Nul op de Meter businesscase nieuwbouw

Transcriptie

1 Nul op de Meter businesscase nieuwbouw Kan het financieel uit? Jeffrey Mennen relatiemanager corporaties bij Stroomversnelling Sean Vos SlimRenoveren, expertpool Stroomversnelling maandag 16 oktober 2017

2 Nul op de Meter businesscase nieuwbouw Kan het financieel uit? Programma: De ideale NoM nieuwbouwwoning (Jeffrey) Lessons learned in nieuwbouwprojecten (Jeffrey) De pijlers van de NoM businesscase (Sean) Rekenvoorbeeld nieuwbouwcomplex (Sean) Beleidskeuzes en haalbaarheid (Sean) Draaien aan de knoppen (Jeffrey en Sean) maandag 16 oktober 2017

3 De ideale NoM nieuwbouwwoning? maandag 16 oktober 2017

4 Lessons learned in nieuwbouwprojecten Do s and don ts bij NoM nieuwbouw NoM vanaf de start ontwerpfase meenemen werkt beter dan een bestaand plan vernommen Neem oriëntatie, belendingen en schaduwwerking mee in ontwerpfase Meerkosten bij juiste start ca en bij plan vernommen > Inzetten op kwaliteit en luchtdichtheid van de schil (trias energetica!) Bouw marge in de prestaties en prestatiegarantie in (geen 48,5kWh_th/m 2 warmtebehoefte!) Bij juiste aanpak komt businesscase voor Nul op de Meter meestal haalbaar uit! maandag 16 oktober 2017

5 Businesscase? Wat rekenen we nu eigenlijk uit? Bedrijfswaarde: Wat kost de ingreep en wat levert het gedurende levensduur op? Marktwaarde: Hoe beïnvloedt de ingreep de woningwaarde en vermogenspositie van de corporatie? Maatschappelijke waarde: In hoeverre draagt de ingreep bij aan de maatschappelijke doelstellingen van de corporatie?

6 Businesscase? Wat rekenen we nu eigenlijk uit? Bedrijfswaarde: Wat kost de ingreep en wat levert het gedurende levensduur op? Vergelijkbaar met winst & verliesrekening van een organisatie Marktwaarde: Hoe beïnvloedt de ingreep de woningwaarde en vermogenspositie van de corporatie? Vergelijkbaar met de balans van een organisatie Maatschappelijke waarde: In hoeverre draagt de ingreep bij aan de maatschappelijke doelstellingen van de corporatie? Vergelijkbaar met de toelichting op de jaarcijfers van een organisatie

7 De pijlers van de NoM businesscase Vergelijking renovatie en nieuwbouw Renovatie: Huurverhoging EPV-inkomsten i.p.v. energierekening Levensduurverlenging (van 15 naar 40 jaar) Effect op onderhoudskosten Waarde(ontwikkeling) vastgoed

8 De pijlers van de NoM businesscase Vergelijking renovatie en nieuwbouw op basis van bedrijfswaarde Renovatie: Huurverhoging EPV-inkomsten i.p.v. energierekening Levensduurverlenging (van 15 naar 40 jaar) Effect op onderhoudskosten (+/-) Waarde(ontwikkeling) vastgoed Nieuwbouw: Hogere huur EPV-inkomsten i.p.v. energierekening Levensduurverlenging (van 15 naar 40 jaar) Effect op onderhoudskosten (0/-) Waarde(ontwikkeling) vastgoed

9 De pijlers van de NoM businesscase Vergelijking renovatie en nieuwbouw op basis van bedrijfswaarde Nieuwbouw: Hogere huur EPV-inkomsten i.p.v. energierekening Levensduurverlenging (van 15 naar 40 jaar) Effect op onderhoudskosten (-) Waarde(ontwikkeling) vastgoed

10 De pijlers van de NoM businesscase Bedrijfswaarde van standaard nieuwbouw vs NoM nieuwbouw

11 De pijlers van de NoM businesscase Bedrijfswaarde van standaard nieuwbouw vs NoM nieuwbouw 50 jaar huurinkomsten eindwaarde onderhoud en beheer stichtingskosten

