Vastgoedsturing bij Ymere.

Transcriptie

1 Ymere Vastgoedsturing bij Ymere. Pablo van der Laan strategisch adviseur Kennisochtend NVDO Kwaliteitsborging en vastgoedsturing Utrecht, 18 september 2015 Groot stedelijke corporatie in Metropool Regio Amsterdam sociale huurwoningen vrije huursector overig vastgoed. Nieuwbouw huur : +/- 340 Nieuwbouw koop : +/- 300 Renovatie : +/- 200 Woningverbetering : +/ Onderhoud; 100 miljoen Investeringen: 100 miljoen Marktwaarde verhuurde staat 5,3 miljard pagina 1 pagina 2 Belangrijke interne ontwikkelingen Ymere Uitdagingen Ymere Klant centraal; Meten op Maat, digitaal klantenpanel. Van push naar pull; vraagsturing, webshop-idee Sturing met KPI s en leren met PDCA Prioriteren onderhoud op klanttevredenheid en risico s Verbetering Vastgoedsturing - assetmanagement - Ketensamenwerking gezamenlijke verdienmodellen (KPI) Strategisch kostenmanagement (TCO, DBFM constructies, Lean etc.) Beter benutten sociale huurwoningen Meer aandacht voor de technische staat Klant gestuurd werken Nieuwe balans vinden in (krimpende) verdienmodel VVE s (700!) Verbetering vastgoedsturing Duurzaam denken en doen pagina 3 pagina 4 Ymere aan het stuur Ondernemingsstrategie (herijking) Kernopgave is goed en betaalbaar wonen Vastgoed belangrijkste instrument; (des)investeren Niet ongericht, maar per wijk/regio weloverwogen Vastgoedsturing is missie omzetten in portefeuillestrategie, met koppeling aan bedrijfsprocessen pagina 5 pagina 6 1

2 Vastgoedsturing = sturing Hoe kom je vanuit de ondernemingsstrategie tot de optimale strategie voor je bezit en voor de gebieden waar je zit? Een woning staat niet op zich maar maakt onderdeel uit van een groter geheel: complex, buurt, wijk, gemeente, noordvleugel randstad Optimale strategie (sloop/verkoop/renovatie/consolidatie) hangt af van het niveau waarop je er naar kijkt Eigen sturingsmodel; geen ISO 55000! Ondernemingsstrategie Ondernemingsstrategie en sturing Strategische Tactische Operationele Concernniveau 4-jaars cyclus Regioniveau 2-jaars cyclus Complexniveau jaarlijkse cyclus pagina 7 pagina 8 Vastgoedsturing: strategische Vastgoedsturing Tactische Afbakening werkgebied Metropool Regio Amsterdam Kaders portefeuillebeleid Doel is betaalbaar wonen in leefbare wijken en buurten Streef portefeuille Gemende wijken en buurten Nadruk op eigen wijken Rol: Binnenstedelijke ontwikkelaar. Uitgebreide analyse en presentatie van data Wat doen wij en wat doen anderen? Objectief oordeel vanuit perspectief assetmanagement Objectief oordeel vanuit maatschappelijk opgave Wat is de visie van de stakeholders? Gesprek intern en met stakeholders over waar te (des)investeren en waar niet en waarom, opgave en rol Ymere? pagina 9 pagina 10 Hulpmiddel bij Tactische cockpit Maatschappelijke opgave in beeld + Beleggingsresultaat 12,5 0, Maatschappelijke opgave per TC-deelgebied afgezet tegen het beleggingsresultaat 25,0 Zakelijkheid Ziel & Zakelijkheid -12,5-25,0 Maatschappelijke opgave Ziel + pagina 11 pagina 12 2

3 Tactische Strategische ambities > KPI s Optimalisering concernstrategie per regio Gedeeld beeld van situatie werkgebied, wijken en buurten Overeenstemming over rol Ymere en strategie per wijk / buurt Herijking indeling in woon-, leef- en groei-wijken Uitwerken lokale bijdragen aan vastgoedambities Ymere Strategische Kritieke Prestatie Indicatoren op de hoofdthema s Goede woningen > vastgoed Betaalbare woningen Gemengde wijken Tevreden bewoners > klant Uitspraken klanttypen en producttypen per wijk / buurt pagina 13 pagina 14 KPI s goede woning. KPI s klanttevredenheid Conditiescore (dak, gevel conform NEN 2767) Veiligheidsindicator (gewogen score technische risico s) Onderhoudskosten Marktwaarde Score voor het oordeel over de staat/kwaliteit van de woning de prijs van de woning de kwaliteit van de dienstverlening kwaliteit van de leefomgeving totaal oordeel pagina 15 pagina 16 Vastgoedsturing - Operationele Wat is de Operationele (OC)? Proces van jaarlijks herijken van de beheerstrategie complexen Op complex, wijk, buurt regio en Ymere niveau Specialistische software om KPI berekenen Met scenario's vastgoedprestaties kunnen optimaliseren Financiële doorrekeningen te kunnen maken als basis voor FMP Debatmodel / expertmodel; confrontatie cijfers met lokale kennis Onderdeel Vastgoedcyclus 1 x per jaar. pagina 17 3

4 Het proces en organisatie Centraal Stuurgroep en projectgroep Lokaal projectteam(s) met lokale beleidsadviseur + regiomanager 1e expertmeeting; uitleg OC en centrale analyses, huiswerk 2e expertmeeting uitgewerkte analyses per regio 3e expertmeeting vooral besluitvorming voorbereiden. Rapportage per Vestiging en op niveau Directie De OC schematisch. Huidige situatie Verkoop 25% Sloop 3% Renovatie 5% NIW 4% Consolidatie 63% (incl. mutatie+) Investeren Optimaliseren Verkoop? Sloop? Renovatie? NIW? Consolidatie? Investeren Voorbeeldplaatje Voorbeeldplaatje pagina 19 Het reken en simulatie model (VABI). Voorbeeld complex Het model: simulatie van kasstromen Nieuwe KPI s - Operationele cockpit Hoe presteert het complex: de KPI meetlat Financiële prestaties (TMS) Direct rendement indirect rendement Verkooppotentie (TMS) marktwaarde uitponden/marktwaarde exploitatie verkoopbaarheid Huurpotentie Actuele huur/streefhuur pagina 24 4

5 Nieuwe KPI Operationele cockpit. Opgave OC 2016! Hoe presteert het complex; KPI meetlat Technische staat: Conditie dak NEN 2767 > Vastware Conditie gevel NEN 2767 > Dakota Kosten PO en DO Energie-index/label > Vabi Energie Algemeen - Herijking complex-strategieën - Herijking/uitbreiding verkoopvijver Selectie van complexen voor investeringen VABI doorrekening effect op strategische KPI s/kasstromen Keuze optimale portefeuille strategie Na besluitvorming input voor WALS, FMP pagina 25 OC en Integrale onderhoudsprogrammering Management SVB Act Evaluatie (Check) Realisatie (DO) Programmering (PLAN) Vragen? PDCA-cyclus Vastgoedbeheer SVB Uitwisseling Programmering en Operationele cockpit Operationele (s) SBI pagina 28 5