Handreiking zienswijze scheiding DAEB/niet-DAEB. Johan Conijn en Annique Verkoeijen 1 september 2016

Transcriptie

1 Handreiking zienswijze scheiding DAEB/niet-DAEB Johan Conijn en Annique Verkoeijen 1 september 2016

2 Inhoud Voorwoord Het consultatiedocument Beoordeling Aw Consultatiedocument BTIV Strategische uitgangspunten en portefeuillestrategie Toetsing aan financiële kengetallen IBW Ontheffing uitbreidingsverbod Verslaglegging proces Conclusies Proces verkrijgen zienswijze Proces Planning Best practice Consultatiedocument DAEB-scheiding Vooraf Het consultatiedocument Inleiding Strategische doelstellingen Keuze scheiding of splitsing Portefeuillestrategie Het portefeuilleresultaat De financiële resultaten Prestatieafspraken Tot slot Bronnen Ortec Finance bv 2 / 27

3 Voorwoord De Woningwet bepaalt dat corporaties hun DAEB en niet-daeb werkzaamheden moeten scheiden. Ook is bepaald dat de Autoriteit Woningcorporaties (Aw) voorafgaand aan de daadwerkelijke administratieve scheiding dan wel juridische splitsing goedkeuring moet geven aan het voorstel hiertoe van de corporatie. Bij de beoordeling van het ontwerp scheidingsvoorstel toetst de Aw op een aantal vereisten. Eén van deze vereisten is dat corporaties een zienswijze op het scheidingsvoorstel ophalen bij externe belanghouders, zijnde de gemeente(n) en huurdersorganisatie. Met deze handreiking willen wij corporaties een best practice bieden die hen in staat stelt om het proces van het opstellen van het ontwerp scheidingsvoorstel zo in te richten dat dit leidt tot een consultatiedocument waarmee een positieve zienswijze verkregen wordt van de gemeente(n) en de huurdersorganisatie 1. Bij het verkrijgen van een positieve zienswijze spelen zowel de inhoud van het in te dienen consultatiedocument als het proces van de totstandkoming ervan een belangrijke rol. Daarom wordt in hoofdstuk 1 eerst de inhoud behandeld van de aanvraag van de zienswijze, waarna in hoofdstuk 2 het proces beschreven wordt. In hoofdstuk 3 is de best practice opgenomen, ingevuld voor een fictieve corporatie. Deze best practice dient als voorbeeld voor het consultatiedocument waarmee de zienswijze aangevraagd kan worden. Met deze handreiking en best practice willen wij corporaties houvast bieden om tijdig een volledige en juiste aanvraag van de zienswijze in te dienen, die onderschreven wordt door de gemeente(n) en huurdersorganisatie. We beschouwen deze handreiking als een dynamisch document waarmee we zo goed mogelijk willen aansluiten bij de praktijk van corporaties. Suggesties voor verbetering zijn dan ook altijd welkom. 1 De handreiking richt zich niet op corporaties die onder het verlichte regime vallen, omdat zij geen ontwerpvoorstel hoeven in te dienen. Zij dienen wel vóór 1 januari 2017 aan te tonen dat zij voldoen aan de eisen van het verlichte regime. Ortec Finance bv 3 / 27

4 1. Het consultatiedocument Deze handreiking richt zich op het verkrijgen van een positieve zienswijze van de gemeente(n) en de huurdersorganisatie op het voorstel voor de DAEB-scheiding. De zienswijze maakt onderdeel uit van het in te dienen ontwerp scheidingsvoorstel dat door de Aw beoordeeld wordt. Om de context van de zienswijze concreet te maken, wordt in dit hoofdstuk eerst toegelicht welke onderdelen het ontwerp scheidingsvoorstel moet bevatten voor indiening bij de Aw. Daarna wordt ingegaan op de onderdelen van het ontwerp scheidingsvoorstel die relevant zijn voor het verkrijgen van een positieve zienswijze. Deze onderdelen komen vanzelfsprekend terug in de best practice in hoofdstuk Beoordeling Aw In het Beoordelingskader scheiding DAEB/niet-DAEB d.d. mei 2016 is uitgewerkt aan welke vereisten het ontwerp scheidingsvoorstel moet voldoen. De basis van de uitwerking wordt gevormd door de vier basisprincipes van de toetsing door de Aw: - Heldere governance voor gescheiden takken - Verankering strategie en volkshuisvestelijke opgave - Bescherming van maatschappelijk vermogen - Structurele levensvatbaarheid en financierbaarheid van de zelfstandige DAEB-tak en niet-daeb tak na scheiding of splitsing. In het ontwerp scheidingsvoorstel moeten de uitgangspunten voor de scheiding en de financiële kaders worden opgenomen, inclusief de doorrekening hiervan op strategisch niveau. Een goed onderbouwde vastgoedstrategie is essentieel voor het ontwerp scheidingsvoorstel. Het ontwerp scheidingsvoorstel moet de Aw namelijk inzicht geven in de fundamentele keuzes van de corporatie ten aanzien van haar vastgoedstrategie en in de verbinding tussen de vastgoedstrategie en de prestatieafspraken met de gemeente(n) waaronder de eventuele overheveling van potentieel te liberaliseren woningen. Daarnaast moet het ontwerp scheidingsvoorstel de Aw duidelijkheid verschaffen over de effecten op de huurdersbelangen, over de hoogte van de interne lening van DAEB aan niet-daeb en over de allocatie van vermogen aan de DAEB en niet-daeb tak. Tenslotte moet de financiële haalbaarheid van het ontwerp scheidingsvoorstel helder zijn. Dit alles leidt ertoe dat het ontwerp scheidingsvoorstel conform het Beoordelingskader voor de beoordeling door de Aw in ieder geval de volgende onderdelen moet bevatten: 1. Plan van aanpak governance scheiding/splitsing. 2. De strategische uitgangspunten en een uitgewerkte portefeuillestrategie. 3. De zienswijzen van de gemeente(n) en de huurders. 4. Een advies, zoals bedoeld in artikel 5 eerste lid van de Wet op het overleg huurders verhuurder, van de betrokken bewonersorganisatie(s). 5. Opgaaf van de verbindingenstructuur. 6. Financieringsplan inclusief de meest recente beoordeling van de kredietwaardigheid (borgbaarheidsverklaring) door WSW en onderbouwing van benodigd liquiditeitssaldo in de niet-daeb-tak. Ortec Finance bv 4 / 27

