WoonFriesland. Bijlage I bij de aanvraag zienswijze Scheiding DAEB/niet-DAEB gemeenten en huurdersorganisatie

Transcriptie

1 WoonFriesland Bijlage I bij de aanvraag zienswijze Scheiding DAEB/niet-DAEB gemeenten en huurdersorganisatie 12 oktober 2016

2 1. Koers WoonFriesland Samen werken aan goed en betaalbaar wonen Samen werken aan goed en betaalbaar wonen voor mensen die dat nodig hebben. Dat is de primaire doelstelling van woningcorporatie WoonFriesland. WoonFriesland is een maatschappelijke, betrokken organisatie die zich op drie speerpunten richt: betaalbaarheid, beschikbaarheid en kwaliteit. Wij zien het als onze taak om ons in te zetten voor onze grootste doelgroep mensen met een smalle beurs. Onze ruim verhuureenheden vertegenwoordigen 19% van de provinciale huurmarkt. De grootste concentraties van ons woningbezit bevinden zich in de gemeenten Leeuwarden, Tytsjerksteradiel, Smallingerland, Súdwest Fryslân en Heerenveen. WoonFriesland, een organisatie met 197 formatieplaatsen, heeft haar kantoor in Grou en diverse netwerkpunten in Fryslân. Hierdoor blijven wij dicht bij onze klanten en belanghouders. Financiële en volkshuisvestelijke prestatie WoonFriesland rekt zich financieel maximaal op voor goed en betaalbaar wonen. In de periode besteden wij ruim 360 miljoen aan ons woningbezit. Dit is aanzienlijk meer dan we de afgelopen jaren hebben gedaan. Om meer te kunnen investeren hebben we gewerkt aan een forse verlaging van onze bedrijfslasten. Met succes: we kunnen ons hierin inmiddels meten met de kopgroep binnen de corporatiewereld. In de nieuwe Woningwet zijn het maken van prestatieafspraken met gemeenten en de grotere invloed van gemeenten en huurdersorganisaties, ook op het financiële beleid, vastgelegd. Wij hebben een scenario met een maximaal mogelijk niveau van extra bestedingen doorgerekend, waarbij de ICR rond de 1,6 uitkomt en ons leningenniveau daalt tot het ten doel gestelde niveau van 550 miljoen. Wij kunnen dit doen doordat we onze bedrijfslasten fors verlaagd hebben en doordat we ons bezit, dat niet tot onze kernactiviteiten behoort, verkopen. We herinvesteren de opbrengst in de sociale huursector met betaalbare en goede huurwoningen. Voor nu en straks! De afgelopen jaren heeft WoonFriesland een koers ingezet die zijn vruchten afwerpt. De tevredenheid van onze huurders is toegenomen, onze bedrijfslasten zijn verlaagd, de financiële resultaten zijn goed en de Woningwet 2015 is stevig geïmplementeerd. Daarnaast hebben we fors geïnvesteerd in wijkvernieuwingsprojecten en kwaliteitsverbeteringen van ons bestaand bezit. Tegelijkertijd houden we de huren betaalbaar voor onze huurders. En daar zijn wij voor! pagina 2 van 16

