Hoofdlijnen beoordelingskader scheiding DAEB/niet-Daeb
|
|
- Fien Hendriks
- 8 jaren geleden
- Aantal bezoeken:
Transcriptie
1 Hoofdlijnen beoordelingskader scheiding DAEB/niet-Daeb
2
3 Hoofdlijnen beoordelingskader scheiding DAEB / niet-daeb Datum
4
5 Hoofdlijnen beoordelingskader scheiding DAEB / niet-daeb Colofon Uitgegeven door Inspectie Leefomgeving en Transport ILT/ TWO Toezicht woningcorporaties Baarn Oude Utrechtseweg 19, 3743 KN Baarn Postbus 107, 3740 AC Baarn Pagina 3 van 21
6 Pagina 4 van 21
7 Inhoud 1 Inleiding Tijdsplanning en proces indienen scheidingsvoorstel Basisprincipes beoordelingskader Leeswijzer 8 2 Toets verlicht regime Baten-lastenscheiding Toets compensatie Bescherming maatschappelijk vermogen Tijdstip toets verlicht regime 11 3 Verankering strategie en volkshuisvestelijke opgave Portefeuillestrategie Akkoord gemeente, huurders en WSW 13 4 Bescherming maatschappelijk vermogen 14 5 Levensvatbaarheid en financierbaarheid Baten-lastenscheiding Scheiding balans Vastgoed Leningen Verkoop onder Voorwaarden Verbindingenstructuur Overige balans Financieringsplan Aflossing ten opzichte van dividenduitkering Activiteiten Combinatie van administratieve scheiding en juridische splitsing Verbindingenstructuur Financiering 19 6 Uitgangspunten uitvraag 20 Pagina 5 van 21
8 1 Inleiding Met de inwerkingtreding van de Herzieningswet moeten corporaties DAEB en niet-daeb werkzaamheden scheiden. De toegelaten instelling kan kiezen voor een administratieve scheiding, juridische splitsing of een combinatie hiervan. Uitgangspunt is een levensvatbare en financierbare DAEB- en niet-daeb tak (bij administratieve scheiding) respectievelijk een levensvatbare en financierbare corporatie en woningvennootschap (bij juridische splitsing). Zowel bij een administratieve scheiding als bij een juridische splitsing moet de minister in casu de Autoriteit woningcorporaties (Aw) vooraf instemmen met de voorstellen van de toegelaten instelling (TI). Met dit document wil de Aw corporaties informeren over de hoofdlijnen van de beoordeling van de scheidingsvoorstellen en het tijdpad van het beoordelingskader, zodat corporaties onder andere de strategische uitgangspunten in de scheidingsvoorstellen te kunnen voorbereiden. Het document heeft een informerend karakter waarin de basisprincipes van het beoordelingskader worden toegelicht. Op basis van deze hoofdlijnen kunnen nog geen scheidingvoorstellen worden ingediend. In dit document worden enkele basisprincipes beschreven die als leidraad worden gebruikt bij de definitieve uitwerking van het beoordelingskader. Het definitieve beoordelingskader wordt naar verwachting in maart 2016 gepubliceerd en wordt voorafgaand geconsulteerd. Het beoordelingskader is vormgegeven binnen de kaders van de Woningwet Voor de leesbaarheid is de relevante wetgeving veelal ook beschreven in dit document. Dit beoordelingskader is uitsluitend gericht op de hoofdlijnen en heeft niet als doel alle uitzonderingssituaties te vervatten. Hierdoor kan het voorkomen dat specifieke gevallen die in de wet zijn genoemd in dit hoofdlijnen document niet nader zijn uitgewerkt. Ook hoe omgegaan wordt met bijvoorbeeld in aanvang al niet levensvatbare corporaties wordt nog nader uitgewerkt in de publicatie van het definitieve beoordelingskader. Aan deze publicatie kunnen geen rechten worden ontleend. 1.1 Tijdsplanning en proces indienen scheidingsvoorstel Dit beoordelingskader op hoofdlijnen voor scheiding/ splitsing, is een eerste aanzet voor het definitieve beoordelingskader. De tijdsplanning om te komen tot de definitieve beoordeling van de scheidingsvoorstellen door de Aw is weergegeven in onderstaand schema. Publicatie hoofdlijnen beoordelingskader Aw (oktober 2015) Applicatie Aw beschikbaar voor indienen scheidingsvoorstellen (september 2016) Indienen definitieve voorstellen door corporaties (mei 2017) Definitief beoordelingskader en template van de uitvraag Aw (maart 2016) Indienen ontwerpvoorstellen of aanvraag verlicht regime door corporaties (december 2016) Pagina 6 van 21
9 Er worden vier vormen van scheiding onderscheiden: verlicht regime (uitsluitend scheiding van baten en lasten); administratieve scheiding; juridische splitsing; combinatie van administratieve scheiding en juridische splitsing. De scheiding geschiedt op basis van de definitieve Jaarrekening 2016 (per 1 januari 2017). Alle corporaties die niet onder het verlichte regime vallen, dienen verplicht voor 1 januari 2017 ontwerpvoorstellen voor scheiding aan te leveren bij de Aw waarin de uitgangspunten voor scheiding zijn aangegeven. Het ontwerpvoorstel behoeft nog geen finale financiële paragraaf te bevatten. De Aw verwacht wel dat de financiële kaders in het ontwerpvoorstel worden opgenomen en op strategisch niveau zijn getoetst en doorgerekend. Een nadere toelichting van de ontwerpvoorstellen is opgenomen in hoofdstuk 3 tot en met 5. Het definitieve voorstel dient inclusief de financiële paragraaf aan de hand van de definitieve, door de accountant gecontroleerde, jaarcijfers 2016 opgesteld te worden en voor 1 mei 2017 te worden ingediend. De operationalisering en implementatie van de scheiding dient uiterlijk 1 januari 2018 gereed te zijn op basis van de Jaarrekening Corporaties die onder het verlichte regime vallen hoeven geen ontwerpvoorstel aan te leveren, maar dienen wel voor 1 januari 2017 aan te tonen dat zij aan de eisen van verlicht regime voldoen. Op basis van de definitieve cijfers die uiterlijk 1 mei 2017 dienen te worden aangeleverd, wordt dit vervolgens definitief vastgesteld. 1.2 Basisprincipes beoordelingskader In deze publicatie zijn de hoofdlijnen van het beoordelingskader voor het toetsen van de scheidingsvoorstellen uiteengezet. De kaders zijn verder vormgegeven langs een aantal basisprincipes: verankering strategie en volkshuisvestelijke opgave; bescherming van maatschappelijk vermogen; structurele levensvatbaarheid en financierbaarheid van de afzonderlijke DAEB-tak en niet-daeb tak. De verankering van de (portefeuille)strategie en de volkshuisvestelijke opgave met de financiële uitwerking vormt een belangrijk fundament voor het scheidingsvoorstel. In de beoordeling van bescherming van maatschappelijk vermogen wordt de inzet van middelen onder andere getoetst op doelmatigheid, efficiëntie en marktconformiteit. Bijvoorbeeld de marktconformiteit van de exploitatie van niet-daeb en een niet te grote allocatie van maatschappelijk gebonden vermogen in de niet-daeb tak zijn onderdelen die daarin worden uitgewerkt. De levensvatbaarheid en financierbaarheid heeft onder andere zijn uitwerking op de horizon en normstelling van de financiële kaders. Naast de bovengenoemde onderdelen worden er in het definitieve beoordelingskader nadere kaders gesteld voor onder andere de verantwoording van governance en integriteit. Deze onderwerpen zijn in deze publicatie nog niet nader uitgewerkt. Het beoordelingskader van de scheidingsvoorstellen volgen dezelfde principes en uitwerking als het beoordelingskader voor het reguliere continue toezicht, zoals dat vanaf verslagjaar 2016 van kracht wordt. Ten eerste zorgt dit voor uniformiteit van Pagina 7 van 21
10 het toezicht na de scheiding. Ten tweede wordt door de integratie de gegevensuitvraag zo veel mogelijk beperkt. 1.3 Leeswijzer Dit beoordelingskader is uitgewerkt vanuit de bovenstaande basisprincipes. Allereerst wordt in hoofdstuk 2 beschreven welke eisen worden gesteld aan de toets op verlicht regime. Hoofdstuk 3 tot en met 5 bevatten vervolgens de uitgangspunten van de beoordeling voor de corporaties die niet vallen onder verlicht regime of bewust kiezen voor scheiding. Hoofdstuk 3 bevat de kaders voor de verankering vanuit de strategie en volkshuisvestelijke opgave. Hoofdstuk 4 bevat de uitgangspunten vanuit de doelstelling om het maatschappelijk vermogen te beschermen. Hoofdstuk 5 bevat de uitwerking van levensvatbaarheid en financierbaarheid. Tot slot is in hoofdstuk 6 een samenvatting opgenomen van alle onderdelen die betrekking hebben op de uitvraag van gegevens. Alle beschreven uitgangspunten zijn in beginsel gelijk voor administratieve scheiding en juridische splitsing. Indien er tussen beide vormen van scheiding verschillende uitgangspunten worden gehanteerd is dit expliciet benoemd. Pagina 8 van 21
