FINANCIËLE ANALYSE FUSIECORPORATIE TEN BEHOEVE VAN VOORGENOMEN FUSIE

Transcriptie

1 FINANCIËLE ANALYSE FUSIECORPORATIE TEN BEHOEVE VAN VOORGENOMEN FUSIE augustus 2018

2 DOEL EN OPZET ANALYSE Doel analyse In opdracht van Woongoed GO, FidesWonen, Beter Wonen Goedereede en Beter Wonen Ooltgensplaat heeft Finance Ideas een financieel onderzoek uitgevoerd ten behoeve van de voorgenomen fusie. Doel van dit verdiepende financiële onderzoek is inzicht krijgen in de financiële situatie van de individuele corporaties en de financiële situatie van de fusiecorporatie. Het eindproduct bestaat uit: 1. Financiële positie van de individuele corporaties (aparte rapportage); 2. Indicatieve investeringsruimte individuele corporaties (aparte rapportage) 3. Financiële positie fusiecorporatie Deze rapportage betreft onderwerp 3: de financiële analyse van de fusiecorporaties. In de analyse is de verplichte scheiding tussen DAEB en niet-daeb voor de fusiecorporatie meegenomen en zijn de fusie voor- en nadelen ingerekend. Uitgangspunten Het financieel onderzoek naar de fusiecorporatie gaat uit van de volgende uitgangspunten: 1. De fusiecorporatie is de optelsom van (het beleid van) de individuele corporaties; 2. Fusie-effecten zijn meegenomen in zoverre deze zijn aangeleverd door de corporaties; 3. Het onderzoek is uitgevoerd op basis van de door de corporaties aangeleverde gegevens en de aan de toezichthouders doorgegeven wijzigingen; er is geen eigenstandig onderzoek uitgevoerd door Finance Ideas; 4. Er is uitgegaan van een prognoseperiode van tien jaar. Leeswijzer Na een managementsamenvatting worden alle onderwerpen belicht in een logische volgorde. Daarbij is de volgende indeling aangehouden. 1. Uitgangspunten scheiding DAEB/Niet-DAEB pagina Uitgangspunten fusie-effecten pagina Financiële positie fusie geconsolideerd pagina Financiële positie fusie DAEB/Niet-DAEB pagina Er is geen onderzoek gedaan naar aspecten die buiten de scope van bovengenoemde onderdelen vallen. 1

3 MANAGEMENTSAMENVATTING Uitgangspunten In het kader van het fusievoornemen wordt in deze rapportage de financiële positie van de fusiecorporatie geanalyseerd. Hierbij zijn alleen uitgangspunten geharmoniseerd die noodzakelijk zijn voor het maken van een consolidatie van de cijfers. Of andere beleidsmatige uitgangspunten worden geharmoniseerd is een keuze die corporaties te zijner tijd kunnen maken. De vier corporaties hebben een verschillend beleid op het gebied van huur, verkoop, onderhoud en activering. Voor huur-, verkoop en onderhoudsbeleid is het niet noodzakelijk te harmoniseren. Wel is het activeringsbeleid inzake onderhoud geharmoniseerd. Voor de fusie is gerekend met de gegevens van de individuele corporaties. Daarnaast zijn door de corporaties opgegeven fusie-effecten die leiden tot kosten/besparingen opgenomen in de doorrekening. Conclusies Voor de fusiecorporatie geldt dat zij direct voldoet aan alle financiële ratio s*. Door de ingerekende synergievoordelen (incl. effecten verkoop en investeringen kantoren) ontwikkelt de financiële positie van de fusiecorporatie zich positief, waardoor de financiële positie sterker wordt. Zowel de balans- als kasstroomeffecten van de verkoop van en investeringen in kantoren zijn klein. Ook de bedrijfswaarde, wordt hierdoor niet sterk beïnvloed. Het bezit van de fusiecorporatie heeft een betere spreiding dan de individuele corporaties over de verschillende woning typen (EGW, MGW en onzelfstandig) en heeft daarnaast een bezit dat ten opzichte van het gemiddelde van Nederland jonger is en energetisch beter. De voor deze analyse gebruikte gegevens zijn gebaseerd op de begrotingen van de corporaties waarvan de macro-economische parameters zijn gebaseerd op de voorschriften voor de dpi 2017 (gepubliceerd in september 2017). Op 23 juli 2018 zijn de parameters voor de dpi 2018 gepubliceerd. Deze parameters wijken af van de parameters die voor de dpi 2017 voorgeschreven waren en zijn van invloed op de verwachte financiële situatie van de fusiecorporatie. De voorgeschreven parameters voor de dpi 2018 leiden tot hogere verwachte lasten voor onderhoud en personeel. Tevens leidt de voorgeschreven forse leegwaardestijging tot hogere belastingen en heffingen en mogelijk ook tot snellere verdamping van fiscale verliezen. Daarnaast leidt de invoering van de beleidswaarde tot een andere LoanToValue (LTV) dan nu op basis van de bedrijfswaarde kan worden vastgesteld. * Op de niet-daeb LTV vóór 2021 na. Dit is op te lossen door een aanpassing van de interne lening en wordt hier toegelicht. 2

