Consultatiedocument Scheiding DAEB en niet-daeb Stichting Viveste

Transcriptie

1 Consultatiedocument Scheiding DAEB en niet-daeb Stichting Viveste 27 oktober 2016

2

3 1 Inhoudsopgave 1 Aanleiding Consultatieproces Keuze administratieve scheiding of juridische splitsing Strategische doelstellingen Portefeuillestrategie Wensportefeuille Transformatieopgave De beoogde omvang van de niet-daeb portefeuille Het portefeuilleresultaat De financiële resultaten Uitleg Financiële kengetallen: Conclusie... 10

4 1 Aanleiding Vanaf 1 juli 2015 is er een nieuwe woningwet. De wet geeft aan wat onze kerntaak is: het bouwen en verhuren van sociale huurwoningen en maatschappelijk vastgoed. Om marktverstoringen te voorkomen is iedere corporatie, met een jaaromzet groter dan 30 mln en relatief weinig niet-daeb activiteiten, verplicht haar DAEB (Dienst van Algemeen Economisch Belang) en niet-daeb werkzaamheden te scheiden. Het beoogde doel hiermee is om de core business van woningcorporaties, het verhuren en beheren van betaalbare woningen (DAEB), af te scheiden van commerciële activiteiten (niet-daeb). Onder DAEB activiteiten vallen: Nieuwbouw, transformatie, verhuur en beheer van sociale huurwoningen (huurprijs lager dan 710,68) Verhuur van maatschappelijk vastgoed Investeren in leefbaarheid (maximaal 125 per woning) Onder niet-daeb activiteiten vallen: Huurwoningen in de vrije sector (geliberaliseerd; huurprijs hoger dan 710,68) Koopwoningen Commercieel vastgoed Grond zonder bouwplannen binnen tien jaar Voor het scheiden van de activiteiten zijn er drie mogelijkheden: Een administratieve scheiding; de corporatie blijft beide taken uitvoeren alleen de boekhouding wordt gescheiden. Een juridische splitsing: de commerciële activiteiten worden ondergebracht in een aparte woningvennootschap. Een hybride scheiding: dit is een mengvorm van beide bovenstaande mogelijkheden. 2 Consultatieproces De gemeente Houten, de adviesraad van Viveste en huurders van maatschappelijk onroerend goed vragen wij om een zienswijze op ons scheidingsvoorstel. Specifiek gaat het om: De gemaakte keuze voor juridische scheiding of administratieve splitsing De verdeling van het vastgoed over de DAEB en niet-daeb tak. De zienswijzen dienen wij met ons scheidingsvoorstel voor 1 januari 2017 in bij de Autoriteit woningcorporaties (Aw). De Aw beoordeelt de maanden erna het scheidingsvoorstel van Viveste, waarbij zij de zienswijze en de reactie van Viveste op de zienswijze meeweegt. Uiteindelijk dient Viveste voor 1 juli 2017 een definitief scheidingsvoorstel in, welke per 1 januari 2018 ingaat. U bent niet verplicht een zienswijze te geven. Als wij geen zienswijze ontvangen, gaan wij ervan uit dat u instemt met het scheidingsvoorstel. Uw zienswijze ontvangen wij graag binnen de wettelijke reactietermijn van 6 weken. Indien u binnen deze termijn opmerkingen of vragen heeft, dan kunt u contact opnemen via met Leon Ruijters : l.ruijters@viveste.nl

