wonen limburg Aan Stichting Huurdersraad t.a.v. de heer R. Gordon p/a Willem II Singel HP ROERMOND Met vriendelijke groet, W wonenlimburg.

Transcriptie

1 Kenmerk Adviesaanvraag aankoop complex Dr. Nolenshof Geleen Datum 3 december 2018 Aan Stichting Huurdersraad t.a.v. de heer R. Gordon p/a Willem II Singel HP ROERMOND wonen limburg Beste leden van de Huurdersraad, Bijgaand ontvangt u de adviesaanvraag voor de aankoop van het complex Dr. Nolenshof in Geleen. Het betreft een wooncomplex in eigendom van BHG beheer, bestaande uit 33 appartementen, 33 bergingen en 35 parkeerplaatsen. De appartementen bevinden zich qua huurprijs allemaal in het geliberaliseerde huursegment. In de bijlage vindt u het uitgewerkte voorstel. Adviesaanvraag Bij deze vragen wij uw advies op dit voorstel. Voor vragen of eventuele verdere toelichting kunnen jullie rechtstreeks contact opnemen met René Clement, directeur Wonen Limburg Accent B.V., bereikbaar op het nummer of via mail: rene.clement@wonenlimbur.nl Met vriendelijke groet, A Postbus KG Roermond T WoonAdviesTeam E post@wonenlimburg.nl W wonenlimburg.nl KvK BTW NL B01

2 VOORGENOMEN BESLUIT: X adviesplichtig 0 instemmingsplichtig 0 ter informatie Aan Van Opgesteld door Datum Gewenste behandeldatum Betreft Referentie Aantal bijlagen : Huurdersraad : Bestuur Wonen Limburg : René Clement/Marieke Poels : 3 december 2018 : vóór 21 januari 2019 : Adviesaanvraag aankoop wooncomplex : RC/WH : 1 Gevraagd advies/instemming: 1. Een positief advies op de aankoop van het complex Dr. Nolenshof in Geleen. Het betreft een wooncomplex in eigendom van BHG beheer, bestaande uit 33 appartementen, 33 bergingen en 35 parkeerplaatsen. De appartementen bevinden zich qua huurprijs allemaal in het geliberaliseerde huursegment. 1. Aanleiding en gewenste effecten van beleid Per 1 januari 2018 is Wonen Limburg juridisch gesplitst. Dit betekent dat al het commerciële vastgoed in een nieuwe entiteit, Wonen Limburg Accent B.V. (hierna: Wonen Limburg Accent), ondergebracht is. Aangezien het complex in het niet-daeb segment valt, is Wonen Limburg Accent voornemens dit complex aan te kopen. Wonen Limburg Accent is sinds september 2018 met ABC Beleggingen B.V. (hierna: ABC Capital) in gesprek geweest over de verkoop van het complex Dr. Nolenshof. ABC Capital heeft dit complex namens de stille vennootschap BHG beheer aan Wonen Limburg Accent aangeboden. Eind november 2018 hebben beide partijen Versie oktober

3 overeenstemming bereikt over de aankoopsom van het wooncomplex, bestaande uit 33 appartementen, 33 bergingen en 35 parkeerplaatsen. De aankoop past binnen het strategisch beleid van beide partijen. Onderhavige aankoop betreft bestaand bezit in de Westelijke Mijnstreek. Derhalve is geen sprake van marktverstoring vanuit de toevoeging van woningen. De algehele verhuurbaarheid van de woningen is goed te noemen. Daarnaast worden met deze aankoop de woningen voor de beoogde doelgroep behouden, namelijk de middeninkomens. Het wooncomplex past hiermee daarmee prima binnen het businessplan van Wonen Limburg Accent en de hierin geformuleerde opgave. 2. Inhoud van het voorstel Wonen Limburg Accent heeft in haar businessplan opgenomen de komende periode te willen groeien naar in totaal woningen. Momenteel doet zich een kans voor om 33 woningen aan de portefeuille toe te voegen. Vanuit een herijking van haar strategisch motief heeft BHG besloten dat zij het complex dr. Nolenshof in Geleen wil verkopen. BHG beheer en Wonen Limburg Accent zijn hierover in gesprek getreden en hebben hierover overeenstemming bereikt. Het aangeboden complex is gelegen aan de Dr. Nolenshof in Geleen en bestaat uit 33 appartementen, 33 bergingen en 35 parkeerplaatsen. Het betreft een onaangebroken complex met als bouwjaar 1996 en een gebruiksoppervlak variërend van m2. De huidige huurprijzen liggen tussen de 735 en 1.418, met een gemiddelde huurprijs 823. Alle appartementen hebben een huurprijs die lager is dan 900, behoudens twee penthouses met een huurprijs van 765, respectievelijk Dit betekent dat het complex in het niet-daeb segment valt. Alle woningen hebben een energielabel B-C. In is aan de achterzijde van het complex brand ontstaan, is een deel van het complex zwaar beschadigd geraakt en zijn bepaalde appartementen vanuit casco opnieuw ingericht. Het complex is gelegen in Geleen-noord, op steenworp afstand van het centrum en de voorzieningen. Daarnaast ligt het complex nabij het recent aangekochte niet-daeb complex II Giardino (Markt/Salmstraat). Het complex is met name interessant voor senioren uit Geleen. 3. Strategisch plan Wonen Limburg Accent Het strategisch plan van Wonen Limburg Accent is doorvertaald in het businessplan van Vanuit het businessplan zijn kaders meegegeven waaraan de investeringen Versie oktober

