SBI. Hulpmiddel bij strategische portefeuillesturing

Transcriptie

1 SBI Hulpmiddel bij strategische portefeuillesturing

2 Inhoudsopgave Inleiding Maatschappelijke doelstellingen Wensportefeuille Financiële kaders Beleidsmaatregelen Risicoanalyse Strategisch plan Tot slot

3 Inleiding SBI maakt voor woningcorporaties de samenhang inzichtelijk tussen maatschappelijke doelstellingen, de toekomstige wensportefeuille en de financiële restricties. Het levert een set van beleidsmaatregelen op waarmee de gewenste portefeuilletransformatie kan worden gerealiseerd en maakt de bijbehorende risico s zichtbaar. SBI maakt daarbij de volgende onderdelen inzichtelijk: Consequenties van de financiële restricties op de haalbaarheid van de wensportefeuille Beleidsmaatregelen om de huidige portefeuille te transformeren Risico s op haalbaarheid van portefeuilletransformatie en maatschappelijke doelstellingen In het gebruik van SBI zijn de volgende stappen te onderscheiden. 1 Doelstellingen 2 Wensportefeuille 3 Financiele kaders 4 Maatregelen 5 Risicoanalyse 6 Strategisch plan

4 1 Maatschappelijke doelstellingen De maatschappelijke doelstellingen die de corporatie zich op de middellange termijn heeft gesteld, worden veelal op outcome niveau geformuleerd. Hieronder zijn vier voorbeelden opgenomen van maatschappelijke doelstellingen die de corporatie zich kan stellen. Deze maatschappelijke doelstellingen vormen het startpunt voor het portefeuillebeleid van de corporatie. 2 Wensportefeuille De maatschappelijke doelstellingen worden vertaald in een wensportefeuille. Met behulp van de wensportefeuille kunnen de maatschappelijke doelstellingen SMART gemaakt worden en wordt inzichtelijk gemaakt hoe de omvang en de samenstelling van woningportefeuille dient te zijn om de maatschappelijke doelen te bereiken. De corporatie brengt de wensportefeuille in kaart op basis van een door de corporatie zelf gekozen segmentering van de woningportefeuille. De segmentering vindt plaats op basis van de kenmerken van de portefeuille waarop de corporatie wil sturen. Per segment wordt de huidige omvang vastgesteld. Daarnaast wordt op basis marktomstandigheden en ambitie van de corporatie het gewenste niveau bepaald voor een toekomstig jaar, bijvoorbeeld over 10 of 20 jaar. Onderstaande figuur bevat een voorbeeld van een wensportefeuille in SBI. Het aantal segmenten waarop de corporatie stuurt, is variabel. De vergelijking van de huidige omvang van de portefeuille en de wensportefeuille maakt de opgave van de corporatie inzichtelijk.