4 Uitgangspunten scheiding DAEB/Niet-DAEB Uitgangspunten fusie-effecten Financiële positie fusie geconsolideerd Financiële positie fusie DAEB/Niet-DAEB 3

5 UITGANGSPUNTEN SCHEIDING DAEB/NIET-DAEB Achtergrond De vier corporaties maken voor de fusie gebruik van de vrijstelling van vermogensscheiding (verlicht regime). Bij fusie ontstaat een corporatie die qua omvang niet meer voldoet aan de eisen voor verlicht regime. Voor de beoogde fusiecorporatie is op voorspraak van de corporaties gekozen voor een administratieve scheiding bij fusie. Er resteert dan een administratief gescheiden corporatie zonder nevenstructuur. Om invulling te geven aan dit scenario is er vanuit gegaan dat wat nu DAEB is DAEB blijft en dat wat niet-daeb is ook niet-daeb blijft. Er wordt dus verondersteld dat niet van de mogelijkheid gebruik wordt gemaakt om (te liberaliseren) DAEB vastgoed over te hevelen naar de niet-daeb tak. Voor de scheiding zijn in de Woningwet eisen gesteld aan de ratio s waaraan de DAEB tak en de niet-daeb tak moeten voldoen. De corporaties hebben naar hun beste inzicht gescheiden kasstroomoverzichten aangeleverd. Daarnaast is er een gescheiden totaalbalans opgesteld met als verdeelsleutel de verdeling van werkelijk bezit zoals dit is weergegeven in de kasstroomoverzichten. Schulden zijn geclassificeerd als DAEB. Bij doorgang van de fusie dient een formeel scheidingsvoorstel te worden opgesteld. Mogelijk worden daarin andere keuzes gemaakt over de verdeling van bezit en ook zal de financiële onderlegger nauwkeuriger zijn dan de benadering op basis van de huidige begrotingen. Uitgangspunten interne lening Het is niet toegestaan om de niet-daeb tak volledig te financieren met eigen vermogen. Om die reden is niet alleen een eis gesteld aan de minimale solvabiliteit maar ook aan de maximale solvabiliteit. Het minimum bedraagt 40% en de norm voor het maximum is gesteld op 60% in het eerste jaar. Op basis van dit uitgangspunt wordt vervolgens een interne lening toegekend. Het aflossingsschema van de interne lening dient minimaal het aflossingsschema van de geborgde leningen in de DAEB tak te volgen. Daarbij is ook een eis gesteld aan het minimale rentepercentage. Dit moet gelijk zijn aan de rente op tienjarige staatsleningen, vermeerderd met een bij ministeriële regeling bepaald rentepercentage van 1,5%. Op het moment van schrijven bedraagt de rente op de 10-jaars staatsobligatie 0,5%, de interne lening heeft daarmee een mimimaal rentepercentage van 2,0%. In de doorrekening is hiervan uitgegaan. Modaliteiten interne lening GO Activa niet-daeb Interne lening* Interne lening (naar boven afgerond) 15,3 miljoen 7,7 miljoen 8 miljoen Jaarlijks aflossingspercentage ,2% Jaarlijks aflossingspercentage ,3% Rentepercentage (lange rente + opslag) 2,0% *De startsolvabiliteit van de niet-daeb tak mag ten hoogste 60% en ten minste 40% bedragen. Om zeker te zijn van een solvabiliteit tussen deze normen, is een interne lening benodigd van tenminste 7,7 miljoen ((1-50%) x 15,3 miljoen). 4