11 2 Toets verlicht regime Het voorleggen van scheidingsvoorstellen geldt voor corporaties met een totale jaaromzet van meer dan 30 miljoen, meer dan 5% omzet in de niet-daeb of 10% investeringen in de niet-daeb. Corporaties met een jaaromzet en investeringsniveau welke lager is dan bovenstaande normen komen in aanmerking voor verlicht regime en kunnen volstaan met een kostentoedeling en hoeven vooraf geen scheidingsvoorstellen voor te leggen. De toets op omzet en investeringsniveau vindt plaats over het verslagjaar en de toetsing blijft ook jaarlijks van kracht na 1 januari Indien uit de realisatie in een toekomstig jaar blijkt dat de grenzen worden overschreden, is verlicht regime niet meer van toepassing en dient de corporatie alsnog tot scheiding over te gaan. Indien uit de prognosecijfers blijkt dat er structureel niet aan de eisen kan worden voldaan, is het advies om vooraf al tot scheiding over te gaan. 30 miljoen omzet Voor het bepalen van de omzet moet rekening worden gehouden met de volgende posten uit de functionele winst- en verliesrekening (w/v) (dit is de w/v die voorgeschreven gaat worden bij de implementatie van de wet en dus ook bij de scheiding wordt gebruikt): huuropbrengsten; opbrengsten van servicecontracten; overheidsbijdragen; omzet verkocht vastgoed in ontwikkeling; verkoopopbrengst vastgoedportefeuille (kan zijn vanuit portefeuille in exploitatie en uit voorraad gereedgekomen maar nog niet verkochte eenheden); opbrengst overige activiteiten; resultaat van deelnemingen. De scheidingsvoorstellen worden finaal afgehandeld op basis van de Jaarrekening De omzet wordt getoetst aan de hand van de verslagjaren 2015 en In beide boekjaren dient de omzet onder de norm van 30 miljoen te liggen. De norm wordt jaarlijks geïndexeerd. De eerste indexatie vindt in 2016 plaats. Aandeel omzet niet-daeb Om vervolgens te bepalen of er sprake is van een verlicht regime dient de corporatie tevens aan te tonen dat maximaal 5% van de omzet niet-daeb is. Hiertoe moet voor de volgende posten worden vastgesteld wat het aandeel DAEB en niet-daeb is: huuropbrengsten; opbrengsten van servicecontracten; overheidsbijdragen; verkoopopbrengst vastgoedportefeuille; opbrengst overige activiteiten. De posten omzet verkocht vastgoed in ontwikkeling en resultaat deelnemingen zijn per definitie niet-daeb en dienen bij de niet-daeb omzet worden opgenomen. Aangezien de terug- en doorverkoop van koopgarantwoningen niet via de w/v wordt verantwoord, kan deze buiten beschouwing worden gelaten. De eerste verkoop dient wel meegenomen te worden in de bepaling van de omzet. Pagina 9 van 21
12 Aandeel investeringen niet-daeb Naast de omzet vanuit operationele activiteiten dient de jaarlijkse totale kasstroom uit niet-daeb investeringen lager te zijn dan 10% van de totale investeringskasstroom. Hiertoe moet voor de volgende posten het aandeel van niet-daeb bepaald worden: nieuwbouw huur, woon- en niet woongelegenheden; woningverbetering, woon- en niet woongelegenheden; leefbaarheid externe uitgaven projectgebonden; aankoop, woon- en niet woongelegenheden; nieuwbouw verkoop, woon- en niet woongelegenheden; sloopuitgaven, woon- en niet woongelegenheden; aankoop grond; investeringen overig. De scheidingsvoorstellen worden finaal afgehandeld op basis van de Jaarrekening Het aandeel niet-daeb in de investeringskasstroom wordt getoetst aan de hand van het verslagjaar 2016 en in ieder afzonderlijk jaar in de opgegeven kasstroomprognose over de periode Baten-lastenscheiding Alle corporaties, waaronder ook de corporaties onder verlicht regime, dienen voor 1 januari 2017 een scheiding van baten- en lasten door te voeren over de verslagjaren 2015 en Daarnaast dient er een gescheiden 10-jaars kasstroomprognose te worden aangeleverd. Dit dient als basis voor het beoordelen of op het moment van scheiding structureel kan worden voldaan aan bovengenoemde eisen voor omzet en investeringen in niet-daeb. De baten-lastenscheiding kan worden vormgegeven op basis van een kostenverdeelstaat. Daarbij moeten de kosten en opbrengsten op grond van consequent toegepaste en objectief te rechtvaardigen beginselen inzake kostprijsadministratie worden toegerekend. Dit betekent dat kosten en opbrengsten die direct samenhangen met DAEB activiteiten dan wel niet-daeb activiteiten volledig aan de DAEB tak respectievelijk niet-daeb tak moeten worden toegerekend. Voor indirecte kosten en opbrengsten dienen verdeelsleutels te worden gebruikt. Uitgangspunt daarbij moet zijn dat de kosten en opbrengsten worden toegedeeld aan de DAEB tak respectievelijk niet-daeb tak naar de mate waarin zij op DAEB activiteiten respectievelijk niet-daeb activiteiten betrekking hebben. Indien een dergelijke koppeling niet kan worden gemaakt, kan de toedeling plaatsvinden op basis van een naar ratobenadering, bijvoorbeeld in de verhouding tussen de marktwaarde van het DAEB- en niet-daeb vastgoed. De uitgangspunten en verdeelsleutels op basis waarvan de toedeling plaatsvindt moeten duidelijk zijn vastgelegd. Voor de scheiding dient een kostenverdeelstaat te worden aangeleverd. Het format hiervoor, voor het opstellen van de functionele w/v en het kasstroomoverzicht, wordt hiertoe ter beschikking gesteld. Tevens dient de corporatie de gekozen verdeelsleutels toe te lichten. Pagina 10 van 21
13 2.1.1 Toets compensatie Bij de toets op compensatie is het belangrijk dat de toegelaten instelling (TI) kan aantonen dat compensatie, zoals door middel van WSW-geborgde leningen, uitsluitend is gebruikt voor DAEB activiteiten. Dat betekent in elk geval dat aangetoond moet worden dat de door WSW geborgde financiering beschikbaar gekomen middelen zijn of worden aangewend voor DAEB werkzaamheden. In het kader van scheiding is het van belang dat de corporatie kan aantonen dat er structureel kan worden voldaan aan de inkomensgrenzen inzake de toewijzing van sociale huurwoningen (EU-norm). Onder compensatie worden naast het voordeel van de WSW borging ook dat van de borgstelling door overheden, sanerings- of projectsteun en verlaging van de grondprijzen door gemeente voor de uitvoering van DAEB werkzaamheden verstaan. Het genoten voordeel bestaat uit: rentevoordeel van leningen van WSW; verschil marktwaarde grond uitgaande van realisatie van sociale huurwoningen en de verwervingsprijs; de feitelijk ontvangen sanerings- of projectsteun. De TI moet jaarlijks inzicht geven in het ontvangen voordeel (vrij vertaald NvT BTIV 4.4) Bescherming maatschappelijk vermogen Daarnaast wordt ook voor verlicht regime getoetst of de baten-lastenscheiding recht doet aan de doelstelling van bescherming maatschappelijk vermogen. De doelmatige inzet van middelen in DAEB en marktconformiteit van de niet-daeb activiteiten zijn daarin belangrijke toetsingscriteria. Een nadere toelichting is opgenomen in hoofdstuk Tijdstip toets verlicht regime Corporaties dienen de opgave voor het in aanmerking komen van verlicht regime voor 1 januari 2017 aan te leveren bij de Aw. De opgave bevat onder andere de volgende onderdelen: baten-lastenraming vanuit functionele W&V en kasstroomoverzicht over de jaren realisatie 2015, forecast 2016 en prognose ; uitgangspunten kostenverdeelstaat en onderbouwing van verdeelsleutels. Pagina 11 van 21
