B&W Vergadering. woningcorporaties Zaaknummer , , ) Commissie Commissiedatum Gemeenteraad

Transcriptie

1 2.2.8 Zienswijzen splitsingsvoorstel DAEB en niet-daeb woningcorporaties 1 Dossier 841 voorblad.pdf B&W Vergadering Dossiernummer 841 Vertrouwelijk Nee Vergaderdatum 27 september 2016 Agendapunt Omschrijving Zienswijzen splitsingsvoorstel DAEB en niet-daeb woningcorporaties Zaaknummer , , ) Commissie Commissiedatum Gemeenteraad Behandeld in Datum B&W Vergadering 27 september 2016 Voorgesteld besluit Het college heeft besloten zienswijzen in te dienen met betrekking tot voorstellen van Wonen Limburg, Woonzorg Nederland en Laurentius tot splitsing van hun vastgoed in DAEB/niet DAEB (Diensten van algemeen economisch belang). Besluit Het college heeft besloten zienswijzen in te dienen met betrekking tot voorstellen van Wonen Limburg, Woonzorg Nederland en Laurentius tot splitsing van hun vastgoed in DAEB/niet DAEB (Diensten van algemeen economisch belang).

2 2 BW voorstel - splitsingsvoorstel DAEB en niet-daeb woningcorporaties.docx VOORSTEL AAN BURGEMEESTER EN WETHOUDERS VAN DE GEMEENTE ROERMOND Onderwerp: Splitsingsvoorstel DAEB/niet-DAEB woningcorporaties (zaaknummers , , ) Bijlagen: Bijlage 1; concept brief Wonen Limburg Bijlage 2; concept brief Woonzorg Nederland Bijlage 3; concept brief Laurentius Samenvatting: Conform de Woningwet dienen corporaties een splitsingsvoorstel DAEB/niet-DAEB op te stellen, voorzien van een zienswijze van de gemeente. In voorliggend voorstel worden de splitsingsvoorstellen van Wonen Limburg, Woonzorg Nederland en Laurentius getoetst aan het gemeentelijk beleid en wordt een voorstel gedaan m.b.t. het inbrengen van zienswijzen. Toelichting op voorstel: Inleiding Als gevolg van de nieuwe Woningwet, die per 1 juli 2015 is ingegaan, dienen corporaties onder andere hun DAEB en niet-daeb taken administratief of juridisch te scheiden. DAEB betekent Diensten van Algemeen Economisch Belang. Hieronder valt de verhuur van sociale huurwoningen. Niet-DAEB activiteiten zijn derhalve te omschrijven als commerciële activiteiten. De huurgrens voor sociale huurwoningen bedraagt 710, 68 (prijspeil 2016). De maatregel is ingegeven vanuit de nieuwe Woningwet. De volgende principes zijn hierbij van toepassing: heldere governance voor gescheiden takken; verankering strategie en volkshuisvestelijke opgave; bescherming van maatschappelijk vermogen; structurele levensvatbaarheid en financierbaarheid van de zelfstandige DAEB-tak en niet-daeb tak na scheiding of splitsing. Dit moet leiden tot een structureel gezonde situatie van DAEB en niet-daeb. Corporaties dienen bij hun splitsingsvoorstel aan de Minister en Autoriteit woningcorporaties een zienswijze van de gemeente mee te leveren. De gemeente toetst in haar zienswijze of het voorstel past bij het gemeentelijk volkshuisvestingsbeleid. Het volkshuisvestingsbeleid van de gemeente Roermond ligt vast in de Structuurvisie wonen, zorg en woonomgeving, door de raad vastgesteld op 18 december In de Structuurvisie is m.b.t. de omvang van de sociale huursector opgenomen dat er ruim voldoende sociale huurwoningen beschikbaar zijn. Tevens is aangegeven dat er ruimte is voor verkoop van huurwoningen. Dit is vertaald naar de verschillende wijken. Er zijn dus conform de Structuurvisie wonen, zorg en woonomgeving wijken/kernen waar verkoop van sociale huurwoningen is toegestaan en wijken/kernen waar terughoudend met de verkoop van sociale huurwoningen moet worden omgegaan, i.c. Centrum, Herten en Asenray. Verkoop van sociale huurwoningen is weliswaar niet geheel hetzelfde als het liberaliseren van sociale huurwoningen, maar het gaat in beide gevallen om onttrekking van woningen aan de sociale huursector. Daarom wordt de Structuurvisie wonen, zorg en woonomgeving gehanteerd als toetsingskader voor de splitsingsvoorstellen van de corporaties. Corporaties kunnen kiezen tussen een administratieve, een juridische of hybride splitsing van DAEB en niet-

