd met beschrijvingen van de activiteiten. Er is geen overzicht van wanneer de verhuurder de werkzaamheden heeft uitgevoerd. De werkzaamheden, voor zover al uitgevoerd, zijn enkel in het belang van verhuurder en het is onredelijk hiervoor kosten bij de huurder in rekening te brengen; Ten aanzien van het uurtarief huismeester willen wij opmerken dat de kosten die de verhuurder maakt niet terug te vinden zijn in de servicekosten. Wij verzoeken de commissie conform rapport uitspraak te doen. Wij vinden het niet redelijk om dat op te nemen in het uurtarief van 35,00, het uurtarief zou veeleer op 25,00 moeten worden gesteld; Schoonmaakwerkzaamheden : Verhuurder geeft aan 178 uur aan schoonmaak te hebben besteed. Het is onduidelijk wanneer verhuurder deze schoonmaak heeft uitgevoerd. Gemiddeld zou het aantal schoonmaakuren per week op ca 3,42 uur komen. Huurder stelt in weerwil van het door de verhuurder gestelde dat er slechts enkele uren per maand werd schoongemaakt. Huurder acht het uurtarief van de verhuurder daarnaast onredelijk. In eerdere zaken waarbij onder andere de redelijkheid van het uurtarief centraal stond (ZKN en ZKN welke ik de commissie overhandig) heeft de Huurcommissie het uurtarief vastgesteld op 25,00. Huurder vindt het redelijk voor de schoonmaak per maand 4 uur in rekening te brengen tegen een uurtarief van 25,00. Het totaal komt hiermee op 1/40e deel van 1.200,00 = 30,00 per jaar. 153/365e deel van 30,00 = 12,58; Schoonmaakwerkzaamheden : Het voornoemde geldt ook voor het boekjaar De kosten voor schoonmaak in deze periode bedragen 90/365e deel van 30,00 = 7,40. Onderhoud en reparatiewerkzaamheden : Onderhoud en reparaties komen in beginsel voor rekening van verhuurder of deze kosten dienen te worden voldaan uit de kale huur. Daarnaast heeft verhuurder het onderhoud en de reparaties onvoldoende gespecificeerd. Huurder is van mening dat geen ruimte is voor doorberekening van deze kosten en verzoekt de commissie zijn betalingsverplichting vast te stellen op 0,00. Indien de Huurcommissie aanleiding ziet om van het voornoemde af te wijken, dan verzoekt huurder het aantal uur per maand besteed aan onderhoud en reparatiewerkzaamheden vast te stellen op 1 uur tegen een uurtarief van 25,00. De totale kosten komen hiermee op 300,00 per jaar. 1/40e deel van 300,00 = 7,50 per jaar per huurder. 153/365e deel van 7,50 = 3,14; Onderhoud en reparatiewerkzaamheden : Het voornoemde geldt ook voor De totale kosten komen dan op 90/365e deel van 7,50 = 1,85; Organisatie en beheer : Huurder stelt zich op het standpunt dat de kosten voor organisatie en beheer voor rekening komen van verhuurder. Daarnaast is huurder van mening dat de werkzaamheden onvoldoende gespecificeerd zijn. Het blijft zodoende volstrekt onduidelijk of huurder gebaat Pagina 3 van 10