6 Uitgangspunten scheiding DAEB/Niet-DAEB Uitgangspunten fusie-effecten Financiële positie fusie geconsolideerd Financiële positie fusie DAEB/Niet-DAEB 5

7 UITGANGSPUNTEN FUSIE-EFFECTEN PARAMETERS EN ACTIVERING Toelichting De financiële doorrekening van de fusiecorporatie vindt plaats op basis van de aangeleverde output van de financiële meerjarenprognose van Woongoed GO, FidesWonen, Beter Wonen Goedereede en Beter Wonen Ooltgensplaat. Alle vier de corporaties hebben aangegeven dezelfde macroeconomische parameters als de Aw (september 2017) te gebruiken in het opstellen van hun meerjarenbegroting. De parameters zijn ter informatie opgenomen in de tabel hiernaast. Uitgangspunten activering Voor de fusiedoorrekening is geen volledige harmonisatie van alle uitgangspunten noodzakelijk. Wel is het noodzakelijk om het activeringsbeleid inzake onderhoud te harmoniseren. Verschillen in activeringsbeleid zorgen voor een onvergelijkbaarheid van de operationele kasstroom en de bedrijfswaarde (en daarmee de financiële ratio's). Ter harmonisatie van de onderhoudskasstromen is voor Woongoed GO* een correctie toegepast op de operationele kasstroom. Woongoed GO heeft een verschuiving van 1,5 miljoen van de investeringskasstroom naar de operationele kasstroom voorgesteld. Deze correctie is voor 2018 verwerkt in de doorrekening en meerjarig met een zelfde verhouding ingerekend. De bedrijfswaarde is gecorrigeerd met de netto contante waarde van de correcties op de onderhoudskasstroommet een disconto van 5%. Toetsingskader De financiële situatie van de fusiecorporatie is beoordeeld op basis van de financiële ratio s zoals deze zijn opgenomen in het Beoordelingskader scheiding DAEB/niet-DAEB dat in mei 2016 door de Aw gepubliceerd is. Tevens is getoetst aan de ratio s die het WSW stelt. In dit rapport zijn de ratio s in de tabel hiernaast opgenomen. Parameters Aw e.v. Prijsinflatie 1,4% 1,5% 1,6% 1,6% 1,8% 2,0% 2,0% Looninflatie 2,2% 2,3% 2,3% 2,3% 2,3% 2,5% 2,5% Bouwindex 2,2% 2,3% 2,3% 2,3% 2,3% 2,5% 2,5% Onderhoudsindex 2,2% 2,3% 2,3% 2,3% 2,3% 2,5% 2,5% Marktindex 6,0% 4,5% 3,5% 2,5% 2,5% 2,5% 2,5% Korte rente + opslag -0,5% -0,2% 0,3% 0,8% 1,2% 1,6% 1,8% Lange rente + opslag 1,6% 2,4% 3,1% 3,2% 3,2% 3,2% 3,3% Ratio s in rapportage Ratio Geconsolideerd (met en zonder fusie-effecten) DAEB (enkelvoudig) Niet-DAEB (enkelvoudig) ICR X X X DSCR X X X LTV X X X Solvabiliteit X X X Schuld per gewogen vhe Direct rendement X X X 6 * Het activeringsbeleid van Woongoed GO is aangepast om praktische redenen. Het is aan de corporaties om bij het doorgaan van de fusie gezamenlijk tot komen tot nieuw activeringsbeleid.