14 3 Verankering strategie en volkshuisvestelijke opgave Alle corporaties die niet onder verlicht regime vallen, moeten voor 1 januari 2017 ontwerpvoorstellen voor scheiding aanleveren bij de Aw waarin de uitgangspunten voor scheiding zijn aangegeven. In dit ontwerpvoorstel dienen de strategische uitgangspunten voor de verdeling van het bezit tussen DAEB- en niet-daeb activiteiten te zijn opgenomen. Tevens doet de corporatie verslag van overleg over de scheiding met gemeente en huurdersorganisaties en is aangegeven of er sprake is van administratieve scheiding dan wel in een juridische scheiding voorzien wordt. Het ontwerpvoorstel behoeft nog geen finale financiële paragraaf te bevatten. Dit onderdeel dient aan de hand van de jaarcijfers 2016 opgesteld te worden en voor 1 mei 2017 als onderdeel van het definitieve voorstel te worden ingediend. Afhankelijk van de gemaakte keuze van scheiding worden wel aanvullende gegevens gevraagd. Bij indiening van het ontwerpvoorstel dient er overleg te zijn geweest met de huurdersorganisatie, gemeente(n) en WSW leidend tot (in beginsel goedkeurend) advies. Deze zienswijzen, tezamen met het indienen van een (portefeuille)strategie waarin de gewenste omvang van DAEB en niet-daeb is uitgewerkt, vormen de basis om te komen tot een scheidingskeuze. De specifieke eisen van deze processtappen zijn nader beschreven in hoofdstuk 3 tot en met 5 en zijn zowel van toepassing voor het ontwerpvoorstel en het definitieve voorstel. Voor de onderwerpen bescherming maatschappelijk vermogen (hoofdstuk 4) en levensvatbaarheid (hoofdstuk 5) hoeft in het ontwerpvoorstel nog geen gedetailleerde uitwerking te worden opgenomen. De Aw eist wel dat in het ontwerpvoorstel de financiële kaders op strategisch niveau zijn getoetst en doorgerekend. De basis in de beoordeling van het scheidingsvoorstel vormen de strategische keuzes van de corporatie. De strategische keuzes worden gevormd vanuit een analyse van de doelgroep, de regionale woningmarkt en de door de corporatie geformuleerde visie en doelstellingen. De reflectie van deze analyse met de huidige vastgoedportefeuille moet leiden tot een haalbare en volkshuisvestelijk gewenste portefeuillestrategie. Hierin worden onder meer de volkshuisvestelijke prestaties vastgelegd welke samenhangen met de prestatieafspraken met de gemeente en huurdersorganisatie. De strategische uitgangspunten worden in dit hoofdstuk nader toegelicht. 3.1 Portefeuillestrategie Het uitgangspunt van de strategie vormt de doelgroepen, marktanalyse en de door de corporatie geformuleerde visie en doelstellingen welke ook zijn getoetst met de gemeente. Belangrijke onderdelen in de analyse zijn: de behoefte in de woningmarkt en inkomensverdeling in de kernregio; de behoefte in kwaliteit bezit en duurzaamheid. De analyse leidt tot een vertaling naar een wensportefeuille van het vastgoed over 10 jaar waarin onder andere is vastgelegd: de verdeling naar huurklassen (goedkoop, betaalbaar, et cetera); de verdeling naar energielabels. Pagina 12 van 21
15 De verschillen van de wensportefeuille met de huidige portefeuille zorgt voor een transformatieopgave waarvan in de portefeuillestrategie een aantal afzonderlijke onderdelen dienen te worden opgenomen: Huurbeleid Strategische uitgangspunten van het huurbeleid naar aansluiting van de doelgroep, waarin ook zichtbaar wordt gemaakt of toewijzen conform Europa en passend toewijzen realiseerbaar is na scheiding. Exploitatie en onderhoud Aansluiting van de benodigde onderhoudsinspanning ten opzichte van de woningbehoefte, woningkwaliteit en efficiënte inzet van middelen voor het beheer van de vastgoedportefeuille. (des-)investeringen Totaal benodigde (des-)investeringsvolume voor transformatie naar een (haalbare) wensportefeuille betreffende kwaliteit, duurzaamheid en eventuele uitbreiding/ inkrimping. Haalbare portefeuillestrategie De beschreven portefeuillestrategie in het voorstel dient op haalbaarheid te zijn getoetst door de corporatie. Het ontwerpvoorstel dient dan een financiële doorrekening en risicoanalyse te bevatten waarin duidelijk wordt dat op strategisch niveau aan de gestelde financiële randvoorwaarden uit hoofdstuk 5 wordt voldaan. 3.2 Akkoord gemeente, huurders en WSW Bij indiening van het ontwerpvoorstel dienen de volgende processtappen te zijn doorlopen en worden vastgelegd: Overleg met huurdersorganisatie, leidend tot een (in beginsel goedkeurend) advies van de huurdersorganisatie. Overleg met gemeente, leidend tot een (in beginsel goedkeurende) zienswijze van de gemeente. Overleg met WSW, leidend tot een (in beginsel goedkeurend) zienswijze van het WSW. Naast het toetsen van de processtappen beoordeelt de Aw het ontwerpvoorstel op eventuele discrepantie in de woningmarktanalyse en de woonvisie van de gemeente en woningmarktanalyse. De Aw voert hierbij een marginale toets uit op het volkshuisvestelijke belang dat vanuit het scheidingsvoorstel wordt gediend. Pagina 13 van 21
16 4 Bescherming maatschappelijk vermogen In de beoordeling van het (ontwerp)voorstel wordt getoetst of er recht wordt gedaan aan de doelstelling van bescherming maatschappelijk vermogen, waaronder de doelmatige inzet van de maatschappelijke middelen. De doelmatige inzet van middelen in de DAEB tak en marktconformiteit van de niet-daeb activiteiten zijn daarin toetsingscriteria. De activiteiten van de corporaties kunnen worden verdeeld naar operationele activiteiten (huur, onderhoud en beheer) en (des)investeringsactiviteiten (nieuwbouw en verkoop). De doelmatigheid en efficiëntie van de operationele activiteiten in de DAEB tak wordt onder andere bepaald en beoordeeld op basis van de ingerekende onderhouds- en beheerlasten. Daarnaast wordt er getoetst op de doelmatigheid van de investeringsactiviteiten (nieuwbouwproductie) en de marktconformiteit van de verkoopactiviteiten. De toets voor marktconformiteit van de niet-daeb tak wordt ook gerelateerd aan de hoogte van het direct rendement op vastgoed. Dit vertaalt zich onder andere in de volgende toetsingscriteria voor het scheidingsvoorstel: efficiëntie van onderhoud (waarbij de oriëntatie voor DAEB vanuit de sector wordt gelegd, waarin veelal een langere exploitatiehorizon dan beleggers wordt aangehouden, en voor niet-daeb vanuit de markt); efficiëntie van beheerkosten (waarbij de oriëntatie voor DAEB vanuit de sector wordt gelegd en voor niet-daeb vanuit de markt); passende stichtingskosten van de nieuwbouwproductie voor DAEB activiteiten; marktconformiteit van de verkoopprognose van DAEB; marktconform rendement van de niet-daeb activiteiten; marktconformiteit van (des)investeringsactiviteiten in de niet-daeb portefeuille. Pagina 14 van 21
17 5 Levensvatbaarheid en financierbaarheid In dit hoofdstuk zijn de belangrijkste financiële uitgangspunten uiteengezet om te komen tot een structureel duurzaam scheidingsvoorstel. Onder andere bevat dit de financiële randvoorwaarden en bepaling van interne lening met, indien van toepassing, de verschillen tussen administratieve en juridische splitsing. De basisprincipes die aan de beoordeling ten grondslag liggen zijn: De DAEB en de niet-daeb tak zijn na scheiding per 1 januari 2017 afzonderlijk levensvatbaar. De levensvatbaarheid is structureel. Dit betekent dat er getoetst wordt over een horizon van het totale beleid van minimaal 10 jaar. De niet-daeb tak is zelfstandig financierbaar via ongeborgde financiering. Gegevens uitvraag Uit de bovenstaande principes volgt een toetsing plaats op basis van onder andere de volgende gegevens (zie ook hoofdstuk 6): gescheiden kasstroombegroting met 10 jaar prognose; gescheiden functionele w/v met 10 jaar prognose; aanlevering van projectinformatie is vergelijkbaar met huidige aanlevering in dpi; gescheiden balans op basis van marktwaarde met 10 jaar prognose. Financiële kaders In de toets voor levensvatbaarheid en financierbaarheid wordt getoetst of minimaal de volgende onderdelen voldoen: voldoende operationele kasstroom ten opzichte van rente en aflossingsverplichtingen; verhouding van de schuldpositie ten opzichte van de waarde van het vastgoed; de exploitatie (rendement) van het vastgoed. De onderdelen worden ingevuld met sectorale eisen voor DAEB en marktconforme eisen voor niet-daeb. In de beoordeling en normstelling betekent dit onder meer dat er rekening wordt gehouden met het uitgangspunt van een zelfstandig financierbare niet-daeb tak. Zo worden voor onder andere de kengetallen voor de operationele kasstroom en exploitatie (rendement) van het vastgoed hogere ondergrenzen gehanteerd betreffende de niet-daeb tak / woningvennootschap. De exploitatie (rendement) van het vastgoed is naast de toets op levensvatbaarheid, ook van belang voor de toets op bescherming van maatschappelijk vermogen (zie hoofdstuk 4). Vanuit deze uitgangspunten vindt er onder andere toetsing plaats op basis van de volgende kengetallen: ICR (rentedekkingsgraad); DSCR; solvabiliteit op basis van marktwaarde (verhuurd); leningen / marktwaarde (verhuurd); direct rendement op basis van marktwaarde (verhuurd); leningen/ WOZ. Voor de leningen in de DAEB tak wordt zowel gekeken naar de bruto lening (niet gecorrigeerd voor interne lening) als de netto lening (gecorrigeerd voor interne lening). Dit betekent dus dat het DAEB vastgoed structureel voor voldoende ratio s dient te zorgen. Pagina 15 van 21
