Bijdrage 2017 WoonFriesland aan de woonvisie gemeente Leeuwarden

Transcriptie

1 Bijdrage 2017 WoonFriesland aan de woonvisie gemeente Leeuwarden Samen werken aan goed en betaalbaar wonen Leeuwarden, Bayke de Vries

2 Goed en betaalbaar wonen in Leeuwarden Onze bijdrage 2017 aan uw woonvisie Goed en betaalbaar wonen realiseren wij graag in samenwerking met u als gemeente Leeuwarden. Met onze bijdrage leveren wij een inhoudelijk aandeel aan de volkshuis-vestelijke opgave in uw gemeente en ondersteunen wij actief uw Volkshuisvestingsvisie Nieuw Leeuwarder Bestek Nu, en in de toekomst! In 2017 ligt WoonFriesland scherper dan ooit op koers als het gaat om onze missie: Samen werken aan goed en betaalbaar wonen. Onze focus ligt op drie kernpunten die voor onze huurders van wezenlijk belang zijn: betaalbaarheid, beschikbaarheid en kwaliteit. Samen met u willen wij onze taak inhoud en slagkracht geven. Betaalbaarheid Wij concentreren ons steeds meer op onze kerntaak: het bieden van goed en betaalbaar wonen aan mensen met een smalle beurs. Voor hen is het cruciaal om betaalbaar te kunnen wonen. De huurprijs van de woning, inclusief huurtoeslag, moet passen bij het inkomen van de huurder. Ook bij een mogelijke verlaging van de huurtoeslag moeten woonlasten betaalbaar blijven. Wij zien het als ons primaire doel om onze doelgroep een bij het inkomen passende woning te bieden. Uw gemeente kent hoge prioriteit toe aan het beheersen van woonlasten. Leeuwarden zet daartoe in op een nulmeting van de huurniveaus, het monitoren van de huurprijzen en het passend toewijzen. Daarnaast geeft u aan dat voor jongeren onder de 23 jaar en mensen met de laagste inkomens goedkope woningen gereserveerd moeten worden. WoonFriesland sluit hier in haar bijdrage goed op aan. In Leeuwarden hebben wij een ruim huuraanbod in de klassen goedkoop en betaalbaar laag (tot 586). Slechts 11% van de woningen heeft een hogere huur. Wij bewaken en monitoren een evenwichtige huurprijsopbouw door vanaf 2016 een nulmeting uit te voeren met de extra staffels zoals die gewenst zijn door de huurdersorganisaties. Daarbij is ons huurverhogingsbeleid inflatievolgend; wij kiezen ervoor om niet de volledige ruimte te benutten die het ministerie geeft ten aanzien van de jaarlijkse huurverhoging. Bovendien realiseren wij de komende tijd kwaliteits- en energieverbeteringen zonder huurverhogingen door te voeren. Beschikbaarheid Het behoud van betaalbare woningen is meer dan ooit een must. U signaleert de behoefte aan een vlotte beschikbaarheid van huurwoningen bij noodsituaties. Ook is het in uw gemeente wenselijk om de sociale huurvoorraad op peil te houden en het merendeel van het bezit onder de eerste aftoppingsgrens te houden. Voor WoonFriesland vormen de vraag van onze doelgroep en de demografische ontwikkelingen in uw regio de uitgangspunten voor het beleid. Het voldoende beschikbaar hebben van betaalbare woningen is voor ons cruciaal. Meer dan 89% van onze woningen is goedkoop en betaalbaar en heeft een huur onder de aftoppingsgrens van 586. Onze inzet en ambitie is om de komende jaren in uw gemeente 375 woningen te bouwen, 128 te slopen en 111 te verkopen. Daarmee verruimen we onze voorraad met 136 woningen. De gemiddelde zoekduur in Leeuwarden is 49 weken. In geval van nood kan iedereen in Leeuwarden binnen drie maanden een woning vinden bij onze direct te huren woningen. Wij blijven de ontwikkeling van de zoekduur en de doorstroming nauwlettend monitoren. Daar waar corporaties in dorpen woningen afstoten, zet uw gemeente in op overnames door lokale (burger)initiatieven. WoonFriesland staat daar positief tegenover. Energielabels A 8,8% B 17,0% C 19,4% D 31,1% E 16,2% F 5,9% G 1,6% Kwaliteit Woningkwaliteit en duurzaamheid zijn belangrijke opgaven voor uw gemeente, zo blijkt uit uw woonvisie. Het verbeteren van kwaliteit en duurzaamheid in combinatie met het betaalbaar houden van onze woningen is een uitdaging die wij graag samen met u aangaan. Ook voor ons zijn kwaliteit en duurzaamheid speerpunten, terwijl we tegelijkertijd de woonlasten stabiel willen houden. Dit dwingt ons tot het maken van scherpe keuzes en de optimale inzet van onze financiële middelen. Onze focus ligt op het verbeteren van de bestaande woningvoorraad. Bij het bepalen welke kwaliteitsverbeteringen noodzakelijk zijn, houden wij sterk rekening met de wensen van onze huurders. WoonFriesland sluit aan bij uw streven naar kwaliteitsverbetering van de woningvoorraad. Hiertoe investeren wij fors in uw gemeente. Zo realiseren