8 UITGANGSPUNTEN FUSIE-EFFECTEN Fusie voor/nadelen De fusie voor/nadelen zijn opgesteld door de financieel managers onder leiding van KPMG en vastgelegd in een notitie van 9 mei Deze getallen vormen het uitgangspunt van de fusie-effecten en zijn overgenomen door Finance Ideas. De financiële gevolgen van de kantoorsituatie zijn ingeschat door Finance Ideas. De verschillende effecten worden hieronder toegelicht. De waardes zijn weergegeven op de volgende pagina met de corresponderende nummering. Kosten(besparingen) 1. De werkgroep fusievoordelen heeft een jaarlijkse structurele kostenbesparing berekend door de kosten van de fusiecorporatie te vergelijken met de opgetelde kosten van de individuele corporaties. Deze besparing bedraagt in (excl. Besparing afschrijving kantoren van ). 2. Het jaarlijkse inkoopvoordeel op onderhoud wordt ingeschat op 1% van de totale onderhoudskosten. Dit wordt door de corporaties gezien als een conservatieve schatting. 3. Verkoop van twee kantoren minus investering in uitbreiding bestaand kantoor levert in 2019 circa op. 4. De eenmalige kosten van de fusie worden geschat op bedragen, waarvan 20% in 2018 en 80% in De fusie zal leiden tot een reductie van de renteaftrek. Het exacte effect hiervan is nog niet bekend. Al reservering heeft de werkgroep gevraagd een bedrag van mee te nemen als jaarlijksfusienadeel. (in duizenden) Woongoed GO Fides Wone n Goedereede Ooltgensplaat Verkrijgingsprijs Boekwaarde (1/1/2017) Boekwaarde (ultimo 2017) WOZ-waarde Marktwaarde* * Marktwaarde Woongoed GO bepaald in 2016 en FidesWonen in 2017 Kantoren 1. De corporaties zijn voornemens naar één kantoor te gaan en twee inlooppunten. Om een inschatting te maken van de financiële effecten van de kantoorsituatie is aangenomen dat het kantoor van Goedereede wordt verkocht, FidesWonen of Woongoed GO wordt verkocht en Ooltgensplaat is buiten beschouwing gelaten. De verkoop van kantoor Goedereede en Woongoed GO/FidesWonen brengt een geschatte boekwaarde-afname van 3,6 miljoen met zich mee. Dit is berekend door de boekwaarde van Goedereede op te tellen bij de gemiddelde boekwaarde van Woongoed GO en FidesWonen (te verkopen kantoor nog onduidelijk). Hierdoor neemt de jaarlijkse afschrijving af met De werkgroep voorziet een investering van 1 miljoen om het huidige kantoor uit te breiden ten behoeve van een grotere bezetting. Deze wordt jaarlijks afgeschreven met Het netto-effect van bovenstaande twee punten is dat afschrijving jaarlijks af neemt met wat leidt tot een hogere waarde van de activa en het eigen vermogen. 4. De desinvesteringsopbrengst van het verkopen van twee kantoren is berekend door de WOZ-waarde van Goedereede op te tellen bij het gemiddelde van het gemiddelde van de WOZ -en marktwaardes van Woongoed GO en FidesWonen, omdat een recente taxatie van de kantoren niet beschikbaar is. 7

9 UITGANGSPUNTEN FUSIE-EFFECTEN Fusie voor/nadelen De fusie voor/nadelen zijn opgesteld door een werkgroep met de financieel managers onder leiding van KPMG en vastgelegd in een notitie van 9 mei De financiële gevolgen van de kantoorsituatie zijn ingeschat door Finance Ideas. Deze getallen vormen het uitgangspunt van de fusie-effecten. Onderstaande tabel vermeldt zowel structurele als eenmalige kosten en opbrengsten. Toenames zijn weergegeven in groen en reducties in rood. Kasstroomeffecten (in duizenden) 1. Jaarlijkse structurele kostenbesparing Onderhoudsbesparing (1%) Opbrengst kantoor (minus investering) Eenmalige fusiekosten* Jaarlijkse kosten ATAD Netto kasstroomeffect Balanseffecten (in duizenden) 1. Afboeking verkoop kantoor Investering aanbouw kantoor Vrijval afschrijving kantoor Prognose-opbrengst verkoop kantoor * In 2018 en 2019 is rekening gehouden met totale fusiekosten van 1,1 miljoen. Hierbij is rekening gehouden met een besparing van voor investeringen die BW Goedereede zonder fusie zelfstandig moet doen in het kader van ICT. Als deze besparing niet wordt ingerekend stijgen de totale fusiekosten in deze jaren naar 1,4 miljoen.. 8