18 De onder- en bovengrenzen van de genoemde kengetallen worden in maart/ april 2016 gepubliceerd door de Aw en vormen een basis voor de strategische uitgangspunten in het ontwerpvoorstel. In de toetsing per individuele corporatie kunnen er extra of aangescherpte randvoorwaarden in de kengetallen door de Aw gehanteerd worden. Risicoprofiel DAEB en niet-daeb Als gevolg van de scheiding vindt de beoordeling plaats op basis van de afzonderlijke DAEB en niet-daeb tak. Het risicoprofiel voor het dragen van de activiteiten wordt ook voor de afzonderlijke DAEB of niet-daeb tak bepaald. De voorgenomen niet-daeb activiteiten moeten dus passen binnen het risicoprofiel van de relatief kleinere niet-daeb tak. 5.1 Baten-lastenscheiding Alle corporaties dienen voor 1 januari 2017 een scheiding van baten- en lasten door te voeren over de verslagjaren 2015 en Daarnaast dient er een gescheiden 10-jaars kasstroomprognose te worden opgenomen. Dit dient als basis voor het beoordelen of op het moment van scheiding structureel kan worden voldaan aan bovengenoemde strategische uitgangspunten. Corporaties dienen de opgave van baten-lastenscheiding voor 1 januari 2017 aan te leveren bij de Aw. De opgave bevat onder andere de volgende onderdelen: De baten-lastenraming vanuit kasstroomoverzicht over de jaren realisatie 2015, forecast 2016 en prognose De uitgangspunten kostenverdeelstaat en onderbouwing van verdeelsleutels. Zie voor nadere toelichting van de baten-lastenscheiding hoofdstuk Scheiding balans Naast een baten-lastenscheiding dient er in het scheidingsvoorstel voor administratieve scheiding en juridische splitsing een gescheiden openingsbalans per 1 januari 2017 te worden opgesteld. In deze paragraaf worden de eisen beschreven voor het scheiden van het vastgoed, leningen en overige posten Vastgoed De eerste scheiding die dient plaats te vinden is de wettelijk vereiste scheiding naar DAEB en niet-daeb conform de definities van het vastgoed per 1 januari Het over te dragen bezit moet worden vastgelegd in een overzicht met onder andere de volgende onderdelen (artikel 75 BTiV): uitsplitsing van het vastgoed naar gemeente en type; marktwaarde in verhuurde staat; huurprijs; markthuur; WWS-punten. De waardering van het vastgoed is marktwaarde in verhuurde staat. Overheveling van te liberaliseren bezit Naast de verplichte scheiding op basis van de definitie van het vastgoed heeft de corporatie de mogelijkheid om bezit, welke op basis van de WWS-puntwaardering is te liberaliseren, over te hevelen naar niet-daeb. Bij juridische splitsing mag maximaal 10% van het te liberaliseren bezit worden overgeheveld. Bij administratieve scheiding worden er geen eisen gesteld aan het maximaal over te hevelen bezit. Pagina 16 van 21
19 Ook dit over te dragen bezit moet worden vastgelegd in een overzicht met onder andere de volgende onderdelen (artikel 75 BTiV): uitsplitsing van het vastgoed naar gemeente en type; marktwaarde in verhuurde staat; huurprijs; markthuur; WWS-punten. Transactie bij mutatie na scheiding/splitsing In het opgenomen voorstel kunnen in de prognoseperiode na 1 januari 2017 bij verhuurmutaties overgang van woningen tussen DAEB en niet-daeb zijn geprognosticeerd. Deze overgang wordt gezien als een verkooptransactie tussen DAEB en niet-daeb tegen leegwaarde. Wanneer een corporatie woningen wil overdragen aan een woningvennootschap gelden daarvoor dezelfde eisen als bij verkoop van woningen aan derden Leningen De aangetrokken leningen van de corporatie met gebruikmaking van de borgingsvoorziening, of van borgstelling door overheden worden onder de DAEB tak geplaatst (BTiV 66f). De ongeborgde leningen worden aan niet-daeb toegerekend. De bepaling van de interne lening/ startlening is nader toegelicht in hoofdstuk Verkoop onder Voorwaarden De vorderingen en verplichtingen vanuit verkopen onder voorwaarden worden toegedeeld naar de herkomst van het object bij de oorspronkelijke verkoop. De herkomst van verkoop uit nieuwbouwproductie is niet-daeb. De herkomst van verkoop uit bestaand woningbezit is afhankelijk van de laatste huurprijs bij verkoop Verbindingenstructuur In het scheidingsvoorstel dient een beschrijving te worden opgenomen van de verbindingenstructuur. Vanuit de beschrijving wordt getoetst of de aard van de verbindingen past binnen de wet. De ophanging van de verbindingen moet direct onder de niet-daeb tak vallen bij administratieve scheiding of direct onder de woningvennootschap bij juridische splitsing (BTiV artikel 67) Overige balans De overige balansposten, waaronder liquide middelen, worden verdeeld op basis van een verklaarbare toerekening. Daarnaast wordt de netto vermogenswaarde van niet-daeb gewaardeerd als vordering op de balans van de DAEB tak. Dit geldt zowel voor de beoordeling van administratieve scheiding als juridische splitsing. 5.3 Financieringsplan Onderdeel van het scheidingsvoorstel vormt een financieringsplan. Het plan moet onderbouwing geven voor structurele financiering van de DAEB en niet-daeb tak en kent een horizon van ten minste 10 jaar. De vormgeving van de interne lening vormt een belangrijke basis in het financieringsplan. De kaders worden apart voor de situatie administratief en juridisch toegelicht. Administratief De interne lening bij administratieve scheiding voldoet minimaal aan de volgende eisen: De rente wordt bepaald op moment van scheiding 1 januari 2017 op basis van 10 jaar staatsrente plus 1,5% opslag. De bepaling van het aflossingsschema wordt doorgevoerd op basis van de vervalkalender van de geborgde leningen in de DAEB tak. De geborgde leningen in de DAEB tak zijn gedefinieerd in onderdeel Pagina 17 van 21
20 Naast het vormgeven van bovenstaande eisen dient de corporatie ook in het financieringsplan op te nemen hoe zij tot een operationele invulling komt van de afspraken rondom externe financiering voor de niet-daeb tak. NB: In het beoordelen van de hoogte van de interne lening toetst de Aw zowel het belang van de levensvatbaarheid als het beschermen van de inzet van het maatschappelijk vermogen. Het evenwicht van alle genoemde kengetallen (ICR, DSCR, et cetera) wordt in deze beoordelingen meegenomen. Voorziening uit verkopen Voor de (interne) financiering van niet-daeb-investeringen mag een voorziening uit verkopen worden opgebouwd die terug gaan tot 1 januari Deze voorziening betreft de verkoopopbrengsten minus toe te rekenen WSWgeborgde leningen. Deze kan echter nooit meer zijn de gemaakte winst (batig saldo) uit verhuur en verkoop. Juridisch De startlening bij juridische splitsing voldoet minimaal aan de volgende eisen: De rente wordt bepaald op moment van splitsing 1 januari 2017 op basis van 10 jaar staatsrente plus 1,5% opslag. In de bepaling van het aflossingsschema wordt de lening in maximaal 15 jaar afgelost waarin na 5 jaar minimaal 1/3 dient te zijn afgelost en na 10 jaar minimaal 2/3. Naast het vormgeven van bovenstaande eisen dient de corporatie ook in het financieringsplan op te nemen hoe zij tot operationele invulling komt van de afspraken rondom externe financiering voor de woningvennootschap. De maximale kapitaalinbreng bij juridische splitsing is vastgelegd op 60% van het balanstotaal. Hierbij wordt door de Aw getoetst of de levensvatbaarheid van de TI en de woningvennootschap voldoende is. NB: In het beoordelen van de hoogte van de startlening toetst de Aw zowel het belang van de levensvatbaarheid als het beschermen van de inzet van het maatschappelijk vermogen. Het evenwicht van alle genoemde kengetallen (ICR, DSCR, et cetera) wordt in deze beoordelingen meegenomen Aflossing ten opzichte van dividenduitkering In het scheidingsvoorstel wordt het inrekenen van een eventuele dividenduitkering van niet-daeb naar DAEB getoetst. In de basis moet in het voorstel de focus liggen op het aflossen van de interne lening. Zolang er sprake is van een interne lening danwel startlening dient de niet-daeb tak/ woningvennootschap overtollige middelen in te zetten ten faveure van aflossing van de interne lening danwel startlening, naast de aflossing via herfinanciering. Zodoende is er normaliter pas sprake van dividenduitkering als deze lening volledig is afgelost Activiteiten De prognose van de (des)investeringsactiviteiten is in belangrijke mate bepalend voor de levensvatbaarheid van de DAEB en de niet-daeb tak. Vooral als er in de niet-daeb tak een groeiambitie is ingerekend, kan dit bepalend zijn voor de financiering bij en na scheiding. In het beoordelen van de scheidingsvoorstellen vormt de Aw bij beleid met groeiambitie ook een oordeel van het activiteitenprogramma zonder groei en weegt een kaal exploitatieprogramma in het oordeel mee. Aanvullend worden de activiteiten getoetst op de criteria die in hoofdstuk 4 zijn geschetst voor bescherming van maatschappelijk vermogen en wordt op basis van de prognose informatie op hoofdlijnen getoetst of de niet-daeb activiteiten voldoen aan de rendementseisen voor de markttoets. Pagina 18 van 21
