De hoofdlijn van 2016: betaalbaarheid, duurzaamheid en woonkwaliteit

Transcriptie

1 1 De hoofdlijn van 2016: betaalbaarheid, duurzaamheid en woonkwaliteit 2016 was het eerste jaar van ons Ondernemingsplan Afgelopen jaar hebben we extra de aandacht gericht op de thema s betaalbaarheid, duurzaamheid en woonkwaliteit. Ook hebben we toegewerkt naar de scheiding van activiteiten conform de nieuwe Woningwet. Staedion gelooft in de kracht van samen. Daarom hebben we onze aandacht gevestigd op de in- en externe samenwerking. Als onderdeel daarvan zijn we gestart met het in kaart brengen van de klantreis (Customer Journey) welk contact hebben klanten met ons als verhuurder. Deze Customer Journey gebruiken we als startpunt in 2017 om onze bewoners nadrukkelijk centraal te stellen in onze werkzaamheden. Ons gewaagd doel In 2020 voelen alle bewoners zich thuis. We bieden een betaalbaar eigen thuis voor onze bewoners. Dit zijn mensen met een kwetsbare positie op de woningmarkt vanwege inkomen, soms in combinatie met een begeleidings- of zorgvraag. Dit doen we samen met onze bewoners en partners. Ons hoger doel Wij maken een eigen thuis bereikbaar met onze bewoners.

2 In ons ondernemingsplan zijn onze maatschappelijke doelen als volgt benoemd: Met onze bewoners Bewoners zijn tevreden over onze dienstverlening: waardering tenminste een 8 in 2020 Bewoners waarderen de keuzevrijheid en invloed met tenminste een 7 in 2020 We bieden ruimte voor zelfbeheer Betaalbaar wonen Onze woningen zijn betaalbaar voor onze bewoners In 2020 sturen we op woonlasten (rekening houdend met energiecomponent) Slechts een bescheiden rol voor middeninkomens Kwaliteit: basis op orde, veilig en gezond Al onze woningen op basiskwaliteit; in de periode 2015 tot 2020 brengen we minimaal woningen op basiskwaliteit Op termijn geen F & G energielabels meer, reductie van 10% naar 4% in de periode tot 2020 Onze support voor wonen met zorg Ontwikkelen van minimaal drie nieuwe woonzorgconcepten Voldoende woningen beschikbaar voor mensen met behoefte aan zorg of begeleiding Het aanbod bewonerssupport door ons én onze partners: passend en in voldoende mate Gewaardeerde woonomgeving Onze bewoners zijn tevredenheid met de woonomgeving Kansen benutten om verdere segregatie tegen te gaan Staedion maakt een eigen thuis bereikbaar. Belangrijke elementen hierbij zijn betaalbaarheid, een gezonde en veilige woning, een aangename buurt en samenwerking met instellingen voor begeleiding en zorg indien nodig. Komende periode hebben de betaalbaarheid, duurzaamheid en klantgerichtheid extra prioriteit. Staedion is er voor iedereen met een laag inkomen, ongeacht levensfase of huishoudsamenstelling. Deze variatie typeert Staedion en past bij de verantwoordelijkheid als grootste sociale huisvester van Den Haag. We kiezen ervoor onze woningvoorraad zo veel mogelijk flexibel in te zetten en om huisvestingsmogelijkheden voor mensen die zorg of begeleiding nodig hebben zo gewoon mogelijk te organiseren en vorm te geven. Onze manier van werken De volgende uitgangspunten helpen ons onze prestatiedoelen te bereiken: Betrokken en gedreven medewerkers: onze visie en kernwaarden zijn herkenbaar in het handelen van onze medewerkers. We leggen verantwoordelijkheden laag in de organisatie. We bieden medewerkers de ruimte om beslissingen te nemen binnen afgesproken kaders en faciliteren gericht de ontwikkeling van medewerkers. Financieel gezond en transparant: een solide financiële positie is essentieel om blijvend te kunnen voldoen aan de maatschappelijke opgaven waar wij als sociale verhuurder voor staan. We zijn, richting gemeente en huurdersvertegenwoordiging, transparant over budgetten en bestedingen. Invloed voor belanghouders en samenwerking met partners: we betrekken onze bewoners en de gemeenten bij de keuzes die wij maken en we versterken de samenwerking met derden.

