Herziening Woningwet:

Transcriptie

1 Herziening Woningwet: Inleiding en de rol van de gemeente 28 mei 2015 Chantal van Mil Advocaat

2 Programma 8:30-9:00 Inleiding, prestatieafspraken en rol gemeenten, mr. Chantal van Mil 9:00-9:30 Rol huurdersorganisaties, mr. Ingrid Warfman 9:30-9:45 Koffiepauze 9:45-10:30 Strategie en uitvoering scheiding DAEB en niet-daeb activiteiten, Mr. Sander van der Veen en Mr. Wim Pijffers (BDO Accountants & Belastingadviseurs B.V.) 10:30-11:00 Mogelijke aanbestedingsplicht woningcorporaties, mr. Marianne Sprik 2

3 Inhoud deel 1 Inleiding en rol gemeenten Achtergrond en geschiedenis herziening Kerntaak Rol gemeenten Prestatieafspraken Markttoets 3

4 Bron: Het financieele dagblad, 27 mei

5 Inleiding: achtergrond (1) Woningcorporaties jaren 90: financieel zelfstandig Europese Commissie: staatssteun alleen voor diensten van algemeen economisch belang (DAEB) DAEB versus niet-daeb Misstanden in de corporatiesector (incidenten bestuurlijk falen, financieel wanbeheer) 5

6 Inleiding: achtergrond (2) Draagvlak VNG, Aedes en Woonbond December 2014: novelle, aanscherping herziening Woningwet Unaniem aanvaard door EK op 17 maart 2015 Inwerkingtreding per 1 juli 2015 Wet waarborgt kwaliteit van de sociale huisvesting, beperkt financiële risico s en regelt passende toewijzing van sociale huurwoningen aan doelgroep 6

7 Kerntaak corporaties (1) Bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen aan mensen met een lager inkomen of aan mensen die om andere redenen moeilijk passende huisvesting kunnen vinden. Daarnaast alleen specifiek omschreven maatschappelijk vastgoed en bepaalde diensten voor leefbaarheid als diensten van algemeen economisch belang (DAEB) ontwikkelen en exploiteren. 7

8 Kerntaak corporaties (2) Passend toewijzen: Per 31 december 2016 voor 95% voldoen aan de passendheidsnorm (Motie, Kamerstukken II 2014/15, , nr. 15, advisering Raad van State); Vanaf 1 januari 2016 bij nieuwe verhuringen passend toewijzen; Inkomen: geldt voor alle nieuwe verhuringen aan huishoudens met een inkomen tot en met de huurtoeslaggrens; Ook bij nieuwbouw; Fysieke of psychische beperkingen. 8

9 Kerntaak corporaties (3) Maatschappelijk vastgoed, o.a.: Gemeenschapscentrum Dorps- of wijkbibliotheek Basisschool Centra voor jeugd en gezin (alleen in gebieden waar de woningcorporatie tevens woningen in bezit heeft) 9

10 Kerntaak corporaties (4) Leefbaarheid Investering in omgeving woningen Initiatieven van huurders ondersteunen Afspraken met gemeente en bewonersorganisaties (binnen wettelijk kader) Duurzaamheid Voorzieningen aanbrengen die bijdragen aan duurzaam energiegebruik Diensten aan bewoners Alleen aan huurders 10

11 Toegelaten instellingen Toelichting: Woningbouwcorporaties moeten weer dienstbaar worden aan het publiek belang in hun werkgebied. Hun taak brengen we terug tot het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen en het daaraan ondergeschikte direct verbonden maatschappelijke vastgoed. Toegelaten instellingen worden beperkt tot het bouwen, verhuren, beheren sociale huurwoningen en het daaraan ondergeschikte direct verbonden maatschappelijk vastgoed. 11

12 Afbakening taken toegelaten instellingen Bovengenoemde taken toegelaten instellingen zijn niet toegestaan als: toegelaten instelling geen (noemenswaardig) bezit in de gemeente heeft; omvang van de investeringen maatschappelijk en bedrijfseconomisch in omvang niet verantwoord is; de activiteit primair de verantwoordelijkheid van een andere partij is; om religieuze stromingen te faciliteren. 12