4 is bij voornoemde werkzaamheden. Derhalve verzoekt de huurder de Huurcommissie de betalingsverplichting voor deze kostenpost vast te stellen op 0,00; Toezicht en controle : in een eerdere uitspraak (ZKN ZKN ) heeft de commissie zich uitgesproken over het doorberekenen van kosten aangaande het toezicht. In haar uitspraak stelt de Huurcommissie dat zover het toezicht al zou leiden tot een servicekostenafrekening, zij van oordeel is dat de kosten ervan voor verhuurder zijn. Huurder deelt deze mening en verzoekt de betalingsverplichting vast te stellen op 0,00; Onderhoud installaties/onderhoudscontracten / fles rioolontstopper / brandblussers: In de betalingsverplichting voor de rioolontstopper en de brandblussers is geen rekening gehouden met de duur van de huurperiode. De betalingsverplichting is 0,79 + 9,22 = 10, /365e deel van 10,01 = 4,20; Onderhoud installaties -2014: geen opmerkingen; Signaallevering: geen opmerkingen; Huur boiler/geiser/ketel: geen opmerkingen; Belastingen en heffingen: De kosten voor de huur afvalcontainer zijn niet overeengekomen. Wij zien dit meer als afvalstoffenheffing; Voor wat betreft de beheer- en administratiekosten geldt dat de kosten van de accountant niet kunnen worden doorberekend aan huurder. Hiervoor gelden tarieven van 2% en 5%. Verhuurder heeft niet afgerekend. Op 14 juni 2015 had hij het adres van huurder wel. Wij verzoeken de commissie de administratiekosten niet mee te nemen. Korte samenvatting verklaring verhuurder: De afrekeningen had ik klaar, maar ik had het nieuwe adres van huurder niet om ze toe te sturen. Ik overhandig de commissie deze afrekeningen; Het op blad 5 vermelde bedrag bij elektra van 6.617,40 moet zijn 8.309,00; De graaddagen zijn niet van Eelde genomen. Daar gaat men niet uit van 18 C maar van 20 C. Het bedrag van 51,12 zou dan wijzigen in 66,79; De rekening van elektra is van het 1e kwartaal en moet niet door vier worden gedeeld. Het bedrag is 102,84 in plaats van 27,77; Ik hanteer een uurtarief van 32,00 voor de huismeester. De kosten zijn apart in rekening gebracht. De telefoonkosten zijn niet in het uurtarief gevoegd, anders moet mijn uurtarief 35,00 zijn; Niet alles moet maar op 0,00 worden gezet. De kosten zijn wel gemaakt; Ik verzoek de commissie om een en ander goed te bekijken. III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt de eindafrekening voor de kosten voor gas, water en licht en/of overige servicekosten. De Huurcommissie kan het bedrag verlagen als blijkt dat het hoger is dan de daadwerkelijk gemaakte kosten. Als er geen eindafrekening is stelt de Huurcommissie de betalingsverplichting van de huurder voor de onderzochte kostenposten vast op basis van de aangetoonde daadwerkelijk gemaakte kosten. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Pagina 4 van 10

5 De te behandelen periode bedraagt in dagen en in dagen. Eindafrekening kosten voor gas, water en licht en/of overige servicekosten De huurder heeft gedurende de periode 1 augustus 2013 tot en met 31 maart 2014 de woonruimte gehuurd. De verhuurder heeft geen overzichten van de in die periode gemaakte kosten verstrekt. Het voorschotbedrag voor de servicekosten bedroeg in die periode 135,00 per maand. Rapportage De rapporteur adviseert de Huurcommissie het bedrag voor de kosten voor gas, water en licht en/of overige servicekosten over de periode 1 augustus 2013 tot en met 31 december 2013 vast te stellen op 376,48 en over de periode 1 januari 2014 tot en met 31 maart 2014 op 181,76. Beoordeling Huurcommissie Mede op basis van het hetgeen ter zitting aan de orde is gekomen, ziet de commissie aanleiding om van het rapport af te wijken. Voor zover van toepassing, gaat de Huurcommissie puntsgewijs in op de opmerkingen van partijen. Gas De commissie merkt op dat de informatie met betrekking tot de graaddagen van meerdere weerstations komt en daarvan het gemiddelde wordt genomen. Dit zorgt ervoor dat landelijk gezien dezelfde cijfers worden gehanteerd. Zij gaat daarmee voorbij aan de opmerking van de verhuurder dat niet het Eelder model is genomen. Elektra Het is juist dat het in het rapport vermelde bedrag van 6.617,40 een bedrag van 8.309,00 moet zijn. De totale kosten bedragen: 2.651, ,00 * 2.273, , ,70 Huurders aandeel bedraagt 1/40e deel van ,70 = 511,04 44/133e deel van 511,04 = 169,07 (het rapport bevat een rekenfout). Elektra Ter zitting is duidelijk geworden dat het hier gaat om een kwartaalfactuur. De kosten dienen dan ook niet (nogmaals) door vier te worden gedeeld. Huurders aandeel bedraagt 1/40e deel van 4.113,44 = 102,84. Roerende zaken laminaat Conform het beleid van de Huurcommissie kan zowel het laminaat als het leggen ervan aan huurder in rekening worden gebracht. De commissie acht hiervoor echter een bedrag van maximaal 25,00 per m 2 redelijk. Voor doorrekening komt Pagina 5 van 10