5 7. De volgende overzichten: a. de prognose van de financiële ratio s (ontleend aan dpi); b. een opgave van het facultatief over te hevelen DAEB-bezit naar niet-daeb; c. kostenverdeelstaat met onderbouwing van gekozen verdeelsleutels. 8. Een samenvatting van de indiening van het ontwerpvoorstel met een bestuursverklaring. Daarnaast moeten in de dpi de volgende elementen aangeleverd worden: 9. Een opgave van baten-lastenscheiding die de volgende onderdelen bevat: a. een10-jaars kasstroomoverzicht op basis van de directe methode; b. een 5-jaars functionele winst- en verliesrekening. 10. Een 5-jaars (verkorte) balans op basis van marktwaarde. 11. Een 5-jaars prognose van de bedrijfswaarde. 12. Opgaaf projectenoverzicht met voorgenomen (des)investeringen. 13. Opgave van de ontwikkeling van het bezit en de huurinkomsten. Aan de hand van de zienswijze van de gemeente(n) en van de huurdersorganisatie krijgt de Aw zicht op de overeenkomsten dan wel discrepanties tussen het voorgenomen scheidingsvoorstel en de doelstellingen en belangen van de externe belanghouders. Dit inzicht wordt gebruikt bij de beoordeling van het ontwerp scheidingsvoorstel Consultatiedocument Het ontwerp scheidingsvoorstel is niet hetzelfde als het document waarmee de corporatie de gemeente(n) en huurdersorganisatie om hun zienswijze vraagt. Omdat de gemeente(n) en huurdersorganisatie feitelijk worden geconsulteerd over de voorgenomen DAEBscheiding, noemen we het document aan de hand waarvan de corporatie de zienswijze opvraagt, dan ook het consultatiedocument. Niet alle onderdelen van het ontwerp scheidingsvoorstel zijn van belang voor het verkrijgen van de zienswijze en dus voor het consultatiedocument. De basis van het ontwerp scheidingsvoorstel wordt inhoudelijk gevormd door de strategische uitgangspunten en doelstellingen van de corporatie, de daarop gebaseerde uitgewerkte portefeuillestrategie en de voorgenomen DAEB-scheiding met een opgave van het facultatief over te hevelen DAEB-bezit naar niet-daeb. Om hun zienswijze te kunnen geven, hebben gemeente(n) en huurdersorganisatie inzicht nodig in deze aspecten. Deze moeten dan ook opgenomen worden in het consultatiedocument. Dit wordt nader uitgewerkt in paragraaf 1.2.2, voorafgegaan aan een toelichting op de BTIV in paragraaf Ten behoeve van de onderbouwing en transparantie is het waardevol om hieraan de toetsing op de financiële ratio s toe te voegen (1.2.3.) en de relatie te leggen met de indicatieve bestedingsruimte (1.2.4). Ortec Finance bv 5 / 27

6 BTIV Het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting (BTIV) geeft aan dat alle inlichtingen moeten worden verstrekt die bijdragen aan het zich vormen van een zienswijze door de gemeente(n) en huurdersorganisatie. In artikel 75 is opgenomen welke onderdelen in elk geval in de toelichting op de voorgenomen administratieve scheiding worden opgenomen, en dus logischerwijs ook aan de orde komen in het consultatiedocument. Dit artikel biedt een niet-limitatieve opsomming: 1. Een overzicht van haar werkzaamheden, baten, lasten, activa en passiva, die zij voornemens is in de niet-daeb-tak onder te brengen. Dit overzicht wat betreft haar woongelegenheden en gebouwen is uitgesplitst per gemeente waar zij gelegen zijn, en waarin zijn opgenomen de marktwaarde van die woongelegenheden en gebouwen, alsmede de huurprijs en de waardering van de kwaliteit. 2. Een uiteenzetting over de financiële relaties die als gevolg van die scheiding tussen de DAEB-tak en de niet-daeb-tak zullen bestaan. 3. Een uiteenzetting over de beoogde prestaties op het terrein van de volkshuisvesting van de DAEB-tak en de niet-daeb-tak na die scheiding. 4. Een uiteenzetting over de financiële continuïteit van de DAEB-tak en de niet-daebtak na die scheiding, mede inhoudende een uiteenzetting over de financiële gevolgen van de in verband met die scheiding verwachte wijzigingen in het beleid van de toegelaten instelling. 5. De balans van de toegelaten instelling zoals zij die na de goedkeuring van de scheiding beoogt in te richten Strategische uitgangspunten en portefeuillestrategie De strategische uitgangspunten van de corporatie bepalen de portefeuillestrategie die opgenomen moet worden in het consultatiedocument. Aan de basis van de strategische uitgangspunten liggen de missie en visie van de corporatie. De manier waarop de corporatie naar haar maatschappelijke rol en positie kijkt, nu en in de toekomst, en de wijze waarop ze daaraan invulling geeft, bepalen immers ook het standpunt van de corporatie ten aanzien van de DAEB en niet-daeb werkzaamheden. Dit standpunt hoeft niet voor elke corporatie hetzelfde te zijn. Ondanks dat wettelijk bepaald is wat de kerntaken zijn, kunnen corporaties verschillende opvattingen hebben over de te bedienen doelgroepen en de daarbij behorende activiteiten. Op basis van de missie en visie maakt de corporatie strategische keuzes met betrekking tot de te bedienen doelgroepen. De mate waarin hiervoor DAEB en niet-daeb activiteiten noodzakelijk zijn, wordt bepaald door de demografische en economische ontwikkelingen in het werkgebied. Deze bepalen de ontwikkeling van de verschillende doelgroepen en daarmee de behoefte aan DAEB en niet-daeb activiteiten. De woningbehoefte wordt concreet gemaakt met woningmarktonderzoek inclusief een doelgroepenanalyse. Het is van belang om in het ontwerpvoorstel de gekozen portefeuillestrategie te onderbouwen met de regionale woningmarkt- en doelgroepenanalyse en rekening te houden met hetgeen de gemeente(n) en huurders volkshuisvestelijk gezien nodig vinden. Ten behoeve van de beoordeling van het ontwerp scheidingsvoorstel is het waardevol om in ieder geval de volgende onderdelen op te nemen: Ortec Finance bv 6 / 27