10 UITGANGSPUNTEN FUSIE-EFFECTEN BEDRIJFSWAARDE-EFFECT Bedrijfswaarde-effect Er wordt aangenomen dat als gevolg van de kasstroommutaties een bedrijfswaarde-effect optreedt na inrekenen van de fusie voor -en nadelen. De kasstroomvoordelen zijn groter dan de kasstroomnadelen. Het bedrijfswaarde-effect is berekend door de netto kasstroomeffecten over de komende 10 jaar contant te maken. Het geschatte positieve bedrijfswaardeeffect bedraagt en is meegenomen in de ratio s voor de fusiecorporatie incl. fusie-effecten. * Het bedrijfswaarde-effect speelt een rol gedurende de gehele levensduur van het bezit van de fusiecorporatie. Uit prudentiële overwegingen beperken we de correctie tot 10 jaar. 9

11 Uitgangspunten scheiding DAEB/Niet-DAEB Uitgangspunten fusie-effecten Financiële positie fusie geconsolideerd Financiële positie fusie DAEB/Niet-DAEB 10

12 FUSIE KENMERKEN WONINGPORTEFEUILLE Toelichting Effect fusie op leeftijdsopbouw bezit per 31/12/2017* De fusie heeft in alle bouwjaarcategorieën een mitigerend effect. Waar er eerst verschillen zichtbaar zijn wat betreft bouwjaar, ligt de verdeling van de fusiecorporatie rond het landelijk gemiddelde. Het grootste verschil tussen fusiecorporatie en het Nederlandse gemiddelde zit in de woningen tussen 1970 en Waar de fusiecorporatie relatief minder woningen bevat met bouwjaar dan het Nederlands gemiddelde, is het aandeel met bouwjaar beduidend hoger. Met name de grote hoeveelheid groene (A++ tot en met C) en kleine hoeveelheid rode (E tot en met G) labels van Woongoed GO zorgt ervoor dat de fusiecorporatie ten opzichte van het gemiddelde van Nederland meer groene labels kent. Dit is vóór de fusie ook al voor drie van de vier corporaties het geval ,9% 12,0% 4,7% 15,1% 10,1% 6,6% 5,0% ,5% 8,4% 7,5% 8,4% 3,8% 10,3% ,2% 5,2% 4,0% 5,3% 10,7% 12,0% 11,6% 13,5% 11,8% ,3% 20,1% ,0% 28,9% 26,7% 25,4% 11,1% 17,5% ,1% 17,5% 18,4% 16,4% 25,2% 39,1% ,1% 18,4% 20,7% 20,4% 11,6% Woongoed GO Fides Goedereede Ooltgensplaat Fusie Gemid. NL Effect fusie op energielabels bezit** Conclusies en aanbevelingen: Als gevolg van de fusie tendeert het bezit naar het Nederlands gemiddelde, zowel ten aanzien van leeftijdsopbouw als energielabels. De fusiecorporatie heeft ten opzichte van het Nederlands gemiddelde relatief meer bezit met bouwjaren en minder met bouwjaren Wat betreft energielabels heeft de fusiecorporatie meer groene labels (A++ t/m C) en minder slechte labels (D t/m G) dan het Nederlandse gemiddelde. 25,8% 23,5% 30,4% 10,2% 7,9% 27,9% 28,5% 25,3% 38,6% 25,0% 24,2% 5,3% 2,5% 12,8% 12,2% 16,9% 15,9% 12,5% 14,6% 40,1% 25,3% 17,3% 31,1% 16,2% 10,1% 0,0% 13,7% 16,7% 29,7% 19,2% 18,5% 2,2% Woongoed GO Fides Goedereede Ooltgensplaat Fusie Gemid. NL A++/A B C D E/G Onbekend * Bron: VHE tabellen. ** Bron: prestatieafspraken 11