13 Rol gemeente (1) Regierol ; Positie wordt versterkt t.a.v. bijdrage die toegelaten instellingen moeten leveren aan de gemeentelijke volkshuisvestingsopgave; Vergroting mogelijkheden gemeenten om informatie op te vragen; Betere aansluiting tussen gemeentelijke begrotingsproces en aanlevering informatie door toegelaten instelling ; Grotere rol waar het gaat om de wenselijkheid van niet-daeb investeringen en de invulling van de regionale schaal waarop de toegelaten instelling actief is; Wenselijk dat dit uitmondt in prestatieafspraken tussen toegelaten instelling en gemeente; Grondslag voor AMvB opgenomen om eisen te stellen aan het bod van de corporatie aan de gemeente. 13

14 Prestatieafspraken Afspraken tussen gemeente, woningcorporatie en huurders; Woningcorporaties dragen bij aan het gemeentelijke volkshuisvestingsbeleid; Bijdrage wordt vastgelegd in prestatieafspraken tussen gemeente, bewonersorganisatie en corporatie; Geschillen kunnen worden voorgelegd aan Minister; Minister monitort uitvoering van alle prestatieafspraken op hoofdlijnen. 14

15 Rol gemeente (2) Wetsvoorstel: Corporaties komen onder directe aansturing van de gemeente. Praktisch: Vereiste actie gemeente: opstellen Woonvisie, of; volkshuisvestingsbeleid; dan wel beleid actualiseren. Gevolgen uitblijven actie: Zonder beleid kan niet gestuurd worden. Uitblijven beoogde regierol gemeente, zodat de volkshuisvestingsopgave niet (voldoende) kan worden ingevuld. 15

16 Rol gemeente (3) Definiëren van de eigen woningmarktregio in samenwerking met provincie en buurgemeenten; Beschrijven van de volkshuisvestingsopgave en de vertaling hiervan naar meetbare prestatieafspraken en wijkvisies; Beoordelen van voorgenomen werkzaamheden (ondernemingsplan/jaarplan/ investeringsruimte) van woningcorporaties; Formuleren van een zienswijze op onder andere het verkoopbeleid, splitsing Diensten van algemeen Economisch belang (DAEB) versus niet-daeb, fusie en splitsing; Uitvoeren van een markttoets op niet-daeb activiteiten. 16

17 Rol gemeente (4) Veel van deze taken zijn een verplichting en zijn door het ministerie af te dwingen. Voor gemeenten is het noodzakelijk om: inzicht te krijgen in know how en capaciteit van de eigen organisatie op het gebied van volkshuisvesting; contact te zoeken met de verschillende partijen om de nieuwe rolverdeling te bespreken; invulling te geven aan de nieuwe taken en verantwoordelijkheden (door bijvoorbeeld het organiseren van een periodiek stakeholdersoverleg en het opleiden van eigen personeel op het thema volkshuisvesting). 17

18 Markttoets: nieuwe niet-daeb activiteiten (1) Mogen als ze ten dienste staan van de DAEB-werkzaamheden Alleen in gebieden met DAEB-bezit Moeten bijdragen aan het volkshuisvestingsbeleid van de gemeente Gemeente moet dit afstemmen met omliggende gemeenten (omstandigheden en vraag) 18

19 Markttoets: nieuwe niet-daeb activiteiten (2) Bij niet-daeb investeringen deelt gemeente oordeel markttoets mee aan zowel toezichthouder als alle betrokken partijen (marktpartijen: binnen 4 weken bezwaar indienen bij toezichthouder). Bestaande niet-daeb activiteiten mogen blijven, in de niet- DAEB tak van TI en woningen met een gereguleerd huurcontract zijn altijd DAEB. Het door corporaties kopen en vervolgens slopen van onroerende zaken, om ter plaatse in plaats daarvan niet-daeb woongelegenheden of gebouwen te realiseren, wordt als één investering beschouwd. Gehele investering is al dan niet DAEB. 19

20 Markttoets: uitgevoerd door gemeente Niet-DAEB activiteit alleen toegestaan indien is gebleken dat marktpartijen geen interesse hebben Vervolgens kan gemeente woningcorporatie vragen activiteit uit te voeren Beoordeling Autoriteit Woningcorporaties of markttoets voldoet aan alle voorschriften en of werkzaamheden passen in het werkdomein 20