7 - De woningbehoefte en inkomensverdeling in de kernregio. - De behoefte aan kwaliteit van het bezit en duurzaamheid. Deze onderdelen moeten dan ook een plaats krijgen in de portefeuillestrategie. De combinatie van de regionale woningmarkt- en doelgroepenanalyse en de strategische uitgangspunten leiden tot een portefeuillestrategie waarmee de corporatie enerzijds zo goed mogelijk invulling geeft aan haar maatschappelijke rol en anderzijds de financiële continuïteit borgt. Het verschil tussen de wensportefeuille en de huidige vastgoedvoorraad is de transformatieopgave. Deze opgave moeten worden ingevuld met de portefeuillestrategie. De portefeuillestrategie moet financieel haalbaar en volkshuisvestelijk wenselijk zijn. De onderbouwing van de volkshuisvestelijke wenselijkheid komt voort uit regionale woningmarkt- en doelgroepenanalyse. De onderbouwing van de financiële haalbaarheid komt voort uit de toetsing op de financiële kengetallen en uit een daarbij behorende risicoanalyse. Deze toets moet opgenomen worden in het scheidingsvoorstel voor de Aw, maar vanuit het oogpunt van transparantie en onderbouwing van de gekozen portefeuillestrategie is het goed de uitkomsten van de toets ook op te nemen in het consultatiedocument (zie paragraaf 1.2.3). Vereisten die in het Beoordelingskader worden gesteld aan de wensportefeuille zijn: - Er dient een horizon van 10 jaar te worden gehanteerd. - De verdeling naar huurklassen, energielabels en indien beschikbaar NEN-scores moet worden vastgelegd waarbij specifiek voor de energielabels de huidige stand en de stand over 10 jaar moeten worden weergegeven. In de portefeuillestrategie is het van belang om de volgende onderdelen op te nemen: - De strategische uitgangspunten van het huurbeleid aansluitend op de doelgroep, waarin ook zichtbaar wordt gemaakt of toewijzen conform Europa en passend toewijzen realiseerbaar is na scheiding. - De aansluiting van de benodigde onderhoudsinspanning /uitgaven ten opzichte van de woningbehoefte, woningkwaliteit en efficiënte inzet van middelen voor het beheer van de vastgoedportefeuille. - Het totaal benodigde (des-)investeringsvolume voor de transformatie naar een (haalbare) wensportefeuille betreffende kwaliteit, duurzaamheid en eventuele uitbreiding/ inkrimping. De volkshuisvestelijke prestaties die volgen uit de portefeuillestrategie moeten gerelateerd worden aan de prestatieafspraken met de gemeente en de huurdersorganisatie. De Aw gaat bij de beoordeling van het ontwerp scheidingsvoorstel na of er overeenstemming is met de zienswijze van de gemeente(n). Als dat niet zo is, dan toetst de Aw in hoeverre er inconsistentie bestaat tussen de portefeuillestrategie enerzijds en de prestatieafspraken en/of het volkshuisvestingsbeleid van de gemeente anderzijds, voor zover de afspraken en het beleid al voldoende op de DAEB-scheiding zijn afgestemd. Daarnaast toetst de Aw of er een afstemmings- en overlegproces heeft plaatsgehad op grond waarvan de gemeente tot een negatieve zienswijze is gekomen (zie verder 1.3). Ortec Finance bv 7 / 27

8 Er zijn verschillende situaties mogelijk. - Als de bestaande prestatieafspraken en het bod op de woonvisie nog niet gebaseerd zijn op de keuzes die moeten worden gemaakt in het kader van de DAEBscheiding, dan wordt de zienswijze meer op zichzelf beschouwd. - Indien de zienswijze de uitgangspunten van de DAEB-scheiding niet onderschrijft en de wens van de gemeente(n) en de corporatie niet op elkaar aansluiten, dan wordt getoetst of het volkshuisvestelijk DAEB wordt geschaad en of de wens van de externe belanghouders financieel haalbaar is. - Als er geen volkshuisvestelijke visie is, er geen prestatieafspraken zijn of als de visie en prestatieafspraken nog onvoldoende inspelen op de DAEB-scheiding en er sprake is van een negatieve zienswijze, zal de Aw beoordelen of het ontwerp scheidingsvoorstel is gebaseerd op inzicht in de toekomstige marktsituatie van de doelgroep. Als er geen overeenstemming is tussen de zienswijze van de huurdersorganisatie en de voorgenomen DAEB-scheiding dan bekijkt de Aw of de zienswijze betrekking heeft op de huurdersbelangen (woon- en leefsituatie) die mogelijk worden geraakt door de DAEBscheiding. In haar reactie op de zienswijze moet de corporatie voldoende onderbouwen waarom ze niet tegemoet komt aan de zienswijze (zie ook 1.3) Toetsing aan financiële kengetallen De financiële onderbouwing van de gekozen portefeuillestrategie en daarmee van het scheidingsvoorstel vindt plaats aan de hand van de financiële kengetallen. Hiermee wordt duidelijk gemaakt dat de portefeuillestrategie haalbaar is. Dit inzicht is niet alleen van belang voor de Aw, maar ook voor de gemeente(n) en de huurdersorganisatie. Daarom is het waardevol om deze toets op te nemen in het consultatiedocument. Door externe belanghouders inzicht te bieden in de resultaten van de financiële toets maakt de corporatie haar keuzes transparant. Daarnaast is de financiële toets belangrijk bij een eventuele afwijking tussen het ontwerp scheidingsvoorstel en de zienswijze. In dat geval zal de Aw bij de beoordeling rekening houden met de financiële mogelijkheden van de corporatie. De kengetallen waarop getoetst zal worden, zijn: - ICR (norm DAEB minimum 1,4; norm niet-daeb minimum 1,8); - Solvabiliteit op basis van marktwaarde (norm DAEB minimum 20%; norm niet-daeb minimum 40% en maximum 60% in startsituatie); - Loan to value op basis van bedrijfswaarde (norm DAEB en niet-daeb maximum 75%) - DSCR (norm DAEB en niet-daeb minimum 1,0); - Dekkingsratio (norm DAEB en niet-daeb maximum 70%). Ortec Finance bv 8 / 27