3 1.1. Externe ontwikkelingen in 2016 In 2016 zijn er twee belangrijke externe ontwikkelingen geweest die een effect hebben op onze bedrijfsvoering. Het gaat om de veranderende woningmarktsituatie en de nieuwe Woningwet. Woningmarktsituatie Ook het afgelopen jaar is de druk op de sociale huursector toegenomen 1. Inkomensgroei stagneert nog steeds en de doelgroep blijft in omvang groeien. Daarbij is er een de daling van het aantal mutaties. Onderzoek heeft aangetoond dat we tot ten minste 2030 rekening moeten houden met groei van de doelgroep, ook wanneer de economie sterker aantrekt 2. Dit heeft te maken met de verwachte groei van de bevolking in de regio Haaglanden en in het bijzonder in Den Haag als gevolg van de aantrekkingskracht van stedelijke regio s. Naast de groei in de omvang, verandert ook de vraag naar woningen. Onze doelgroep bestaat steeds vaker uit kleine huishoudens en een vergrijzende bevolking. Het aandeel kwetsbare huurders neemt toe door de selectievere in- en uitstroom (mensen met hogere inkomens verlaten de sector, de instroom bestaat voornamelijk uit lage inkomens), door ontwikkelingen in de zorg en instroom van statushouders. Zorg in de directe nabijheid wordt steeds belangrijker, net als het aanbod geschikte woningen voor mensen met een fysieke beperking of met behoefte aan zorg in de directe nabijheid. De komende jaren gaan we, wanneer we ons beleid herijken, met deze trends aan de slag. Woningwet In 2016 is nadere uitwerking gegeven aan de Woningwet. Belangrijkste onderdeel hierbij is het indienen van het concept scheidingsplan eind december en de nieuwe manier van werken met prestatieafspraken. Verder gaat het om het in lijn brengen van de verbindingen en de dienstverlening met de nieuwe woningwet. Staedion heeft eind december het concept scheidingsplan ingediend bij de Autoriteit woningcorporaties. In dit plan laten we zien hoe we commerciële activiteiten (niet-daeb) loskoppelen van maatschappelijke activiteiten (diensten van algemeen economisch belang, DAEB). Volgens de wet moeten wij nu jaarlijks een bod uitbrengen op het woonbeleid van de gemeenten waarin wij actief zijn. De gemeenten in de regio Haaglanden hebben in 2016 nieuw woonbeleid vastgesteld of in ontwikkeling. Daaruit blijkt veel aandacht voor de sociale huursector en voor het lage middensegment. Met de gemeente Den Haag hadden we al meerjarige prestatieafspraken gesloten in In 2016 hebben we ook met Leidschendam-Voorburg, Delft, Rijswijk en Pijnacker-Nootdorp afspraken gemaakt. Ook met de gemeente Westland zijn prestatieafspraken gemaakt. Begin 2017 is hier een handtekening onder gezet. 1 RIGO (2016) De Haagse woningmarkt in beeld: stand van zaken en ontwikkelingen op basis van het Woononderzoek Nederland 2015 Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (2016) Wonen in beweging: de resultaten van het WoonOnderzoek Nederland Explica (2016) Behoefte sociale huurvoorraad Den Haag 2025 i.o.v. gemeente Den Haag, Haag Wonen, Staedion en Vestia.

