Uitspraak. van de Huurcommissie

Transcriptie

1 Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Betalingsverplichting servicekosten (art. 7:260 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub g, 7 en 18 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Kleine Raamstraat CH GRONINGEN Hierna te noemen: de woonruimte Zaaknummers Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker [xxx] Hierna te noemen: huurder [xxx] Wederpartij [xxx] Hierna te noemen: verhuurder [xxx] Kern van de uitspraak De betalingsverplichting van de huurder voor de servicekosten over de periode 1 juli 2013 tot en met 31 december 2013 bedraagt 778,97. De betalingsverplichting van de huurder voor de servicekosten over de periode 1 januari 2014 tot en met 31 december 2013 bedraagt 1.409, I Verloop van de procedure De Huurcommissie ontving op 14 juli 2015 een verzoek van de huurder. Daarin vraagt hij aan de Huurcommissie om de eindafrekeningen van de servicekosten over de jaren 2013 en 2014 te beoordelen. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft een voorbereidend onderzoek laten uitvoeren. Daarvoor zijn bij de verhuurder de rekeningen van de servicekosten opgevraagd. Deze rekeningen zijn gecontroleerd. De resultaten van het onderzoek zijn vastgelegd in een rapport. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. Pagina 1 van 8

2 II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. De verhuurder heeft op 5 februari 2016 een schriftelijke reactie gegeven op het rapport van voorbereidend onderzoek. Bij deze reactie heeft de verhuurder enkele aanvullende gegevens verstrekt. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring gemachtigde van de huurder: de gas- en elektrafactuur van 22 april 2013 is onvoldoende gespecificeerd, er staat geen leveringsadres en afrekenperiode op; de verhuurder heeft een makelaarskantoor op de begane grond van het pand, deze ruimte is volgens het Kadaster 200 m 2 ; de oppervlakte van de kamer van de huurder is eerder 30 m 2 dan de gebruikte 40 m 2 ; op de facturen van Ziggo staat geen leveringsadres en het is niet logisch deze kosten over drie eenheden te delen, zes zou logischer zijn; ook op de facturen van Tele2 staat geen leveringsadres, deze kosten worden wel verdeeld over zes eenheden; de werkzaamheden in 2014 onder "huurderonderhoud" zijn niet verricht in de studio van de huurder en onvoldoende gespecificeerd, de parkeerkosten zijn niet redelijk omdat het bedrijfspand van de verhuurder vlakbij is; de kosten voor de brandblussers zijn over zes eenheden verdeeld, op de factuur staan echter drie panden vermeld, waarin vermoedelijk negen woonruimten zijn gelegen; de glasverzekering betreft een bedrijfspolis. Korte samenvatting verklaring verhuurder: ik heb alles te goeder trouw gedaan, alles wordt op integere wijze gedaan, ik heb alle facturen geleverd en probeer de kosten zo goed mogelijk te verdelen; het is een ingewikkeld pand, het bestaat uit het Gedempte Zuiderdiep 42, 42a, 42b en 42c en de Kleine Raamstraat 4 en 6, in 2008 is het pand gesplitst, de ruimte voor het makelaarskantoor is toen beperkt tot 90 m 2 en er zijn diverse studio's gerealiseerd; er is één gasmeter en één watermeter, er zijn drie elektrameters; ik had de gas- en elektrakosten naar oppervlakte verdeeld maar begrijp nu dat de Huurcommissie andere verdeelsleutels hanteert; huurders woonruimte bestaat uit een woonkamer met daarachter een slaapkamer en een keuken, de oppervlakte is 40 m 2 ; de facturen van Ziggo en Tele2 hebben betrekking op dit pand, het gaat om de drie woonruimten aan de Kleine Raamstraat 4, voor de internetaansluiting komen daar de drie woonruimten van de Kleine Raamstraat 6 bij, de brandblussers zijn ook voor deze twee panden met zes woningen; de parkeerkosten zijn van de klusjesman; er zit een 24-uurs-service in het abonnement van Energiewacht; Pagina 2 van 8

