DrieKamerModel. Johan Conijn

Transcriptie

1 DrieKamerModel Johan Conijn 18 september 2012

2 DrieKamerModel Het DrieKamerModel is een integraal, strategisch sturingsconcept voor een corporatie. Het is een antwoord in de al langlopende discussie over het sturingskader voor corporaties. Het gaat hierbij in de eerste plaats om effectiviteit, efficiëntie en financiële continuïteit. Dit zijn de drie belangrijke basisprincipes die in een integraal sturingskader tot hun recht dienen te komen. In het DrieKamerModel gebeurt dit door elk principe in een afzonderlijke kamer onder te brengen en vervolgens de onderlinge samenhang en interactie tot hun recht te laten komen. Het gaat om de Maatschappelijke kamer, de Vastgoedkamer en de Vermogenskamer. De drie kamers maken onderdeel uit van de corporatie (de toegelaten instelling) en zijn op strategisch niveau onderling met elkaar verbonden. Het DrieKamerModel levert een belangrijke bijdrage aan de transparantie en de legitimiteit van de corporatie. Er is in dit concept geen sprake van een juridische splitsing van de corporatie. 1. Maatschappelijke kamer De verantwoordelijkheid van de Maatschappelijke kamer is een effectieve inzet van beschikbare middelen voor maatschappelijk gewenste activiteiten. Hiervoor staat de Maatschappelijke kamer een jaarlijks budget ter beschikking dat door de Vermogenskamer verschaft wordt. Met dit budget kan de Maatschappelijke kamer middelen inzetten voor de maatschappelijke taken van de corporaties. Deze inzet kan onder meer betrekking hebben op huurkorting, extra beheer en/of onderhoud en leefbaarheid. In de praktijk zullen deze middelen in belangrijke mate toevloeien aan de Vastgoedkamer. Een deel van de middelen kan door de Maatschappelijke kamer ook uitgegeven worden aan niet-vastgoed gerelateerde activiteiten. Door het inzichtelijk maken van de verdeling van het beschikbare budget over de verschillende maatschappelijke doelen van de corporatie, en de betrokkenheid van externe belanghouders daarbij, kan de effectiviteit van de inzet van het beschikbare budget beter geborgd worden. 2. Vastgoedkamer De verantwoordelijkheid van de Vastgoedkamer is het efficiënt exploiteren van het vastgoed. Omdat het beschikbare vermogen (eigen en vreemd) in principe volledig is belegd in vastgoed, is de waarde van het vastgoed gelijk aan het eigen vermogen (op basis van marktwaarde verhuurd) plus het vreemd vermogen. Binnen de kaders die bij de corporatie van toepassing zijn, streeft de Vastgoedkamer naar een marktconform, direct en indirect rendement. De Vastgoedkamer realiseert het directe rendement (netto kasstroom uit exploitatie) in principe op basis van een marktconform huurniveau (of maximaal huurniveau bij gereguleerde huurwoningen) en marktconforme kosten. In de mate dat de Maatschappelijke kamer vanuit het maatschappelijke budget middelen ter beschikking stelt voor bijvoorbeeld huurkorting of extra beheer, kan daarmee een bijdrage aan het directe rendement worden geleverd. Het indirecte rendement vloeit voort uit de waardeontwikkeling van het vastgoed. Hierbij kan onderscheid worden gemaakt tussen gerealiseerd en ongerealiseerd indirect rendement. De Vastgoedkamer keert het directe rendement en het gerealiseerde indirecte rendement als dividend uit aan de Vermogenskamer. De hoogte van het rendement leent zich goed voor vergelijking met andere corporaties.

3 3. Vermogenskamer De verantwoordelijkheid van de Vermogenskamer is het behoud van de financiële continuïteit. Dit gebeurt in deze kamer primair door te sturen op de gewenste ontwikkeling van het eigen vermogen. De omvang van het eigen vermogen wordt bepaald op basis van marktwaarde van het vastgoed van de corporatie. Voor de beoordeling van de financiële continuïteit kan ook de bedrijfswaarde worden gebruikt om aansluiting te krijgen met de beoordeling van het CFV. De Vermogenskamer draagt ook zorg voor de gewenste liquiditeitsontwikkeling om borgbaar te blijven volgens de criteria van het WSW. In samenhang hiermee bepaalt de Vermogenskamer ook de mate waarin de corporatie vreemd vermogen aantrekt (leverage). De Vermogenskamer ontvangt dividend van de Vastgoedkamer. Met dit dividend betaalt de Vermogenskamer de rentelasten over het vreemd vermogen. Hetgeen resteert van het dividend kan worden bestemd als maatschappelijk budget voor de Maatschappelijke kamer en de gewenste groei van het eigen vermogen. 4. Een samenhangend geheel Onderstaand schema geeft globaal de drie kamers in onderlinge samenhang weer. Maatschappelijke kamer Huurkorting Extra beheer/ onderhoud Maatschappelijk budget Dividend Vermogenskamer Investeringsmiddelen Vastgoedkamer Strategisch beleidsplan Het meerjarig strategisch beleidsplan vormt het integratiekader voor de beleidplannen van de afzonderlijke kamers. Op strategisch niveau worden de afzonderlijke doelstellingen en randvoorwaarden op elkaar afgestemd zodat een consistent geheel ontstaat. Het gezamenlijke portefeuilleplan, mede gebaseerd de portefeuilledoelstellingen (wensportefeuille), vormt hierbij een belangrijke bouwsteen. In dit portefeuilleplan komt naar voren: in welke mate de bestaande portefeuille middelen nodig heeft vanuit de Maatschappelijke kamer voor de maatschappelijke opgaven;

4 in welke mate nieuwe investeringsmiddelen nodig zijn in de Vastgoedkamer voor het realiseren van het portefeuilleplan; wat het investeringsniveau is dat passend is bij de gewenste vermogensontwikkeling in de Vermogenskamer; of het benodigde budget van de Maatschappelijke kamer in overeenstemming is het beschikbare budget. Als het strategische beleidplan is vastgesteld, is vervolgens elke kamer binnen deze kaders verantwoordelijk voor de tactische en operationele uitwerking. 6. Tot slot De verdere uitwerking en vervolgens toepassing van het DrieKamerModel kan op verschillende manieren, die ook als achtereenvolgende ontwikkelingsfasen kunnen worden gezien: de structurering van de informatie op basis van het DrieKamerModel; de strategische sturing van de corporatie op basis van het DrieKamerModel; de inrichting van de interne organisatie op basis van het DrieKamerModel. Het is aan de corporatie op welke wijze het DrieKamerModel wordt toegepast. Het DrieKamerModel biedt in ieder geval transparantie over de belangrijkste keuzes waar een corporatie voor staat. Hiermee levert de corporatie ook een bijdrage aan haar legitimiteit. Wilt u nadere informatie over het DrieKamerModel en de toepassing daarvan? U kunt hiervoor contact opnemen met Johan Conijn: johan.conijn@ortec-finance.com

5