3 wij de komende jaren 375 nieuwbouwwoningen (waarvan 128 sloop/ nieuwbouw). Bovendien verbeteren wij in Leeuwarden gemiddeld 650 woningen per jaar en 230 in energieprestatie. Bij de verbetering van kwaliteit en energieprestatie van de woningen kiest WoonFriesland voor maatwerk per complex. De in het bod aangegeven besteding is hierbij leidend; de aantallen kunnen door het maatwerk variëren. Ook zetten we de komende jaren extra in op zonnepanelen voor onze huurwoningen. Op dit moment heeft meer dan 45% van de woningen een groen label. We kiezen er voor om op basis van de wensen van onze huurders met dezelfde investering meer woningen met kleinere energiestappen te verbeteren, zodat meer huurders profiteren. We doen dit op maat en stapsgewijs. Uw gemeente wenst tevens een heldere vastgoedstrategie te aanzien van de kwaliteitsverbetering van de voorraad. Op basis van de herziening van ons portefeuilleplan zullen wij onze vastgoedstrategie nader uitwerken. Leefbaarheid Een leefbare omgeving creëer je mét elkaar, als huurders(organisaties), woningcorporatie, gemeente en welzijns- en zorgpartijen. WoonFriesland staat in uw gemeente dan ook samenwerking tussen al die partijen voor. Leeuwarden kent hoge waarde toe aan een leefbare omgeving, waarbij de inwoners de eerste verantwoordelijkheid dragen. Wij dragen graag daaraan bij in de wijken waar wij bezit hebben. Zo werken wij mee aan het project Zwerfvuil, een project dat graffiti aanpakt, we organiseren tuindagen en de Himmelwike. Wij bekijken buurtideeën van onze huurders en voeren deze uit, mits de wet- en regelgeving het ons toestaat. Ook zetten wij buurtbeheerders in. Daar waar onze buurtmonitor (scan groene, oranje en rode wijken/buurten) het aangeeft, zetten wij het programma Werken aan Wijken in. Er zijn in uw gemeente geen rode wijken of buurten. Samen werken aan goed en betaalbaar wonen Conform wet- en regelgeving worden de aangegeven uitgaven voor leefbaarheid voornamelijk ingezet voor achter-de-voordeurprojecten, uitvoering van plannen ter bevordering van een veilige en schone leefomgeving en ter voorkoming van overlast. Dit doen wij onder andere door de inzet van buurtbeheerders en huismeesters. Wonen, welzijn, zorg en bijzondere doelgroepen De maatschappij is in beweging. In uw gemeente zien we een toename van ouderen en bijzondere doelgroepen. De groep statushouders zal naar verwachting groeien. Deze ontwikkelingen vragen niet alleen om passende huisvesting voor verschillende doelgroepen, maar tevens om een goede afstemming tussen wonen, welzijn en zorg. Uw gemeente ontwikkelt momenteel een actieplan rond deze thema s. woningtype Eengezinswoning Appartement met lift zonder lift Overig ,3% 35,8 36,3% 6,6% WoonFriesland werkt daar vanzelfsprekend aan mee. Samenwerking tussen de diverse partijen blijft een belangrijke sleutel. Daarom geven wij actief signalen door aan de wijk- en sociale teams. Wij bezitten in de gemeente Leeuwarden 2542 woningen die voor senioren geschikt zijn. De druk op deze specifieke markt is gering. Binnen uw visie is het wenselijk dat kwetsbare groepen passend gehuisvest worden en dat de woningvoorraad gedifferentieerd blijft. Dat is voor ons ook een aandachtspunt. Wij streven naar differentiatie in de opbouw van ons woningbestand en naar gevarieerde en gemengde wijken. Soms vraagt een situatie om snel handelen. Personen die worden opgenomen of in begeleiding of behandeling zijn bij een sociale opvanginstelling of gezondheidszorginstelling in Leeuwarden kunnen in acute noodsituaties onder strenge en eenduidige voorwaarden met voorrang een woning krijgen. Het huisvesten van statushouders is een gemeentelijke taak waar Woon- Friesland actief aan meewerkt en in meedenkt met uw gemeente. De afgelopen jaren hebben wij conform de afspraken woningen beschikbaar gesteld en begin 2016 hadden we hierin voor ons aandeel geen achterstanden. Wij verwachten dit ook het komende jaar te kunnen blijven doen. Algemene ontwikkelingen Het speelveld waarin wij werken, is dynamisch. In uw woonvisie wordt aangegeven dat er met name een belangrijke opgave ligt in de verande-