3 onderwerp: Splitsingsvoorstel DAEB/niet-DAEB woningcorporaties pagina: 2 DAEB activiteiten. Bij een juridische splitsing scheidt de corporatie al haar niet-daeb activiteiten af naar één of meer vennootschappen, waarvan de corporatie 100% aandeelhouder is. De corporatie moet er voor zorgen dat zowel de corporatie als de op te richten vennootschappen levensvatbaar zijn. Bij een juridische splitsing is de vennootschap vrij in de niet-daeb activiteiten. Bij een administratieve scheiding blijven niet-daeb activiteiten onderworpen aan Ministeriele toestemming. In algemene zin geeft een juridische splitsing de vennootschap meer mogelijkheden op de commerciële woningmarkt. Bij een administratieve scheiding worden kosten, baten, activa, passiva administratief toegerekend aan de DAEB respectievelijk niet-daeb tak. Ook dienen hier de beide takken levensvatbaar te zijn. Aangezien de gemeentelijke belangen met name zijn gericht op de DAEB activiteiten en het financiële toezicht (inclusief levensvatbaarheid corporaties en vennootschappen) bij de Autoriteit woningcorporaties ligt, is voor een gemeente de afweging tussen een administratieve of juridische splitsing minder relevant. Belangrijkere vraag is wel welke activiteiten in niet-daeb gedeelte worden ondergebracht in relatie tot volkshuisvestelijke implicaties. In algemene zijn kan worden opgemerkt dat de niet-daeb tak van de corporaties ook onderdeel van de prestatieafspraken met corporaties. De huidige huurders ondervinden geen gevolgen van bovengenoemde operatie. Splitsingsvoorstel Wonen Limburg en voorgestelde reactie. Wonen Limburg wil de DAEB en niet-daeb activiteiten juridisch splitsen. Zij vindt dat dit beter past bij de ambities en strategie. Door een juridische splitsing kan sneller op zaken ingespeeld worden die de markt mogelijk laat liggen zoals het bieden van een gevarieerd aanbod in wijkaanpak, woningen voor middeninkomens en een ontzorgingsarrangement bij de huisvesting van statushouders door particulieren. Wonen Limburg wil naast een aantal parkeerplaatsen en garages 227 woningen onderbrengen in de niet- DAEB vennootschap. Deze woningen bestaan uit drie categorieën, waarbij moet worden aangegeven dat een woning alleen dan naar niet-daeb kan worden overgeheveld indien de woning in het kader van het Woningwaarderingssysteem (WWS) meer dan 146 punten heeft; - 44 woningen welke nu reeds een huurprijs hebben boven de liberalisatiegrens welke moeten worden overgeheveld naar niet-daeb; -122 woningen met blijvend een huur onder de liberalisatiegrens, terwijl die zich in complexen bevinden waar ook niet-daeb vastgoed aanwezig is, met name parkeerplaatsen. Indien er in een complex zowel DAEB als niet DAEB vastgoed aanwezig is, dient een Vereniging van Eigenaren (VVE) te worden opgericht. Daarom wil Wonen Limburg deze woningen overhevelen naar de niet-daeb vennootschap, zodat het hele complex over gaat naar niet-daeb. Dit zijn complexen aan de Oranjelaan en de Mgr. Driessenstraat. In de 122 woningen zijn 15 woningen opgenomen die niet worden overgeheveld vanwege de genoemde VVE problematiek (er