9 IBW Conform artikel 38 van het BTIV ontvangen gemeenten en huurdersorganisaties jaarlijks voor 1 juli een indicatie van de financiële mogelijkheden van corporaties: de indicatieve bestedingsruimte woningcorporaties (IBW). De IBW bestaat uit drie bedragen, die niet bij elkaar op te tellen zijn: - het maximale investeringsbedrag voor nieuwbouwwoningen - het maximale investeringsbedrag voor woningverbetering - de maximale uitgave voor huurmatiging. Het doel van de IBW is het inzicht van gemeenten en huurdersorganisaties vergroten in de financiële mogelijkheden van corporaties ten behoeve van het maken van prestatieafspraken. Het maken van prestatieafspraken wordt voorafgegaan door het uitbrengen van het bod op de woonvisie. Omdat voor de meeste corporaties geldt dat zij hun bod op de woonvisie hebben uitgebracht voordat de IBW beschikbaar kwam, bestaat de mogelijkheid dat de hoogte van de investeringen en het bedrag voor huurmatiging die opgenomen zijn in het bod, niet aansluit bij de hoogte van de bedragen in de IBW. Eén van de oorzaken van een verschil kan zijn dat de corporatie vanuit risicomanagement striktere normen hanteert voor de financiële kengetallen dan de uitgangspunten van de IBW. Een andere oorzaak kan het ontbreken van investeringsmogelijkheden zijn. Ook is voorstelbaar dat corporaties niet de organisatorische capaciteit hebben om de financieringsruimte volledig te benutten of een afwijkende planning van investeringen binnen de horizon van 10 jaar. Idealiter is in het bod op de woonvisie al geanticipeerd op de DAEB-scheiding. Het bod op de woonvisie vormt de opmaat voor het maken van prestatieafspraken. De prestatieafspraken hangen samen met de DAEB-scheiding, zoals uitgelegd in Vanwege deze samenhang is het van belang dat de corporatie een eventueel verschil tussen de IBW en het bod op de woonvisie en de portefeuillestrategie kan onderbouwen dan wel kan aangeven op welke wijze de IBW verwerkt is in de portefeuillestrategie. Door deze onderbouwing op te nemen in het consultatiedocument kan een bijdrage geleverd worden aan de transparantie en daarmee aan het verkrijgen van een positieve zienswijze van de belanghouders Ontheffing uitbreidingsverbod In de Woningwet is bepaald dat gemeenten gezamenlijk de schaalgrootte en samenstelling van de regionale woningmarkt bepalen door in samenspraak met de corporaties een voorstel te doen voor de woningmarktregio. Hiermee wordt voor de corporaties bepaald wat hun kernregio is. Voor het deel van het werkgebied dat niet binnen de kernregio valt, geldt een uitbreidingsverbod als het gaat om aankoop en nieuwbouw. Corporaties kunnen een ontheffing op het uitbreidingsverbod aanvragen. Het proces van het aanvragen van een ontheffing heeft effect op de totstandkoming van het ontwerp scheidingsvoorstel. Als uitbreiding buiten de kernregio noodzakelijk is om te kunnen voldoen aan de woningbehoefte, dan betekent dit dat alleen met een ontheffing invulling gegeven kan worden aan het portefeuilleplan, waarop het scheidingsvoorstel is gebaseerd. De ontheffing kan worden aangevraagd zodra het uitbreidingsverbod van kracht is geworden door middel van publicatie van het besluit in de Staatscourant. Voor de ontheffing geldt dat er een zienswijze van de gemeente(n) moet worden aangevraagd, met Ortec Finance bv 9 / 27

10 een reactietermijn van 6 weken. Om de onzekerheid omtrent de ontheffing zo kort mogelijk te laten duren, is het van belang de ontheffing zo snel mogelijk na publicatie van het besluit aan te vragen Verslaglegging proces In het ontwerpvoorstel dat ingediend wordt bij de Aw moet de corporatie verslag doen van het overleg met de gemeente(n) en huurdersorganisatie over de DAEB-scheiding. Het aanvragen van de zienswijze is een belangrijke formele stap in het traject. Maar het proces van overleg en indienen omvat meer dan alleen de aanvraag. Het proces wordt in hoofdstuk 2 verder uitgewerkt. Verslaglegging van het overleg is extra belangrijk als de zienswijze van de gemeente(n) en huurdersorganisatie niet in overeenstemming zijn met het ontwerpvoorstel. Als dit het geval is dan moet de corporatie toelichten en schriftelijk onderbouwen waarom zij vasthoudt aan de voorgenomen uitwerking van de DAEB-scheiding. Deze schriftelijke toelichting moet in ieder geval beschrijven op welke wijze het proces is vormgegeven om te komen tot een zienswijze. Zowel de contactmomenten als de personen waarmee gesproken is moeten hier onderdeel van uitmaken. Tevens dient deze toelichting een inhoudelijke argumentatie te bevatten waarom de corporatie niet is meegegaan in de wensen van de partij die de negatieve zienswijze heeft afgegeven. Onderdeel hiervan zijn de afgewogen opties alsmede de uitleg waarom de zienswijze van de partij geen haalbare optie is. Hoe deze afweging is besproken met de betrokken partij en hoe de zienswijze van de partij is gewogen ten opzichte van het geheel en zienswijzen van andere partijen maken hier ook onderdeel van uit. Hoewel het verslag geen onderdeel uitmaakt van het consultatiedocument, is het goed om het proces van overleg over de zienswijze met de gemeente(n) en huurdersorganisatie vast te leggen, zodat dit kan worden toegevoegd aan het ontwerp scheidingsvoorstel dat ingediend wordt bij de Aw Conclusies Resumerend leidt het bovenstaande tot de volgende opzet van het consultatiedocument: - De keuze voor een administratieve scheiding, juridische splitsing of hybride scheiding; - De missie, visie en strategische doelstellingen van de corporatie; - De vertaling naar een haalbare portefeuillestrategie waaruit ook de verdeling naar DAEB en niet-daeb blijkt en de eventuele overheveling van te liberaliseren woningen, als volgt onderbouwd: o Volkshuisvestelijk op basis van de woningmarkt- en doelgroepenanalyse; een uiteenzetting over de beoogde prestaties op het terrein van de volkshuisvesting van de DAEB-tak en de niet-daeb-tak na die scheiding; financieel op basis van de toetsing op de financiële kengetallen; uitgewerkt in een overzicht van de werkzaamheden, baten, lasten, activa en passiva die ondergebracht worden in de niet-daeb tak, uitgesplitst naar gemeenten, inclusief de marktwaarde, huurprijs Ortec Finance bv 10 / 27

11 en de waardering van de kwaliteit van de woongelegenheden en gebouwen die het betreft; een uiteenzetting over de financiële relaties die als gevolg van die scheiding tussen de DAEB-tak en de niet-daeb-tak zullen bestaan; een uiteenzetting over de financiële continuïteit van de DAEB-tak en de niet DAEB-tak na die scheiding, mede inhoudende een uiteenzetting over de financiële gevolgen van de in verband met die scheiding verwachte wijzigingen in het beleid van de toegelaten instelling; de balans van de toegelaten instelling zoals zij die na de goedkeuring van die scheiding beoogt in te richten. - Samenhang met de prestatieafspraken en het bod op de woningvisie (indien deze zijn gemaakt); - De samenhang met de IBW. Met de best practice zoals opgenomen in hoofdstuk 3 hebben wij ons gericht op een consultatiedocument waarmee de zienswijze van de gemeente(n) en van de huurdersorganisatie kan worden opgehaald. Afhankelijk van de specifieke situatie kunnen accentverschillen worden aangebracht in het consultatiedocument voor de gemeente(n) en voor de huurdersorganisatie. Ortec Finance bv 11 / 27