21 Markttoets: toezicht Daarnaast: beoordeling Waarborgfonds Sociale Woningbouw of niet-daeb werkzaamheden de DAEB-werkzaamheden niet te zwaar belasten. Toezichthouder: kan ingrijpen en goedkeuring onthouden wanneer markttoets niet juist is uitgevoerd of wanneer niet- DAEB werkzaamheden financieel te riskant zijn voor woningcorporatie. Marktpartijen kunnen bezwaar maken bij de Autoriteit Woningcorporaties als zij vinden dat markttoets niet goed is uitgevoerd. Markttoets niet verplicht als woningcorporatie bij herstructurering woningen sloopt en op de eigen grond die vrijkomt, op verzoek van de gemeente, niet-daeb woningen nieuw bouwt. 21

22 Vragen? Chantal van Mil Advocaat bestuurs- en omgevingsrecht T M E chantal.vanmil@kienhuishoving.nl Pantheon 25 Postbus AC Enschede T +31(0) F +31(0)

23 Ingrid 23

24 Mogelijke aanbestedingsplicht woningcorporaties Aanbesteden maatschappelijk vastgoed Aanbestedende diensten Publiekrechtelijke instelling Toepassing op woningcorporaties Verplichtingen op grond van Aanbestedingswet

25 Aanbesteden maatschappelijk vastgoed Bouw en verbetering van maatschappelijk vastgoed moet worden aanbesteed; Volgens wetgever niet verplicht om Europees aan te besteden; Staat los van discussie of woningcorporatie aanbestedende dienst is. 4 25

26 Aanbestedende diensten Staat / provincies / gemeente / waterschap; Publiekrechtelijke instelling (pbi); Samenwerkingsverband tussen deze overheden en/of pbi s. 5 26

27 Publiekrechtelijke instelling Opgericht met het specifieke doel te voorzien in behoeften van algemeen belang die niet van industriële of commerciële aard zijn; Rechtspersoon; Afhankelijkheidsrelatie overheid via: Financiering Bestuur Toezicht 6 27

28 Woningcorporaties (1) Afhankelijkheidsrelatie tot de overheid door toezicht? Afhankelijkheid moet gelijkwaardig zijn aan situatie dat activiteiten in hoofdzaak door overheid worden gefinancierd of de leden van de organen van de instelling in hoofdzaak door de overheid worden aangewezen; Beïnvloeding beslissingen op het gebied van overheidsopdrachten; Controle achteraf is onvoldoende. 7 28

29 Woningcorporaties (2) Toezicht door gemeenten; Toezicht door de minister; Amendement: aanwijzing van de minister kan geen betrekking hebben op het plaatsen van opdrachten. 8 29

30 Woningcorporaties (3) Memorie van toelichting: woningcorporatie geen aanbestedende dienst; Overheersende opvatting in literatuur: woningcorporatie is/ wordt aanbestedende dienst; Uiteindelijke oordeel moet worden gegeven door nationale rechter en vervolgens Hof van Justitie van de Europese Unie. 9 30

31 Verplichtingen o.g.v. Aanbestedingswet Bij een opdracht met geraamde waarde =/> drempelbedrag: Europees aanbesteden Leveringen: Diensten: Werken:

32 Verplichtingen o.g.v. Aanbestedingswet Hoe groter de opdracht, hoe zwaarder de procedure, hoe meer Aanbestedingswet; Europese aanbestedingen - gehele wet (behalve de specifieke bepalingen over de lichtere procedures); Nationale aanbestedingen - alleen afdeling 1.2.1, en hoofdstuk 1.3; Meervoudig onderhandse aanbesteding - alleen afdeling 1.2.1, en hoofdstuk 1.3; Onderhands één op één gunning - alleen algemene bepalingen uit afdeling van toepassing. 32

33 Contact Marianne Sprik Advocaat bouw- en aanbestedingsrecht T M E marianne.sprik@kienhuishoving.nl Pantheon 25 Postbus AC Enschede T +31(0) F +31(0)

34 HARTELIJK DANK VOOR UW AANDACHT EN GRAAG TOT ZIENS! Wilt u de hand-outs van deze presentatie downloaden vanaf onze site, laat dan uw visitekaartje/ adres achter 34

35 HARTELIJK DANK VOOR UW AANDACHT EN GRAAG TOT ZIENS! Wilt u de hand-outs van deze presentatie downloaden vanaf onze site, laat dan uw visitekaartje/ adres achter