21 5.4 Combinatie van administratieve scheiding en juridische splitsing Naast een zuivere administratieve scheiding of juridische splitsing is het mogelijk om een combinatie door te voeren. In beginsel gelden dan dezelfde randvoorwaarden zoals voorafgaand in dit beoordelingskader is geschetst. Wel dient er expliciet te worden gerapporteerd waarom deze structuur is gekozen in relatie tot de beschreven strategie van de corporatie (hoofdstuk 3). Aanvullend gelden de onderstaande kaders welke in het voorstel moeten worden voldaan Verbindingenstructuur De woningvennootschappen vallen onder de niet-daeb tak en fungeert in beginsel als holding voor de overige BV s Financiering In de bepaling van de interne financiering worden er twee interne leningen ingericht. Ten eerste een interne lening van de DAEB tak naar de niet-daeb tak voor financiering van de administratieve scheiding. Vervolgens wordt er een startlening ingericht van de niet-daeb tak aan de woningvennootschap. Pagina 19 van 21
22 6 Uitgangspunten uitvraag De uitvraag wordt gebaseerd op de huidige uitvraagstructuur. De definitieve scheidingsvoorstellen lopen inhoudelijk maar ook qua tijdspad synchroon aan de dvi (indieningsdatum 1 mei 2017). Het zal één geïntegreerde uitvraag worden voor zowel de beoordeling van de definitieve scheidingsvoorstellen als voor de financiële beoordeling door de Aw. De uitvraag voor de ontwerpvoorstellen wordt wél een aparte uitvraag. Uitvraag (verplichte onderdelen voor alle corporaties): jaars kasstroomoverzicht op basis van de directe methode; jaars functionele w/v; 3. kostenverdeelstaat inclusief onderbouwing van gekozen verdeelsleutels; 4. opgaaf en ophanging van verbindingen; 5. opgaaf projectenoverzicht (cf dpi); jaars (verkorte) balans; 7. keuze verlicht regime/ administratief/ juridisch/ beide. Uitvraag deel 2 (verplicht voor administratief/juridisch en beide): 1. (portefeuille)strategie; 2. overleg met gemeente(n); 3. overleg met huurders; 4. overleg met WSW; 5. financieringsplan. Pagina 20 van 21
23 Dit is een uitgave van de Inspectie Leefomgeving en Transport Postbus BD Den Haag Oktober 2015
Strategisch scheiden of splitsen DAEB / niet-daeb. Bram Klouwen en Bert van t Land Companen
Strategisch scheiden of splitsen DAEB / niet-daeb Bram Klouwen en Bert van t Land Companen Agenda Inleiding Achtergrond scheiden / splitsen Juridische verankering Plan maken Strategische afweging portfolio
Nadere informatieScheiding DAEB/niet-DAEB. Door Imeldo Kwaak
Scheiding DAEB/niet-DAEB Door Imeldo Kwaak 1 Implementatie scheiding Publicatie hoofdlijnen beoordelingskader Aw (oktober 2015) Applicatie Aw beschikbaar voor indienen scheidingsvoorstellen (september
Nadere informatieTOELICHTING BESLISBOOM
TOELICHTING BESLISBOOM De beslisboom is bedoeld als hulpmiddel bij het maken van de keuze tussen administratief of juridisch scheiden. Ook gaat de beslisboom in op de mogelijkheid van vrijstelling van
Nadere informatieBeoordelingskader scheiding DAEB/niet-DAEB. -versie voor consultatie-
Beoordelingskader scheiding DAEB/niet-DAEB -versie voor consultatie- Beoordelingskader scheiding DAEB/niet- DAEB Datum 31 maart 2016 Colofon Uitgegeven door Inspectie Leefomgeving en Transport ILT/ Autoriteit
Nadere informatieWeging van zienswijzen door de Aw
1 Weging van zienswijzen door de Aw Inhoudsopgave Beoordelingsprincipes algemeen Procedures Kader van weging 2 Principes bij beoordeling Heldere governance voor gescheiden takken Verankering strategie
Nadere informatieWeging van zienswijzen door de Aw
1 Weging van zienswijzen door de Aw Inhoudsopgave Beoordelingsprincipes algemeen Kader van weging Procedures 2 Principes bij beoordeling Heldere governance voor gescheiden takken Verankering strategie
Nadere informatieWSW visie op scheiding en/of splitsing van DAEB en niet-daeb
WSW visie op scheiding en/of splitsing van DAEB en niet-daeb 2/6 Inleiding Met de inwerkingtreding van de Woningwet moeten corporaties hun niet-daeb-vastgoed en niet-daebactiviteiten scheiden van het DAEB-vastgoed
Nadere informatieToelichting op de gegevensuitvraag definitief scheidingsvoorstel Autoriteit Woningcorporaties
Toelichting op de gegevensuitvraag definitief scheidingsvoorstel Autoriteit Woningcorporaties Toelichting op de gegevensuitvraag definitief scheidingsvoorstel Autoriteit Woningcorporaties Datum 15 mei
Nadere informatieVeelgestelde vragen implementatie scheiding DAEB/niet-DAEB. Maart 2018
Veelgestelde vragen implementatie scheiding DAEB/niet-DAEB Maart 2018 Verlicht Regime 1.1 Welke bepalingen gelden er om in aanmerking te blijven komen voor het verlicht regime? Onder artikel 49 Woningwet
Nadere informatieKnelpuntenanalyse Novelle en BTIV 2015
Knelpuntenanalyse Novelle en BTIV 2015 Frank Vermeij Augustus 2014 Inhoudsopgave 1 Inleiding... 3 2 Aanpak... 3 3 Juridische scheiding... 3 3.1 Aannames... 3 3.2 Resultaten... 4 4 Administratieve scheiding...
Nadere informatieWoningwet woningcorporaties en gemeenten. Informatie voor gemeenten. de piketpalen gaan nu de grond in
Woningwet 2015 woningcorporaties en gemeenten Informatie voor gemeenten de piketpalen gaan nu de grond in drs. ad hereijgers april 2016 drs. ton streppel 1 Inhoud informatie over gemeente en Woningwet
Nadere informatieSamen naar een passende voorraad hulpwijzer voor gemeenten bij scheiden en splitsen
Samen naar een passende voorraad hulpwijzer voor gemeenten bij scheiden en splitsen Met behulp van de stappen in deze hulpwijzer kunnen gemeenten zich voorbereiden op het geven van een zienswijze bij het
Nadere informatieConsultatiedocument Scheiding DAEB en niet-daeb Stichting Viveste
Consultatiedocument Scheiding DAEB en niet-daeb Stichting Viveste 27 oktober 2016 1 Inhoudsopgave 1 Aanleiding... 4 2 Consultatieproces... 4 3 Keuze administratieve scheiding of juridische splitsing...
Nadere informatieToelichting op de gegevensuitvraag definitief scheidingsvoorstel Autoriteit woningcorporaties
Toelichting op de gegevensuitvraag definitief scheidingsvoorstel Autoriteit woningcorporaties Toelichting op de gegevensuitvraag definitief scheidingsvoorstel Autoriteit woningcorporaties Datum 21 juni
Nadere informatieMEMO HERZIENING WONINGWET
MEMO HERZIENING WONINGWET Nieuwe corporatiebestel van kracht op 1 juli 2015 Op 17 maart 2015 heeft de Eerste Kamer unaniem ingestemd met de gewijzigde Woningwet 1 die tot doel heeft het functioneren van
Nadere informatieSCHEIDEN OF SPLITSEN THAT S THE QUESTION? PAUL MINKE AEDES
SCHEIDEN OF SPLITSEN THAT S THE QUESTION? PAUL MINKE AEDES INHOUD 1. Wetgevingstraject 2. Routeplanner 3. Scheiden versus splitsen 1. WETGEVINGS- TRAJECT WETGEVING (EN MEER) Andere wetgeving WSW: Deelnemersreglement,
Nadere informatieBeoordelingskader scheiding DAEB/niet-DAEB
Beoordelingskader scheiding DAEB/niet-DAEB Beoordelingskader scheiding DAEB/niet- DAEB Datum mei 2016 Colofon Uitgegeven door Inspectie Leefomgeving en Transport ILT/ Autoriteit woningcorporaties Graadt
Nadere informatieAutoriteit woningcorporaties Inspectie Leefomgeving en Transport
Autoriteit woningcorporaties Inspectie Leefomgeving en Transport > Retouradres Postbus 16191 2500 BD Den Haag L454 Woningbouwvereniging Beter Wonen Transport t.a.v. het bestuur Autoriteit woningcorporaties
Nadere informatieQ & A Beoordelingskader scheiding DAEB/niet-DAEB