4 rende bevolkingssamenstelling door de vergrijzing en de toename van kleinere huishoudens. Het is een uitdaging om hier op in te spelen terwijl nieuwbouw beperkt blijft. Leeuwarden streeft naar een toekomstbestendige, betaalbare en duurzame woningvoorraad die goed aansluit bij de behoefte van de bewoners. WoonFriesland blijft ook in de toekomst haar dienstverlening in Leeuwarden afstemmen op de vraag van de huurders. Wij hebben onze bieding gebaseerd op demografische ontwikkelingen in relatie tot de vraag van onze doelgroep. Op basis hiervan hebben we een marktvisie opgesteld en een hiervan afgeleide concept wensportefeuille. Net als u zien wij dat onze huurders steeds meer naar de grote kernen trekken. De nabijheid van voorzieningen, openbaar vervoer en winkels is voor hen steeds belangrijker, mede in relatie tot hun bestedingsmogelijkheden. Ook de vergrijzing is van invloed op deze beweging. Met al deze ontwikkelingen zullen we de komende jaren in de biedingen rekening houden. In de tweede helft van 2016 gaan wij ons portefeuilleplan verder herzien, wat eventueel gevolgen kan hebben voor de biedingen van de komende jaren. Voor onze bijdrage aan uw gemeente rekken wij ons financieel maximaal op om de huurders kwaliteit en betaalbaarheid te blijven bieden. Wij gaan ons beleid jaarlijks monitoren en waar nodig aanpassen om in te kunnen spelen op nieuwe ontwikkelingen en veranderende behoeftes van onze doelgroep. Zo kunnen wij onze huurders blijven verzekeren van goed en betaalbaar wonen! Tot slot Onze bijdrage aan uw woonvisie voor 2017 is gebaseerd op de begroting van De bieding voor 2017 is een hard bod. Het vooruitzicht voor de jaren is een voorlopige prognose van onze bestedingen. Zoals u weet, gaat WoonFriesland haar portefeuilleplan verder uitwerken en het huurbeleid dit jaar herijken. Het resultaat van deze bijstelling komt tot uitdrukking in de bieding van 2018 en verder. Dit kan tot een aanpassing in die bijdragen leiden. Disclaimer biedingen 2017 Wij brengen onze bieding uit onder voorbehoud van: De verkoop van ons bezit dat niet tot de kernactiviteiten behoort (zorgvastgoed, bedrijfsonroerendgoed en maatschappelijk vastgoed). De verkoop van reguliere woningen. Voldoende beschikbaarheid op korte termijn van bouwkavels t.b.v. investeringen in (uitbreidings-)nieuwbouw. Verder gelden de volgende voorwaarden: Bij onverwachte tegenvallers moeten we, gezien het financieel maximale bod, onze bieding bijstellen. Een aantal onderwerpen uit onze bieding zijn overleg- en/of adviesplichting bij onze huurdersorganisaties op grond van de overlegovereenkomst, Woningwet 2015 en BTIV. Dit kan leiden tot wijzigingen. THEMA KWALITEIT SOCIALE HUURWONINGEN NIEUWBOUW SOCIALE HUURWONINGEN SLOOP SOCIALE HUURWONINGEN Netto toename sloop/nieuwbouw LEEFBAARHEID TOTAAL BESTEDINGEN BESCHIKBAARHEID EN BETAALBAARHEID BEZONDERE DOELGROEP Wonen en zorg BIJDRAGE WOONFRIESLAND Woningverbeteringen Verbetering kwaliteit Verbetering energieprestatie Uitgaven onderhoud Totaal Huurklasse woning Goedkoop ( 409,92) Betaalbaar laag ( 409,93 en 586,68) Betaalbaar hoog ( 586,69 en 628,76) Bereikbaar ( 628,77 en 710,68) Nieuwbouw vrij sector huur ( 710,69) Nieuwbouw koop Totaal Sloop sociale huurwoningen Saldo sloop/nieuwbouw Uitgaven leefbaarheid Verkoopprogramma (prognose) Verkoop woningen goedkoop Verkoop woningen betaalbaar laag Verkoop woningen betaalbaar hoog Verkoop woningen bereikbaar Verkoop woningen vrije sector Totaal Woningen beschikbaar voor de doelgroep Goedkoop (< 409,92) Betaalbaar laag I (> 409,93 en < 467,82) Betaalbaar laag II (> 467,83 en < 528,84) Betaalbaar laag III (> 528,83 en < 586,68) Betaalbaar hoog (> 586,69 en < 628,76) Bereikbaar (> 628,77 en < 710,68) Vrije sector (> 710,69) Aantal sociale huurwoningen totaal Doorstroming/Mutatiegraad Zoekduur (in weken) Zoekduur goedkoop Zoekduur betaalbaar laag Zoekduur betaalbaar hoog Zoekduur bereikbaar Zoekduur vrij sector Zoekduur gemiddeld Statushouders Aantal aangeboden woningen Aantal gehuisveste personen Geschikt wonen