12 De pijlers van de NoM businesscase Bedrijfswaarde van standaard nieuwbouw vs NoM nieuwbouw >> indexering (alles wordt duurder) << netto contant maken (rendement op investering)

13 De pijlers van de NoM businesscase Bedrijfswaarde van standaard nieuwbouw vs NoM nieuwbouw Grote invloed op resultaat Kleine invloed op resultaat >> indexering (alles wordt duurder) << netto contant maken (rendement op investering)

14 De pijlers van de NoM businesscase Bedrijfswaarde van standaard nieuwbouw vs NoM nieuwbouw 50 jaar EPV inkomsten huurinkomsten eindwaarde onderhoud en beheer Kosten extra onderhoud installaties en beheer stichtingskosten Extra investering NoM

15 De pijlers van de NoM businesscase Bedrijfswaarde van standaard nieuwbouw vs NoM nieuwbouw Extra investering NoM Extra onderhoudskosten EPV inkomsten 50 j. Waardeontwikkeling

16 De pijlers van de NoM businesscase Bedrijfswaarde van standaard nieuwbouw vs NoM nieuwbouw Extra investering NoM Extra onderhoudskosten? EPV inkomsten 50 j. Waardeontwikkeling

17 De pijlers van de NoM businesscase Vergelijking renovatie en nieuwbouw op basis van bedrijfswaarde

18 Rekenvoorbeeld Vergelijking EPC=0,40 en Nul op de Meter met EPV = 1,40/m 2 GO Parameters Woning met 90m 2 GO 180 WWS-punten bij label A++ Exploitatieduur 50 jaar Huur op hoogste aftoppingsgrens: 635 per maand Investering NoM: excl. BTW / incl. BTW Onderhoud 750 / jaar bij EPC 0,40 en per jaar bij NoM Bij NoM wettelijk maximale EPV (= 90m 2 x 1,40/m 2 = 126,00) IRR (rendementseis) = 5,00%

19 EPC 0,40: Nul op de Meter:

20 EPC 0,40: Nul op de Meter:

21 EPC 0,40: Nul op de Meter:

22 De pijlers van de NoM businesscase Bedrijfswaarde van standaard nieuwbouw vs NoM nieuwbouw Extra investering NoM Extra onderhoudskosten Kosten monitoring? EPV inkomsten 50 j. Waardeontwikkeling NoM scenario heeft op basis van bedrijfswaarde een meerwaarde van bij gegeven parameters

23 De pijlers van de NoM businesscase Bedrijfswaarde van standaard nieuwbouw vs NoM nieuwbouw! NoM scenario heeft op basis van bedrijfswaarde een meerwaarde van bij gegeven parameters

24 Beleidskeuzes en haalbaarheid Wat als we andere keuzes maken? maandag 16 oktober 2017

25 Wat als. Bedrijfswaarde van standaard nieuwbouw vs NoM nieuwbouw We EPV in balans brengen met de energierekening van de EPC=0,40 woning? We de huur bepalen op 75% van maximaal redelijk i.p.v. hoogste aftoppingsgrens? We een woning bouwen van 110m 2 i.p.v. 90m 2? We een rendement van 3,5% nastreven i.p.v. 5,00%? De onderhoudskosten voor NoM niet maar zijn? De woning slechts voldoet aan de EPV eisen voor 1,20/m 2 GO? De woning achteraf niet aan de EPV-eisen blijkt te voldoen?

26 Wat als. Bedrijfswaarde van standaard nieuwbouw vs NoM nieuwbouw We EPV in balans brengen met de energierekening van de EPC=0,40 woning? We de huur bepalen op 75% van maximaal redelijk i.p.v. hoogste aftoppingsgrens? We een woning bouwen van 110m 2 i.p.v. 90m 2? We een rendement van 3,5% nastreven i.p.v. 5,00%? De onderhoudskosten voor NoM niet maar zijn? De woning slechts voldoet aan de EPV eisen voor 1,20/m 2 GO? De woning achteraf niet aan de EPV-eisen blijkt te voldoen?