4 1.2. De prestaties in 2016 in het kort Wij maken een eigen thuis bereikbaar mét onze bewoners. Dat is onze missie tot Voor 2016 was het doel dat 88% van de bewoners zich thuis voelt. Dit meten we met behulp van vijf prestatievelden. Over heel 2016 voelde 81% van onze bewoners zich thuis. Prestatievelden Bewoners Het eerste prestatieveld zijn onze bewoners. Om hen draait het in ons werk. Onze bewoners zijn tevreden over onze dienstverlening. Het doel was om eind 2016 gemiddeld een tevredenheid te hebben van onze dienstverlening van tenminste een 7,3 en voor keuzevrijheid minimaal een 7,5. Het resultaat voor 2016 is dat onze dienstverlening met een 7,0 is beoordeeld. Keuzevrijheid is dit jaar bij projecten niet gemeten. Per thuisteam streefden we naar vier situaties met zelfbeheer en stemrecht in VvE s voor huurders. Er zijn gedurende nieuwe zelfbeheerinitiatieven gestart en ook onze pilot met stemrecht van huurders in VvE s is uitgebreid. Betaalbaar wonen Het tweede prestatieveld is betaalbaar wonen. Onze focus ligt op de doelgroep voor de sociale huur met prioriteit bij de doelgroep die huurtoeslag ontvangt. In de prestatieafspraken met de gemeente Den Haag is afgesproken dat wij streven naar ten minste sociale huurwoningen in Den Haag, waarvan goedkope woningen. Voor wat betreft nieuwbouw hebben we als doel gesteld om jaarlijks ten minste 200 sociale huurwoningen te realiseren. Conform de Woningwet wijzen we minimaal 95% van de primaire doelgroep toe aan woningen beneden de aftoppingsgrenzen. Regionaal hebben we afgesproken dat we van alle vrijkomende woningen 85% sociaal verhuren en 70% onder de hoogste aftoppingsgrens. Om woningen betaalbaar te houden, voeren wij een gematigd huurbeleid met betrekking tot de jaarlijkse huurverhoging. Daarnaast hebben wij ons in 2016 ingespannen om de inkoopcontracten van groen en schoonmaak onder de loep te nemen en een besparing van 10% te realiseren voor onze huurders. Ook spannen wij ons samen met de gemeente Den Haag in om de huurachterstanden terug te dringen. In 2016 hebben wij onze doelen voor voldoende goedkope en sociale woningen gehaald. Verhuringen hebben binnen de daarvoor bestemde marges plaatsgevonden. Woonkwaliteit Het derde prestatieveld gaat over de kwaliteit. In de periode brengen wij ten minste woningen op basiskwaliteit. Dat betekent gemiddeld 800 woningen per jaar. Daarnaast vervangen we alle open verbrandingstoestellen uiterlijk in 2017, waarvan ten minste in Dit jaar hebben wij ook woningen op basiskwaliteit gebracht om ons doel in 2020 te halen en zijn we nog steeds hard op weg om alle open verbrandingstoestellen in 2017 te vervangen. Het doel was ook om eind 2016 maximaal 8% van onze woningen een energielabel F/G of Energie-Index > 2,4 te hebben. Ook hier zijn de prestaties gehaald. Minder dan 8% van onze woningen heeft nu nog een energielabel F/G of EI > 2,4. Wij hebben een visie op duurzaamheid ontwikkeld waarin we ons ten doel hebben gesteld dat in 2040 al onze woningen klimaatneutraal zijn. Steun voor wonen en zorg Onze support voor wonen en zorg is het vierde prestatieveld in Ons doel is dat er voldoende woningen beschikbaar zijn voor bewoners die onvoldoende zelfredzaam zijn en zonder begeleiding niet zelfstandig kunnen wonen. Onze rol in de ondersteuning richt zich op het aanbieden van betaalbare huisvesting, het aanpakken van eventuele huurachterstanden en het signaleren van sociale problematiek. In 2016 hebben wij een nieuwe visie op wonen en zorg ontwikkeld. Onze speerpunten voor de komende jaren betreffen het

5 realiseren van voldoende aanbod van betaalbare woningen voor bewoners met een zorgvraag, het bieden van service op maat en het verder ontwikkelen van de samenwerking met partners om bewoners met een zorgvraag een thuis te kunnen bieden. We werken samen met sociale wijkteams voor zorg en ondersteuning van kwetsbare huurders. Daarnaast is het aantal huisuitzettingen meer dan gehalveerd van 235 in 2015 naar 111 in 2016, en hebben wij meerdere concepten ontwikkeld voor bewoners die zorg en/of begeleiding nodig hebben. Tevredenheid over woonomgeving Een gewaardeerde woonomgeving is het vijfde prestatieveld. In 2016 nemen we dan ook de directe leefomgeving mee als onderdeel van exploitatieplannen en stemmen we bedrijfsonroerendgoed (BOG) zo goed mogelijk af op het versterken van de sociale kwaliteit en de behoeften in de buurt. Daarbij is in 2016 de Beheerintensiteitskaart (BIK) herijkt. In de nieuwe BIK zijn nu de slechtste en de beste complexen zichtbaar. Dat gebruiken we als handvat om onze inzet in de woonomgeving te bepalen.

6