3 het pand is gesplitst, vandaar dat op de glasverzekering een bedrijf staat. III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt de eindafrekeningen voor de servicekosten. De Huurcommissie kan de bedragen verlagen als blijkt dat deze hoger zijn dan de daadwerkelijk gemaakte kosten. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Eindafrekening servicekosten De huurder heeft gedurende de perioden 1 juli 2013 tot en met 31 december 2013 en 1 januari 2014 tot en met 31 december 2014 de woonruimte gehuurd. De verhuurder heeft over de eerste periode een bedrag van 829,08 in rekening gebracht en over de tweede periode 1.646,86. Rapportage De rapporteur adviseert de Huurcommissie het bedrag voor de servicekosten over de periode 1 juli 2013 tot en met 31 december 2013 vast te stellen op 736,72 en over de periode 1 januari 2014 tot en met 31 december 2014 op 1.362,05. Beoordeling Huurcommissie De huurder en de verhuurder hebben de doorberekening van de vrijwel alle kostenposten uit het rapport van onderzoek ter discussie gesteld. De Huurcommissie gaat hier puntsgewijs op in. - gas De huurder heeft de factuur van 22 april 2013 in twijfel getrokken, omdat geen leveringsadres en afrekenperiode is vermeld. De Huurcommissie merkt op dat de einddatum van de factuur 6 maart 2013 is. Deze datum sluit aan op de volgende factuur (van 30 januari 2014) die loopt van 7 maart 2013 tot en met 31 december Op deze laatste factuur staat eveneens het leveringsadres vermeld. Om deze redenen acht de Huurcommissie het voldoende aangetoond dat de factuur betrekking heeft op de afrekenperiode en het afrekenadres. Dit houdt in dat de Huurcommissie uitgaat van de totale kosten in het rapport. Voor wat betreft de oppervlakte van het makelaarsbedrijf stelt de verhuurder dat deze na de splitsing van het pand kleiner is geworden. De Huurcommissie acht deze uitleg aannemelijk. Het bezwaar over de oppervlakte van huurders woonruimte acht de Huurcommissie onvoldoende gemotiveerd. Dit houdt in dat de Huurcommissie de gebruikte verdeelsleutel uit het rapport overneemt. De berekeningen van de gaskosten voor de huurder (respectievelijk 325,58 en 590,59) worden daarom ongewijzigd overgenomen. Pagina 3 van 8

4 - elektra Bovenstaand oordeel over de factuur van 22 april 2013 geldt ook voor de elektrakosten. De berekeningen uit het rapport ( 339,45 en 508,24) worden ongewijzigd overgenomen. - water Over deze kostenpost hebben partijen geen bezwaren geuit. De bedragen van 7,02 en 25,23 worden ongewijzigd vastgesteld. - Ziggo TV De Huurcommissie acht voldoende aangetoond dat de verhuurder kosten voor een televisieaansluiting voor dit pand heeft betaald. De uitleg over de verdeelsleutel acht zij eveneens voldoende. De bedragen uit het rapport van 35,50 en 71,00 worden daarom ongewijzigd overgenomen. - Tele2 internet In het rapport zijn de kosten over 2013 niet berekend, over 2014 wel. De verhuurder heeft met zijn brief van 5 februari 2016 uitleg gegeven over de opbouw van de kosten over De Huurcommissie merkt op dat gegevens die geleverd worden nadat het rapport is opgesteld, in principe niet meer worden geaccepteerd. In dit geval gaat het echter niet om nieuwe stukken, maar om een uitleg van reeds geleverde gegevens. De Huurcommissie neemt deze nadere uitleg daarom wel mee in haar oordeelsvorming. Zij acht het redelijk de totale abonnementkosten van 231,00 aan de huurders door te belasten. Het aandeel per woonruimte bedraagt op basis van dit totaalbedrag 1 / 6 e deel van 231,00 = 38,50. De huurder heeft de woonruimte gedurende het jaar 2013 zes maanden gehuurd, zodat zijn betalingsverplichting wordt gesteld op 6 / 12 e deel van 38,50 = 19,25. Het bedrag van 67,00 over het jaar 2014 wordt ongewijzigd overgenomen. - Energiewacht Ter zitting is onweersproken gesteld dat het onderhoudscontract voor de CV-installatie een 24-uurs-service bevat. De Huurcommissie is van oordeel dat dit deel van het contract aan de huurders doorberekend kan worden. Zij gaat er hierbij van uit dat 20% van de totale kosten van het onderhoudscontract betrekking heeft op de 24-uurs-service. Over het jaar 2013 zijn de aangetoonde kosten 179,28. Hiervan wordt 20% ( 35,86) aangemerkt als de kosten voor de 24-uurs-service. De kosten per woonruimte bedragen 1 / 6 e deel van 35,86 = 5,98. De betalingsverplichting van de huurder over de werkelijke huurperiode in dit jaar wordt gesteld op 6 / 12 e deel van 5,98 = 2,99. Over het jaar 2014 bedragen de totale kosten 174,04. Hiervan kan 20% ( 34,81) aan de huurders worden doorberekend. De betalingsverplichting van de huurder over dit jaar wordt gesteld op 1 / 6 e deel van 34,81 = 5,80. Pagina 4 van 8