5 3 Keuze administratieve scheiding of juridische splitsing Voor het scheiden van de activiteiten zijn er drie mogelijkheden: Een administratieve scheiding; De corporatie blijft beide taken uitvoeren alleen de boekhouding wordt gescheiden. Een juridische splitsing: De commerciële activiteiten worden ondergebracht in een aparte woningvennootschap. Een hybride scheiding: Dit is een mengvorm van beide bovenstaande mogelijkheden. Bij een juridische of hybride scheiding wordt voor de niet-daeb tak een aparte vennootschap met een eigen werkapparaat opgericht. Viveste kiest voor een administratieve scheiding. Hierdoor is het niet nodig het werkapparaat strikt te scheiden zoals vereist bij een juridische splitsing en verbijzondering van het niet-daeb bezit in een aparte juridische entiteit. Effectief wordt in de financiële administratie van Viveste op basis van de status per verhuureenheid (DAEB of niet-daeb) een scheiding doorgevoerd. Direct toerekenbare kosten worden aan een van beide takken toegekend. Daar waar dit niet mogelijk is worden kosten en opbrengsten op basis van consistente toerekeningsregels verdeeld. Hierdoor ontstaat een gescheiden verantwoording met aparte balansen en winst- en verliesrekeningen voor de DAEB en niet-daeb tak. Bij scheiding verstrekt de DAEB tak een interne lening aan de niet DAEB-tak die binnen 15 jaar moet worden afgelost. 4 Strategische doelstellingen Op basis van de missie, visie en demografische ontwikkelingen heeft Viveste haar strategische doelstellingen geformuleerd. Hierbij is expliciet rekening gehouden met de (concept)prestatieafspraken van Deze doelstellingen hebben in ieder geval betrekking op: De ontwikkeling in omvang van de woningvoorraad; De betaalbaarheid van de huurwoningen en in samenhang daarmee de verdeling en de ontwikkeling van de woningvoorraad naar prijsklasse; Viveste wil zich richten op haar primaire doelgroep: huishoudens met een inkomen tot circa 35 duizend euro. Dit wordt door middel van een portefeuillestrategie voor zowel de DAEB als de niet-daeb tak vertaald naar doelstellingen voor de vastgoedvoorraad. Strategische doelstellingen zijn hiermee leidend bij het bepalen van de DAEB/niet DAEB scheiding. Het voldoen aan de woningwet is daarbij een noodzakelijke randvoorwaarde. Op 21 juni 2016 heeft het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties de gemeente en de adviesraad van Viveste geïnformeerd over de mogelijke bestedingsruimte van Houten van circa 145 miljoen bij nieuwbouw. Deze 145 miljoen is gebaseerd op de financiële cijfers die Viveste jaarlijks aanlevert via Corpodata. Deze 145 miljoen zou Viveste als extra financiering kunnen aantrekken om extra nieuwbouw te genereren. Bij de uitwerking van de portefeuillestrategie is deze investeringscapaciteit in aanmerking genomen.

6 5 Portefeuillestrategie 5.1 Wensportefeuille Viveste heeft een wensportefeuille geformuleerd die aangeeft wat de samenstelling van het bezit zou moeten zijn ultimo 2026, de tijdshorizon die de Aw hanteert bij haar beoordeling. De wensportefeuille is gesegmenteerd naar prijsklasse en woningtype. Aan de wensportefeuille ligt ten grondslag: Een woningmarkt- en doelgroepenonderzoek; Woonvisie Houten; Inzicht in de kwaliteit van de bestaande portefeuille; (Concept)Prestatieafspraken met de gemeente en de adviesraad van Viveste. De uitkomst is dat er in Houten meer behoefte is aan sociale huurwoningen dus wil Viveste meer sociale huurwoningen aan het bezit toevoegen en de woningen waarbij de maximale huurprijs ruim boven de huurtoeslaggrens is, overwegend afstoten. 5.2 Transformatieopgave De strategische doelstellingen, vertaald naar de wensportefeuille leiden tot een transformatieopgave. Met investeringsmaatregelen dient de kloof tussen de gewenste situatie en de startsituatie te worden overbrugd. Hiertoe kunnen verschillende categorieën investeringen ingezet worden. Voor de periode 2016 tot en met 2026 heeft Viveste het volgende investeringsprogramma opgezet: Categorie (des)investering Aantal (Des)invesering , mln euro's Nieuwbouw huur ,1 Sloop huurwoningen 0 0,0 Verkoop huurwoningen ,7 Aankopen ,6 Onder nieuwbouw huur wordt ook de transformatie van kantoorruimtes naar woningen bedoeld. 5.3 De beoogde omvang van de niet-daeb portefeuille Binnen de strategische doelstellingen en de transformatieopgave vormt de gewenste scheiding en ontwikkeling van de DAEB en niet-daeb portefeuille een belangrijk onderdeel. Viveste heeft ultimo woningen met een geliberaliseerd (aanvangs) huurcontract en 14 verhuureenheden bedrijfs onroerend goed. Deze verhuureenheden worden verplicht toegevoegd aan de niet-daeb tak. Daarnaast draagt Viveste 348 woningen met een gereguleerd huurcontract over aan de niet-daebtak. Van deze 348 woningen zijn 212 woningen opgenomen met de bestemming verkoop en 136 woningen met meer dan 200 WWS-punten (maximale huur > 997,15). In totaal gaat het hier om 471 eenheden (ongeveer 10% van het bezit) die verplicht naar de niet- DAEB tak worden doorgeschoven of waarvan is vastgesteld dat betreffende verhuureenheden niet en ook niet meer als sociale huurwoning worden ingezet. Viveste heeft momenteel geen investeringsambitie in de niet-daeb tak. De middelen die in de niet- DAEB tak worden gegenereerd zullen naar de DAEB tak toevloeien. In eerste aanleg door aflossing van de bij scheiding ontstane lening tussen de DAEB en niet-daeb tak, vervolgens door

