Uitspraken. van de Huurcommissie

Transcriptie

1 Uitspraken van de Huurcommissie Verzoeken Betalingsverplichting kosten voor gas, water en licht en/of overige servicekosten (art. 7:260 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub g, 7 en 18 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Noorderstationsstraat 1 A 1 ET VR 9716 AN GRONINGEN Hierna te noemen: de woonruimte Zaaknummers Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker [xxx] Hierna te noemen: huurder [xxx] Wederpartij [xxx] Hierna te noemen: verhuurder [xxx] Kern van de uitspraken De betalingsverplichting van de huurder voor de kosten voor de overige servicekosten over de periode 1 augustus 2012 tot en met 31 december 2012 bedraagt 5,00 De betalingsverplichting van de huurder voor de kosten voor gas, water en elektra over de maand december 2012 bedraagt 93,70 De betalingsverplichting van de huurder voor de kosten voor gas, water en elektra en overige servicekosten over de periode 1 januari 2013 tot en met 30 april 2013 bedraagt 365, I Verloop van de procedures De Huurcommissie ontving op 20 juli 2014 twee verzoeken van de huurder. Daarin vraagt hij aan de Huurcommissie om zijn betalingsverplichting van de kosten voor gas, water en licht en/of overige servicekosten over de periode 1 augustus 2012 tot en met 31 december 2012 () en de periode 1 januari 2013 tot en met 30 april 2013 () vast te stellen. Pagina 1 van 8

2 Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft een voorbereidend onderzoek laten uitvoeren. Daarvoor is op 8 december 2014 een onderzoek uitgevoerd. Bij de verhuurder zijn de rekeningen van de kosten voor gas, water en licht en/of overige servicekosten opgevraagd. Deze rekeningen zijn gecontroleerd. De verhuurder heeft geen gegevens voor water en overige servicekosten toegestuurd. De resultaten van het onderzoek zijn vastgelegd in een rapport. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring (gemachtigde) van de huurder: Op 16 januari 2015 heb ik schriftelijk de ASK gegevens bij de Huurcommissie opgevraagd, maar ik heb niets ontvangen. Ik verzoek de commissie nogmaals om deze gegevens anders kunnen wij de zaak niet goed beoordelen. Ik wil graag dat de zaak wordt uitgesteld; De meters van elektra en gas bevinden zich beneden in het café; Wij willen Essent bellen en info vragen over de nota; Een bedrag van 400,00 per maand is heel veel; Ik krijg graag twee weken de tijd om schriftelijk te reageren. Mijn reactie zal ik ook aan de verhuurder sturen, die kan dan ook nog reageren; De nota voor het water is wat mij betreft te laat. Korte samenvatting verklaring verhuurder: Uitstel hoeft van mij niet, ik wil graag dat de zaak wordt afgedaan. Ik heb alle gegevens aangeleverd. De factuur van Essent heb ik bij me, die kan huurder inzien; De factuur staat duidelijk op adres 1 A; De meters zitten allemaal in het café; Ik ben het eens met het rapport, ik zou niet weten wat ik er tegenin zou moeten brengen; Ik zal de 6 pagina's tellende energienota inscannen en naar de Huurcommissie en gemachtigde van huurder zenden; Kan ik de nota voor het water dan ook nog indienen? COU2G ENV Pagina 2 van 8

3 III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt de eindafrekening voor de kosten voor gas, water en licht en/of overige servicekosten. De Huurcommissie kan het bedrag verlagen als blijkt dat het hoger is dan de daadwerkelijk gemaakte kosten. Als er geen eindafrekening is stelt de Huurcommissie de betalingsverplichting van de huurder voor de onderzochte kostenposten vast op basis van de aangetoonde daadwerkelijk gemaakte kosten. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Eindafrekening kosten voor gas, water en licht en/of overige servicekosten De huurder heeft gedurende 1 augustus 2012 tot en met 30 april 2013 de woonruimte gehuurd. De verhuurder heeft geen overzicht van de in die periode gemaakte kosten verstrekt. Volgens de huurovereenkomst bedraagt het voorschot servicekosten 95,00 per maand. Rapportage De rapporteur adviseert de Huurcommissie het bedrag voor de kosten voor overige servicekosten over de periode 1 augustus 2012 tot en met 31 december 2012 vast te stellen op 5,00, voor de kosten voor gas, elektriciteit en water over de periode 1 december 2012 tot en met 31 december 2012 op 327,34 en voor alle servicekosten over de periode 1 januari 2013 tot en met 30 april 2013 op 1.266,18. Beoordeling Huurcommissie Mede op basis van hetgeen ter zitting aan de orde is gekomen, heeft de commissie de gemachtigde van huurder twee weken de tijd gegeven te reageren. Bij ingekomen brief van 9 maart 2015 geeft gemachtigde het volgende aan: De Noorderstationsstraat 1 bestaat uit 3 verdiepingen en panden; Begane grond: cafe 1e verdieping: Noorderstationsstraat 1A, 2 e verdieping: Noorderstationsstraat 1B. Alle panden hebben een eigen elektra aansluiting. Noordersationsstraat 1B heeft een eigen gas-aansluiting en eigen EAN-code. Noorderstationsstraat 1 en Noorderstationsstraat 1A delen de gas-aansluiting en EAN-code mbt gas. Dit is verklaarbaar door het feit dat het pand vroeger 1 geheel was. Noorderstationsstraat 1A bestaat uit drie studentenkamers van +/ m 2, een gemeenschappelijke keuken van circa 8 m 2 en een badkamer van circa 6 m 2. Van het cafe op de begane grond is geen oppervlakte bekend. Wel is bekend dat dit cafe gedurende de huurperiode dag en nacht geopend was en dat deze voortdurend van eigenaar is gewisseld. We voegen foto s toe van de meterkast. Eveneens van de website van Enexis waarop alle gas- en elektra aansluitingen zijn te vinden. Verzoek aan de commissie om een onderzoek ter plaatse te laten plaats vinden indien de aangeleverde stukken onvoldoende zijn om aan te tonen dat de gasrekening betrekking heeft beide panden (1 en 1A). Pagina 3 van 8