13 FUSIE KASSTROMEN Toelichting De operationele kasstromen van de fusiecorporatie zijn in alle jaren in staat om de rentelasten te dragen. De kosten voor de fusie hebben in de eerste twee jaar een drukkend effect op de operationele kasstroom, maar in de daarop volgende jaren loopt het voordeel door de synergie effecten op tot circa 700 duizend. De ICR ratio van de fusiecorporatie voldoet ruimschoots aan de norm. Het effect van de fusievoordelen die leiden tot een hogere operationele kasstroom en lagere rentelasten is goed zichtbaar. De ICR is in sommige jaren 0,1 hoger na het inrekenen van de effecten. Miljoenen Operationele kasstromen meerjarenraming* incl. fusie-effecten Interest Coverage Ratio (ICR)* 2,5 2,0 1,5 Conclusies en aanbevelingen: Zowel de operationele kasstromen als de ICR van de fusiecorporatie voldoen ruim aan de norm en laten een positieve ontwikkeling zien. De synergievoordelen hebben een positief effect dat door de jaren heen groter wordt door het renteverschil. 1,0 0,5 0,0 incl. fusie-effecten Norm * In 2018 en 2019 is rekening gehouden met totale fusiekosten van 1,1 miljoen. Hierbij is rekening gehouden met een besparing van voor investeringen die BW Goedereede zonder fusie zelfstandig moet doen in het kader van ICT. Als deze besparing niet wordt ingerekend stijgen de fusiekosten naar 1,4 miljoen. Het effect hiervan op de ICR is slechts -0,04. 12

14 FUSIE NOMINALE SCHULD EN DSCR Toelichting De nominale schuld per gewogen vhe komt door de fusie gemiddeld rond de per gewogen vhe te liggen. De DSCR voldoet in alle jaren ruim aan de norm. Doordat de fusievoordelen leiden tot een hogere operationele kasstroom, neemt de DSCR sterker toe dan wanneer deze fusie-effecten niet worden ingerekend. Nominale schuld per gewogen VHE Debt Service Coverage Ratio (DSCR) (definitie WSW) Conclusies en aanbevelingen: De nominale schuld per gewogen vhe van de fusiecorporatie laat een relatief stabiel verloop zien. Daarnaast voldoet de geconsolideerde DSCR gedurende de gehele beschouwingsperiode aan de norm. De DSCR wordt beter door de fusievoordelen. *DSCR Op 1 februari 2018 heeft het WSW het gezamenlijk beoordelingskader Aw-WSW ter consultatie gepubliceerd. Hierin staat het voornemen om de beoordeling op basis van de DSCR per 2019 af te schaffen. 1,8 1,6 1,4 1,2 1,0 0,8 0,6 0,4 0,2 0,0 incl. fusie-effecten Norm 13

15 FUSIE SOLVABILITEIT EN LTV Solvabiliteit op basis van marktwaarde De solvabiliteit van de fusiecorporatie ligt ruim boven de norm en blijft relatief constant. Door het afboeken van twee kantoren neemt de marktwaarde iets af. Dit effect is echter zo klein op totaalniveau, dat de solvabiliteit nauwelijks verandert. De LTV ligt vanaf het begin van de beschouwingsperiode onder de norm. Als gevolg van het feit dat de bedrijfswaarde van de fusiecorporatie sterker stijgt dan de totale omvang van de leningen daalt de LTV over tijd. De geconsolideerde LTV voldoet gedurende de gehele prognoseperiode aan de maximumnorm van 75%. De fusie-effecten dragen bij aan een hogere bedrijfswaarde, waardoor de LTV zelfs nog iets afneemt na het inrekenen hiervan. 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% incl. fusie-effecten Norm Aw* LTV op basis van bedrijfswaarde** Conclusies en aanbevelingen: De geconsolideerde solvabiliteit en LTV voldoen na de fusie aan de gestelde normen. De LTV vertoont een licht positief effect van de fusievoordelen, terwijl het effect op de solvabiliteit verwaarloosbaar is. **LTV op basis van bedrijfswaarde Op 6 juni 2018 heeft het WSW in een bestuurlijke brief over het Verticaal toezicht Aw-WSW aangegeven dat ze vanaf de dpi 2018 de bedrijfswaarde niet meer uit zal vragen. De op deze pagina weergegeven LTV op bedrijfswaarde vervalt daarmee volledig en wordt vervangen door de LTV op beleidswaarde. 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% incl. fusie-effecten Norm * Op geconsolideerd niveau heeft de Aw geen norm vastgesteld. Dit betreft een indicatieve norm op basis van de door de Aw gepubliceerde norm voor niet-daeb. 14