7 dividenduitkering aan de DAEB tak. Zo mogelijk en indien toegestaan kan Viveste middelen uit de niet-daeb tak inzetten voor maatschappelijk verantwoorde investeringen. Er zijn meerdere redenen waarom Viveste meer dan het strikt noodzakelijke toevoegt aan de niet DAEB-tak: Beide takken dienen levensvatbaar te zijn. Dit lukt alleen als er in beide takken sprake is van enige substantie. Met de verkoop van woningen kan de niet-daeb tak de bij scheiding ontstane interne lening aflossen aan de DAEB-tak. Na scheiding is het nog mogelijk om in de toekomst niet-daeb woningen weer in te zetten in het DAEB segment. Andersom is in de praktijk niet meer realiseerbaar. Voor deze woningen geldt dus dat inzet als DAEB, niet-daeb of verkoop tot de mogelijkheden behoren. Viveste wil de mogelijkheid open houden om woningen uit de niet-daeb-tak alsnog te huur aan te bieden onder de liberalisatiegrens (als DAEB woning) als er op een andere manier onvoldoende zicht is op de toevoeging van sociale huurwoningen. 6 Het portefeuilleresultaat In het voorafgaande is in hoofdlijnen de portefeuillestrategie beschreven. Ook de investeringsmaatregelen zijn weergegeven. Deze paragraaf geeft een overzicht van het portefeuilleresultaat waarbij in de doorrekening verkopen in de periode zijn meegenomen maar niet daarna. Dit omdat voor de periode na 2019 nog geen nadere afspraken zijn gemaakt. Verkopen van niet meer passende verhuurenheden worden ook na 2019 niet uitgesloten. In dit scenario zal het aantal huurwoningen van Viveste toenemen van naar Bij de woningen is er een beperkte verschuiving opgetreden van DAEB naar niet-daeb. Deze verschuiving vindt plaats op het moment van scheiding. DAEB Niet-DAEB Totaal Woningen Garages MOG/BOG Een belangrijke strategische doelstelling is om de verdeling van de huurwoningvoorraad naar prijsklasse te veranderen, met name naar procentueel meer betaalbare woningen. Door toevoeging van nieuwe woningen aan voornamelijk de klasse betaalbaar, komt het aandeel betaalbare woningen op circa 70% uit. De stijging van het aantal woningen duur boven huurtoeslag wordt veroorzaakt door de overheveling van de 348 woningen uit de DAEB-tak naar de niet-daeb-tak. Deze woningen worden vooralsnog in de begroting bij mutatie niet meer verkocht na 2019 en worden als duur boven huurtoeslaggrens aangeboden. Prijsklasse Stand ultimo 2015 Wens ultimo 2026 Stand ultimo 2026 Goedkoop % Betaalbaar Duur tot huurtoeslaggrens % Duur boven huurtoeslaggrens* 510 0% 583 Totaal * Grotendeels met een gereguleerd huurcontract