4 Huurder is van mening dat een verdeling van 1/3 e voor het studentenpand en 2/3 e voor het horecapand een redelijke verdeling van de gaskosten betreft. Op 25 juni 2015 is het nader onderzoek ter plaatse uitgevoerd. Hieruit is het volgende naar voren gekomen: Gas/elektra De rapporteur is in het rapport van voorbereidend onderzoek uitgegaan van de verdeling van 2/3 e deel gas en 1/3 e deel elektra. Dit is een verdeling die de Huurcommissie hanteert wanneer en bladen van de jaarfactuur ontbreken. De verhuurder heeft alsnog de hele factuur van Essent toegezonden, zodat de verdeling van 2/3 e deel gas en 1/3 e deel elektra vervalt en wordt uitgegaan van de gehele factuur van Essent. Verhuurder heeft een nota van Essent verstrekt. Deze nota heeft betrekking op het gas- en elektraverbruik. Het leveringsadres is Noorderstationsstraat 1-A te Groningen. De dagtekening van de nota is 12 november De verbruiksperiode: 5 september 2012 tot en met 17 september Het totaalbedrag van deze factuur is 5.240,78. De verdeling is op basis van de factuur: Gas: 4.766,97 Elektra: 473,81 Totaal 5.240,78 Gas/warmtekosten: Deze kostenpost gaat over het gasverbruik van deze woonruimte. Afrekening Essent; periode 1 december 2012 tot en met 31 december 2012 De gaskosten bedragen daarin totaal 4.766,97. Tijdens het nader onderzoek is niet duidelijk geworden of er sprake is voor één meter voor nummer 1 en 1A. Verhuurder heeft de meterkast afgesloten met een hangslot. Onderzoek ter plekke in het café (uitbater was tijdens het onderzoek aanwezig) op de begane grond heeft uitgewezen dat de verwarming van de ruimte op de begane grond (café) als de woonruimte op de 1e etage worden voorzien van één cv-ketel die op de eerste etage is aangebracht. Etage 1-B (2 de verdieping) heeft een eigen meter. De commissie acht het redelijk de kosten als volgt te verdelen: 2/3 e deel voor het café en 1/3 e deel voor de huurders. Pagina 4 van 8

5 Gaskosten aandeel café: 3.177,98 Gaskosten aandeel huurders: 1.588,99 Totaal: 4.766,97 Alle woonruimten hebben dezelfde oppervlakte (10 m 2 ). Dit betekent dat de kosten gewoon over de drie woonruimten kunnen worden verdeeld. 1/3 e deel van 1.588,99 = 529,66 (op jaarbasis). Dit moet omgerekend worden naar de maand december van 2012, met behulp van de graaddagenmethode. Graaddagen De onderzoeksperiode is van 1 december 2012 tot en met 31 december Om van het jaarbedrag een juist deel ten laste van de in geschil zijn de periode te brengen wordt gebruik gemaakt van de zogenoemde graaddagenmethode. Bij deze methode wordt er van uit gegaan dat bij een temperatuur van 18 C en hoger niet wordt gestookt. Dit noemt men de stookgrens. Iedere graad Celsius die de gemiddelde etmaaltemperatuur van de buitenlucht beneden de stookgrens van 18 C ligt noemt men één graaddag. Aantal graaddagen periode 5 september 2012 tot en met 17 september 2013: 3.135,6. Aantal graaddagen periode december 2012: 440,0 Op basis van deze berekeningsmethodiek komt de vergoeding voor het gasverbruik uit op: 444,0 / 3.135,6 graaddagen x 529,66 = 75,00. Afrekening Essent; periode 1 januari 2013 tot en met 30 april Op basis van de facturen bedraagt huurder betalingsverplichting 529,66. op jaarbasis, omrekening naar de genoemde 4 maande in 2013: Graaddagen Aantal graaddagen periode 5 september 2012 tot en met 17 september 2013: 3.135,6. Aantal graaddagen periode 1 januari 2013 tot en met 30 april 2013: 1.744,4 Op basis van deze berekeningsmethodiek komt de vergoeding voor het gasverbruik uit op: 1.744,4 / 3.135,6 graaddagen x 529,66 = 294,66. Huurders betalingsverplichting bedraagt 294,66. Pagina 5 van 8

