Woonstichting Centrada L1888

Transcriptie

1 Woonstichting Centrada L1888 Versie I, januari 216 verslagjaar 214

2 Colofon Versie I, januari 216 Verslagjaar 214 Den Haag, januari 216 Benchmark Centrum Foto omslag: Chris Pennarts Achtergrond in Perspectief (CiP) is een uitgave van het Benchmark Centrum (CBC), dat Aedes in 213 met het KWH oprichtte om benchmarken in de corporatiebranche te stimuleren. Omdat het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) zich ging richten op haar toezichtstaak, is bij de start van het CBC vastgelegd dat het CBC de openbare uitgave CiP voort zet vanaf 214. De CiP is opgebouwd uit cijfers uit de dvi, de dpi en de Aedes Benchmark. Voor het benchmarken met de data uit deze publicatie, kunnen corporaties terecht bij de online benchmarktool van het CBC. ( Aansprakelijkheid Hoewel de informatie in deze rapportage met de grootste zorg is samengesteld, aanvaardt het CBC geen aansprakelijkheid voor eventuele fouten, onnauwkeurigheden of onvolledigheden. Het gebruik van informatie van deze rapportage ontslaat de gebruiker niet van de noodzaak om de gepaste zorgzaamheid aan de dag te leggen bij het verifiëren van de inhoud. Elk gebruik door een corporatie van deze rapportage, valt onder zijn of haar eigen verantwoordelijkheid. Adresgegevens Benchmark Centrum p/a Aedes vereniging van woningcorporaties Postbus AC Den Haag Telefoonnummer +31 ()

3 in Perspectief Versie I verslagjaar 214 Inhoudsopgave 1 Algemeen Algemene gegevens corporatie Volkshuisvestelijke gegevens Verhuur Kwaliteit van de voorraad Nieuwbouw en mutaties in het bezit Bedrijfsvoering Netto bedrijfslasten Netto kasstroom Kosten en opbrengsten productie Rentedekkingsgraad Waarde vastgoed, leningen en vermogenspositie Vastgoed Langlopende leningen Financiële positie en perspectief Volkshuisvestelijk vermogen Risicobeoordeling

4 Afbeelding 1: Ontwikkeling fte's Afbeelding 2: Ontwikkeling gewogen verhuureenheden

5 in Perspectief Versie I, verslagjaar Algemeen 1.1 Algemene gegevens corporatie Tabel 1: gegevens en aantal fte's Naam corporatie Woonstichting Centrada Lnummer L1888 Vestigingsplaats Lelystad Grootteklasse vhe's Aantal fte's 76 Tabel 2: Samenstelling verhuureenheden Huurwoningen Onzelfstandig overige wooneenheden 286 Totaal aantal woongelegenheden Garages Bedrijfsruimten/winkels DAEB Bedrijfsruimten/winkels niet DAEB Overig bezit m2 366 (weging,2) 73 m2 (weging 2,) 2.54 m2 13 (weging 1,) m2 1 (weging,2) Totaal aantal verhuureenheden ongewogen 9.13 Totaal aantal verhuureenheden gewogen Totaal aantal verhuureenheden gewogen (gemiddeld over 213/214) Tabel 3: Wonen en zorgeenheden* Aantallen Percentage t.o.v. totaal aantal woongelegenheden Nultredenwoningen ,5 Ouderenwoningen ,1 29,3, 38,4 Verhuurd aan zorgorganisaties extramuraal, Verhuurd aan zorgorganisaties intramuraal 256 3, Gehandicaptenwoningen Bestemd voor GGZ patiënten Bestemd voor overige bewoners * Door een gewijzigde methodiek zijn niet alle cijfers van 214 beschikbaar. In de CiP 213 is wel voor alle corporaties een doorsnede opgenomen. Tabel 4: Verbindingen Oppervlakte Aantallen Aantal verbindingen 1 Totaal aantal woongelegenheden in verbindingen Totaal aantal nietwoongelegenheden in verbindingen m 2 Bedrag kapitaaldeelname (incl. agio) (x 1.) Verstrekte leningen (x 1.) Rekening courant (x 1.) Verstrekte garanties (x 1.) 5