4 in vastgoed moeten voldoen. Aiie aangeboden woningen passen binnen de door Wonen Limburg Accent gewenste huursegmenten en doelgroepen van beleid en geven invulling aan het businessplan. De aankoop past hiermee binnen het strategisch plan van Wonen Limburg Accent. 4. Organisatie en implementatie Onze directeur Wonen Limburg Accent (René Clement) is trekker van dit initiatief. Vanuit een breed projectteam, bestaande uit technische en financiële ondersteuning wordt toegewerkt naar besluitvorming. Daarnaast is de asset manager voor de regio Westelijke Mijnstreek, Marieke Poels, betrokken bij dit project. We achten het verantwoord om parallel aan de besluitvorming het traject tot implementatie voor te bereiden, waarbij we in nauwe samenwerking met BHG beheer de afstemming zoeken om hierin tot optimalisatie te komen. Hiertoe wordt een tweede projectteam opgericht om dit in goede banen te leiden. Uiterlijk 1 februari 2019 vindt het transport plaats en draagt BHG beheer de woningen aan Wonen Limburg over. We zullen trachten om de woningen tot 1 april 2019 te laten beheren door VB&T Groep, zodat wij de overdracht zorgvuldig kunnen doorvoeren. Alle huurders worden persoonlijk op de hoogte gebracht, nadat transport heeft plaatsgevonden, waarbij we de samenwerking zoeken met BHG beheer. 5. Waardecreatie en risico's A. Medewerkersbelangen De toevoegingen zijn niet van een dermate grote omvang dat dit tot extra werkzaamheden leidt bij het huidige personeel. B. Risico s en vooronderstellingen Alvorens tot de daadwerkelijke aankoop over te gaan, is een due dilligence traject doorlopen op technisch, financieel, milieukundig en juridisch vlak. Hierbij was het uitgangspunt dat afwijkingen van aannames of verstrekte informatie zou leiden tot verrekening van de koopsom of tot het niet overgaan tot aankoop. Uit het due diligence onderzoek zijn geen punten naar voren gekomen die geleid hebben tot het afzien van de aankoop of om over te gaan tot een verrekening op de koopsom. Versie oktober

5 C. Maatschappelijk resultaat De aankoop betreft 33 appartementen, 33 bergingen en 35 parkeerplaatsen, dit zijn allemaal niet-daeb activiteiten conform de Herziene Woningwet. Alle aangeboden woningen passen binnen de doorwonen Limburg Accent gewenste huursegmenten en doelgroepen van beleid. De duurdere huurwoningen zijn een welkome aanvulling voor de middeninkomens en de groeiopgave in dit segment zoals geformuleerd in het businessplan van Wonen Limburg Accent. Doordat de woningen voor de huursector behouden blijven en niet door een belegger separaat worden uitgepond, blijft het aanbod voor deze doelgroep behouden. D. Financiën Wat zijn de financiële consequenties voorde organisatie? In aanloop naar de onderhandelingen hebben we een aantal scenario s doorgerekend. Daarnaast hebben we taxaties laten uitvoeren van de marktwaarde van de woningen in verhuurde staat. Voor het complex komt de taxatie van de marktwaarde verhuurde staat uit op ,- k.k. Uiteindelijk hebben we met BHG beheer overeenstemming bereikt over een totale koopsom van ,- k.k. Hiermee behalen we een onderhandelingsresultaat van ,- k.k. We nemen alleen één wooncomplex over. We nemen geen personeel of leningen over van de huidige eigenaren. De aankoop wordt gefinancierd vanuit de onlangs afgesloten commerciële financiering met de Rabobank / BNG en dan met name het reeds gecommitteerde deel. In onderstaande tabel staan de belangrijkste financiële kengetallen opgesomd: Dr. Nolenshof te Geleen Marktwaarde verhuurde staat k.k Leegwaarde k.k Theoretische jaarhuur Versie oktober

6 6. Draagvlak De aankoop maakt integraal deel uit van de begroting 2019, waardoor geen afzonderlijke goedkeuring van de Raad van Commissarissen van Wonen Limburg noodzakelijk is. De gemeente Sittard-Geleen wordt hierover nog formeel geïnformeerd door Wonen Limburg. 7. Evaluatie Het besluit wordt geëvalueerd binnen de hiervoor gebruikelijke structuur van governance en onze planning- en controlcyclus. 8. Communicatie Alle huurders worden persoonlijk op de hoogte gebracht, nadat de besluitvorming formeel is doorlopen. Uiteraard wordt na de formele besluitvorming een bewonersbijeenkomst georganiseerd. Graag vernemen wij van de Huurdersraad welke rol zij hierin willen vervullen. Als de besluitvorming positief verloopt, wordt het complex Dr. Nolenshof te Geleen op 1 februari eigendom van Wonen Limburg Accent. Voor verdere inhoudelijke vragen op het traject kunt u contact opnemen met René Clement per (rene.clement@wonenlimburg). 9. Advies In het verlengde van voornoemde vragen wij u om een positief advies op de aankoop van het complex Dr. Nolenshof in Geleen, een wooncomplex momenteel in eigendom van BHG beheer, bestaande uit 33 appartementen, 33 bergingen en 35 parkeerplaatsen. De appartementen bevinden zich qua huurprijs allemaal in het geliberaliseerde huursegment. 10. Bijlage(n) Versie oktober