6 in aanmerking (de kamer is 12 m 2 en het is duurzaam dwz afschrijving in 10 jaar in het privévertrek): 12 m2 x 25,00 = 300,00. 10% van 300,00 = 30,00. Roerende zaken computerapparatuur De commissie is van oordeel dat het rapport correct is. De apparatuur ten behoeve van internet omvat roerende zaken. In de betreffende factuur van Eerste hulp voor computers worden immers Acces Points opgevoerd, kabelgoten, een PoE Switch 8 ports en klein materiaal, waarvan niet valt in te zien waarom dit aard en nagelvast verbonden is met het gebouw dan wel anderszins onroerend geacht moet worden. Deze apparaten worden verder niet duurzaam geacht en het totale bedrag daarvan, inclusief BTW, bedraagt 1522,54. De commissie acht het onredelijk de uren voor de installatie van deze zaken in aanmerking te nemen. Het totaalbedrag is 1.522,54. De gebruiksvergoeding hiervoor bedraagt 20% van 1.522,54 = 304,51. 1 /40 ste deel van 304,51 = 7,61. Samengevat: Laminaat 30,00 Computerapparatuur 7,61 Totaal 37,61. Periode 1 augustus 2013 tot en met 31 december / 365 ste deel van 37,61 = 15,77. In de totaaltelling wordt een bedrag opgenomen van 15,77. Roerende zaken laminaat Idem 2013 : 30,00. Roerende zaken computerapparatuur Behalve het voor 2013 gestelde ziet de commissie op basis van hetgeen ter zitting aan de orde is gekomen geen reden af te wijken van het rapport van voorbereidend onderzoek. De factuur van WIFI 4 YOU ad ,40 mag aan huurder in rekening worden gebracht. De factuur van WIFI 4 YOU van 491,65 is van 8 december 2014 en ligt na de datum van beëindiging van de huurovereenkomst. Samengevat: Laminaat / computerapparatuur 37,61 Wifi 21, Totaal 59,03 periode 1 januari 2014 tot en met 31 maart 2014: 90/365e deel van 59,03 = 15,56 Pagina 6 van 10

7 Onderhoud gemeenschappelijke ruimten De commissie acht de sifons onroerend en stelt het hiervoor opgenomen bedrag van 33,00 dan ook op 0,00. Het in de totaaltelling opgenomen bedrag van 0,21 vervalt. Huismeester De commissie heeft geconstateerd dat de huismeester 7 á 8 uur per week op het pand aanwezig is voor 40 woonruimtes. Zij acht dat niet onredelijk. Wellicht valt te discussiëren over de taken organisatie en beheer, die in het administratieve kader zijn te plaatsen en ook over toezicht en controle nu dit kan worden uitgevoerd tijdens bijvoorbeeld het schoonmaken. Anderzijds hanteert verhuurder een uurtarief van 32,00 per uur en zijn door de rapporteur de kosten voor telefoon, parkeervergunning en kilometervergoeding niet berekend, terwijl de eerste in het algemeen wel worden meegenomen. De commissie acht het berekende uurtarief gelet op de 35-euronorm die de Huurcommissie hanteert, op zichzelf niet onredelijk. Alles afwegende volgt de commissie het rapport. Onderhoud installaties / onderhoudskosten Duidelijk is geworden dat de rapporteur in zijn berekening per abuis geen rekening heeft gehouden met de duur van de huurperiode. Fles rioolontstopper + brandblussers: 0,79 + 9,22 = 10,01 153/365e deel van 10,01 = 4,20 Huur afvalcontainer De commissie beziet de door de gemeente in rekening gebrachte kosten als een vorm van belasting nu de gemeente deze voorziening verstrekt in plaats van het doorbereken van een heffing. De Huurcommissie is niet bevoegd uitspraak te doen over belastingen en heffingen neemt in de totaaltelling 'niet van toepassing' op. In afwijking van de rapportage stelt de Huurcommissie de betalingsverplichting als volgt vast: 1 augustus 2013 tot en met 31 december 2013 Gas 51,12 Elektra 169,07 Water 15,21 Roerende zaken / gebruik elektronische apparatuur 15,77 Kleine herstellingen 0,00 Schoonmaak gemeenschappelijke ruimten 0,00 Onderhoud gemeenschappelijke ruimten 0,00 Huismeester 89,67 Rioolontstopper / brandblussers 4,20 Signaallevering (televisie en internet) 17,85 Huur boiler/geiser/ketel 0,00 Belastingen en heffingen n.v.t. Huur afvalcontainer n.v.t. Beheer- en administratiekosten 0, Totaal 362,89 Pagina 7 van 10