6 in Perspectief Versie I, verslagjaar 214 Afbeelding 3: Samenstelling van het bezit naar regio Afbeelding 4: Samenstelling van het bezit naar type woning Afbeelding 5: Samenstelling van het bezit naar bouwperiode 6 1 Algemeen

7 in Perspectief Versie I, verslagjaar 214 Tabel 5: Samenstelling van het bezit (in % van de voorraad woongelegenheden) Eengezinswoningen 63,4 45,9 41,1 Meergezinsetagebouw zonder lift t/m 4 lagen 18,8 2,8 25,9 Meergezinsetagebouw met lift 12,7 15,8 14,9 Hoogbouw 1,7 12, 11,7 Onzelfstandige overige wooneenheden 3,3 5,6 6,4 Tabel 6: Bouwperiode van het bezit (in % van de voorraad woongelegenheden) Bouwperiode tot 1945, 5, 7,8 Bouwperiode , 13,8 13, Bouwperiode ,6 5,6 16,5 Bouwperiode ,8 2,1 17,7 Bouwperiode ,7 19,1 2,4 Bouwperiode , 9,2 1,8 Bouwperiode 229 2,4 8,9 8,6 Bouwperiode 21 en later 4,6 6,3 5,4 Tabel 7: Energielabels woongelegenheden Aantallen Percentage t.o.v. totaal aantal Energielabel AAA,,2,2 Energielabel AA,,4,3 Energielabel A 294 3,4 8,1 7,7 Energielabel B ,8 16,1 15,2 Energielabel C ,5 29,1 28,2 Energielabel D ,8 22,4 22, , 12, 11,4 Energielabel F 43,5 5,9 5,6 Energielabel G, 3,2 3,8 Energielabel onbekend, 2,6 5, Eergielabel E 7

8 in Perspectief Versie I, verslagjaar 214 Afbeelding 6: Mutatiegraad Afbeelding 7: Huurprijsontwikkeling (% groei t.o.v. voorgaande jaar) Afbeelding 8: Huur in percentage max toegestane huur, DAEB en niet DAEB 8 1 Algemeen

9 in Perspectief Versie I, verslagjaar Volkshuisvestelijke gegevens 2.1 Verhuur Tabel 8: Verhuurgegevens Mutatiegraad* 8,1 9,3 8,4 7,9 8,1 Huurachterstand* (%) 1,2 1,1 1,2 1,1 1, Huurderving marktomstandigheden* (%),2,3,3 1,,9 Huurderving projectleegstand* (%),7,7,4,3,5 Huurprijs per maand per woongelegenheid Huurprijs per maand huurwoningen Huurprijs per maand onzelfstandig overige wooneenheden Huur / maximaal toegestane huur DAEB (%)* 64,1 66, 67,2 68,9 7,1 Huur / maximaal toegestane huur niet DAEB (%)* 79,3 8,9 81,3 82,7 86,2 4,9 5,4 5,9 4,4 4,2 Huurprijs per woongelegenheid per jaar (in ) Huurprijsontwikkling (% t.o.v. voorgaand jaar) 5,3 5,2 5,2 5,7 Huur / WOZwaarde (%)* * alleen voor huurwoningen Tabel 9: Huurprijsontwikkeling Tabel 1: Prijssegmenten huurwoningen Aantallen Aandeel 214 in % ,3 13,1 14, ,4 65,9 64,7 Dure huurwoningen < huurtoeslaggrens ,7 16,4 15,8 Dure huurwoningen > huurtoeslaggrens ,6 4,7 4,6 Goedkope huurwoningen Betaalbare huurwoningen 9

10 in Perspectief Versie I, verslagjaar 214 Afbeelding 9: Toewijzingen binnen en buiten inkomensgrens uit de Wht Afbeelding 1: Huurovereenkomsten EUnorm onder en boven percentage 1 2 Volkshuisvestelijke gegevens