3 2. Keuze scheiding of splitsing Met de inwerkingtreding van de Woningwet moeten corporaties DAEB en niet-daeb werkzaamheden scheiden. Uitgangspunt is een levensvatbare en financierbare DAEB- en niet-daeb tak (bij administratieve scheiding) respectievelijk een levensvatbare en financierbare corporatie en woningvennootschap (bij juridische scheiding). WoonFriesland staat voor de keuze om juridisch te splitsen of administratief te scheiden. (Er is ook een hybride variant dit; is een combinatie van juridische splitsing en administratieve scheiding.) WoonFriesland heeft de voor- en nadelen van de verschillende varianten tegen elkaar afgewogen en heeft de keuze gemaakt om de niet-daeb tak administratief te gaan scheiden van de DAEB-tak. Uitgangspunt voor de scheiding is dat dit zo doelmatig en efficiënt mogelijk plaatsvindt. WoonFriesland heeft er derhalve voor gekozen om een administratieve scheiding door te voeren en geen juridische splitsing. De extra (interne en externe) kosten zijn aanzienlijk lager bij een administratieve scheiding. Daarnaast is het beleid van WoonFriesland om het niet-daeb bezit niet uit te breiden. WoonFriesland voorziet vooralsnog geen opgave in het niet-daeb bezit. WoonFriesland concentreert zich op haar kerntaak en heeft er daarom voor gekozen om zoveel mogelijk bezit als DAEB te classificeren. Alleen wat echt vereist is hebben we geclassificeerd als niet-daeb. Dit is een minimaal deel van ons bezit, slechts 4% (zie bijlage II). Er worden dan ook geen extra (te liberaliseren) woningen overgeheveld naar niet-daeb. Hieronder worden de voor- en nadelen van de juridische scheiding en administratieve splitsing weergegeven. De voor- en nadelen van de hybride variant zijn niet benoemd maar vormen een combinatie van de twee besproken varianten. Administratieve scheiding Voordelen Extra kosten (intern en extern) zijn aanzienlijk lager dan bij juridische splitsing. Governance wijzigt niet. Eventuele niet-daeb financiering makkelijker gezien risicospreiding. Fiscaal wijzigt er nagenoeg niets. Gemeenten en huurdersorganisaties houden invloed via de prestatieafspraken Nadelen Risico s niet-daeb blijven directer op corporatie drukken. Extern toezicht wordt strakker ingericht. Voor niet-daeb activiteiten moet marktoets plaatsvinden. Administratieve lasten bedragen circa 0,5 miljoen eenmalig en p/j structureel. pagina 3 van 16

4 Juridische splitsing Voordelen Activiteiten woningvennootschap niet beperkt tot regionale werkgebied. Risico s niet-daeb worden in aparte vennootschap gestald. Nadelen Extra verantwoordingslaag, systemen, procedures etc. inbouwen. Toezicht en governance zullen verdubbelen. Bij mutatie vallen de woningen niet meer onder passend toewijzen en kunnen de woningen makkelijker aan de sociale voorraad worden onttrokken. Administratieve lasten bedragen (met name eenmalige kosten) aanzienlijk meer dan bij administratieve scheiding. Aantrekken nieuwe financiering naar verwachting moeilijker dan bij administratieve scheiding. pagina 4 van 16

5 3. Portefeuillestrategie en transformatieopgave 3.1 Huidige portefeuille DAEB/Niet DAEB WoonFriesland heeft ultimo 2015 de volgende vastgoedportefeuille, waarbij ook de verdeling naar DAEB en niet-daeb is aangegeven: Woningen ) 711) 2) Standplaatsen/woonwagens Parkeerplaatsen Garages BOG m m m2 MOG m m m2 1) Inclusief de woningen die deel uitmaken van de intramurale zorgvastgoedportefeuille 2) Gebaseerd op ingangsdatum huurcontract (eis classificatie DAEB/niet-DAEB) Het overgrote deel van de huurwoningen heeft een gereguleerd huurcontract. Het totale aandeel niet-daeb bedraagt nog geen 4%. De parkeerplaatsen en garages behoren volledig tot niet-daeb. Voor kantoorruimten is de huurder bepalend voor de classificatie DAEB of niet- DAEB. Indien er sprake is van een maatschappelijke huurder dan is het pand maatschappelijk onroerend goed (MOG). Is er sprake van een commerciële huurder dan is het pand bedrijfsonroerend goed (BOG). Uit de huidige huurprijsopbouw blijkt dat er 55 woningen (deels met een gereguleerd contract) in de vrije sector zitten. Huurprijscategorie Stand ultimo 2015 Goedkoop (28,1%) Betaalbaar laag (57,4%) Betaalbaar hoog (7,5%) Bereikbaar (6,7%) Vrije sector 55* (0,3%) Totaal *gebaseerd op huidige huurprijs 3.2 Wensportefeuille en prestatieafspraken WoonFriesland heeft een marktvisie opgesteld gebaseerd op demografische ontwikkelingen in relatie tot de vraag van onze primaire doelgroep. Op basis hiervan hebben we een wensportefeuille uitgewerkt. Wij zien dat onze huurders in toenemende mate steeds meer naar de grote kernen trekken. De nabijheid van voorzieningen, openbaar vervoer en winkels is voor hen steeds belangrijker, in relatie tot hun bestedingsmogelijkheden. Ook de vergrijzing is van invloed op deze beweging. Met al deze ontwikkelingen hebben we bij het opstellen van de wensportefeuille rekening gehouden. Belangrijkste uitgangspunten van de wensportefeuille zijn: Betaalbaarheid: evenwichtige huurprijsopbouw en streven naar minimaal 85% betaalbaar laag. pagina 5 van 16