zijn immers ook woningen in deze complexen die sowieso DAEB blijven), maar om de niet-daeb tak meer te differentiëren en levensvatbaar te maken. Overigens is één woning aan de Dr. Bärstraat bij nader inzien onterecht opgenomen in deze lijst. Wonen Limburg zal intern bekijken of dit kan worden gecorrigeerd, of dat dit in een latere fase kan worden meegenomen. -61 woningen met een huur onder de liberalisatiegrens die men bij mutatie wil gaan verhuren boven de liberalisatiegrens. Wonen Limburg wil zich dit doen bij woningen die zich qua kwaliteit passen bij een huur boven de liberalisatiegrens. Wonen Limburg heeft gevraagd voor 1 oktober 2016 een reactie te geven. M.b.t. de in het voorstel genoemde 44 reeds boven de liberalisatiegrens verhuurde woningen is geen gemeentelijke zienswijze noodzakelijk; voor deze woningen en de huurders verandert er niets en de woningen maakten en maken geen deel uit van de sociale huursector. Daarmee past dit onderdeel in de Structuurvisie wonen, zorg en woonomgeving. M.b.t. de 122 woningen met blijvend een huur onder de liberalisatiegrens kan gesteld worden dat gegeven de intentie van Wonen Limburg om deze woningen een sociale huur te laten houden- er niets veranderd voor de huurders. Kantekening die daarbij gemaakt moet worden is dat deze woningen een puntenaantal van 146

4 onderwerp: Splitsingsvoorstel DAEB/niet-DAEB woningcorporaties pagina: 3 hebben in het kader van het WWS en daarom een huur zouden kunnen krijgen boven de liberalisatiegrens. Wonen Limburg kan deze woningen dus later alsnog liberaliseren. Wonen Limburg hoeft dat echter niet te doen. Dat door Wonen Limburg wordt voorgesteld deze 122 woningen over te hevelen naar niet-daeb is verdedigbaar vanuit de organisatorische overweging geen VVE binnen een complex op te willen richten. Dit geldt echter niet voor 15 woningen aan de Hendriklaan (9 woningen), Zwartbroekpoort (3 woningen), Casimir (3 woningen) waar in de complexen sowieso woningen in het DAEB gedeelte blijven, parkeerplaatsen in het niet-daeb gedeelte komen en er dus al sprake is van de genoemde VVE-problematiek. De argumentatie van Wonen Limburg om deze 15 woningen toch naar niet-daeb over te hevelen is gelegen in de levensvatbaarheid en differentiatie van het niet-daeb gedeelte. Uit de door Wonen Limburg verstrekte documenten komt echter onvoldoende naar voren dat dit beperkt aantal woningen (15) noodzakelijk is voor de levensvatbaarheid en benodigde differentiatie van de niet-daeb tak. Voorgesteld wordt daarom in de reactie aan te geven dat onvoldoende is onderbouwd deze 15 woningen over te hevelen naar de niet-daeb tak en dat uw college daarom vooralsnog geen voorstander is van overheveling naar de niet-daeb tak. Voor de overige woningen (106) wordt voorgesteld aan te geven dat uw college er van uitgaat dat de huur onder de liberalisatiegrens blijft en indien er voornemens zijn de huur tot boven de liberalisatiegrens te brengen daarover afstemming met de gemeente plaatsvindt in het kader van het gemeentelijk beleid. M.b.t. de overige 61 woningen gaat het om een daadwerkelijke overheveling van sociale huurwoningen naar geliberaliseerde huurwoningen en dus een onttrekking aan de sociale huurwoningvoorraad. Ook hier geldt dat Wonen Limburg deze woningen kan liberaliseren vanwege een puntenaantal boven de 146 in het kader van het WWS. Dit wil echter niet zeggen dat deze liberalisatie ook móet plaatsvinden. De betrokken 61 woningen zijn 7 woningen aan de Keulsebaan met een huurprijs van gemiddeld 708 euro, 36 woningen