8 7 De financiële resultaten De AW toetst het portefeuilleplan onder meer op de startbalansen van de DAEB-tak en de niet-daebtak, en op de hoogte en de ontwikkeling van de financiële ratio s voor beide takken afzonderlijk. Balans DAEB-tak Balans DAEB-tak Ultimo 2016, mln euro's Ultimo 2026, mln euro's Marktwaarde vastgoed 549,0 774,3 Netto vermogenswaarde niet-daeb 46,7 80,3 Scheidingslening 26,5 8,8 Overige activa 19,2 3,1 Liquide middelen 3,3 3,5 Balanstotaal 644,7 870,0 Eigen vermogen 413,1 621,0 Leningen 222,1 241,5 Overige passiva 9,5 7,6 De bovenstaande tabel geeft de balans van de DAEB-tak ultimo 2016 weer. Dit is de startbalans bij de scheiding. De tabel geeft ook de balans weer van de DAEB-tak ultimo Aan de activa zijde van de DAEB-balans staat de netto vermogenswaarde van de niet-daeb tak en ook de scheidingslening die de DAEB-tak aan de niet-daeb tak heeft verstrekt. Het merendeel van het balanstotaal is de marktwaarde van het vastgoed. Bij Viveste is dat in 2016 in totaal 549 mln. Op basis van de waardering tegen marktwaarde is er een eigen vermogen van 413,1 mln. In de tien jaar waarover het strategisch portefeuilleplan betrekking heeft, stijgt het eigen vermogen naar 621 mln euro. De omvang van de leningportefeuille neemt in deze periode toe naar 241,5 mln. De scheidingslening is voor een groot deel afgelost, mede op basis van de positieve operationele kasstroom van niet-daeb die voor extra aflossing op de scheidingslening wordt gebruikt. Balans niet-daeb-tak Balans niet-daeb-tak Ultimo 2016, mln euro's Ultimo 2026, mln euro's Marktwaarde vastgoed 72,6 71,4 Overige activa 23,2 5,4 Liquide middelen 0,2 18,0 Balanstotaal 95,9 94,8 Eigen vermogen 46,7 80,3 Scheidingslening 26,5 8,8 Commeciële lening 0,0 0,0 Overige passiva 22,7 5,7 De bovenstaande tabel geeft de balans van de niet-daeb tak weer. In de startbalans van niet- DAEB is het eigen vermogen 48,7% van het balanstotaal. Dit is een niveau dat past binnen de norm zoals die is opgesteld door de Aw (tussen de 40%-60%). De omvang van de marktwaarde van het niet-daeb vastgoed leidt tot een scheidingslening van 26,5 mln. euro, die ook al op de DAEB-balans zichtbaar was. Viveste heeft geen groeiambitie in niet-daeb. De waarde van het vastgoed zakt van 2,6 mln. euro ultimo 2016 naar 71,4 mln. euro ultimo Deze daling wordt enerzijds veroorzaakt door de daling van het aantal verhuureenheden en anderzijds door de waardestijging van het vastgoed. Verder laat de balans zien dat ultimo 2026 de scheidingslening al voor een groot deel is afgelost.

9 Toetsing door de Autoriteit Woningcorporaties (Aw) De Aw toetst de levensvatbaarheid en de zelfstandige financierbaarheid van de DAEB- scheiding in samenhang met het voorgenomen portefeuillebeleid, vooral aan de hand van het niveau en het verloop van de vijf financiële ratio s. De onderstaande tabel geeft de uitkomsten weer voor de verschillende ratio s, voor DAEB en niet- DAEB afzonderlijk. Voor de DAEB-tak bevinden alle ratio s zich vanaf 2016 op een niveau dat hoger, resp. lager is dan de betreffende Aw-normen, uitgezonderd In 2021 moet er vanuit de NENnorm in verhouding erg veel aan planmatig onderhoud uitgevoerd worden. Dit zorgt voor een lage operationele kasstroom, wat de ICR en de DSCR drukt. Dit is slechts een theoretisch incident welke binnen de bedrijfsvoering in de praktijk gemakkelijk wordt opgevangen. De financiële ratio s blijven in de loop van de periode op ongeveer hetzelfde niveau. Bij de niet-daeb tak starten de financiële ratio s ook op een niveau boven, resp. onder de Aw-norm. Bij de niet-daeb tak zien we echter een zeer sterke verbetering van de financiële ratio s. Dit is het gevolg van het feit dat de niet-daeb tak geen groeiambitie heeft in combinatie met een zeer positieve kasstroom. Dit is zichtbaar in het niveau van de financiële ratio s. Norm DAEB Solvabiliteit (marktwaarde) Min. 40% 64,1% 65,9% 67,3% 68,9% 69,4% 69,8% 70,1% 70,5% 70,5% 70,8% 71,4% Solvabiliteit (bedrijfswaarde tbv WSW) Min. 20% 36,8% 39,2% 41,0% 43,4% 43,8% 43,7% 43,5% 43,2% 41,8% 41,2% 41,4% ICR Min. 1,4 2,2 2,3 2,4 2,7 2,7 1,1 2,1 1,9 1,6 1,8 1,7 DSCR Min. 1,0 1,3 1,4 1,4 1,5 1,5 1,0 1,2 1,2 1,2 1,2 1,2 Loan to Value op bedrijfswaarde (netto) Max. 75% 68,0% 66,1% 63,5% 61,8% 61,8% 64,6% 65,4% 66,5% 69,0% 70,4% 70,7% Loan to Value marktwaarde (netto) Max. 70% 33,5% 32,2% 30,6% 29,4% 29,2% 30,3% 30,3% 30,3% 30,5% 30,4% 30,0% Niet-DAEB Solvabiliteit (marktwaarde) Min. 40% 48,7% 52,7% 57,5% 62,1% 65,6% 69,2% 72,7% 76,0% 79,2% 82,0% 84,7% Solvabiliteit (bedrijfswaarde tbv WSW) Min. 20% 28,7% 34,9% 42,1% 49,0% 53,3% 57,6% 61,6% 65,8% 69,7% 73,2% 77,1% ICR* Min. 1,8 2,6 2,4 2,9 3,0 3,5 3,0 3,5 3,4 4,5 5,5 DSCR* Min. 1,0 1,0 0,9 1,1 1,1 1,4 1,1 1,2 1,1 1,4 1,5 Loan to Value op bedrijfswaarde (netto) Max. 75% 58,1% 56,7% 55,9% 54,0% 49,3% 44,4% 39,8% 35,2% 31,1% 26,9% 22,2% Loan to Value marktwaarde (netto) Max. 70% 36,5% 35,6% 34,9% 33,6% 30,6% 27,3% 24,0% 20,9% 18,1% 15,2% 12,4% * De ICR en DSCR voor 2016 zijn niet gevuld, omdat in de begroting de interne lening pas per wordt geëffectueerd: Er worden daarom geen rente en aflossing betaald in 2016.