6 Elektra Nu de verhuurder alsnog de hele afrekening heeft verstrekt, heeft de commissie de rapporteur verzocht om de post elektra opnieuw te berekenen. Deze kostenpost gaat over de kosten van het elektraverbruik van de gemeenschappelijke voorzieningen in dit complex. Afrekening Essent; periode 1 december 2012 tot en met 31 december 2012 De elektrakosten bedragen 473,81 De onderzoeksperiode loopt vrijwel gelijk met de verbruiksperioden van de facturen van het energiebedrijf. Gelet hierop acht de rapporteur het redelijk de kosten van het elektraverbruik van deze facturen toe te passen. Het is redelijk de kosten van het elektraverbruik voor de gemeenschappelijke voorzieningen gelijkelijk over het aantal woonruimten te verdelen. Dit complex bestaat uit drie woonruimten. 1/3 e deel van 473,81 = 157,94. De onderzoeksperiode betreft december De Huurcommissie maakt gebruik van zogenoemde seizoenpatroon percentages. Onderstaand overzicht geeft per maand aan hoeveel procent van het totale jaarverbruik in de desbetreffende maand wordt verbruikt. Maand: Verbruik: Maand: Verbruik: januari 10 % Juli 6 % februari 8 % Augustus 7 % maart 9 % september 8 % april 8 % Oktober 9 % mei 8 % November 10 % juni 7 % December 10 % 5 september 2012 tot en met 17 september 2013: 103% 1 december 2012 tot en met 31 december 2012: 10%. 10 / 103 e deel x 157,94 = 15,33. Huurders betalingsverplichting komt op 15,33. Afrekening Essent; periode 1 januari 2013 tot en met 30 april Op basis van de facturen bedraagt huurder betalingsverplichting 157,94. 5 september 2012 tot en met 17 september 2013: 103% 1 januari 2013 tot en met 30 april 2013 : 35%. 35/103 e deel x 157,94 = 53,67. Huurders betalingsverplichting komt op 53,67. In afwijking van de rapportage stelt de Huurcommissie huurders betalingsverplichting als volgt vast: Pagina 6 van 8

7 Servicekosten 1 augustus 2012 tot en met 31 december 2012 Overige servicekosten (conform het rapport) 5,00 Servicekosten 1 december 2012 tot en met 31 december 2012 Gas 75,00 Elektriciteit 15,33 Water 3, Totaal 93,70 Servicekosten 1 januari 2013 tot en met 30 april 2013 Gas 294,66 Elektriciteit 53,67 Water 13,58 Overige servicekosten 4, Totaal 365,91 Conclusie/ Gevolgen van deze uitspraak De betalingsverplichting van de huurder voor de overige servicekosten over de periode 1 augustus 2012 tot en met 31 december 2012 bedraagt 5,00. Voor de kosten van gas, water en elektriciteit over de periode 1 december 2012 tot en met 31 december ,70. Voor alle servicekosten over de periode 1 januari 2013 tot en met 30 april ,91. Legesbeoordeling De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. De verhuurder heeft geen eindafrekeningen verstrekt en de commissie stelt huurders betalingsverplichting over de periode in 2012 op een lager bedrag vast dan huurder aan voorschotten heeft betaald. Ook de periode in 2013 wijkt de betalingsverplichting substantieel af van het betaalde voorschot, bovendien is geen afrekening verstrekt en was huurder genoodzaakt deze procedure te starten. De Huurcommissie stelt de verhuurder daarom in het ongelijk. De verhuurder moet de leges betalen. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. Pagina 7 van 8

8 IV Beslissing De betalingsverplichting van de huurder voor de overige servicekosten over de periode 1 augustus 2012 tot en met 31 december 2012 bedraagt 5,00. De betalingsverplichting van de huurder voor de kosten van gas, water en elektriciteit over de periode 1 december 2012 tot en met 31 december 2012 bedraagt 93,70. De betalingsverplichting van de huurder voor alle servicekosten over de periode 1 januari 2013 tot en met 30 april 2013 bedraagt 365,91. Volgens de wet worden huurder en verhuurder geacht te zijn overeengekomen wat in deze uitspraken is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraken een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met de beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraken naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Legesveroordeling De verhuurder moet 2 x 25,00 leges betalen. De huurder krijgt zijn betaalde legesvoorschotten terug. Deze uitspraken zijn zowel aan de verzoeker als aan de wederpartij gestuurd. GRONINGEN, De Huurcommissie, mr. J.H. Bloksma Zittingsvoorzitter H. Oostland en ing. J.J. ten Velden Zittingsleden Pagina 8 van 8