16 Uitgangspunten scheiding DAEB/Niet-DAEB Uitgangspunten fusie-effecten Financiële positie fusie geconsolideerd Financiële positie fusie DAEB/Niet-DAEB 15

17 FUSIE SCHEIDING DAEB/NIET-DAEB KASSTROMEN - ICR Toelichting ICR DAEB De ICR van de DAEB- en niet-daeb tak zijn in alle jaren ruim boven de norm. De fusie zorgt ervoor dat de ICR minder volatiel wordt. Dit is voornamelijk zichtbaar in de DAEB tak In de niet-daeb tak stijgt de ICR vanwege de aflossingen op de interne lening waardoor de rentelasten dalen en de operationele kasstromen toenemen. De ingerekende fusie-effecten verbeteren de ICR voor zowel DAEB als niet- DAEB. 5,0 4,5 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0 incl. fusie-effecten Norm ICR niet-daeb Conclusies en aanbevelingen: De ICR van de fusiecorporatie voldoet in alle jaren aan de norm, dit geldt voor zowel de DAEB- als de niet-daeb tak. Inrekening van de fusieeffecten verbetert de ICR. 5,0 4,5 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0 incl. fusie-effecten Norm 16

18 FUSIE SCHEIDING DAEB/NIET-DAEB KASSTROMEN - DSCR Toelichting DSCR DAEB* De DSCR van de fusiecorporatie is voor de DAEB tak ruim boven de norm. In de niet-daeb wordt de DSCR bepaald op basis van de werkelijke onderhoudskasstroom en aflossing, in plaats van de genormaliseerde. In het geval van de fusiecorporatie is dit terug te zien in een lagere DSCR. De DSCR voldoet echter ook voor de niet-daeb in alle jaren aan de norm. De fusievoordelen leiden tot hogere operationele kasstromen, op 2019 na. Dat leidt tot een betere DSCR in zowel de DAEB als niet-daeb tak. Tegelijkertijd dalen de rentelasten door het aflossen van de interne lening in de niet-daeb tak. 1,8 1,6 1,4 1,2 1,0 0,8 0,6 0,4 0,2 0,0 incl. fusie-effecten Norm DSCR niet-daeb* Conclusies en aanbevelingen: Voor de fusiecorporatie geldt dat de DSCR van de DAEB tak voldoet, ook voor de niet-daeb tak voldoet de DSCR na fusie aan de norm. Inrekening van de fusie-effecten laat een nog betere DSCR zien. *DSCR Op 1 februari 2018 heeft het WSW het gezamenlijk beoordelingskader Aw-WSW ter consultatie gepubliceerd. Hierin staat het voornemen om de beoordeling op basis van de DSCR per 2019 af te schaffen. 1,8 1,6 1,4 1,2 1,0 0,8 0,6 0,4 0,2 0,0 incl. fusie-effecten Norm 17