appartementen aan de Mgr. Driessenstraat met een gemiddelde huur van 670 euro, 16 appartementen aan het Pierre Huyskensplein/Heilige Geeststraat met een gemiddelde huur van 675 euro en 2 appartementen aan de Zwartbroekpoort met een huur van 671 euro. In de Structuurvisie wonen is aangegeven dat onttrekking van sociale huurwoningen in het Centrum wordt ontraden, i.c. de 16 appartementen aan het Pierre Huyskensplein/Heilige Geeststraat en 2 appartementen aan de Zwartbroekpoort. Voorgesteld wordt op dit punt een zienswijze in te dienen, waarin wordt aangegeven deze in het Centrum gelegen appartementen geen geliberaliseerde huurprijs te geven. Overheveling van deze woningen naar de niet-daeb vennootschap kan echter wel plaatsvinden indien hiermee de beschreven VVE-problematiek kan worden voorkomen. M.b.t. de 7 woningen aan de Keulsebaan en de 36 appartementen aan de Mgr. Driessenstraat kan het volgende worden gesteld. In de wijken waar deze woningen zijn gelegen is conform de Structuurvisie wonen ruimte voor onttrekking van sociale huurwoningen, mede in relatie tot de woningdifferentiatie van deze wijken. Daarom wordt met betrekking tot deze woningen voorgesteld geen zienswijze in te brengen. Splitsingsvoorstel Woonzorg Nederland en voorgestelde reactie Woonzorg Nederland kiest voor een administratieve splitsing. De niet-daeb activiteiten in Roermond betreffen naast 226 parkeerplaatsen- 62 woningen. Dat is een toename van 3 woningen ten opzichte van de huidige situatie. De betreffende 3 woningen liggen qua huurprijs exact op de liberalisatiegrens ( 710,67 t.o.v. 710,68). Aangezien vergelijkbare woningen net boven de liberalisatiegrens liggen, woorden deze 3 woningen geliberaliseerd. Uit de Structuurvisie wonen, zorg en woonomgeving moet worden afgeleid dat terughoudendheid aan de orde is met overheveling van sociale huurwoningen naar woningen met een geliberaliseerde huur in het Centrum, waar deze woningen zijn gelegen. Echter, gezien het minimale verschil tussen de actuele huur en de liberalisatiegrens, wordt voorgesteld aan te geven dat we geen zienswijzen hebben. Splitsingsvoorstel Laurentius en voorgestelde reactie. Laurentius kiest voor een administratieve splitsing. Daarbij blijft het aantal DAEB woningen gelijk (80). Opgemerkt dient te worden dat voor Laurentius een financieel herstelplan geldt, in welk kader Laurentius het

5 onderwerp: Splitsingsvoorstel DAEB/niet-DAEB woningcorporaties pagina: 4 bezit in Roermond wil afstoten. In dat kader zal overleg met de gemeente aan de orde komen. Aangezien er in de verhouding DAEB/ niet DAEB geen veranderingen optreden, wordt voorgesteld aan te geven dat de gemeente Roermond geen zienswijzen inbrengt. Voorgesteld daarbij te verzoeken dat Laurentius in overleg treedt met de gemeente op het moment dat zij haar bezit in Roermond gaat afstoten. Splitsingsvoorstellen Wonen Zuid, WoonGoed 2-Duizend en Woningstichting Domus. Wonen Zuid is nog niet met een splitsingsvoorstel gekomen. Dat volgt nog. Zij hebben al wel reeds aangegeven dat het gaat om een administratieve splitsing. WoonGoed 2-Duizend heeft het splitstingsvoorstel nog niet afgerond. Woningstichting Domus heeft aangegeven haar 34 woningen boven de liberalisatiegrens bij mutatie terug te brengen naar 24 woningen boven de liberalisatiegrens. Woningstichting Domus doet dat in het kader van een aanvraag voor een zg. verlicht regime, mede gezien de beperkte omvang van heer niet-daeb bezit. Daarover ontvangt de gemeente nog een voorstel voor het inbrengen van een zienswijze