12 2. Proces verkrijgen zienswijze Het proces van het verkrijgen van de zienswijze van de gemeente(n) en de huurdersorganisatie bestaat uit een aantal stappen. Voor een deel van de stappen geldt een uiterste datum. Deze uiterste data zijn bepalend voor de benodigde doorloopsnelheid van het gehele proces. In dit hoofdstuk worden de verschillende stappen beschreven (2.1). De planning die volgt uit de uiterste data en de ingeschatte doorlooptijd per stap is opgenomen in paragraaf Proces A. Informerend overleg over de voorgenomen DAEB-scheiding met gemeente(n) en huurdersorganisatie In oktober 2015 zijn de hoofdlijnen van het beoordelingskader gepubliceerd. Het beoogde doel van deze publicatie was de corporaties in staat te stellen om de strategische uitgangspunten voor de DAEB-scheiding voor te bereiden. Door de gemeente(n) en huurdersorganisatie te informeren over de strategische uitgangspunten van de voorgenomen DAEB-scheiding wordt duidelijk of deze aansluiten bij de doelstellingen en belangen van de belanghouders. Bovendien kan een eventuele reactie worden opgehaald, die meegenomen kan worden in de verdere uitwerking van het ontwerp scheidingsvoorstel en het consultatiedocument, om daarmee het draagvlak en de kans op een positieve zienswijze te vergroten. Niet alleen de inhoud van de strategische uitgangspunten en de voorgenomen DAEBscheiding zijn waardevol om informerend te bespreken. Het is ook goed om de belanghouders te informeren over hun rol, de wijze waarop de corporatie de input voor het ontwerp scheidingsvoorstel ophaalt en het moment en de manier waarop de zienswijze wordt opgehaald. B. Uitgangspunten DAEB-scheiding voorleggen aan RvC De Raad van Commissarissen (RvC) houdt toezicht op het beleid van het bestuur en op de algemene gang van zaken en keurt besluiten van het bestuur goed conform de statuten, het bestuursreglement en/of de Governance code woningcorporaties. Vanuit dit perspectief zal het bestuur de uitgangspunten van de DAEB-scheiding voorleggen aan de RvC om het mandaat te krijgen om de zienswijze aan te vragen bij externe belanghouders en het ontwerp scheidingsvoorstel in te dienen bij de Aw. In deze opzet wordt ervoor gekozen om de uitgangspunten voor de DAEB-scheiding eerst voor te leggen aan de RvC alvorens het consultatiedocument verder uit te werken en formeel de zienswijze aan te vragen. Vanuit stap 1 is al input opgehaald bij de externe belanghouders, wat verwerkt kan worden in de uitgangspunten voor de DAEB-scheiding. Door vervolgens op basis van de uitgangspunten het mandaat voor de verdere uitwerking en indiening te verkrijgen van de RvC, wordt het bestuur in staat gesteld om de zienswijze op te halen bij de externe belanghouders en het ontwerp scheidingsvoorstel in te dienen bij de Aw, dit alles binnen de kaders die de RvC eventueel meegeeft. Hiermee wordt voorkomen dat de uitgangspunten voor de DAEB-scheiding in een te laat stadium door de RvC beoordeeld worden en het bestuur daardoor niet tijdig het consultatiedocument kan opstellen en de zienswijze kan aanvragen. Ortec Finance bv 12 / 27

13 C. Zienswijzen aanvragen Nadat er informerend overleg is gevoerd met de externe belanghouders en de uitgangspunten voor de DAEB-scheiding zijn afgestemd met de RvC, kan het consultatiedocument afgerond worden en kunnen de aanvragen worden ingediend voor de zienswijze. In het volgende hoofdstuk is een voorbeeld opgenomen van het consultatiedocument dat ingediend kan worden. Voor de zienswijze van de betrokken bewonersorganisatie(s) geldt artikel 5 lid 1 van de Wet op het overleg huurders verhuurder. Hierin is bepaald dat de corporatie een voornemen tot wijziging in het door hem gevoerde beleid of beheer niet ten uitvoer brengt dan nadat zij binnen een door haar aan te geven periode van ten minste zes weken na het verstrekken van de informatie, de huurdersorganisatie of de bewonerscommissie in staat heeft gesteld met haar over de verstrekte informatie overleg te voeren en, indien de huurdersorganisatie of de bewonerscommissie dat wenst, daarover een schriftelijk advies uit te brengen. Dit betekent dat er binnen zes weken nadat de huurdersorganisatie of de bewonerscommissie de aanvraag voor de zienswijze heeft ontvangen een overleg plaats dient te vinden over het consultatiedocument en dat dit de periode is die de bewonersorganisatie ter beschikking heeft om schriftelijk te reageren. Ook voor de gemeente(n) geldt de periode van zes weken, conform BTIV artikel 73, lid 1. Een aandachtspunt is het aanvragen van de zienswijze van de huurders van BOG/MOG. De corporatie is verplicht een zienswijze aan te vragen voor de bewoners van maatschappelijk onroerend goed (MOG), onafhankelijk van de keuze voor juridische splitsing of administratieve scheiding. In de veegwet Wonen is bepaald dat deze verplichting vervalt voor huurders van bedrijfsmatig onroerend goed (BOG), omdat deze verplichting voor onnodige procedurele lasten zorgt. Er dient dus wel een zienswijze aangevraagd te worden van de huurders van MOG, maar niet van de huurders van BOG. D. Reactie op zienswijzen opstellen en vaststellen ontwerpvoorstel Na ontvangst van de zienswijze van de externe belanghouders heeft de corporatie tijd nodig om hierop een reactie te formuleren. Formeel geldt voor de zienswijze van de huurders artikel 5 lid 2 van de Wet op het overleg huurders verhuurder, die bepaalt dat de corporatie binnen veertien dagen na ontvangst van het schriftelijke zienswijze van de huurdersorganisatie, schriftelijk de redenen aangeeft wanneer de zienswijze geheel of gedeeltelijk niet gevolgd wordt. Daarnaast moet het gehele ontwerp scheidingsvoorstel worden samengesteld, dat bestaat uit de onderdelen genoemd in paragraaf 1.2. Dit is het ontwerp scheidingsvoorstel dat daadwerkelijk zal worden ingediend bij de Aw. Daarom is het goed deze versie van het ontwerp scheidingsvoorstel vast te laten stellen door het bestuur en goed te laten keuren door de RvC. E. Ontwerp scheidingsvoorstel indienen bij Aw De uiterste datum voor het indienen van de dpi met de scheidings- dan wel splitsingsgegevens van het ontwerp scheidingsvoorstel bij de Aw is 15 december Het ontwerp scheidingsvoorstel moet vóór 1 januari 2017 worden ingediend. Het ontwerp scheidingsvoorstel moet na de beoordeling omgezet worden naar het definitieve scheidingsvoorstel. Hoewel het uitgangspunt van de Aw is dat er weinig verschillen moeten zijn tussen het ontwerp scheidingsvoorstel en het definitieve scheidingsvoorstel, is het Ortec Finance bv 13 / 27