6 Behoud van geschikte woningen en een transitie naar vermindering van appartementen zonder lift en grote woningen naar kleinere grondgebonden woningen met een betaalbare huur. Gezien de toename van huishoudens tot 2025 en daarna een geringe afname, kiezen wij voor een gematigde afbouw van de totale portefeuille (netto 50 woningen per jaar) en netto uitbreiding in de grotere kernen door beperkte nieuwbouw waardoor eveneens transitie in woningtype mogelijk is. Focus op kwaliteitsverbetering van het bestaand bezit: maatwerk, betaalbare kwaliteit en stapsgewijze verbetering van energieprestatie zodat meer huurders profiteren. De wensportefeuille is zowel financieel als strategisch uitgewerkt tot Het portefeuilleresultaat is aangegeven in hoofdstuk 4. De biedingen voor 2017 en de doorkijk hierin voor de jaren vormen het vertrekpunt voor de prestatieafspraken en zijn gebaseerd op deze wensportefeuille. Doordat wij vrijwel geen woningen overhevelen naar het niet-daeb gedeelte behouden gemeenten en huurdersorganisaties invloed op de ontwikkeling van de portefeuille via de prestatieafspraken. 3.3 De omvang van de niet-daeb portefeuille Binnen de strategische doelstellingen vormt de gewenste ontwikkeling van de niet-daebportefeuille in het kader van de DAEB-scheiding slechts een beperkt onderdeel. Bij de gewenste samenstelling van de portefeuille naar prijsklasse wil WoonFriesland dat het aandeel woningen in de vrij sector verder wordt afgebouwd. We kiezen ervoor om dit vooral te realiseren door verkoop. Bij de scheiding worden geen extra huurwoningen overgeheveld van DAEB naar niet-daeb. Na scheiding zijn er geen huurwoningen meer die overgaan van DAEB naar niet-daeb. In onderstaande zijn de uitgangspunten uitgewerkt om te komen tot de bepaling of een VHE als DAEB of als niet-daeb geclassificeerd wordt. Per vastgoedtype worden de uitgangspunten weergegeven. Woningen Bij woningen was de (netto)huurprijs per ultimo van het betreffende jaar leidend voor de classificatie DAEB of niet-daeb. Indien de huurprijs boven de liberalisatiegrens lag, dan was er sprake van niet-daeb. Volgens de nieuwe wetgeving is niet langer de huurprijs op de peildatum bepalend maar de huurprijs bij aanvang van het huurcontract. Indien de huurprijs bij aanvang van het huurcontract boven de toen geldende liberalisatiegrens ligt, dan is er sprake van niet-daeb. Garages/bergingen, parkeerplaatsen en tuinen In het verleden was het uitgangspunt om te bepalen of de verhuureenheid (VHE) DAEB of niet-daeb was de koppeling met de huurder. Indien de huurder van de VHE ook een woning (in dezelfde woonplaats e.d.) huurde van WoonFriesland, dan was er sprake van DAEB. Indien dit niet het geval was dan was er sprake van niet-daeb. In de nieuwe situatie is het uitgangspunt bij dit type verhuureenheden dat, als er sprake is van een apart huurcontract, de VHE altijd als niet-daeb wordt geclassificeerd. Voor deze werkwijze is gekozen omdat hiermee voorkomen wordt dat bij mutatie de VHE niet steeds kan wijzigen van DAEB naar niet-daeb en andersom. Overig vastgoed Bij het overige vastgoed is het type huurder bepalend voor de classificatie DAEB of niet-daeb. Als er sprake is van een maatschappelijke huurder dan is er sprake van DAEB. Indien de huurder een commercieel karakter heeft is er sprake van niet-daeb. Het type vastgoed is derhalve minder bepalend. Indien er sprake is van nieuw bezit dan vindt ook de toets plaats met de lijst van toegestaan maatschappelijk vastgoed. pagina 6 van 16

