Herziene Woningwet. Stappenplan implementatie Mei Datum Juni 2015

Transcriptie

1 Herziene Woningwet Stappenplan implementatie Mei 2015 Datum Juni 2015 Postbus BB LEIDEN Witte Singel BR LEIDEN T. (071)

2 Inleiding Woningcorporaties moeten zich weer primair richten op hun kerntaak: het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen en het daaraan verbonden maatschappelijk vastgoed. Met de inwerkingtreding van de Woningwet moeten woningcorporaties DAEB en niet-daeb werkzaamheden gaan scheiden. De Woningwet gaat in op 1 juli De ministeriële regelingen waarin de wet nog verder wordt uitgewerkt, komen naar verwachting vanaf 1 mei 2015 beschikbaar. Daarnaast volgt er een toezichtkader van de nieuwe Autoriteit Woningcorporaties. Veel artikelen van de Woningwet gaan meteen op 1 juli 2015 in. Woningcorporaties moeten vóór 31 december 2016 een plan indienen voor het splitsen van het bezit. De implementatie wordt naar verwachting een tijdrovend proces en zal meerdere afdelingen raken. Afhankelijk van de keuzes zullen er aanpassingen nodig zijn in de processen, automatisering en informatievoorziening, in de hele organisatie en op alle niveaus. Dienstverlening Hofmeier is al 15 jaar een betrouwbare partner in de financiële dienstverlening. De bijna honderd financiële professionals, waarvan het merendeel in vaste dienst van Hofmeier, kunnen opdrachten vervullen in het brede vakgebied van Finance, Control, Fiscaliteiten en Treasury. Binnen de sector van Woningcorporaties, waarin we al vele jaren een goede reputatie hebben, bedienen we het hele financiële speelveld. Wij opereren in alle lagen van de organisatie, van administrateur tot manager financiën tot op het niveau van de RvC. Wij doen dit met name op tactisch en strategisch niveau en we verrichten opdrachten in de uitvoering èn in de advisering. Woningwet De dienstverlening van Hofmeier op het gebied van de Woningwet richt zich met name op de operationele ondersteuning en het interim management. Rol van Hofmeier bij de operationele ondersteuning is die van projectleider/programmamanager. De projectleider behoudt het totaaloverzicht, bewaakt de voortgang van de implementatie en stuurt bij waar nodig. Ook is een andere variant mogelijk waarbij de projectleiding bij de eigen mensen binnen de corporatie komt te liggen. Hierdoor ontstaat druk op de interne organisatie van de corporatie en komen reguliere werkzaamheden zoals de jaarrekening (inclusief dvi) en de begroting (inclusief dpi) in de knel. Hofmeier kan een rol spelen in het opvangen van deze knelpunten en kan tevens, vanwege haar uitgebreide kennis en ervaring hiermee, als coach optreden voor de projectleiding bij de implementatie van de Nieuwe Woningwet. 2

3 Projectvoorstel De implementatie van de Woningwet vraagt naar ons inzien om een projectmatige aanpak, waarbij medewerkers van de eigen organisatie deelnemen aan werkgroepen met ondersteuning van een externe projectleider/programmamanager en maximale inbedding en eigenaarschap in/van de eigen organisatie. Hieronder volgt een tabel met voorgestelde werkgroepen en deelonderwerpen (op hoofdlijnen): Werkgroep Financieel Onderwerpen - Marktwaarde - Financiering - Jaarrekening - Jaarverslag - Huursom benadering - Sanerings- / Projectsteun - Overcompensatie - Rendementstoets - Administratieve scheiding - Juridisch splitsing - Treasury- en beleggingsstatuut Governance - Bestuur - Intern toezicht - Fusie / splitsing - Holdingstructuur - Statuten - Visitatie Strategie en Beleid - Wensportefeuille - Doelgroep - Sloop- / klachtenregeling - Werkgebied - Wooncoöperatie - Kerntaken - Prestatieafspraken Wonen - Toewijzing - Passendheidstoets - Leefbaarheid Vastgoedontwikkeling - Markttoets - Rendementssturing - Aanbesteding De volgende stappen dienen te worden te doorlopen om te komen tot een volledige implementatie van de Nieuwe Woningwet in al zijn facetten inclusief een scheidingsvoorstel dat vóór 31 december 2016 moet worden ingediend. 3