10 7.1 Uitleg Financiële kengetallen: Solvabiliteit (marktwaarde): De solvabiliteit geeft het aandeel eigen vermogen ten opzichte van het totaal vermogen weer. Het eigen vermogen is conform de regelgeving bepaald op basis van marktwaarde. Solvabiliteit (bedrijfswaarde tbv WSW)): De solvabiliteit geeft het aandeel eigen vermogen ten opzichte van het totaal vermogen weer. Het eigen vermogen is hierbij bepaald op basis van bedrijfswaarde. Deze solvabiliteit wordt extra berekend omdat het WSW monitort op bedrijfswaarde en niet op marktwaarde. ICR: De ICR geeft aan of er op korte termijn voldoende operationele kasstromen gegenereerd worden om de rente van de leningen te kunnen betalen. Voor de DAEB tak en de niet-daeb tak schrijft de minister verschillende normen voor. De norm voor de niet-daeb ligt hoger, omdat deze tak op termijn zelfstandig financierbaar moet zijn. DSCR: De DSCR geeft weer in hoeverre Viveste in staat is om op korte termijn voldoende operationele kasstroom te genereren om de rente en aflossing van de opgenomen geldleningen tijdig te kunnen voldoen. Ondanks dat de norm voor de DAEB en de niet-daeb tak gelijk zijn, is de uitkomst verschillend. Bij de DAEB tak wordt er namelijk vanuit gegaan dat de leningen gedurende de gehele exploitatieperiode van het bezit afgelost kunnen worden (gemiddeld is de termijn van de exploitatieperiode 50 jaar). De aflossing van de startlening voor niet-daeb tak wordt verondersteld in maximaal 15 jaar plaats te vinden. Loan to Value (LTV): De LTV meet in welke mate het bezit van de corporatie is belast met schulden. De LTV meet in hoeverre de lange termijn verdiencapaciteit van de portefeuille vastgoed in exploitatie in een gezonde verhouding staat tot de schuldpositie. 8 Conclusie Al met al kan worden geconcludeerd dat het strategisch portefeuilleplan van Viveste, dat gebaseerd is op een wensportefeuille, in combinatie met de DAEB-scheiding goed uitvoerbaar is. De portefeuille doelstellingen worden gerealiseerd. Uit de financiële toetsing komt naar voren dat beide takken levensvatbaar en financierbaar zijn. Viveste zorgt er hiermee voor dat de scheiding DAEB/ niet-daeb past binnen de strategische doelstellingen, prestatieafspraken en eisen die de woningwet stelt. Bovendien biedt het scheidingsvoorstel nog optimaal de mogelijkheid om bij te sturen en, zo nodig, gemaakte keuzes te evalueren. Uw zienswijze op de door ons voorgestelde administratieve scheiding en de toedeling van verhuureenheden aan de DAEB en niet-daeb tak zien wij met belangstelling tegemoet.