5 Aantal Investering Aantal Besteding Aantal Besteding Aantal Besteding Aantal Besteding Aantal Besteding Aantal Besteding Aantal Besteding Aantal Besteding Aantal Besteding n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t Aantal Besteding Aantal Besteding Aantal Besteding Aantal Besteding Aantal Besteding n.v.t. n.v.t Aantal Aantal Aantal Aantal Aantal Aantal ,6% ,9% ,2% ,8% 432 6,1% 364 5,2% 13 0,2% ,0% 12.2% Aantal 52,2 45,5 41,1 64,2 24,2 49,4 Onze huurders centraal Aantal 15 Aantal Aantal 2.542

6 Woningbezit per gemeente 141 Schiermonnikoog 26 Dongeradeel 191 Vlieland 34 Franekeradeel 41 Harlingen 766 Leeuwarderadeel Leeuwarden Littenseradiel Tytsjerksteradiel Kollumerland 532 Achtkarspelen Smallingerland Opsterland Súdwest-Fryslân Heerenveen 844 Ooststellingwerf De Fryske Marren Weststellingwerf 801

7 Betaalbaarheid, beschikbaarheid en kwaliteit in Fryslân 2017 HuURKLASSE Huurprijs IN Goedkoop 409,92 Betaalbaar laag I 409,93 en 467,82 Betaalbaar laag II 467,83 en 528,84 Betaalbaar laag III 528,85 en 586,68 Betaalbaar hoog 586,69 en 628,76 Bereikbaar 628,77 en 710,68 Vrije sector 710,69 voldoende woningen beschikbaar voor de doelgroep Goedkoop Betaalbaar laag I Betaalbaar laag II Betaalbaar laag III Betaalbaar hoog Bereikbaar Vrije sector Totale UITGAVEN woonfriesland (vervangende) NIEUWBOUW 194 Aantal WONINGVERBETERINGEN 31,4 Investering (x miljoen) ,1% 18,5% 23,4% 15,5% 7,5% 6,8% 0,3% zoekduur AANTAL WEKEN ,4 40,3 37,3 48,2 20, Gemiddelde zoekduur x weken Verbetering kwaliteit Verbetering energie prestatie woningtype Appartement met lift zonder lift Energielabels A 10,3% 82,1 Totale bestedingen Eengezinswoning Overig ,7% 28,7% 20,9% 4,8% Doorstroming (mutatiegraad) 10,5% B C D E F G 22,8% 20,9% 22,4% 14,2% 7,4% 2,0% 31,4 (Vervangende) nieuwbouw 32,5 Onderhoud 1,8 Leefbaarheid 13,2 Kwaliteit 3,1 Energieprestatie (x miljoen)

8 WoonFriesland Samen werken aan goed en betaalbaar wonen Samen werken aan goed en betaalbaar wonen voor mensen die dat nodig hebben. Dat is de primaire doelstelling van WoonFriesland. WoonFriesland is een maatschappelijke, betrokken organisatie die zich op drie speerpunten richt: betaalbaarheid, beschikbaarheid en kwaliteit. Wij zien het als onze taak om ons in te zetten voor onze grootste doelgroep mensen met een smalle beurs. Onze bijna verhuureenheden