EEN BUSINESSMODEL VOOR ALL ELECTRIC

Transcriptie

1 EEN BUSINESSMODEL VOOR ALL ELECTRIC NUL OP DE METER WONINGEN Rob Rötscheid Ede 11 november 2014

2 UITDAGINGEN VOOR DE CORPORATIESECTOR Kwaliteit voorraad Betaalbaarheid Duurzaamheid

3 TWEE FINANCIËLE VRAAGSTUKKEN OMTRENT DUURZAME RENOVATIES 1. Businesscase: Hoeveel kan er maximaal rendabel geïnvesteerd worden op basis van zowel bedrijfswaarde als marktwaarde? 2. Financiering: Kan de investering gefinancierd worden?

4 HOOGWAARDIGE VERDUURZAMING ( NUL-OP-DE-METER RENOVATIE) NOM: de gesaldeerde energievraag over een heel jaar bekeken is nul Investeren in isolatie en opwekking Kwaliteitsverbetering Betaalbaarheid wordt hiermee voorspelbaar Bouwers zitten nog wel in prototypefase

5 VOOR NUL-OP-DE-METER WONINGEN IS HET DE BEDOELING DAT NAAST EEN HUURVERHOGING OOK EEN ENERGIE-PRESTATIEVERGOEDING GEVRAAGD MAG WORDEN Voor renovatie Na renovatie Huur Corporatie Huur EPV Corporatie Gas Elektra Elektra (buiten bundel) Energieleverancier Energieleverancier

6 VOORBEELDCASE Type Aantal Energielabel Huidige huur Markthuur Energierekening Levensduur doorexploiteren Levensduur NOM-renovatie Sector parameters/input Eengezinswoning 100 Label F jaar 40 jaar Zie bijlage

7 TOENAME BEDRIJFSWAARDE PER WONING Toegenomen bedrijfswaarde Waarde doorexploiteren Waarde levensduurverlenging NOM Waarde energieprestatievergoeding Waarde na NOM-renovatie

8 VERVOLG VOORBEELDCASE AAN DE HAND VAN MARKTWAARDE Toename markthuur Toename leegwaarde Afname disconteringsvoet Afname exit-yield Markt parameters/input % 60 bp 120 bp Zie bijlage

9 TOENAME MARKTWAARDE PER WONING Voor renovatie Na renovatie Toegenomen marktwaarde: Doorexploiteren Uitponden Doorexploiteren Uitponden

10 TE BEHALEN RENDEMENTEN OP BASIS VAN MARKTWAARDE 7% 6% 5% IRR bij verschillende investeringsniveau s 6,1% 5,5% 5,0% 4% 3% 2% 1% 0%

11 TE BEHALEN RENDEMENTEN OP BASIS VAN BELEIDSWAARDE Marktwaardemethodiek, maar op basis van parameters corporatie 5% 4% 4% 3% IRR bij verschillende investeringsniveau s 3,9% 3,4% 2,8% 3% 2% 2% 1% 1% 0%

12 FINANCIERING: KASSTROMEN BLIJVEN VOLDOENDE Kasstromen voor renovatie Kasstromen na renovatie Opbrengsten Uitgaven Netto resultaat 0 Opbrengsten Uitgaven Netto resultaat Huurinkomsten Energie-prestatievergoeding Operationele lasten Rentelasten Netto resultaat ICR = 2,69 ICR = 1,43

13 FINANCIERING: LOAN TO VALUE IS NU VAAK DE BEPERKENDE FACTOR Loan to Value LTV = 68% LTV = 36% Voor renovatie Na renovatie Marktwaarde Vreemd vermogen

14 CONCLUSIE 13

15 Contact opnemen met Finance Ideas Finance Ideas B.V. Kantoor HNK Utrecht Weg der Verenigde Naties KT Utrecht Telefoon: Fax: info@finance-ideas.nl

16 ALGEMENE PARAMETERS Parameter Toelichting Inflatie 2% Huurstijging Inflatie + 2% (t/m 2017) Bouwkosteninflatie 3% Huur- en energiederving 0,50% Huurmutatiegraad 5% Verkoopkosten 4% van verkoopwaarde Overdrachtskosten 3% Waardestijging (koop) 2014 en 2015: -2% 2016: 0% 2017: 1% 2018: 1,50% Vanaf 2019: 2,25% Verhuurdersheffing 2014: 0,381% 2015: 0,449% 2016: 0,491% Vanaf 2017: 0,536% 15

17 FINANCIËLE PARAMETERS (BEDRIJFSWAARDE) Parameter Toelichting (per vhe) Contracthuur 550 per maand Energie-prestatievergoeding 120 per maand Max. redelijke huur voor renovatie 700 per maand Max. redelijke huur na renovatie 800 per maand Percentage max. redelijk 80% Exploitatieduur voor renovatie 15 jaar Exploitatieduur na renovatie 40 jaar Planmatig onderhoud per jaar Mutatieonderhoud Beheerkosten 750 Zakelijke lasten + overige kosten 600 Disconteringsvoet 5,25% Restwaarde

18 FINANCIËLE PARAMETERS (MARKTWAARDE) Parameter Toelichting (per vhe) Markthuur voor renovatie 700 per maand Markthuur na renovatie 800 per maand Energie-prestatievergoeding 120 per maand Planmatig onderhoud per jaar Mutatieonderhoud Beheerkosten 321 Zakelijke lasten + overige kosten 600 Leegwaarde voor renovatie Leegwaarde na renovatie (stijging 15%) Disconteringsvoet doorexploiteren (voor renovatie) 7,21% Disconteringsvoet uitponden (voor renovatie) 7,71% Opslag exit-yield (voor renovatie) 0,86% Disconteringsvoet doorexploiteren (na renovatie) 6,61% Disconteringsvoet uitponden (na renovatie) 7,11% Opslag exit-yield (na renovatie) 0,29% 17