Q & A Beoordelingskader scheiding DAEB/niet-DAEB Q & A Beoordelingskader scheiding DAEB/niet-DAEB Datum juni 2016 Colofon Uitgegeven door Inspectie Leefomgeving en Transport ILT/ Autoriteit woningcorporaties
Nadere informatieDaeb / niet-daeb. Scheiden of splitsen van het bezit van woningcorporaties VOORBEELD
Daeb / niet-daeb Scheiden of splitsen van het bezit van woningcorporaties Inhoud daeb / niet-daeb Samenvatting 4 1 De regelgeving in het kort 6 Beoordelingskader Daeb/niet-Daeb 7 Wat is Daeb bezit? 7 Wat
Nadere informatieSamen naar een passende voorraad hulpwijzer voor huurders bij scheiden en splitsen
Samen naar een passende voorraad hulpwijzer voor huurders bij scheiden en splitsen Met behulp van de stappen in deze hulpwijzer kunnen huurdersorganisaties zich voorbereiden op het geven van een zienswijze
Nadere informatieL0782 Woningstichting Veluwonen t.a.v. het bestuur Postbus AB EERBEEK. Datum 3 juli 2018 Betreft Integrale oordeelsbrief 2017/2018
> Retouradres Postbus 16191 2500 BD Den Haag L0782 Woningstichting Veluwonen t.a.v. het bestuur Postbus 72 6960 AB EERBEEK Inspectie Leefomgeving en Transport Autoriteit woningcorporaties Graadt van Roggenweg
Nadere informatieIMPLEMENTATIEPLAN HERZIENE WONINGWET (NOVELLE)
IMPLEMENTATIEPLAN HERZIENE WONINGWET (NOVELLE) DAEB portefeuille portefeuille HOOFDLIJNEN IMPLEMENTATIE HERZIENE WONINGWET Bepalen strategie 1. Richting kiezen Uitvoeren scheiding 2. Uitwerken administratieve/juridische
Nadere informatieSamenvatting Novelle Blok
Samenvatting Novelle Blok Woningbouwcorporaties moeten weer dienstbaar worden aan het publieke belang in hun werkgebied. Hun taak brengen we terug tot het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen
Nadere informatieAutoriteit woningcorporaties. Inspectie Leefomgewng en Transport L1226. Woningbouwvereniging Bergopwaarts
www. ilent. fl1 2500 BD Den Haag t.a.v. het bestuur Autoriteit woningcorporaties Woningbouwvereniging Bergopwaarts Postbus 301 Graadt van Roggenweg 500 5750 AH DEURNE Utrecht Postbus 16191 Inspectie Leefomgeving
Nadere informatieHandboek Daeb Niet Daeb Deel B Bijlagen
Handboek Deel B Bijlagen Inhoudsopgave splitsingsplan Corporatie catalogus In de serie Corporatie Governance 1 versie 8 juli 2016 2 versie 8 juli 2016 Dit Handboek beoogt niet uitputtend te zijn. Hoewel
Nadere informatieSCHEIDEN VERSUS SPLITSEN HET GOEDE GESPREK AEDES
SCHEIDEN VERSUS SPLITSEN HET GOEDE GESPREK AEDES INHOUD 1. Wat is de rol van Aedes? 2. Wat zijn de keuzes bij scheiden/splitsen? 3. Hoe neem je huurders en gemeenten mee in het proces? 4. Praktijkvoorbeeld
Nadere informatieBELANGRIJKSTE WIJZIGINGEN BESLUIT TOEGELATEN INSTELLINGEN VOLKSHUISVESTING. Vergelijking van het concept en definitieve BTIV bij de Woningwet
BELANGRIJKSTE WIJZIGINGEN BESLUIT TOEGELATEN INSTELLINGEN VOLKSHUISVESTING Vergelijking van het concept en definitieve BTIV bij de Woningwet DAEB portefeuille Niet-DAEB portefeuille Governance Implementatietrajecten
Nadere informatieTitel Datum. Q&A beleidswaarde 18 september 2018 Pagina 1/7. Q&A Beleidswaarde
Pagina 1/7 Q&A Beleidswaarde Pagina 2/7 Inhoudsopgave 1 INLEIDING... 3 2 ALGEMEEN BELEIDSWAARDE / MARKTWAARDE... 4 2.1 MOET DE MARKTWAARDE FULL OF BASISVERSIE ALS STARTPUNT WORDEN GEHANTEERD?... 4 2.2
Nadere informatieBijlage 1: Beschrijving berekening beleidwaarde
Bijlage 1: Beschrijving berekening beleidwaarde De beleidswaarde wordt bepaald door op vier aspecten aanpassingen door te voeren in de uitgangspunten van de DCF berekening van de marktwaarde. De (lagere)
Nadere informatieFinanciering van de corporatiesector na de novelle. René Goorden
René Goorden Oktober 2014 Novelle? een prozaverhaal dat wat de omvang betreft tussen de roman en het korte verhaal geplaatst wordt. De lengte is typisch tussen de 50 en 100 pagina's, maar hierover bestaat
Nadere informatie16 JU! j ZÖ18. Autoriteit woningcorporaties Inspeaie Leefomgeving en Transport. Interventies 2017
16 JU! j ZÖ18 Autoriteit woningcorporaties Inspeaie Leefomgeving en Transport > Retouradres Postbus 16191 2500 BD Den Haag L1638 Woningstichting Accolade Postbus 341 8440 AH HEERENVEEN InspectieLeefomgeving
Nadere informatieUpdate economische parameters beoordelingskader
Update economische parameters beoordelingskader Update economische parameters beoordelingskader Datum september 2016 Update economische parameters beoordelingskader september 2016 Colofon Uitgegeven
Nadere informatieL0765 Stichting Wonen Delden t.a.v. het bestuur Postbus AC DELDEN. Datum 7 november 2016 Betreft Oordeelsbrief 2016.
> Retouradres Postbus 16191 2500 BD Den Haag L0765 Stichting Wonen Delden t.a.v. het bestuur Postbus 105 7490 AC DELDEN Inspectie Leefomgeving en Transport Autoriteit woningcorporaties Graadt van Roggenweg
Nadere informatieB&W Vergadering. B&W Vergadering 1 november 2016
2.1.9 Zienswijzen splitsingsvoorstel DAEB niet-daeb Wonen Zuid WoonGoed enz 1 Dossier 949 voorblad.pdf B&W Vergadering Dossiernummer 949 Vertrouwelijk Nee Vergaderdatum 1 november 2016 Agendapunt 2.1.9
Nadere informatieAan: corporatiebestuurder en rvc s. Datum 29 juni 2015 Betreft Veranderingen toezicht op woningcorporaties. Geachte heer, mevrouw,
> Retouradres Postbus 16191 2500 BD Den Haag Aan: corporatiebestuurder en rvc s Graadt van Roggenweg 500 Utrecht Postbus 16191 2500 BD Den Haag www.ilent.nl Contactpersoon Meld- en Informatiecentrum T
Nadere informatieBeoordelingskader sc heiding scheiding DAEB/niet-DAEB
Beoordelingskader sc heiding scheiding DAEB/niet-DAEB -versie voor consultatie- Datum Beoordelingskader scheiding DAEB/niet- DAEB 31 maart Datum mei 2016 Colofon Uitgegeven door Inspectie Leefomgeving
Nadere informatieWoningwet op weg: Tussen droom en daad. - Alles wat u wilde weten - 30 september 2015 Simone Kramer BZK Han Dirks BZK
Woningwet op weg: Tussen droom en daad - Alles wat u wilde weten - 30 september 2015 Simone Kramer BZK Han Dirks BZK Programma Betekenis van de wet Werkdomein en governance Prestatieafspraken, gemeenten
Nadere informatieRichtlijn borgingsplafond
Richtlijn borgingsplafond Pagina 2/8 Inleiding Het borgingsplafond van een corporatie is de maximale omvang van de geborgde leningportefeuille van een corporatie per ultimo kalenderjaar. Voor borging door
Nadere informatieTen slotte bevat de onderhavige regeling in artikel I, onderdelen A en B, enkele wetstechnische wijzigingen.
Toelichting bij de Regeling van de Minister voor Wonen en Rijksdienst van 3 december 2015, nr. 2015-0000624698, houdende wijziging van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 Met de Regeling
Nadere informatieHOOFDPUNTEN ONTWERP BESLUIT TOEGELATEN INSTELLINGEN VOLKSHUISVESTING 2015 (BTIV) Ontwerp AMvB bij de herziene Woningwet
HOOFDPUNTEN ONTWERP BESLUIT TOEGELATEN INSTELLINGEN VOLKSHUISVESTING 2015 (BTIV) Ontwerp AMvB bij de herziene Woningwet DAEB portefeuille Niet-DAEB portefeuille HOOFDPUNTEN BESLUIT TOEGELATEN INSTELLINGEN
Nadere informatieSamenvatting herziene Woningwet
Samenvatting herziene Woningwet 1. Algemeen De Tweede Kamer stemde op 5 juli unaniem in met de herziening van de Woningwet. In het najaar van 2012 wordt het wetsvoorstel door de Eerste Kamer besproken.
Nadere informatieL1226 Woningbouwvereniging Bergopwaarts t.a.v. het bestuur Postbus AH DEURNE. Datum 1 november 2016 Betreft Oordeelsbrief 2016
> Retouradres Postbus 16191 2500 BD Den Haag L1226 Woningbouwvereniging Bergopwaarts t.a.v. het bestuur Postbus 301 5750 AH DEURNE Inspectie Leefomgeving en Transport Autoriteit woningcorporaties Graadt
Nadere informatieWSW richtlijn juridische splitsing
1 mei 2017 2/9 Inleiding Met de inwerkingtreding van de Woningwet moeten corporaties hun niet-daeb-vastgoed en niet-daebactiviteiten scheiden van het DAEB-vastgoed en de DAEB-activiteiten. Een corporatie
Nadere informatieAutoriteit woningcorporaties
> Retouradres Postbus 16191 2500 BD Den Haag 2500 BD Den Haag www.iient.ni Woningstichting Gulpen Transport Postbus 44 Graadt van Roggenweg 500 6270 AA GULPEN 16191 t.a.v. het bestuur Autoriteit woningcorporaties
Nadere informatieWSW richtlijn juridische splitsing
WSW richtlijn juridische splitsing 2/8 Inleiding Met de inwerkingtreding van de Woningwet moeten corporaties hun niet-daeb-vastgoed en niet-daebactiviteiten scheiden van het DAEB-vastgoed en de DAEB-activiteiten.