vertegenwoordigen 19% van de provinciale huurmarkt. De grootste concentraties van ons woningbezit bevinden zich in de gemeenten Leeuwarden, Tytsjerksteradiel, Smallingerland, Súdwest-Fryslân en Heerenveen. WoonFriesland, een organisatie met 197 formatieplaatsen, heeft haar kantoor in Grou en diverse netwerkpunten in Fryslân. Hierdoor blijven wij dicht bij onze klanten en belanghouders. met gemeenten en de grotere invloed van gemeenten en huurdersorganisaties, ook op het financiële beleid, vastgelegd. Wij hebben een scenario met een maximaal mogelijk niveau van extra bestedingen doorgerekend, waarbij de ICR rond de 1,6 uitkomt en ons leningenniveau daalt tot het ten doel gestelde niveau van 550 miljoen. Wij kunnen dit doen doordat we onze bedrijfslasten fors verlaagd hebben en doordat we ons bezit dat niet tot onze kernactiviteiten behoort, verkopen. We herinvesteren de opbrengst in de sociale huursector met betaalbare en goede huurwoningen. Betaalbaarheid, beschikbaarheid en kwaliteit zijn voor het Platform Huurders onlosmakelijk met elkaar verbonden. Binnen de haar beschikbare investeringscapaciteit laat WoonFriesland zien een balans te hebben willen vinden, die de betaalbaarheid voorop stelt zonder daarbij de kwaliteit te kort te doen. Een mooi bewijs van creativiteit. Frank van den Broek, Platform Huurders WoonFriesland Financiële en volkshuisvestelijke prestatie WoonFriesland rekt zich financieel maximaal op voor goed en betaalbaar wonen. In de periode besteden wij ruim 360 miljoen aan ons woningbezit. Dit is aanzienlijk meer dan we de afgelopen jaren hebben gedaan. Om meer te kunnen investeren, hebben we gewerkt aan een forse verlaging van onze bedrijfslasten. Met succes: we kunnen ons hierin inmiddels meten met de kopgroep binnen de corporatiewereld. In de nieuwe Woningwet zijn het maken van prestatieafspraken Voor nu en straks! De afgelopen jaren heeft WoonFriesland een koers ingezet die zijn vruchten afwerpt. De tevredenheid van onze huurders is toegenomen, onze bedrijfslasten zijn verlaagd, de financiële resultaten zijn goed en de Woningwet 2015 is stevig geïmplementeerd. Daarnaast hebben we fors geïnvesteerd in wijkvernieuwingsprojecten en kwaliteitsverbeteringen van ons bestaand bezit. Tegelijkertijd houden we de huren betaalbaar voor onze huurders. En daar zijn wij voor!