5 3 Financiële kaders In SBI wordt met behulp van beleidsmaatregelen de transformatie van de huidige portefeuille naar de wensportefeuille vormgegeven. Hierbij wordt getoetst of de gekozen combinatie van maatregelen aan de financiële restricties voldoet die door de corporatie zijn opgesteld. Hieronder zijn een drietal voorbeelden opgenomen van financiële restricties die voor strategische sturing van toepassing kunnen zijn. Bij elke restrictie geeft de corporatie een ondergrens en desgewenst een bovengrens aan. Solvabiliteit op basis van CFV-uitgangspunten (vermogenstoets) Rentedekkingsgraad (kasstroomtoets) Loan to value (marktwaardetoets) 4 Beleidsmaatregelen De keuze van de optimale beleidsmaatregelen vormt het hart van SBI. De corporatie wil uiteindelijk zo goed mogelijk haar wensportefeuille behalen binnen de financiële kaders. In SBI is het mogelijk de beleidmaatregelen in te richten naar: Huur- en lastenbeleid Investerings- en desinvesteringsbeleid Huur- en lastenbeleid De eerste stap in het optimalisatieproces zijn keuzes met betrekking tot het huur- en lastenniveau van de huidige portefeuille. In SBI is het mogelijk om verschillende scenario s in te richten. Voorbeelden van scenario s zijn: Streefhuurniveau van 90% ten opzichte van maximaal toegestaan Besparing van de onderhoud- en beheerlasten met 20% Investerings- en desinvesteringsbeleid Na het optimaliseren van het huur- en lastenbeleid wordt in SBI een keuze gemaakt uit investeringsmaatregelen om tot de wensportefeuille te komen. Dit kan door te kiezen uit vooraf door de corporatie vastgestelde maatregelen, zoals Nieuwbouw (huur, koop) Verbeteringen bestaand bezit (energie, kwaliteit) Sloop Verkoop (regulier en Koopgarant) Met deze maatregelen komt de corporatie tot een transformatie van de portefeuille om de wensportefeuille te bereiken.. Als blijkt dat de wensportefeuille binnen de financiële kaders niet realiseerbaar is, kan vervolgens iteratief het aantal en de aard van maatregelen worden aangepast om tot een set van maatregelen te komen die financieel wel haalbaar is. Dit gebeurt mede op basis van de door de corporatie zelf gestelde prioriteiten. In onderstaande figuren uit SBI is zichtbaar dat een eerste scenario Wens volledig voldoet aan de wensportefeuille, maar niet binnen de financiële kaders past. Dit leidt uiteindelijk tot een variant

6 Haalbaar die laat zien dat indien de corporatie binnen de financiële kaders wil blijven ze niet al haar doelstellingen binnen de beleidsperiode kan bereiken. Haalbaar Wens

7 5 Risicoanalyse Toekomstige ontwikkelingen van uw vastgoedportefeuille zijn sterk afhankelijk van het verloop van onzekere economische factoren, zoals inflatie, rente en koopprijzen. Hierdoor veranderen de financiële mogelijkheden. Vernieuwend is dat de risico s binnen SBI niet vertaald worden naar financiële kengetallen zoals solvabiliteit, rentedekkingsgraad en rendementen. Omdat toekomstige beleidvoornemens veelal geen harde verplichtingen zijn is er op strategisch niveau in principe de mogelijkheid om bij te sturen als dat financieel nodig is.. Door het beleid aan te passen, kan worden voorkomen dat bij slecht weer de financiële restricties worden geschonden. Op strattegisch niveau heeft het risico betrekking op de mate waarin de (maatschappelijke) doelstellingen en de wensportefeuille kunnen worden gerealiseerd. SBI laat zien hoe groot de kans is dat beleidsvoornemens gerealiseerd kunnen worden. Dit gebeurt door via scenarioanalyse rekening te houden met economische onzekerheden. Met deze informatie geeft SBI inzicht in welke mate de beleidsvoornemens afhankelijk zijn van deze economische onzekerheden. Dit is ook voor de communicatie aan andere belanghouders zinvol. 6 Strategisch plan Het geschetste afwegingskader leidt tot een definitieve keuze van strategische maatregelen in SBI. Dit levert een strategisch plan op. Het strategisch plan geeft een samenvatting van de gemaakte keuzes en de gekozen maatregelen die passen binnen de financiële kaders. Het is daarnaast taakstellend voor de tactische uitwerking van de maatregelen op complex- en projectniveau. Voorbeelden van deze maatregelen zijn: 100 nieuwbouw huur woningen EGW 80 m2, met gemiddelde stichtingskosten van en een huurniveau van 575 per maand 50 sloop in segment Energieklasse Rood < 60 m2 MGW zonder lift, een netto grondopbrengst van energiemaatregel Rood --> Groen, gemiddelde investeringskosten van en een huursprong van 20 per maand.

8 Meer informatie Wilt u nader kennis maken met SBI? U kunt hiervoor contact opnmenen met Ortec Finance: info-rem@ortec-finance.com