19 FUSIE SCHEIDING DAEB / NIET-DAEB VERMOGENSPOSITIE (I) Toelichting Solvabiliteit DAEB (marktwaarde) De solvabiliteit voldoet in zowel de DAEB tak als de niet-daeb tak in alle jaren aan de gestelde normen. In de niet-daeb zijn geen effecten zichtbaar van de fusievoordelen. Ook ligt de solvabiliteit, als gevolg van de interne lening, tussen de normen voor het beginjaar. De solvabiliteit van de niet-daeb stijgt snel door het aflossen van de interne lening. Het inrekenen van de fusie-effecten heeft een verwaarloosbaar effect op de solvabiliteit voor de DAEB en niet-daeb tak. 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% incl. fusie-effecten Norm Solvabiliteit niet-daeb (marktwaarde) Conclusies en aanbevelingen: Zowel voor de DAEB als voor de niet-daeb voldoet de solvabiliteit in alle jaren ruimschoots aan de gestelde normen. De (nadelige) invloed van de fusie-effecten is zeer beperkt. 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% incl fusie-effecten Norm Norm (maximum in eerste jaar) 18

20 FUSIE SCHEIDING DAEB / NIET-DAEB VERMOGENSPOSITIE (II) Toelichting De LTV van de DAEB ligt de gehele beschouwingsperiode onder de norm. Op termijn ontstaat er meer ruimte door een stijging van de bedrijfswaarde die relatief hoger ligt dan de groei van de leningenportefeuille. De fusievoordelen verhogen de bedrijfswaarde, waardoor de LTV nog iets daalt. De interne lening heeft een omvang van 8 miljoen op basis van de solvabiliteitseis. De bedrijfswaarde van het niet-daeb bezit is beperkt waardoor de LTV tot en met 2020 boven de norm ligt. Als gevolg van het aflossen op de interne lening verbetert de LTV snel. Ook in de niet-daeb tak verbetert de LTV als gevolg van fusievoordelen. Voor de verdeling van de bedrijfswaarde tussen DAEB en niet-daeb is een verdeelsleutel op basis van de marktwaarde gebruikt. Bij het formele scheidingsvoorstel wordt de bedrijfswaarde op vhe-niveau gebruikt. Op dat moment kan de interne lening dusdanig gestructureerd worden dat de ratio s niet worden overschreden. Conclusies en aanbevelingen: De LTV voor de DAEB tak voldoet ten alle tijden aan de norm van 75% en daalt over tijd. Fusie-effecten veroorzaken een lichte daling van de LTV. De niet-daeb tak voldoet vanaf 2021 aan de norm door de snelle aflossing van de interne lening. LTV op basis van bedrijfswaarde Op 6 juni 2018 heeft het WSW in een bestuurlijke brief over het Verticaal toezicht Aw-WSW aangegeven dat ze vanaf de dpi 2018 de bedrijfswaarde niet meer uit zal vragen. De op deze pagina weergegeven LTV op bedrijfswaarde vervalt daarmee volledig en wordt vervangen door de LTV op beleidswaarde. LTV DAEB 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% incl fusie-effecten Norm LTV niet-daeb 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% incl. fusie-effecten Norm 19

21 FUSIE SCHEIDING DAEB/NIET-DAEB RENDEMENT Toelichting Direct rendement DAEB (in %) In de DAEB tak ligt het rendement ruim onder het marktrendement van 4,7%. Hierdoor is er geen risico op overcompensatie. Op basis van de aangepaste kostenverdeling ligt het rendement in de niet-daeb tak gedurende de gehele beschouwingsperiode boven de signaleringsnorm van 3,5%. De fusievoordelen verhogen het directe rendement voor zowel de DAEB tak als de niet-daeb tak doordat de operationele kasstroom sneller stijgt en de rentelasten sneller dalen dan de afname in marktwaarde ten gevolge van de afboeking van de kantoren. 5,0% 4,0% 3,0% 2,0% 1,0% 0,0% incl. fusie-effecten Marktrendement Direct rendement niet-daeb (in %) 5,0% 4,0% 3,0% 2,0% 1,0% Conclusies en aanbevelingen: Voor de fusiecorporatie geldt dat de directe rendementen voldoen aan de normen. Fusie-effecten verhogen het rendement in beide takken. 0,0% incl. fusie-effecten Norm 20

22 Contact opnemen met Finance Ideas Finance Ideas B.V. Kantoor HNK Utrecht Weg der Verenigde Naties KT Utrecht Telefoon: Fax: Auteurs: drs. Daan Vrijmoet MRE ir. Joost Huijbregts MRE Stan Wetzels MSc