4 Stap Beschrijving 1 Doelgroep en portefeuille strategie herijken Stap 1 is het bepalen van de doelgroep en het werkgebied waar de corporatie actief wil zijn. De opgestelde visie, missie en strategie zijn het startpunt voor het bepalen van de doelgroep en het werkgebied. Deze stap is bepalend voor de gewenste omvang en samenstelling van het DAEB segment en het niet-daeb segment. De nieuwe regelgeving met als speerpunt terug naar de kerntaak kan leiden tot een herijking van de doelgroep en achtereenvolgens een herijking van de strategie en bepaling van de wensportefeuille. Uitvoering: werkgroep Strategie en beleid. 2 Over te hevelen bezit selecteren Stap 2 is het labelen van het bezit als DAEB of niet-daeb bezit en een voorlopige financieringstoets i.v.m. de haalbaarheid van de financiering van DAEB en niet-daeb bezit (vooruitlopend op definitieve financieringstoets). Uitvoering: werkgroep Strategie en beleid met bijdrage van de werkgroep Financieel. 3a Toepassen handboek modelmatige waardering DAEB-vastgoed voor marktwaarde in verhuurde staat en aanpassing huidige waardering Het CFV heeft voor de waardering van het DAEB-bezit een handboek opgesteld voor de modelmatige waardering van het DAEB-vastgoed in verhuurde staat. Deze waardering is voor het eerst vereist in de uitvraag voor de dvi Toepassing van deze waardering cf. de RJ645 van het jaarrekeningrecht is voor het eerst verplicht vanaf de jaarrekening b Opstellen openingsbalans DAEB en niet-daeb Stap 3b betreft het opstellen van een aparte openingsbalans voor het DAEB en niet-daeb gedeelte van het bezit. Ongeacht of er sprake is van een administratieve scheiding dan wel juridische splitsing. Uitvoering: werkgroep Financieel 4 Opstellen MJB DAEB en niet-daeb Stap 4 betreft het opstellen van een aparte meerjarenbegroting voor het DAEB en niet-daeb gedeelte van het bezit. Ongeacht of er sprake is van een administratieve scheiding dan wel juridische splitsing. Uitvoering: werkgroep Financieel 5 Bepalen hoogte interne lening Stap 5 betreft het bepalen van de hoogte van de interne lening vanuit het DAEB bezit naar het niet-daeb bezit (zie ook stap 1). Uitvoering: werkgroep Financieel 4

5 Stap Beschrijving 6 Controle op levensvatbaarheid en financierbaarheid Uitgangspunt bij splitsing is dat beide takken een evenwichtige solvabiliteit hebben, voldoende levensvatbaar en financierbaar zijn. Stap 6 betreft de controle op levensvatbaarheid van beide onderdelen van de woningcorporatie (vervolg stap 1). Uitvoering: werkgroep Financieel 7 Continueren of aanpassen vastgoedbeleid Stap 7 betreft het continueren dan wel aanpassen van het vastgoedbeleid. De uitkomsten van stap 6 zijn het startpunt of het beleid kan worden voortgezet of dat het vastgoedbeleid moet worden aangepast. Indien nodig stappen 1 t/m 6 herhalen Uitvoering: werkgroep Strategie en beleid 8 Opstellen scheidingsvoorstel Stap 8 betreft het opstellen van het scheidingsvoorstel en het indienen van het verzoek hiertoe. 9 Opvragen zienswijze gemeente en huurdersorganisatie Stap 9 betreft het opvragen van de zienswijze gemeente en huurderorganisatie in de vorm van een woonvisie met bijbehorende prestatie-afspraken. Afhankelijk van de zienswijze van de gemeente en huurdersorganisatie stappen 1 t/m 8 herhalen. 5