5 - belastingen / heffingen De voor rekening van de huurder komende belastingen en/of heffingen zijn niet in de huur inbegrepen. De huurder moet overheidsheffingen betalen als belastingplichtige, niet op grond van de huurovereenkomst. De Huurcommissie beoordeelt niet of een aanslag al dan niet terecht is opgelegd. Overigens is de huurder wel verplicht deze heffingen aan de verhuurder te betalen wanneer deze de heffingen op eigen naam voor de huurder heeft voldaan. - glasverzekering Voor de Huurcommissie is voldoende duidelijk geworden dat er een glasverzekering was die ook voor de woonruimten gold. De verhuurder heeft pas ná het opstellen van het rapport gegevens hierover verstrekt. Deze gegevens zijn te laat verstrekt en worden niet meegenomen in de berekening. Echter, nu voor de Huurcommissie vaststaat dat deze dienst wel geleverd is, acht zij het redelijk hiervoor het wettelijk vastgestelde bedrag van 12,00 per jaar aan te houden. - fonds vloerbedekking en binnenschilderwerk Voor deze kostenpost geldt hetzelfde als voor de glasverzekering. De te laat geleverde stukken worden niet meer in de beoordeling betrokken. De Huurcommissie is wel van oordeel dat deze dienst geleverd is, zodat ook hiervoor het wettelijk vastgestelde bedrag van 12,00 per jaar wordt berekend. - schoonmaakkosten De Huurcommissie is eveneens van oordeel dat er wel schoongemaakt is, maar dat de kosten hiervoor te laat zijn aangetoond door de verhuurder. Ook voor deze kostenpost wordt 12,00 per jaar aangehouden. - huurderonderhoud / kleine herstellingen De verhuurder heeft aangegeven dat de kosten voor de brandblussers onjuist zijn berekend. De huurder betwijfelt de verdeling van deze kosten over zes wooneenheden. De Huurcommissie heeft geconstateerd dat in het rapport de stuksprijs van één brandblusser staat vermeld, terwijl op de factuur staat dat er twee stuks zijn. Dit houdt in dat de totale kosten in ,36 bedragen. Hiervan komt de helft ( 40,68) ten laste van de huurders. De Huurcommissie acht het aannemelijk dat deze kosten betrekking hebben op de zes wooneenheden aan de Kleine Raamstraat 4 en 6. De kosten per woonruimte over het gehele jaar 2013 worden gesteld op 1 / 6 e deel van 40,68 = 6,78. De betalingsverplichting van de huurder over de werkelijke huurperiode wordt gesteld op 6 / 12 e deel van 6,78 = 3,39. In het rapport zijn de totale kosten over het jaar 2014 berekend op 312,03. De Huurcommissie oordeelt dat ook over dit jaar de kosten voor de brandblussers onjuist zijn berekend. De totale kosten bedragen 83,64. Aan de huurders kan 50% ( 41,82) worden doorberekend. Voor het overige ziet de Huurcommissie geen aanleiding de berekeningen uit het rapport aan te passen. Dit houdt in dat de parkeerkosten voor de klusjesman wel meegenomen worden. De extra kosten van 53,00 voor ongediertebestrijding, die de verhuurder in zijn brief van 5 februari 2016 opvoert, worden niet meegenomen. Pagina 5 van 8