11 in Perspectief Versie I, verslagjaar 214 Tabel 11: Toewijzingen Aantallen Totaal toewijzingen in % 212, , , , , 214 Toewijzing binnen inkomensgrenzen uit de Wht ,7 71,9 75, Toewijzing buiten inkomensgrenzen uit de Wht ,3 28,1 25, Passend* ,3 76,9 76,5 Te duur ,2 2,8 21, ,5 2,2 1,9 Te goedkoop * Let op: In deze definitie van passend toewijzen wordt het verhuren van dure woningen aan hoge inkomens ook meegeteld. Dit is breder dan de definite die gehanteerd wordt voor het wettelijk passend toewijzen. Tabel 12: Aangegane huurovereenkomsten 212, , 213 Aantal huurovereenkomsten onder EUnorm lagere inkomens Aantal huurovereenkomsten boven EUnorm lagere inkomens Totaal 214, , ,

12 in Perspectief Versie I, verslagjaar 214 Afbeelding 11: Aantal WWS punten DAEB en niet DAEB Afbeelding 12: Gemiddelde puntprijs huurwoningen Afbeelding 13: Ontwikkeling onderhoud van de woongelegenheden 12 2 Volkshuisvestelijke gegevens

13 in Perspectief Versie I, verslagjaar Kwaliteit van de voorraad Tabel 13: Kwaliteit en prijskwaliteitverhouding Gemiddelde aantal punten woningwaardering DAEB huurwoningen Gemiddelde aantal punten woningwaardering niet DAEB huurwoningen Gemiddelde aantal punten woningwaardering oppervlakte DAEB huurwoningen Gemiddelde aantal punten woningwaardering oppervlakte niet DAEB huurwoningen Puntprijs (x 1) DAEB huurwoningen 3,41 3,37 3,44 Puntprijs (x 1) niet DAEB huurwoningen 3,55 4,21 4,33 Tabel 14: Onderhoud van de woongelegenheden (in per gewogen VHE) Planmatig onderhoud Totaal onderhoud Klachtenonderhoud Mutatieonderhoud 13

14 in Perspectief Versie I, verslagjaar 214 Afbeelding 14: Investering per verbeterde woongelegenheid Afbeelding 15: Kosten energiemaatregelen per investering Afbeelding 16: Uitgaven leefbaarheid 14 2 Volkshuisvestelijke gegevens

15 in Perspectief Versie I, verslagjaar 214 Tabel 15: Verbetering van de woongelegenheden Totaal aantal energiemaatregelen Totaal investering in energiemaatregelen (x 1.) Kosten energiemaatregelen per investering ( ) ,1 8,2 7,4 17,5 18,5 18,5 33,9 3,7 8,3 13,6 5,9 17,9 14,6 Totaal aantal woningverbeteringen Totaal investering in woningverbetering (x 1.) Investering per verbeterde woongelegenheid ( ) * cijfers uit dpi Tabel 16: Investering in energie * cijfers uit dpi Tabel 17: Wonen en zorg Aandeel ouderenwoningen* Aandeel nultredenwoningen* Toewijzingen woongelegenheden ouderen (in %) * in % ten opzichte van woongelegenheden Tabel 18: Uitgaven leefbaarheid Realisatie in per woongelegenheid Prognose* Sociale activiteiten Fysieke activiteiten Totaal * Jaargemiddelde tijdens de prognoseperiode 15

16 in Perspectief Versie I, verslagjaar 214 Afbeelding 17: Saldo, realisatieperiode (3 jaarsgemiddelde ) Afbeelding 18: Saldo, prognoseperiode (5 jaarsgemiddelde ) 16 2 Volkshuisvestelijke gegevens