Nadere informatieLeidraad economische parameters dpi 2018
Leidraad economische parameters dpi 2018 Leidraad economische parameters dpi 2018 Datum 23 Juli 2018 Leidraad economische parameters dpi 2018 23 juli 2018 Colofon Uitgegeven door Inspectie Leefomgeving
Nadere informatieAutoriteit woningcorporaties Inspectie Leefomgeving en Transport
Autoriteit woningcorporaties Inspectie Leefomgeving en Transport > Retouradres Postbus 16191 2500 BD Den Haag L2014 Stichting Woontij Transport T.a.v. het bestuur Autoriteit woningcorporaties Thijsselaan
Nadere informatieHoofdlijnen van de concept-novelle
Hoofdlijnen van de concept-novelle 21 februari 2014 De concept-novelle zit nu in een consultatieronde (tot 4 maart 2014). Een aantal partijen waaronder Aedes is in de gelegenheid gesteld om te reageren.
Nadere informatieOnderwerpen Woningwet, BTIV en Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting
Onderwerpen, en toegelaten instellingen volkshuisvesting Definities... 1 Wooncoöperaties... 1 Algemene bepalingen... 1 Rechtsvorm en organisatie... 2 Werkzaamheden... 3 Diensten van algemeen economisch
Nadere informatieQ en A s IBW2018 website
Q en A s IBW2018 website Gebruik van de IBW Waarom publiceert BZK de IBW? Dat gebeurt formeel op grond van een wettelijke verplichting (Woningwet artikel 42 en Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting
Nadere informatieActiviteiten Beter Wonen in ALMELO
Bijlage 3 Financiële paragraaf Beter Wonen Het bod in aantallen In onderstaande tabellen wordt de inhoud van het bod van Beter Wonen, zoals hiervoor is verwoord, concreet gemaakt in meetbare grootheden
Nadere informatieCorporatie in Perspectief
Analyse CFV 2012 Corporatie in Perspectief L0249 Helmond CFV 2012 Corporatie in Perspectief L0249 Inhoud 1 Algemeen 1.1 Algemene gegevens corporatie 4 1.2 Samenstelling van het bezit 5 2 Volkshuisvestelijke
Nadere informatieAutoriteit woningcorporaties. Inspectie Leefomgeving en Trcrnsport L1794. Woningstichting De Zaligheden
www.ilent.ni 2500 OD Den Haag t.a.v. het bestuur Autoriteit woningcorporaties Postbus 161 Graadt van Roggenweg 500 Woningstichting De Zaligheden 5520 AD EERSEL JS 16191 Inspectie Leefomgeving en L1794
Nadere informatieUpdate economische parameters dpi 2017
Update economische parameters dpi 2017 Update economische parameters dpi 2017 Datum 6 september 2017 Update economische parameters dpi 2017 6 september 2017 Colofon Uitgegeven door Inspectie Leefomgeving
Nadere informatieNotitie over het scheidings- en splitsingsvoorstel
Notitie over het scheidings- en splitsingsvoorstel Scheidings- en splitsingsvoorstel van woningcorporaties Stek (incl. Warmunda) en Vooruitgang In september 2016 is een scheidings- en splitsingsvoorstel
Nadere informatieWet- en regelgeving scheiding DAEB/niet-DAEB
Wet- en regelgeving scheiding DAEB/niet-DAEB Inleiding Onderstaand volgt een inventarisatie van hetgeen in de (toelichtingen bij) wet- en regelgeving en in het Beoordelingskader scheiding DAEB en niet-daeb
Nadere informatieB&W Vergadering. woningcorporaties Zaaknummer , , ) Commissie Commissiedatum Gemeenteraad
2.2.8 Zienswijzen splitsingsvoorstel DAEB en niet-daeb woningcorporaties 1 Dossier 841 voorblad.pdf B&W Vergadering Dossiernummer 841 Vertrouwelijk Nee Vergaderdatum 27 september 2016 Agendapunt 2.2.8
Nadere informatieBijlage 2: Financiële paragraaf. Het bod in aantallen
Bijlage 2: Financiële paragraaf Het bod in aantallen In onderstaande tabellen wordt de inhoud van het bod van Beter Wonen, zoals hiervoor is verwoord, concreet gemaakt in meetbare grootheden zoals aantallen
Nadere informatieVisie WSW op aflossingsplicht leningen Daeb aan niet-daeb
Visie WSW op aflossingsplicht leningen Daeb aan niet-daeb September 2014 Bij administratieve scheiding gaat het om interne boekhoudkundige leningen. Bij juridische scheiding betreft het leningen van de
Nadere informatieCONSULTATIEDOCUMENT HUURDERSBELANG WONINGSTICHTING NAARDEN EN GEMEENTE GOOISE MEREN
Woningstichting Naarden CONSULTATIEDOCUMENT HUURDERSBELANG WONINGSTICHTING NAARDEN EN GEMEENTE GOOISE MEREN Scheidingsvoorstel DAEB/niet-DAEB Opgesteld door Functie Lilian Verheul Directeur-bestuurder
Nadere informatieCorporatie in Perspectief
Samenvatting CFV 2011 Corporatie in Perspectief L0151 Eindhoven Samenvatting Corporatie in Perspectief Ter introductie In Corporatie in Perspectief is te zien hoe de volkshuisvestelijke en financiële
Nadere informatieCorporatie in Perspectief
Samenvatting CFV 2009 Corporatie in Perspectief L2108 Eindhoven Samenvatting Corporatie in Perspectief Ter introductie In toenemende mate is er behoefte om met behulp van kengetallen inzicht te krijgen
Nadere informatieWONEN ZUID 2 7 AÜS. 2015
ontvangen dd. WONEN ZUID 2 7 AÜS. 2015 Inspectie Leefomgeving en Transport Ministerie van Jn/rastructuur en Milieu > Retouradres Postbus 107 3740 AC Baarn L0081 Stichting Wonen Zuid t.a.v. het bestuur
Nadere informatieL0079 Stichting Woonstad Rotterdam t.a.v. de Raad van Commissarissen Postbus CJ ROTTERDAM
> Retouradres Postbus 16191 2500 BD Den Haag L0079 Stichting Woonstad Rotterdam t.a.v. de Raad van Commissarissen Postbus 2370 3000 CJ ROTTERDAM Inspectie Leefomgeving en Transport Autoriteit woningcorporaties
Nadere informatieOntwerpvoorstel scheiding DAEB/niet-DAEB voor het bezit van de Alliantie in de regio Gooi en Vechtstreek
Ontwerpvoorstel scheiding DAEB/niet-DAEB voor het bezit van de Alliantie in de regio Gooi en Vechtstreek Datum : 23 september 2016 1 Inhoud 1. Inleiding... 3 2. Over scheidingsvarianten en te scheiden
Nadere informatieWoningwet: scheiden en splitsen. AEDES Treasuryplatform 21 maart 2016
Woningwet: scheiden en splitsen AEDES Treasuryplatform 21 maart 2016 1 Agenda Onderwerpen 1. Uitgangspunten 2. Strategie niet-daeb 3. Administratief scheiden - keuzes 4. Juridisch splitsen positie WSW
Nadere informatiewoonconcept Datum 7 juli 2016 Behandeld door Telefoonnummer
Gemeente Steenwij kerland College van Burgemeester en Wettiouders Postbus 162 8330 AD STEENWIJK woonconcept Ingekomen d.d. Zaaknummer; Reeks: O 8 JUL 2S;S > II Steenwijkerlaiul Ons kenmerk 2016-0018787
Nadere informatieCorporatie in Perspectief
CFV 2013 Corporatie in Perspectief Rotterdam Corporatie in Perspectief Ter introductie In Corporatie in Perspectief is te zien hoe de volkshuisvestelijke en financiële kengetallen van een corporatie zich
Nadere informatieQ&A Handboek Marktwaardering
Q&A Handboek Marktwaardering Jaarrekening... 1 Oppervlakte... 1 Complex... 2 Splitsing daeb/niet daeb... 2 Model BOG/MOG... 2 Model parkeren... 2 Objectgegevens... 3 Mutatiekans... 3 Eindwaarde... 4 Contante
Nadere informatieCorporatie in Perspectief
Samenvatting CFV 2010 Corporatie in Perspectief L0278 Zaanstad Samenvatting Corporatie in Perspectief Ter introductie In Corporatie in Perspectief is te zien hoe de volkshuisvestelijke en financiële kengetallen
Nadere informatieWoningstichting Berg en Terblijt
Woningstichting Berg en Terblijt Investeringsstatuut 1. Inleiding Sinds 1 juli 2015 is de nieuwe Woningwet van kracht. De nieuwe Woningwet geeft bij de governance aspecten ook extra aandacht aan verbindingen
Nadere informatieHOOFDPUNTEN CONCEPT BESLUIT TOEGELATEN INSTELLINGEN VOLKSHUISVESTING 2015 (BTIV) AMvB bij de novelle herziene Woningwet
HOOFDPUNTEN CONCEPT BESLUIT TOEGELATEN INSTELLINGEN VOLKSHUISVESTING 2015 (BTIV) AMvB bij de novelle herziene Woningwet DAEB portefeuille Niet-DAEB portefeuille TIJDPAD IMPLEMENTATIE HERZIENE WONINGWET