14 goed om tijd te reserveren voor het opstellen van de definitieve versie, aangezien het mogelijk is dat het jaarverslag leidt tot veranderingen in het ontwerp scheidingsvoorstel. Het definitieve scheidingsvoorstel dient vervolgens voor 1 juli 2017 ingeleverd te worden. Ortec Finance bv 14 / 27

15 2.2. Planning In de bovenstaande planning zijn geen overlegmomenten opgenomen met het MT. De wijze waarop hier invulling aan wordt gegeven, is corporatie specifiek. Het is van belang voor de corporatie om bij het uitwerken van de detailplanning de overlegmomenten met het MT wel op te nemen om het interne proces zo efficiënt mogelijk te laten verlopen. Ortec Finance bv 15 / 27

16 3. Best practice Consultatiedocument DAEB-scheiding 3.1. Vooraf Een belangrijk onderdeel van het proces om te komen tot een ontwerp scheidingsvoorstel voor de DAEB-scheiding is de afstemming met de gemeente(n) en de huurdersorganisatie. De gemeente(n) en de huurderorganisatie dienen in de gelegenheid te worden gesteld om een zienswijze te geven over de wijze waarop de corporatie voornemens is de DAEBscheiding uit te voeren. Bij de beoordeling van het ontwerp scheidingsvoorstel voor de DAEB-scheiding kent de Autoriteit woningcorporaties (Aw) een groot belang toe aan deze zienswijze. Wanneer er geen sprake is van een positieve zienswijze ligt bij de betreffende corporatie de vereiste om dit nader toe te lichten. Dit hoofdstuk bevat een opzet voor het DAEB-voorstel zoals dat met de gemeente(n) en huurdersorganisatie besproken zou kunnen worden. Dit consultatiedocument is niet hetzelfde als het ontwerp scheidingsvoorstel dat in december 2016 aan de Aw dient te worden verzonden, zoals toegelicht in hoofdstuk 1. Wel dient er een duidelijke samenhang en consistentie te zijn tussen het consultatiedocument en het uiteindelijke ontwerp scheidingsvoorstel. In het consultatiedocument ligt de focus op: - De strategische uitgangspunten en een uitgewerkte portefeuillestrategie; - De uitwerking op hoofdlijnen van de DAEB-scheiding en de volkshuisvestelijke effecten; - De toetsing aan de financiële ratio s. Het consultatiedocument is in paragraaf 3.2 uitgewerkt aan de hand van een fictieve corporatie. De cijfermatige uitwerking is ontleend aan deze fictieve corporatie en op grond daarvan alleen maar illustratief. Ortec Finance bv 16 / 27

17 3.2. Het consultatiedocument Op basis van de voorgaande hoofdstukken ziet de inhoudsopgave van het consultatiedocument er als volgt uit: - Inleiding - Strategische doelstellingen - Keuze scheiding of splitsing - Portefeuillestrategie en transformatieopgave - Exploitatiebeleid - Het portefeuilleresultaat - Het financiële resultaat - Relatie met de prestatieafspraken De bovenstaande hoofdstukken worden hierna uitgewerkt voor de fictieve corporatie. De berekeningen voor de fictieve corporatie zijn gemaakt met SBI light, dat speciaal voor de DAEB-scheiding is ontwikkeld Inleiding In de inleiding licht de corporatie toe wat de aanleiding en het doel zijn van het consultatiedocument. Indien van toepassing kan verwezen worden naar eerdere overlegmomenten met de betreffende belanghouder over het ontwerp scheidingsvoorstel. Het is zinvol om in de inleiding aan te geven wat de vraagstelling is van de corporatie, oftewel waar de zienswijze van de gemeente(n) en huurders zich op dient te richten. De vraagstelling kan als volgt luiden: De gemeente(n) resp. de huurdersorganisatie wordt gevraagd een zienswijze te geven op de voorgenomen DAEB-scheiding. Meer specifiek gaat het hierbij om een zienswijze op de keuze voor scheiding of splitsing en de verdeling van het vastgoed over de DAEB-tak en de niet-daeb tak en de ontwikkeling daarvan in de komende 10 jaren als gevolg van de scheiding/splitsing. Indien van toepassing kan deze vraagstelling worden aangevuld met het volgende: Bij de zienswijze is het van belang een relatie te leggen met de vigerende prestatieafspraken Strategische doelstellingen Op basis van de missie, visie en demografische ontwikkelingen heeft de corporatie haar strategische doelstellingen geformuleerd. Hierbij is het goed expliciet rekening te houden met de vigerende prestatieafspraken. Deze doelstellingen hebben in ieder geval betrekking op: - De ontwikkeling van de omvang van de woningvoorraad; - De betaalbaarheid van de huurwoningen en in samenhang daarmee de verdeling en de ontwikkeling van de woningvoorraad naar prijsklasse; 2 Nadere informatie over SBI light is te vinden in de leaflet die u kunt downloaden onder Insights op de website: Ortec Finance bv 17 / 27

18 - De verdere verduurzaming van de woningvoorraad op basis van het energielabel. Deze strategische doelstellingen worden door middel van het portefeuilleplan voor zowel de DAEB-tak als de niet-daeb tak vertaald naar doelstellingen voor de vastgoedvoorraad (zie paragraaf 3.2.4) Keuze scheiding of splitsing Aansluitend op deze strategische doelstellingen maakt de corporatie een keuze voor de vorm van de scheiding. Als het verlichte regime niet van toepassing is zijn er drie mogelijkheden: de administratieve scheiding, de hybride administratieve scheiding en de juridische splitsing. Het is van belang om in het consultatiedocument de voorgenomen keuze te onderbouwen en hierbij een relatie te leggen met de strategische doelstellingen. In de uitwerking op basis van de fictieve corporatie blijft de hybride variant buiten beschouwing. De gepresenteerde uitwerking kan zowel voor de administratieve scheiding als de juridische splitsing worden toegepast Portefeuillestrategie Wensportefeuille Onze fictieve corporatie heeft ultimo 2015 de volgende vastgoedportefeuille, waarbij ook de verdeling naar DAEB en niet DAEB is aangegeven: DAEB Niet-DAEB Totaal Woningen Parkeerplaatsen BOG (m2) Het merendeel van de huurwoningen heeft een gereguleerd huurcontract. Het aandeel niet-daeb bedraagt 8%. De parkeerplaatsen behoren volledig tot niet-daeb. Het BOG-bezit, dat inclusief maatschappelijk vastgoed is, is voor ¾ niet-daeb. De corporatie heeft een wensportefeuille geformuleerd die aangeeft wat de omvang en samenstelling van het bezit zou moeten zijn ultimo 2026, de tijdshorizon die de Aw hanteert bij haar beoordeling. In dit verband nemen we aan dat de wensportefeuille is gesegmenteerd naar prijsklasse, woningtype, energielabel en resterende levensduur van de woning (in klassen). Aan de wensportefeuille ligt ten grondslag, mede afhankelijk van de omstandigheden: - Een woningmarkt- en doelgroepenonderzoek of een andere vorm van behoefteraming; - Inzicht in de kwaliteit van de bestaande portefeuille; - Prestatieafspraken met de gemeente(n). Ortec Finance bv 18 / 27