6 Planning Het doorlopen van de alle bovenstaande stappen heeft een minimale doorlooptijd van circa zes maanden. Rekening moet worden gehouden met een langere doorlooptijd, zeker wanneer de beschikbaarheid van het eigen personeel beperkt is en de organisatie al langer onder druk staat vanwege onderbezetting. Bij tijdig starten is er voldoende tijd voor het realiseren van de inbedding van de aanstaande wijzigingen in de organisatie. Aanbevolen wordt om de jaarrekening 2015 op te maken volgens de richtlijnen van de Nieuwe Woningwet en ook het sociale bezit hierin te waarderen volgens (de genormaliseerde) marktwaarde in verhuurde staat en ook de vergelijkende cijfers 2014 hierop aan te passen. Hiervoor dient het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde in verhuurde staat van het CFV te worden toegepast. Onderstaande planning gaat uit van start per 1 juni 2015 met het doorlopen van de noodzakelijke stappen om te komen tot de volledige implementatie van de Nieuwe Woningwet in al zijn facetten inclusief het indienen van het splitsingsvoorstel. Het is aan te bevelen om enkele van de hiervoor beschreven stappen op jaareinde te plannen. Mocht deze planning in de betrokken organisatie onhaalbaar blijken dan kan deze uitgesmeerd worden naar eind Bedacht moet worden dat er dan geen uitloopmogelijkheid meer is omdat de Nieuwe Woningwet volledig geïmplementeerd dient te zijn per 1 januari Planning op hoofdlijnen voor 2015: Juni Juli Augustus September Oktober November December Financieel Governance Strategie & Beleid Wonen Kick-off meeting 2 3 & 4 5 Bestuur en toezicht 1 2 Toewijzing en leefbaarheid Zienswijze gemeente Indienen voorstel Vakantieperiode De nummers in de tabel komen overeen met de beschreven stappen. 6

7 Frequentie bijeenkomsten In de planning is uitgegaan van het wekelijks samenkomen van de werkgroepen. Dit is voor een aantal organisaties een zware belasting. Wanneer wordt besloten tot een volledige implementatie van de Nieuwe Woningwet per 1 januari 2017 over te gaan, en dus de planning over een langere periode wordt uitgesmeerd, kan worden volstaan met een samenkomen van de werkgroepen iedere twee à drie weken. Desalniettemin moet worden bedacht dat het voor iedere corporatie nog een hele opgave is om een en ander te implementeren en dat de beschikbaarheid van interim ondersteuning van buitenaf gaandeweg het traject naar 1 januari 2017 zal opdrogen. Een bijkomend punt is het nieuwe vereiste om de dpi 2015 vanaf 2015 uiterlijk op 15 december verplicht te stellen. Het hele begrotingstraject inclusief MJB moet hierdoor 1,5 maand eerder aangeleverd worden dan voorheen. De projectleider is verantwoordelijk voor het initiëren en coördineren van de werkzaamheden alsmede de rapportage richting het Management Team. Tweewekelijks zal worden gerapporteerd richting het Management Team inzake de voortgang en de deeloplevering behorende bij de beschreven stappen. 7

8 Randvoorwaarden Deelname aan de werkgroepen is niet vrijblijvend, maar noodzakelijk voor het behalen van de juiste resultaten en planning. Deelname door de eigen medewerkers zorgt daarnaast voor een snellere inbedding in de organisatie in een later stadium. Medewerkers die deelnemen aan de werkgroepen kunnen het project als intensief en zwaar ervaren. Naast de verantwoordelijkheid voor de dagelijkse / reguliere werkzaamheden wordt verwacht dat ze mede richting geven aan een nieuwe structuur. Begeleiding vanuit Hofmeier houdt in dat niet alleen de projectleiding en het programma-management voor rekening wordt genomen, maar dat ook tijdig wordt gesignaleerd wanneer deelname aan de werkgroepen in combinatie met de dagelijkse / reguliere werkzaamheden tot overbelasting van de eigen medewerker(s) leidt. Hofmeier garandeert hierbij dat zij tijdig kan bijschakelen met de ondersteuning van tijdelijke interim professionals mocht dit onverhoopt tot problemen leiden op alle gewenste niveaus en disciplines. Neem contact op met onze Sector Manager Corporaties voor meer informatie over onze dienstverlening op het gebied van de Herziening Woningwet. Peter van Gilst Sector Manager Corporaties p.vangilst@hofmeier.nl