6 Deze laatste kosten acht de Huurcommissie onvoldoende aangetoond. De totale kosten worden gesteld op 84, , ,82 = 332,94. De betalingsverplichting van de huurder wordt gesteld op 1 / 6 e deel van 332,94 = 55,49. - beheerkosten In het rapport is deze kostenpost op 0,00 gesteld. De verhuurder stelt in zijn brief van 5 februari 2016 deze kosten voor eigen rekening te nemen. - huur gaskookplaat In het rapport is deze kostenpost op 0,00 gesteld. De verhuurder stelt in zijn brief van 5 februari 2016 deze kosten voor eigen rekening te nemen. - administratiekosten De in het rapport gehanteerde percentages van 2% over de gaskosten en 5% over de overige kostenposten worden door de Huurcommissie overgenomen. - totaal Het voorgaande leidt tot de volgende totaaltellingen: Kostenpost Gas 325,58 590,59 Elektra 339,45 508,24 Water 7,02 25,23 Ziggo TV 35,50 71,00 Tele2 internet 19,25 67,00 Energiewacht 2,99 5,80 Belastingen / heffingen n.v.t. n.v.t. Glasverzekering 6,00 12,00 Fonds vloerbedekking / binnenschilderwerk 6,00 12,00 Schoonmaakkosten 6,00 12,00 Huurderonderhoud / kleine herstellingen 3,39 55,49 Beheerkosten 0,00 0,00 Huur gaskookplaat 0,00 0,00 Subtotaal 751, ,35 Administratiekosten gas (2%) 6,51 11,81 Administratiekosten overige posten (5%) 21,28 38,44 Totaal 778, ,60 Conclusie/ Gevolgen van deze uitspraak De betalingsverplichting van de huurder voor de servicekosten over de periode 1 juli 2013 tot en met 31 december 2013 bedraagt 778,97. COU2G ENV De betalingsverplichting van de huurder voor de servicekosten over de periode 1 januari 2014 tot en met 31 december 2014 bedraagt 1.409,60. Pagina 6 van 8

7 Legesbeoordeling De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. De Huurcommissie stelt de servicekosten lager vast dan op de eindafrekeningen van de verhuurder. De Huurcommissie stelt de verhuurder daarom in het ongelijk. De verhuurder moet de leges betalen. De huurder krijgt de betaalde legesvoorschotten terug. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. De verhuurder is geen rechtspersoon en moet daarom 25,00 leges per verzoek betalen. IV Beslissing De betalingsverplichting van de huurder voor de servicekosten over de periode 1 juli 2013 tot en met 31 december 2013 bedraagt 778,97. De betalingsverplichting van de huurder voor de servicekosten over de periode 1 januari 2014 tot en met 31 december 2014 bedraagt 1.409,60. Volgens de wet worden huurder en verhuurder geacht te zijn overeengekomen wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met de beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Pagina 7 van 8

8 Legesveroordeling De verhuurder moet 2 x 25,00 = 50,00 leges betalen. De huurder krijgt de betaalde legesvoorschotten terug. Deze uitspraak is zowel aan de verzoeker als aan de wederpartij gestuurd. GRONINGEN, De Huurcommissie, mr. L.E.M. Zalme H. Oostland en J.W. Hospes Zittingsvoorzitter Zittingsleden Pagina 8 van 8