19 De wensportefeuille kan vervolgens nader uitgewerkt worden door voor relevante segmenten aan te geven wat ultimo 2026 het gewenste niveau is. Er is geen expliciete groeiof krimpdoelstelling. Wat betreft de prijsklassen van de huurwoningen zien de huidige situatie ultimo 2015 en de gewenste situatie ultimo 2026 er als volgt uit: Prijsklasse Stand ultimo 2015 Wens ultimo 2026 Goedkoop Max 11% Betaalbaar Betaalbaar Min 60% Bereikbaar Vrije sector 1) 819 Max 15% 1) Deels met een gereguleerd huurcontract Mede vanwege de passendheidstoets streeft deze corporatie naar minimaal 60% huurwoningen die betaalbaar zijn en daarbovenop nog maximaal 11% goedkope huurwoningen. Het aandeel huurwoningen boven de liberalisatiegrens is gemaximeerd op 15%. Op vergelijkbare wijze kan ook ten aanzien van de energetische kwaliteit de gewenste situatie geplaatst worden naast de feitelijke situatie. De onderstaande tabel laat zien dat deze corporatie de komende 10 jaren vooral een groter aandeel huurwoningen met label B of hoger wil hebben. Dat aandeel is nu 40% en zou dienen te stijgen naar 60%. Op vergelijkbare wijze is het ook mogelijk om ten aanzien van woningtype, levensduurklasse en de verdeling over de gemeenten de strategische agenda te concretiseren. Energielabel Stand ultimo 2015 Wens ultimo 2026 G 229 F 356 Max 5% E 688 D C B A Min 60% A+ 0 A++ 0 Ortec Finance bv 19 / 27

20 De omvang van de niet-daeb portefeuille Binnen de strategische doelstellingen vormt de gewenste ontwikkeling van de DAEBportefeuille in het kader van de DAEB-scheiding een belangrijk onderdeel. De fictieve corporatie wil ook voor de middeninkomens een aanbod van huurwoningen leveren. Deze huishoudens dreigen anders tussen wal en schip te vallen. Bij de gewenste samenstelling van de portefeuille naar prijsklasse is al aangegeven dat het gewenste aandeel in 2026 op maximaal 15% zou dienen uit te komen. Er zijn verschillende wegen waarlangs dit doel kan worden gerealiseerd. Deze corporatie kiest ervoor om de gewenste groei van de niet-daeb portefeuille vooral te realiseren door bij de scheiding extra huurwoningen over te hevelen van DAEB naar niet-daeb. De extra overheveling bij scheiding is 250 huurwoningen. Deze woningen zijn op dat moment nog gereguleerd en zullen bij mutatie worden geliberaliseerd. Verder zitten er in de productiepijplijn voor 2016 en 2017 nog in totaal 76 geliberaliseerde huurwoningen. Na scheiding zijn er geen huurwoningen meer die overgaan van DAEB naar niet-daeb Transformatieopgave De strategische doelstellingen leiden tot een transformatieopgave. Met investeringsmaatregelen dient de kloof tussen de gewenste situatie en de startsituatie te worden overbrugd. Hiertoe kunnen verschillende categorieën investeringen ingezet worden. Voor de periode 2016 tot en met 2026 heeft deze corporatie het volgende investeringsprogramma opgesteld. Categorie (des)investering Aantal (Des)investering , mln. euro s Nieuwbouw huur Sloop huurwoningen ) Verkoop huurwoningen Renovaties Energetische maatregelen ) Alleen de sloopkosten. Niet het waardeverlies Exploitatiebeleid De fictieve corporatie voert in de DAEB-tak een terughoudend huurbeleid. De jaarlijkse huurstijging is gelijk aan de inflatie. Daarnaast vindt bij mutatie een huuraanpassing plaats naar de streefhuur van de betreffende huurwoning. Per saldo blijft de corporatie binnen de maximale huursomstijging. In de niet-daeb tak is de reguliere huurstijging ook gelijk aan de inflatie. Bij mutatie wordt de huur opgetrokken naar de markthuur. Ortec Finance bv 20 / 27

21 Het lastenbeleid in de DAEB-tak is zodanig dat het onderhoud 130% boven de marktconforme norm ligt. De beheerlasten zijn 155% van de marktconforme norm. In deze hogere niveaus voor de exploitatielasten komt naar voren dat de corporatie een maatschappelijke rol vervul. In de DAEB-tak wordt ook rekening gehouden met uitgaven voor leefbaarheid. In de niet-daeb tak wordt een marktconform lastenbeleid gevoerd. Met een ingroeiperiode van 4 jaar zal dit marktconforme niveau worden bereikt. In de niet-daeb tak zijn geen uitgaven voor leefbaarheid opgenomen Het portefeuilleresultaat In het voorafgaande is op hoofdlijnen de portefeuillestrategie beschreven. Ook de investeringsmaatregelen zijn weergegeven. Deze paragraaf geeft een overzicht van het portefeuilleresultaat. Dit is hier gedaan voor de totale corporatie en ook voor de twee gemeenten waarin de corporatie actief is. Het aantal huurwoningen van deze corporaties is iets toegenomen: van naar Bij de woningen is er een beperkte verschuiving opgetreden van DAEB naar niet-daeb. Deze verschuiving heeft plaats gevonden op het moment van scheiding. De omvang van het aantal parkeerplaatsen en het aantal m2 BOG is onveranderd gebleven. Totale corporatie DAEB Niet-DAEB Totaal Woningen 1) Parkeerplaatsen BOG (m2) ) Bij de mutatie van de aantallen zijn ook de harde verplichtingen verwerkt die niet in de voorafgaande tabel zijn opgenomen. Bezit in gemeente A DAEB Niet-DAEB Totaal Woningen Parkeerplaatsen BOG (m2) Bezit in gemeente B DAEB Niet-DAEB Totaal Woningen Parkeerplaatsen BOG (m2) Ortec Finance bv 21 / 27