17 in Perspectief Versie I, verslagjaar Nieuwbouw en mutaties in het bezit Tabel 19: Nieuwbouw en mutaties in het bezit (TI inclusief verbindingen)*, realisatie (3 jaar gemiddelde ) Jaargemiddelde in % voorraad Totaal woningvoorraad in bezit (incl. verbindingen, ) Nieuwbouw huurwoningen,8 1,2 1, Sloop woongelegenheden,1,4,4 Aankoop woongelegenheden,2,2,2 Verkoop bestaande woongelegenheden,3,6,9 Nieuwbouw koopwoningen,,1,1 Tabel 2: Nieuwbouw en mutaties in het bezit (TI inclusief verbindingen)*, prognose (5 jaar gemiddelde ) Totaal woningvoorraad in bezit (incl. verbindingen, ) Nieuwbouw huurwoningen,2,8,8 Sloop woongelegenheden,,4,5 Aankoop woongelegenheden,2,1,1 Verkoop bestaande woongelegenheden,2,6,9 Nieuwbouw koopwoningen,,1,1 * betreft woongelegenheden 17

18 in Perspectief Versie I, verslagjaar 214 Afbeelding 19: Netto bedrijfslasten Afbeelding 2: Aantal VHE/fte 18 2 Volkshuisvestelijke gegevens

19 in Perspectief Versie I, verslagjaar Bedrijfsvoering 3.1 Netto bedrijfslasten Tabel 23: Bedrijfslasten uit de Aedes Benchmark Geharmoniseerde beïnvloedbare netto bedrijfslasten Personeelslasten (geharmoniseerd) Overige bedrijfslasten (geharmoniseerd) Leefbaarheidsuitgaven (geharmoniseerd) Overige bedrijfsopbrengsten (geharmoniseerd) Saldo lasten baten servicecontracten Tabel 23: Specificatie fte's Personeelskosten per fte Aantal VHE per fte 19

20 in Perspectief Versie I, verslagjaar 214 Afbeelding 21: Netto exploitatie kasstroom per VHE na toerekeningen Afbeelding 22: Prognose netto exploitatie kasstroom per VHE na toerekeningen, Bedrijfsvoering

21 in Perspectief Versie I, verslagjaar Netto kasstroom Tabel 24: Netto exploitatie kasstroom (x 1 per vhe) Netto exploitatie kasstroom Ontvangsten en uitgegeven rente, overheidsbijdragen, vennootschapsbelasting en sectorspecifieke heffingen Operationele kasstroom na toerekeningen Tabel 25: Netto exploitatie en operationele kasstroom na toerekeningen (x 1 per vhe) prognose Netto exploitatie kasstroom Ontvangsten en uitgegeven rente, overheidsbijdragen, vennootschapsbelasting en sectorspecifieke heffingen Operationele kasstroom na toerekeningen

22 in Perspectief Versie I, verslagjaar 214 Afbeelding 23: Opbouw stichtingskosten Afbeelding 24: Netto verkoopresultaat 22 3 Bedrijfsvoering

23 in Perspectief Versie I, verslagjaar Kosten en opbrengsten productie De cijfers in tabel 27 t/m 32 zijn gebaseerd op de prognose uit de dpi en zijn bedoeld om de productie weer te geven. In tabel 2 is de realisatie in aantallen opgenomen als 3jaarsgemiddelde, uitgedrukt in het percentage van de voorraad. Tabel 26: Nieuwbouw huurwoningen Totaal nieuwbouw huurwoningen Gemiddelde grondkosten Gemiddelde bouwkosten Gemiddelde overige kosten Gemiddelde bruto stichtingskosten * cijfers uit dpi Tabel 27: Nieuwbouw overige (niet) woongelegenheden Totaal nieuwbouw overige (niet) woongelegenheden Gemiddelde grondkosten Gemiddelde bouwkosten Gemiddelde overige kosten Totaal nieuwbouw koopwoningen Gemiddelde bruto stichtingskosten Gemiddelde netto verkoopresultaten Gemiddelde bruto stichtingskosten * cijfers uit dpi Tabel 28: Nieuwbouw koopwoningen * cijfers uit dpi 23