7 3.4 Transformatieopgave De strategische doelstellingen en de wensportefeuille leiden tot een transformatieopgave. Met investeringsmaatregelen dient de kloof tussen de gewenste situatie en de startsituatie te worden overbrugd. Hiertoe kunnen verschillende categorieën investeringen ingezet worden. Voor de periode 2016 tot en met 2026 heeft WoonFriesland het volgende investeringsprogramma opgesteld: Categorie (des)investering Aantal (Des)investering , mln. Nieuwbouw huur Sloop huurwoningen ) Verkoop huurwoningen ) 210 Kwaliteitsverbeteringen Energetische maatregelen ) -45 Verkoop BOG/MOG Volledig 45 1) Alleen de sloopkosten, niet het waardeverlies. 2) Waarvan eenheden verkoop Zorgvastgoed betreft. 3) Exclusief effect pv-panelen Wocozon 3.5 Exploitatiebeleid WoonFriesland voert in de DAEB-tak een terughoudend huurbeleid. De jaarlijkse huurstijging is gelijk aan de inflatie. Daarnaast vindt bij mutatie een huuraanpassing plaats naar de streefhuur van de betreffende huurwoning. Per saldo blijft de WoonFriesland binnen de maximale huursomstijging. In de niet-daeb tak is de reguliere huurstijging ook gelijk aan de inflatie. Bij mutatie wordt de huur, indien mogelijk, opgetrokken naar de streefhuur zijnde de markthuur. Het lastenbeleid in de DAEB-tak is zodanig dat het onderhoud wordt uitgevoerd conform de MJOP en de woningen een bepaalde basiskwaliteit hebben. De beheerlasten bedragen 750 tot 800 per VHE. De bedragen liggen hoger dan de marktconforme normen. In deze hogere niveaus voor de exploitatielasten komt naar voren dat WoonFriesland een maatschappelijke rol vervult. In de DAEB-tak wordt ook rekening gehouden met uitgaven voor leefbaarheid. Het lastenbeleid in de niet-daeb tak is in hoofdlijnen gelijk aan de DAEB-tak. In de niet-daeb tak zijn geen uitgaven voor leefbaarheid opgenomen. pagina 7 van 16

8 4. Het portefeuilleresultaat In het voorafgaande is op hoofdlijnen de portefeuillestrategie beschreven. Ook de investeringsmaatregelen zijn weergegeven. Dit hoofdstuk geeft een overzicht van het portefeuilleresultaat. Dit is hier gedaan voor de totale corporatie en ook voor alle gemeenten waarin WoonFriesland actief is. Het aantal huurwoningen van WoonFriesland is afgenomen: van naar Enerzijds is er een afname door verkoop en sloop en anderzijds is er een toename door nieuwbouw. De afname van het BOG en MOG wordt veroorzaakt door verkoop. De omvang van het aantal parkeerplaatsen en garages is iets afgenomen door verkoop. Totaal WoonFriesland Woningen ) Standplaatsen/woonwagens Parkeerplaatsen Garages BOG m MOG m ) Berekend over 11 jaar, gebaseerd op portefeuillestrategie en inclusief verkoop zorgvastgoed Bezit in gemeente Achtkarspelen Woningen Standplaatsen/woonwagens Garages BOG m MOG m Bezit in de gemeente De Fryske Marren Woningen Garages BOG m MOG m pagina 8 van 16

9 Bezit in de gemeente Dongeradeel Woningen Garages BOG m MOG m Bezit in de gemeente Franekeradeel Woningen Parkeerplaatsen Garages BOG m MOG m Bezit in de gemeente Harlingen Woningen Garages BOG m MOG m Bezit in de gemeente Heerenveen Woningen Standplaatsen/woonwagens Parkeerplaatsen Garages BOG m MOG m pagina 9 van 16

10 Bezit in de gemeente Kollumerland ca Woningen Garages BOG m MOG m Bezit in de gemeente Leeuwarden Woningen Standplaatsen/woonwagens Parkeerplaatsen Garages BOG m MOG m Bezit in de gemeente Leeuwarderadeel Woningen Parkeerplaatsen Garages BOG m MOG m Bezit in de gemeente Littenseradiel Woningen Garages BOG m MOG m pagina 10 van 16