22 Een belangrijke strategische doelstelling was om de verdeling van de huurwoningvoorraad naar prijsklasse te veranderen, met name naar meer woningen met een huur boven de liberalisatiegrens. Het aandeel van deze woningen is gestegen naar 9%; ruim onder het gewenste maximum van 15%. Verder is de doelstelling om minimaal 60% betaalbare huurwoningen te hebben in 2026 precies gehaald. Prijsklasse Stand ultimo 2015 Wens ultimo 2026 Stand ultimo 2026 Goedkoop Max 11% Betaalbaar Betaalbaar Min 60% Bereikbaar Vrije sector 1) 819 Max 15% Totaal ) Deels met een gereguleerd huurcontract Het tweede portefeuillekenmerk waar het resultaat op zal worden beoordeeld is de verdeling van de huurwoningen naar energielabel. De onderstaande tabel laat zien in welke mate de doelstellingen ten aanzien van energetische duurzaamheid zijn gerealiseerd. Uit de onderstaande tabel blijkt dat de doelstellingen ruimschoots zijn behaald. Het aandeel woningen met een label B of hoger diende minimaal 60% te zijn. Dit aandeel is uitgekomen op 68%. Verder zouden er in 2026 niet meer dan 5% huurwoningen met een label G of F mogen zijn. Dit aandeel is daar met 2% ruim onder gebleven. Verder valt op dat met name het aantal huurwoningen met een label A++ sterk is toegenomen. Dit mede als het gevolg van het nieuwbouwprogramma waarin relatief veel huurwoningen met label A++ zijn opgenomen. Energielabel Stand ultimo 2015 Wens ultimo 2026 Stand ultimo 2026 G F 356 Max 5% 150 E D C B A Min 60% A A Totaal Ortec Finance bv 22 / 27

23 De financiële resultaten Het portefeuilleplan wordt door de Aw getoetst op onder meer de startbalansen van de DAEB-tak en de niet-daeb tak, alsmede op de hoogte en de ontwikkeling van de financiële ratio s voor beide takken afzonderlijk. De volgende tabel geeft de balans van de DAEB-tak ultimo 2016 weer. Dit is de startbalans bij de scheiding. De tabel geeft ook de balans weer van de DAEB-tak ultimo Aan de activa zijde van de DAEB-balans staat de netto vermogenswaarde van de niet-daeb tak en ook de scheidingslening die de DAEB-tak aan de niet-daeb tak heeft verstrekt. Het merendeel van het balanstotaal is de marktwaarde van het vastgoed. Bij deze corporatie is dat in 2016 in totaal mln. euro. De passiefzijde van deze corporatie laat zien dat er op basis van de waardering op marktwaarde een eigen vermogen is van 805 mln. euro. In de tien jaar waarover het strategisch portefeuilleplan betrekking heeft, stijgt het eigen vermogen naar mln. De omvang van de leningportefeuille neemt in deze periode toe naar 395 mln. De scheidingslening is voor een groot deel afgelost, mede op basis van de positieve kasstroom van niet-daeb die voor extra aflossing op de scheidingslening wordt gebruikt. Activa Balans DAEB-tak Ultimo 2016, mln. euro s Ultimo 2026, mln. euro s Marktwaarde vastgoed Netto vermogenswaarde niet- DAEB Scheidingslening Overige activa Liquide middelen - 9 Balanstotaal Eigen vermogen Leningen Overige passiva De volgende tabel geeft de balans van de niet-daeb tak weer. In de startbalans van niet- DAEB is het eigen vermogen 51% van het balanstotaal. Dit is een niveau dat in principe acceptabel is voor de Aw. De omvang van de marktwaarde van het niet-daeb vastgoed leidt tot een scheidingslening van 91 mln. euro, die ook al op de DAEB-balans zichtbaar was. Deze corporatie heeft geen groeiambitie in niet-daeb. De waarde van het vastgoed stijgt van 191 mln. euro ultimo 2016 naar 212 mln. euro ultimo Deze stijging is nagenoeg volledig het gevolg van de waardestijging van het vastgoed. Verder laat de balans zien dat ultimo 2016 de scheidingslening al voor een groot deel is afgelost. Ortec Finance bv 23 / 27

24 Activa Balans niet-daeb tak Ultimo 2016, mln. euro s Ultimo 2026, mln. euro s Marktwaarde vastgoed Overige activa 2 2 Liquide middelen - 5 Balanstotaal Eigen vermogen Scheidingslening Commerciële lening 1 8 Overige passiva 3 3 De Aw toetst de levensvatbaarheid en de zelfstandige financierbaarheid van de DAEBscheiding in samenhang met het voorgenomen portefeuillebeleid, vooral aan de hand van het niveau en het verloop van de vijf financiële ratio s. De onderstaande tabel geeft de uitkomsten weer voor de verschillende ratio s, voor DAEB en niet-daeb afzonderlijk. Voor de DAEB-tak bevinden alle ratio s zich in 2016/17 op een niveau dat hoger, resp. lager is dan de betreffende Aw-normen. De financiële ratio s blijven in de loop van de periode op ongeveer hetzelfde niveau. Bij de niet-daeb tak starten de financiële ratio s ook op een niveau boven, resp. onder de Aw-norm. Bij de niet-daeb tak zien we echter een zeer sterke verbetering van de financiële ratio s. Dit is het gevolg van het feit dat de niet-daeb tak geen groeiambitie heeft in combinatie met een zeer positieve kasstroom. Dit is zichtbaar in het niveau van de financiële ratio s. Ratio s DAEB Niet-DAEB Aw-norm 2016/ Aw-norm 2016/ ICR Min 1,4 2,1 2,0 Min 1,8 2,5 8,7 DSCR Min 1,0 1,4 1,2 Min 1,0 1,2 4,6 Solv. markt Min 20% 65,7 70,3 Min 40% 50,6 87,5 LTV Max 75% 64,3 67,7 Max 75% 51,3 11,3 Netto dekkingsratio Max 70% 28,5 31,2 Max 70% 48,4 11,5 Ortec Finance bv 24 / 27

25 Prestatieafspraken In deze paragraaf van het consultatiedocument wordt de relatie beschreven tussen de portefeuillestrategie en de prestatieafspraken en/of het volkshuisvestingsbeleid van de gemeente. Hierbij is het niet alleen goed om aan te geven in hoeverre deze consistent zijn met elkaar, maar ook in hoeverre de afspraken en het beleid al voldoende op de DAEBscheiding zijn afgestemd. In paragraaf is beschreven waarom het waardevol is om een relatie te leggen met de IBW. Aangezien dit corporatie specifiek is, is het (net als voor de relatie met de prestatieafspraken) niet mogelijk om dit aspect uit te werken voor de fictieve corporatie Tot slot Al met al kan worden geconcludeerd dat het strategische portefeuilleplan van de fictieve corporatie, dat gebaseerd is op een wensportefeuille, in combinatie met de DAEB-scheiding goed uitvoerbaar is. De portefeuille doelstellingen worden gerealiseerd. Uit de financiële toetsing komt naar voren dat beide takken levensvatbaar en zelfstandig financierbaar zijn. Ortec Finance bv 25 / 27

26 Bronnen DAEB_tcm pdf Ortec Finance bv 26 / 27