Vastgoedsturing en onderhoud. Martine van Sprundel, manager Markt & Beleid, KOVONcongres 10 oktober 2013

Transcriptie

1 Vastgoedsturing en onderhoud Martine van Sprundel, manager Markt & Beleid, KOVONcongres 10 oktober 2013

2 Inhoud Woonbron facts & figures Wijziging in vastgoedopgave en -denken Keuzes inrichting onderhoud Nieuwe kansen

3 Missie Woonbron zorgt in gevarieerde wijken voor passende huisvesting voor hen die ons nodig hebben. Voor onze bewoners zijn wij partner in prettig wonen. Vandaag voor morgen.

4 Woonbron in cijfers item Resultaat 2012 Klanttevredenheid 7,3 Aantal woningen waarvan huur en VOV Gemengd beheer Leefbaarheidsuitgaven Onderhoudsuitgaven Marktwaarde verhuurde staat Loan to value 300 VvE s, 25% bezit 9,1 mln (inclusief eigen uren) 45,6 mln 4,1 mld 35,3% (o.b.v. marktwaarde verhuurde staat) Rendement DR 3,3%, IR -4,5% Organisatie 650 fte (inclusief interne onderhoudsdienst, vvebeheer, makelaars, ontwikkelbedrijf)

5 Corporatie versus markt Aandeel sociaal 96% Lange termijnperspectief, voorraad 35 jaar oud 30% in matig tot negatieve Leefbaarometer gebieden 90% doelgroep <

6 Fondsprestaties Aedex Exploitatiekosten t.o.v. bruto inkomsten 47,5% standing investments 39,8% -> echter VvE s relatief hoge onderhoudsbegrotingen Onderhoud als % brutoinkomsten: groot verschil in segmenten (MGW voor 1960: 31,7%, EGW ) 13,8% Beheerkosten op de benchmark woningcorporaties Overhead boven de benchmark woningcorporaties -> Onderhoud herverdelen -> Beheer- en overheadkosten verder omlaag

7 Vastgoedopgave Structureel minder investeringsruimte en druk op onderhoudsbudget Minder grote gebaren in gebiedsontwikkeling, flexibiliteit, minder nieuwbouw Transformatie/verbetering ook door aangrijpen onderhoudsmomenten (vb energieprestatie) Onderhoud cruciaal voor bereiken vastgoedstrategie!

8 Vastgoedsturing bij Woonbron strategisch niveau tactisch niveau Portefeuillestrategie Woonbron Monitoring Visiedocument Woonbron Gebiedsvisies Monitoring Investeringsprogramma CONCERN REGIO Concern: Kaders Transformatie vastgoed normstelling Regio & concern: Verbinden kaders op lokale opgave Centrale diensten brengen kennis in Portfolio Management Asset Management operationeel niveau Beheerplan of Investeringsplan PMC-labels Uitvoering Monitoring REGIO en centrale afdelingen Regio en centrale diensten: uitvoering geven aan beheerplannen Property Concern: monitoring Management

9 3 kamerdenken Maatschappelijke resultaten Vermogensresultaten Vastgoedresultaten Transparant maken geldstromen en resultaten om te verbeteren

10 Voorbeeld Marktwaarde verhuurde staat , met 750 huur BAR 6% 500 huur i.p.v > rendement 4% Exploitatielasten i.p.v > rendement van 3,2% Zijn dit terechte maatschappelijke subsidies vanuit vermogenskamer of is het een inefficiency van het vastgoedbedrijf? Wat is de benchmark voor de exploitatiekosten voor de vastgoedkamer?

11 Sector Onderhoud Recent gecentraliseerd: Onderhoudsafdeling en Onderhoudsdienst (ca. 200 fte) Onderhoudsafdeling vertaalt beheerplan regio of VvE (exploitatielabel, onderhoudsniveau, duurzaamheidsambitie) naar technisch jaarplan op basis van onderhoudsbeleid en conditiemeting (1/3 per jaar). Onderhoudsafdeling begeleidt PO, onderhoudsdienst voert NPO uit op basis van prijsafspraken en SLA s met regio s. Liften en schilderwerk prestatiegericht onderhoud. Keukens en badkamers: vraaggestuurd niet meer planmatig. Afgelopen jaren reeds sterk gestuurd op verlaging onderhoudsnorm per woning op basis van benchmarking en onderzoek. Normering op basis van bouwjaar, woningtype.

12 Oplossingen Regiecorporatie (Gruis e.a.)? Kostenreductie door organisatie doelmatiger in te richten Inschakelen commerciële partijen voor beheeractiviteiten

13 Kostenreductie Reorganisatie vanaf 2012: Personeelsreductie van 100 fte (15%), zijnde 6,5 mln p/j Reductie overige bedrijfslasten, incl leefbaarheid van 7,5 mln p/j Structureel minder investeren om rentelast terug te verlagen Minder regiokantoren, minder management, centralisatie bedrijfsonderdelen.

14 Inbesteden aanbesteden? Keuze voor inbesteden: Kostenniveau: BTW-voordeel & daadwerkelijke tijdsbesteding Technisch personeel wordt schaars in toekomst Interne meerwaarde: input vastgoedproces: energielabeling, conditiemeting, signalering, kennis bezit. Rol onderhoudsmedewerkers voor persoonlijk en zichtbaar -> meeste klantcontacten corporatie bij reparatieverzoeken -> per jaar. Waardering klant 7,4. Vriendelijkheid medewerker 7,9 Vergt scherp zakelijke aansturing op productiviteit en rendement!

15 Verdere verbetering doelmatigheid en kostenniveau In alle haarvaten organisatie uitvoeren vastgoedbeleid: kaders, inzicht, begrip en monitoring. Kalibreren, standaardiseren en differentiëren kwaliteitsdenken. Balans tussen beleid en vakmanschap onderhoudsmedewerker.

16 Kansen risicoreductie en expertise markt Delen outsourcen: vb Woonbron-Eneco CV s. Ontzorging in expertise en proces. Eigendom niet gunstig. Prestatiegericht renoveren. Grenzen tussen project en onderhoud meer diffuus. Koppelen reno en onderhoudsafspraken -> transformeren in de tijd. Nieuwbouw: standaardproduct met onderhoudsgarantie en prestatiegarantie (vb risicoreductie installaties) Versnelling 010: duurzaamheidspakketten door bouwbedrijven bij mutatie met prestatiegarantie. Cultuur: aanbesteden samenwerken Onzekerheid lange termijn verbintenissen, flexibiliteit Juridisch soms zware constructies

17 Dank voor uw aandacht