8 Pagina 8 van 10

9 1 januari 2014 tot en met 31 maart 2014 Gas 50,51 Elektra 102,84 Water 10,65 Roerende zaken / gebruik elektronische apparatuur 14,56 Kleine herstellingen 0,00 Schoonmaak gemeenschappelijke ruimten 0,00 Onderhoud gemeenschappelijke ruimten 0,00 Huismeester 61,86 Onderhoud installaties / onderhoudscontracten 0,00 Signaallevering (televisie en internet) 11,62 Huur boiler/geiser/ketel 0,00 Belastingen en heffingen n.v.t. Huur afvalcontainer n.v.t. Beheer- en administratiekosten Totaal 252,04 Belastingen en/of heffingen De voor rekening van de huurder komende belastingen en/of heffingen zijn niet in de huur inbegrepen. De huurder moet overheidsheffingen betalen als belastingplichtige, niet op grond van de huurovereenkomst. De Huurcommissie beoordeelt niet of een aanslag al dan niet terecht is opgelegd. Overigens is de huurder wel verplicht deze heffingen aan de verhuurder te betalen wanneer deze de heffingen op eigen naam voor de huurder heeft voldaan. Conclusie/ Gevolgen van deze uitspraak De betalingsverplichting van de huurder voor de kosten voor gas, water en licht en/of overige servicekosten over de periode 1 augustus 2013 tot en met 31 december 2013 bedraagt 362,89 en over de periode 1 januari 2014 tot en met 31 maart ,04. Legesbeoordeling De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. De verhuurder heeft geen eindafrekeningen verstrekt en de Huurcommissie stelt huurders betalingsverplichting op lagere bedragen vast dan huurder aan voorschotten heeft betaald. De Huurcommissie stelt de verhuurder daarom in het ongelijk. De verhuurder moet de leges betalen. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. Pagina 9 van 10

10 IV Beslissing De betalingsverplichting van de huurder voor de kosten voor gas, water en licht en/of overige servicekosten over de periode 1 augustus 2013 tot en met 31 december 2013 bedraagt 362,89. De betalingsverplichting van de huurder voor de kosten voor gas, water en licht en/of overige servicekosten over de periode 1 januari 2014 tot en met 31 maart 2014 bedraagt 252,04. Volgens de wet worden huurder en verhuurder geacht te zijn overeengekomen wat in deze uitspraken is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraken een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met de beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraken naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Legesveroordeling De verhuurder moet 2 x 25,00 leges betalen. De huurder krijgt zijn betaalde legesvoorschotten terug. Deze uitspraken zijn zowel aan de verzoeker als aan de wederpartij gestuurd. GRONINGEN, De Huurcommissie, mr. J.H. Bloksma Zittingsvoorzitter R. van Hilten en C.C.M. Hamers M.Sc. Zittingsleden Pagina 10 van 10