Nadere informatieDe Woningwet 2015 in vogelvlucht
De Woningwet 2015 in vogelvlucht Nieuwe spelregels voor de sociale huursector De invoering van de herziene Woningwet die op 1 juli 2015 van kracht wordt schept duidelijkheid op de woningmarkt door heldere
Nadere informatieVerantwoordingsdocument consultatie scheiding DAEB/niet-DAEB
Verantwoordingsdocument consultatie scheiding DAEB/niet-DAEB Verantwoordingsdocument consultatie scheiding DAEB/niet-DAEB Datum mei 2016 Inleiding Op 27 mei 2016 heeft de Autoriteit woningcorporaties
Nadere informatieKennisavond Woningwet. 28 April 2015
Kennisavond Woningwet 28 April 2015 Agenda 1 Actualiteit 2 Werkgebied en toezicht 3 Huurbeleid en prestatieafspraken 4 Scheiding DAEB en niet-daeb 5 Aandachtspunten implementatie 2 Hoofdpunten Woningmarktgebieden
Nadere informatieBeoordelingskader en vereisten herstructurering derivaten. 1 juli 2017
Beoordelingskader en vereisten herstructurering derivaten 1 juli 2017 Colofon Uitgegeven door Inspectie Leefomgeving en Transport ILT/Autoriteit woningcorporaties Graadt van Roggenweg 500 Utrecht Postbus
Nadere informatieHerziene Woningwet. Stappenplan implementatie Mei Datum Juni 2015
Herziene Woningwet Stappenplan implementatie Mei 2015 Datum Juni 2015 Postbus 1086 2302 BB LEIDEN Witte Singel 93 2311 BR LEIDEN T. (071) 572 75 55 www.hofmeier.nl Inleiding Woningcorporaties moeten zich
Nadere informatie1 De woningcorporatie in een nieuwe werkelijkheid; van regels tot uitvoering 1
Inhoud Voorwoord V 1 De woningcorporatie in een nieuwe werkelijkheid; van regels tot uitvoering 1 2 Bouwen of verwerven 11 2.1 Algemeen 11 2.2 DAEB 11 2.3 Niet-DAEB 13 2.4 Grondposities 14 3 Financieren
Nadere informatieBeslisdocument college van Peel en Maas
Beslisdocument college van Peel en Maas Document openbaar: Ja Zaaknummer: 1894/2016/828514 Besluitnummer: 39 6.5 Onderwerp: Scheiding DAEB niet-baeb Wonen Limburg Advies: 1 instemmen met de juridische
Nadere informatieInspectie Leefomgeving en Transport
Autoriteit woningcorporaties Inspectie Leefomgeving en Transport > Retouradres Postbus 16191 2500 BD Den Haag L1753 Stichting Wetland Wonen Groep Transport t. a.v. het bestuur Autoriteit woningcorporaties
Nadere informatieInspectie Leefomgeving en
kwaliteit behoud financieel draagkracht Inspectie Leefomgeving en Transport Ministerie van lnfastructuur en Milieu > Retotiradres Postbus 107 3740 AC Baarn i L0093 Woningstichting SWZ Transport t.a.v.
Nadere informatieHandreiking zienswijze scheiding DAEB/niet-DAEB. Johan Conijn en Annique Verkoeijen 1 september 2016
Handreiking zienswijze scheiding DAEB/niet-DAEB Johan Conijn en Annique Verkoeijen 1 september 2016 Inhoud Voorwoord... 3 1. Het consultatiedocument... 4 1.1. Beoordeling Aw... 4 1.2. Consultatiedocument...
Nadere informatieCorporatie in Perspectief
CFV 2012 Corporatie in Perspectief Rotterdam Corporatie in Perspectief Ter introductie In Corporatie in Perspectief is te zien hoe de volkshuisvestelijke en financiële kengetallen van een corporatie zich
Nadere informatieScheiden en splitsen: Samen op weg naar een passende voorraad
Scheiden en splitsen: Samen op weg naar een passende voorraad Workshop scheiden en splitsen Start Inleidende presentatie Ervaring van de corporatie: Ergin Borova, Vidomes Ervaring van gemeenten: Berend
Nadere informatieCorporatie in Perspectief
Analyse CFV 2013 Corporatie in Perspectief L1909 Utrecht CFV 2013 Corporatie in Perspectief L1909 Inhoud 1 Algemeen 1.1 Algemene gegevens corporatie 4 1.2 Samenstelling van het bezit 5 2 Volkshuisvestelijke
Nadere informatieCorporatie in Perspectief
CFV 213 Corporatie in Perspectief L42 Bouwvereniging "Huis en Hof" voor de gemeente Nijmegen Nijmegen Corporatie in Perspectief Ter introductie In Corporatie in Perspectief is te zien hoe de volkshuisvestelijke
Nadere informatieCorporatie in Perspectief
Analyse CFV 2012 Corporatie in Perspectief L0692 Haarlem CFV 2012 Corporatie in Perspectief L0692 Inhoud 1 Algemeen 1.1 Algemene gegevens corporatie 4 1.2 Samenstelling van het bezit 5 2 Volkshuisvestelijke
Nadere informatieCorporatie in Perspectief
Analyse CFV 2012 Corporatie in Perspectief L0921 Almelo CFV 2012 Corporatie in Perspectief L0921 Inhoud 1 Algemeen 1.1 Algemene gegevens corporatie 4 1.2 Samenstelling van het bezit 5 2 Volkshuisvestelijke
Nadere informatieCorporatie in Perspectief
Analyse CFV 2013 Corporatie in Perspectief L0837 Nieuwegein CFV 2013 Corporatie in Perspectief L0837 Inhoud 1 Algemeen 1.1 Algemene gegevens corporatie 4 1.2 Samenstelling van het bezit 5 2 Volkshuisvestelijke
Nadere informatieHERZIENE WONINGWET EN AMVB. 28 augustus 2014
KNELPUNTENANALYSE HERZIENE WONINGWET EN AMVB 28 augustus 2014 KNELPUNTEN IN DE HERZIENINGSWET EN AMVB Aanleiding en achtergrond Volgens de huidige planning behandelen bh dl de Tweede en Eerste Kamer in
Nadere informatieHOOFDPUNTEN NOTA NAAR AANLEIDING VAN HET VERSLAG. Reactie minister Blok op vragen van de Tweede Kamer over de novelle
HOOFDPUNTEN NOTA NAAR AANLEIDING VAN HET VERSLAG Reactie minister Blok op vragen van de Tweede Kamer over de novelle DAEB portefeuille Niet-DAEB portefeuille WIJZIGINGEN TEN OPZICHTE VAN CONCEPT NOVELLE
Nadere informatieILT / Autoriteit woningcorporaties
ILT / Autoriteit woningcorporaties Een nadere kennismaking met de, voor bestuurders, raden van commissarissen van corporaties en financieel managers. Maart 2016 1 Programma 13.30-14.00 uur: Kees van Nieuwamerongen
Nadere informatieOnderwerp Zienswijze scheidingsvoorstel DAEB en niet-daeb van woningcorporaties Stek en Vooruitgang - Besluitvormend
BESLUIT OPSCHRIFT Vergadering van 15 november 2016 Besluit nummer: 2016_BW_00867 Onderwerp Zienswijze scheidingsvoorstel DAEB en niet-daeb van woningcorporaties Stek en Vooruitgang - Besluitvormend Beknopte
Nadere informatieInspectie Leefomgeving en Transport M'misierk van Infrasmamr en Milieu
Inspectie Leefomgeving en Transport M'misierk van Infrasmamr en Milieu > Retouradres Postbus 107 3740 AC Baam L0045 Domesta t.a.v. het bestuur Postbus 1120 7801 BC EMMEN Inspectie Leefomgeving en Transport
Nadere informatieVersie 2013-08. TREASURYSTATUUT Stichting Woontij
Versie 2013-08 TREASURYSTATUUT Stichting Woontij 1. Inleiding Een groot deel van de kosten bij een wooncorporatie bestaat uit rente. Richtlijnen ten aanzien van financieren en beleggen zijn belangrijk.
Nadere informatieQ & A Beoordelingskader scheiding DAEB/niet-DAEB
Q & A Beoordelingskader scheiding DAEB/niet-DAEB Q & A Beoordelingskader scheiding DAEB/niet-DAEB Datum november 2016 Q & A Beoordelingskader scheiding DAEB/niet-DAEB november 2016 Colofon Uitgegeven
Nadere informatieHoofdlijnen van de concept-novelle
Hoofdlijnen van de concept-novelle De concept-novelle zit nu in een consultatieronde (tot 4 maart 2014). Een aantal partijen waaronder Aedes is in de gelegenheid gesteld om te reageren. Daarbij maken we
Nadere informatieCorporatie in Perspectief
Analyse CFV 2013 Corporatie in Perspectief L0565 Alphen aan den Rijn CFV 2013 Corporatie in Perspectief L0565 Inhoud 1 Algemeen 1.1 Algemene gegevens corporatie 4 1.2 Samenstelling van het bezit 5 2 Volkshuisvestelijke
Nadere informatieCorporatie in Perspectief
Analyse CFV 2012 Corporatie in Perspectief Eindhoven Inhoud 1 Algemeen 1.1 Algemene gegevens corporatie 4 1.2 Samenstelling van het bezit 5 2 Volkshuisvestelijke gegevens 2.1 Verhuur 2.1.1 Verhuurgegevens
Nadere informatie