24 in Perspectief Versie I, verslagjaar 214 Afbeelding 25: Verkoopprijs Afbeelding 26: Uitgaven verbeteringen en renovaties 24 3 Bedrijfsvoering

25 in Perspectief Versie I, verslagjaar 214 Tabel 29: Verkoop bestaand bezit Aantallen Uitgaven Aantallen Kosten Aantallen Bruto verkoopprijs Verkoopkosten * cijfers uit dpi Tabel 3: Verbeteringen en renovaties * cijfers uit dpi Tabel 31: Sloop woongelegenheden * cijfers uit dpi 25

26 in Perspectief Versie I, verslagjaar 214 Afbeelding 27: Rentedekkingsgraad op basis van kasstroom (index) 26 3 Bedrijfsvoering

27 in Perspectief Versie I, verslagjaar Rentedekkingsgraad Tabel 32: Rentedekkingsgraad op basis van kasstroomopgave Rentedekkingsgraad op basis van kasstroomopgave ,17 2,25 2,24 2,18 2,28 2,33 2,59 * Zie toelichting voor gevolgde definitie Tabel 33: Rentedekkingsgraad op basis van kasstroomopgave prognose Rentedekkingsgraad op basis van kasstroomopgave 2,52 * Zie toelichting voor gevolgde definitie 27

28 in Perspectief Versie I, verslagjaar 214 Afbeelding 28: Bedrijfswaarde en volkshuisvestelijke exploitatiewaarde Afbeelding 29: WOZ/Volkshuisvestelijke exploitatiewaarde woongelegenheden 28 3 Bedrijfsvoering

29 in Perspectief Versie I, verslagjaar Waarde vastgoed, leningen en vermogenspositie 4.1 Vastgoed Tabel 34: Bedrijfswaarde (per VHE x 1) Stap 3 parameters Stap 4 heffing Stap 5 levensduur 18 3 Stap 6 restwaarde ,2 9,6 8,2 8,5 8, Opgave corporatie Stap 1 aanpassen discontering Stap 2 verkoopportefeuille Stap 7 lastenniveau Volkshuisvestelijke exploitatiewaarde Tabel 35: WOZwaarde (per woongelegenheid x 1) Huurwoningen Onzelfstandig overige wooneenheden Tabel 36: Kengetal vastgoed Volkshuisvestelijke exploitatiewaarde / huur 29

30 in Perspectief Versie I, verslagjaar 214 Afbeelding 3: Waarde grondposities per VHE Afbeelding 31: Waarde reeds opgeleverde woningen 3 4 Waarde vastgoed, leningen en vermogenspositie

31 in Perspectief Versie I, verslagjaar 214 Tabel 37: Grondposities Waarde grondposities (per VHE x 1) Aantal m zonder bouwbestemming Afwaardering (waardemutaties) (per VHE x 1) Aantal m met bouwbestemming Tabel 38: Niet verkochte nieuwbouw koopwoningen (per woning x 1) Aantal reeds opgeleverde woningen Waarde reeds opgeleverde woningen ( ) Aantal in aanbouw zijnde woningen Waarde in aanbouw zijnde woningen ( ) Tabel 39: Verkoop onder voorwaarden Aantal onder voorwaarde verkochte woongelegenheden* * inclusief nog niet teruggekocht 31

32 in Perspectief Versie I, verslagjaar 214 Afbeelding 32: Rentelasten per VHE Afbeelding 33: Aflossingsratio op basis van kasstroom 32 4 Waarde vastgoed, leningen en vermogenspositie

33 in Perspectief Versie I, verslagjaar Langlopende leningen Tabel 4: Leningenportefeuille (x 1) Niet WSW geborgde leningen in het eerste prognosejaar voor DAEB activiteiten (in 1.) Niet WSW geborgde leningen in het eerste prognosejaar voor niet DAEB activiteiten (in 1.) Nominale waarde langlopende leningen per vhe Kortlopende schulden per vhe WSW geborgde en gestorte leningen in het eerste prognosejaar (in 1.) Tabel 41: Rentelasten op leningenportefeuille Rentelasten per vhe (x 1) Rentelasten op leningenportefeuille (in %) ,46 4,48 4,36 4,25 4,2 5,1 5,3 4,4 Tabel 42: Ontwikkeling aflossingsratio Aflossingsratio op basis van kasstroom 5,1 6, Tabel 43: Ontwikkeling aflossingsratio dpi prognose Aflossingsratio dpi ,1 6,1 5,6 5,4 6,6 33