11 Bezit in de gemeente Ooststellingwerf Woningen Standplaatsen/woonwagens Garages BOG m MOG m Bezit in de gemeente Opsterland Woningen Standplaatsen/woonwagens Garages BOG m MOG m Bezit in de gemeente Schiermonnikoog Woningen Garages BOG m MOG m Bezit in de gemeente Smallingerland Woningen Standplaatsen/woonwagens Parkeerplaatsen Garages BOG m MOG m pagina 11 van 16

12 Bezit in de gemeente Súdwest Fryslân Woningen Parkeerplaatsen Garages BOG m MOG m Bezit in de gemeente Tytsjerksteradiel Woningen Garages BOG m MOG m Bezit in de gemeente Vlieland Woningen Garages BOG m MOG m Bezit in de gemeente Weststellingwerf Woningen Standplaatsen/woonwagens Parkeerplaatsen Garages BOG m MOG m Een belangrijke strategische doelstelling is om de verdeling van de huurwoningvoorraad naar prijsklasse zoveel mogelijk te handhaven. Deze doelstelling wordt, zoals uit onderstaande tabel blijkt, gehaald. pagina 12 van 16

13 Huurprijscategorie Stand ultimo 2015 Wens ultimo 2026* Stand ultimo 2026 Goedkoop (28,1%) Min. 25% (25,5%) Betaalbaar laag (57,4%) Min. 50% (60,8%) Betaalbaar hoog (7,5%) Min. 7% (7,2%) Bereikbaar (6,7%) Max. 7% (6,4%) Vrije sector 55 (0,3%) Max. 1% 41 (0,2%) Totaal *Het betreft hier de ondergrens en bovengrens van onze norm. Het tweede portefeuillekenmerk waar het resultaat op zal worden beoordeeld is de verdeling van de huurwoningen naar energielabel. De onderstaande tabel en grafieken wordt de ontwikkeling in de energetische duurzaamheid weergegeven. Energielabel Stand ultimo 2015 Stand ultimo 2020 Stand ultimo 2026 A/A+/A++ 10,3% 34,8% 40,7% B 22,8% 37,2% 49,2% C 20,9% 14,9% 7,7% D 22,4% 7,8% 1,5% E 14,2% 4,0% 0,7% F 7,4% 1,2% 0,2% G 2,0% 0,1% 0,0% Ultimo 2015 Ultimo 2020 Ultimo 2026 pagina 13 van 16

14 5. Het financiële resultaat Het portefeuilleplan wordt door de Aw getoetst op onder meer de startbalansen van de DAEBtak en de niet-daeb tak, alsmede op de hoogte en de ontwikkeling van de financiële ratio s voor beide takken afzonderlijk. De volgende tabel geeft de balans van de DAEB-tak ultimo 2016 weer. Dit is de startbalans bij de scheiding. De tabel geeft ook de balans weer van de DAEB-tak ultimo Aan de activa zijde van de DAEB-balans staat de netto vermogenswaarde van de niet-daeb tak en ook de scheidingslening die de DAEB-tak aan de niet-daeb tak heeft verstrekt. Het merendeel van het balanstotaal is de marktwaarde van het vastgoed. Bij WoonFriesland is dat in 2016 in totaal mln. euro. De passiefzijde van deze corporatie laat zien dat er op basis van de waardering op marktwaarde een eigen vermogen is van 872 mln. euro. In de tien jaar waarover het strategisch portefeuilleplan betrekking heeft, stijgt het eigen vermogen naar mln. De omvang van de leningportefeuille neemt in deze periode af naar 508 mln. De scheidingslening is volledig afgelost, mede op basis van de verkoop van het BOG die voor extra aflossing op de scheidingslening wordt gebruikt. Balans DAEB-tak Activa Ultimo 2016, mln. Ultimo 2026, mln. Marktwaarde vastgoed 1.463, ,9 Netto vermogenswaarde niet- DAEB 28,5 29,0 Scheidingslening 10,0 - Overige activa 45,8 43,8 Liquide middelen 5,0 5,0 Balanstotaal 1.553, ,7 Eigen vermogen 872, ,3 Leningen 645,9 508,0 Overige passiva 35,0 36,4 De volgende tabel geeft de balans van de niet-daeb tak weer. In de startbalans van niet- DAEB is het eigen vermogen 59% van het balanstotaal. Dit is een niveau dat in principe acceptabel is voor de Aw. De omvang van de marktwaarde van het niet-daeb vastgoed leidt tot een scheidingslening van 10 mln. euro, die ook al op de DAEB-balans zichtbaar was. WoonFriesland heeft geen groeiambitie in niet-daeb. De waarde van het vastgoed daalt van 33 mln. euro ultimo 2016 naar 14 mln. euro ultimo Deze daling is nagenoeg volledig het gevolg van de verkoop van het BOG. Verder laat de balans zien dat ultimo 2026 de scheidingslening volledig is afgelost. Balans niet-daeb-tak Activa Ultimo 2016, mln. Ultimo 2026, mln. Marktwaarde vastgoed 33,4 14,3 Overige activa 14,9 17,5 Liquide middelen - 9,6 Balanstotaal 48,3 41,4 Eigen vermogen 28,5 29,0 Scheidingslening 10,0 - Commerciële leningen - - Overige passiva 9,7 12,4 pagina 14 van 16