27 Rekenvoorbeeld Vergelijking EPC=0,40 en Nul op de Meter met EPV = 1,40/m 2 GO en woonlastenwaarborg Parameters Woning met 90m 2 GO 180 WWS-punten bij label A++ Exploitatieduur 50 jaar Huur op hoogste aftoppingsgrens: 635 per maand Investering NoM: excl. BTW / incl. BTW Onderhoud 750 / jaar bij EPC 0,40 en per jaar bij NoM Bij NoM wettelijk maximale EPV (= 90m 2 x 1,40/m 2 = 126,00) IRR (rendementseis) = 5,00%

28 Rekenvoorbeeld Vergelijking EPC=0,40 en Nul op de Meter met EPV = 1,40/m 2 GO en woonlastenwaarborg Parameters Woning met 90m 2 GO 180 WWS-punten bij label A++ Exploitatieduur 50 jaar Huur op hoogste aftoppingsgrens: 635 per maand Investering NoM: excl. BTW / incl. BTW Onderhoud 750 / jaar bij EPC 0,40 en per jaar bij NoM EPV volgens woonlastenwaarborg bij een energierekening van 88,74 per maand IRR (rendementseis) = 5,00%

29 EPC 0,40: Nul op de Meter:

30 EPC 0,40: Nul op de Meter:

31 EPC 0,40: Nul op de Meter:

32 De pijlers van de NoM businesscase Bedrijfswaarde van standaard nieuwbouw vs NoM nieuwbouw

33 De pijlers van de NoM businesscase Bedrijfswaarde van standaard nieuwbouw vs NoM nieuwbouw! NoM scenario heeft op basis van bedrijfswaarde een onrendabele top van bij gegeven parameters

34 Balanceren Bedrijfswaarde van standaard nieuwbouw vs NoM nieuwbouw Rendement corporatie Betaalbaarheid huurder Balanceren tussen rendement en betaalbaarheid vraagt om keuzes en helder beleid!

35 Wat als. Bedrijfswaarde van standaard nieuwbouw vs NoM nieuwbouw We EPV in balans brengen met de energierekening van de EPC=0,40 woning? We de huur bepalen op 75% van maximaal redelijk i.p.v. hoogste aftoppingsgrens? We een woning bouwen van 110m 2 i.p.v. 90m 2? We een rendement van 3,5% nastreven i.p.v. 5,00%? De onderhoudskosten voor NoM niet maar zijn? De woning slechts voldoet aan de EPV eisen voor 1,20/m 2 GO? De woning achteraf niet aan de EPV-eisen blijkt te voldoen?

36 Tip: Draai het vraagstuk om Wat mag Nul op de Meter meer kosten binnen de randvoorwaarden van de businesscase? Ofwel: welke ruimte is er om Nul op de Meter te realiseren? Leg deze vraag voor aan de bouwer of neem hem mee in de selectie. Wees ervan bewust dat bij toepassing van de EPV een prestatiegarantie wordt geeist die van grote invloed is op de samenwerking, contractvorm en ontwerpkeuzes in het planvormingsproces. Dat vraagt om ruimte en keuzevrijheid voor de aanbieder in het proces.

37 De EPV tabel Let op: wetgeving vereist ook een langjarige prestatiegarantie, welke niet in de tabel staat! Netto warmtevraag voor ruimteverwarming [kwh_th/m 2 ] per jaar 0 < Netto warmtevraag < Netto warmtevraag < Netto warmtevraag 50 Minimale duurzaam opgewekte warmte voor verwarming en warm tapwater [kwh_th/m 2 ] per jaar* Netto warmtevraag + 15 Netto warmtevraag Minimale productie duurzaam opgewekte energie voor gebruik huurder [kwh/m 2 ] per jaar, mits per woonruimte (Ehulp +1800) en (Ehulp ) ** Ehulp + 26 Maximale vergoeding [ /m 2 /maand]*** 1, Ehulp ,20 Netto warmtevraag + 15 Ehulp ,00****

38