34 in Perspectief Versie I, verslagjaar 214 Afbeelding 34: Volkshuisvestelijke exploitatiewaarde / rentabiliteitswaarde leningen Afbeelding 35: Loan to value (langlopende schulden / volkshuisvestelijke exploitatiewaarde) 34 4 Waarde vastgoed, leningen en vermogenspositie

35 in Perspectief Versie I, verslagjaar 214 Tabel 44: Volkshuisvestelijke exploitatiewaarde / rentabiliteitswaarde leningen Volkshuisvestelijke exploitatiewaarde per VHE Rentabiliteitswaarde leningen per VHE Volkshuisvestelijke exploitatiewaarde / rentabiliteitswaarde leningen 1,4 1,8 1,4 1,5 1,5 Loan to value (langlopende schulden / volkshuisvestelijke exploitatiewaarde),75,58,75,72,74 Loan to value (langlopende schulden / WOZwaarde,32,31,32,24,22 35

36 in Perspectief Versie I, verslagjaar 214 Afbeelding 36: Volkshuisvestelijk vermogen als % balanstotaal Afbeelding 37: Volkshuisvestelijk vermogen per VHE 36 4 Waarde vastgoed, leningen en vermogenspositie

37 in Perspectief Versie I, verslagjaar Financiële positie en perspectief 5.1 Volkshuisvestelijk vermogen Tabel 45: Volkshuisvestelijk vermogen in verslagjaar Volkshuisvestelijk vermogen als % balanstotaal Volkshuisvestelijk vermogen per VHE ,8 37,5 4,4 37,4 33, Tabel 46: Volkshuisvestelijk vermogen prognose Volkshuisvestelijk vermogen in 217 per VHE Volkshuisvestelijk vermogen in 219 per VHE

38 in Perspectief Versie I, verslagjaar 214 Afbeelding 38: Risicobeoordeling (in % van balanstotaal), 217 Afbeelding 39: Risicobeoordeling (in % van balanstotaal), Financiële positie en perspectief

39 in Perspectief Versie I, verslagjaar Risicobeoordeling Tabel 47: Risicobeoordeling in verslagjaar Totaal risico plus Vpbbeklemming (% van balanstotaal) Totaal risico plus Vpbbeklemming ( per VHE) ,4 16,8 13,1 14,8 14, ,8 8,8 9, ,5 9,8 9, ,1 8,1 8, , 1,9 2, ,7 15,7 16, ,1 9,4 1, ,5 1, 9, ,3 8,8 9, , 4,1 3, , 16,5 17, Tabel 48: Risicobeoordeling prognose 217 Marktrisico (% van balanstotaal) Marktrisico ( per VHE) Macroeconomisch risico (% van balanstotaal) Macroeconomisch risico ( per VHE) Operationeel risico (% van balanstotaal) Operationeel risico ( per VHE) Opslag vanwege marktwaardetoets (% van balanstotaal) Opslag vanwege marktwaardetoets ( per VHE) Totaal risico (% van balanstotaal) Totaal risico ( per VHE) Tabel 49: Risicobeoordeling prognose 219 Marktrisico (% van balanstotaal) Marktrisico ( per VHE) Macroeconomisch risico (% van balanstotaal) Macroeconomisch risico ( per VHE) Operationeel risico (% van balanstotaal) Operationeel risico ( per VHE) Opslag vanwege marktwaardetoets (% van balanstotaal) Opslag vanwege marktwaardetoets ( per VHE) Totaal risico (% van balanstotaal) Totaal risico ( per VHE) 39

40