15 De Aw toetst de levensvatbaarheid en de zelfstandige financierbaarheid van de DAEBscheiding in samenhang met het voorgenomen portefeuillebeleid, vooral aan de hand van het niveau en het verloop van de vijf financiële ratio s. De onderstaande tabel geeft de uitkomsten weer voor de verschillende ratio s, voor DAEB en niet-daeb afzonderlijk. Voor de DAEB-tak bevinden alle ratio s zich in 2016/17 op een niveau dat hoger is dan de betreffende Aw-normen. De financiële ratio s laten in de loop van de periode een positieve ontwikkeling zien. Bij de niet-daeb tak starten de financiële ratio s, voor zover meetbaar, ook op een niveau boven de Aw-norm. Enkele ratio s zijn niet meetbaar aangezien deze berekend worden op basis van leningen (schuldrest of rentelast). Aangezien de lening na het eerste jaar volledig wordt afgelost zijn deze ratio s niet te berekenen. Bij de meetbare ratio s van de niet-daeb tak zien we verbetering van de financiële ratio s. Dit is het gevolg van het feit dat de niet- DAEB tak geen groeiambitie heeft in combinatie met een positieve kasstroom. Dit is zichtbaar in het niveau van de financiële ratio s. Ratio s DAEB Niet-DAEB Aw-norm 2016/ Aw-norm 2016/ ICR Min 1,4 1,55 1,95 Min 1,8 1,83 n.t.b. DSCR Min 1,0 1,40 1,53 Min 1,0 n.t.b. n.t.b. Solv.marktwaarde Min 20% 56,2% 66,2% Min 40% 59,1% 70,1% LTV Max 75% 70,0% 43,3% Max 75% 41,1% n.t.b. Netto dekkingsratio Max 70% 43,5% 33,1% Max 70% 29,9% n.t.b. pagina 15 van 16

16 6. Conclusie Al met al kan worden geconcludeerd dat met een administratieve scheiding DAEB/niet DAEB de portefeuillestrategie, gebaseerd op de uitgangspunten van de wensportefeuille voor WoonFriesland goed uitvoerbaar is. De portefeuilledoelstellingen worden gehaald. Uit de financiële toetsing komt naar voren dat beide takken levensvatbaar en zelfstandig financierbaar zijn. Disclaimer: 1. Een aantal onderwerpen uit dit document zijn overleg- en/of adviesplichtig bij onze huurdersorganisaties op grond van de overlegovereenkomst Woningwet 2015 en BTIV. Dit kan leiden tot wijzigingen. 2. De getallen bij de doorrekening van de portefeuillestrategie zijn prognoses, de werkelijke cijfers kunnen afwijken. 3. Bij de doorrekening van de portefeuillestrategie is rekening gehouden met verkoop van bezit dat niet tot de kernactiviteiten behoort (zorgvastgoed, bedrijfsonroerendgoed en maatschappelijk vastgoed). pagina 16 van 16